פטור על פי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה סעיף זה מהוה את אבן הפינה למחלוקת בין הצדדים וראוי, לפיכך, להביא את האמור בו במלואו:- "בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין ששמשו למגוריו או למגורי קרובו ובילבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת". תמצית טענות הצדדים לטענת המערערים, באשר היו הם בעלי זכויות בקרקע ובדירות, וגם אם לכל אחד מהם היו זכויות שהיקפן פחות מדירה שלמה אחת, הרי נוכח העובדה שניבנו דירות שכמעט כולן בשטח שאינו עולה על 140 מ"ר, זכאים הם לפטור מהיטל השבחה על פי הסעיף הנ"ל. בין היתר, מבקשים המערערים לתקוע את יתדותיהם בפסק דינו של בית המשפט העליון בדנ"א 6298/15 הועדה המקומית לתיכנון ובניה פתח תקווה נ' שלום דיבון, שם נפסק כי: " סעיף הפטור מאפשר ליתן פטור לכל אחד מהמחזיקים במשותף בקרקע העומד בתנאיו, והוא אינו קובע מיגבלה שלפיה ניתן יהיה להקנות פטור אחד לכל היותר בגין חלקת מקרקעין אחת" [סעיף 30 לפסק דינה של כבוד הנשיאה (דאז) מ. נאור].

...

לסיכומה של החלטה הגיעה וועדת הערר למסקנתה, המגולמת בסעיף 65:- "לטעמנו יש להגדיר קבוצת רכישה ככזו המהווה 'יחידה כלכלית אחת' בהתאם להגדרת 'קבוצת רכישה' בדברי חקיקה אחרים כמו תיקון 69. בהקשר להגדרה בתזכיר החוק נציין ראשית כי מדובר בתזכיר חוק שטרם החל את מלול חקיקתו ושנית, מטרת תזכיר החוק הייתה הגנה על הרוכשים ולא שיקולי מס. כאמור, פרשנות סעיף 19 לתוספת התפתחה ממקרה למקרה וגם החלטתנו זו תתפתח ממקרה למקרה. יחד עם זאת נדמה שיש לקבוע אמות מידה מנחות. כפי שכתבנו, הבחינה האם יינתן פטור או לא יינתן פטור תלויה בשאלה האם ההתארגנות המדוברת הינה בבחינת 'יחידה כלכלית אחת' או לא. ההגדרה בתיקון 69 לקבוצת רכישה נעשתה מתוך ראיה שמדובר בקבוצה הפועלת כגוף אחד, הקשורה במערכת חוזים שמאחדת אותם ואשר רואה לנגד עיניה את הדירה המוגמרת. לפיכך, ככל ועסקינן בקבוצה הנופלת להגדרת 'קבוצת רכישה' בחוק מיסוי מקרקעין הרי שאין מקום ליתן את הפטור. אלא שכפי שכתבנו סוגיה זו שהינה בבחינת תלם שלא נחרש, צריכה להיבחן ממקרה למקרה תוך התחשבות בשאלת מועד רכישת המקרקעין ומצב הליכי התכנון ביחס למקרקעין. רוצה לומר, ככל שקניית הקרקע קודמת להליכי התכנון יש לקחת זאת בחשבון ולשקול מתן פטור. ותוך התחשבות בכמות יחידות הדיור ולתבחינים האם מדובר בשוק של עוסקים. בהקשר זה, בהתאם לשומות מכריעות ולתזכיר החוק הרי שאין לראות בקבוצת רכישה שאינה עולה על 10 חברים ושאינה בונה יותר מעשר יח"ד כיחידה כלכלית אחת". אמנם, בהמשך מציינת הוועדה (בסעיף 66) שעל הפרק סוגיה הטעונה בחינה ממקרה למקרה, אך בסופו של דבר סוכמה החלטת הוועדה בסעיף 68 ולפיו – "נוכח האמור, סבורים אנו שמדובר ביחידה כלכלית אחת ומשום כך אין העוררים זכאים לפטור בהתאם לתוספת השלישית". דיון והכרעה כלל ועיקר.

דומני שניתוח זה של מצב הדברים עדיף על פני הדיון בשאלה האם צדקה ועדת הערר כאשר בחרה לבסס את פסיקתה על המסקנה שהמערערים הם – 'יחידה כלכלית אחת'.

סוף דבר, ישלמו המערערים 3/4 מהיטל ההשבחה בו חויבו, ואשר לחלוקה ביניהם, אותיר נושא זה לבירור בין המערערים לבין עצמם: המישור הפנימי אינו חלק מערעור זה. ערבון שהופקד – יוחזר.

][] זוהי בקשה לדיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון בבר"מ 7114/18 (השופטים ד' ברק-ארז, מ' מזוז וי' וילנר) שניתן ביום 18.11.2019 (להלן: פסק הדין), ובו נדונה השאלה האם הפטור מתשלום היטל השבחה, המוקנה בגין בניה או הרחבה של דירה ששיטחה אינו עולה על 140 מ"ר, הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית בחוק התיכנון והבניה התשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: סעיף הפטור והחוק), חל גם על מי שהיה בעלים של דירות נוספות באותו ביניין במועד אישורה של התכנית המשביחה אך אלו נמכרו בנתיים.

לטענת המבקשים, קביעה זו מנוגדת להלכות קודמות של בית המשפט העליון משני טעמים: ראשית, משום שהיא יוצרת הבחנה בין נישומים שיש להם דירות מגורים נוספות במקרקעין אחרים אשר על פי ההלכה הפסוקה שטחן לא ילקח בחשבון לצורך חישוב מיגבלת שטח הבניה הקבועה בסעיף הפטור, ובין נישומים בעלי דירות נוספות באותם המקרקעין אשר על פי פסק הדין שטחן כן ילקח בחשבון לצורך חישוב המיגבלה האמורה.

...

באשר לטענת המבקשים לפיה פסק הדין מביא לתוצאה בעייתית ובלתי צודקת משום שהוא יוצר הבחנה בין מי שבבעלותו נכסים נוספים רבים במקרקעין אחרים שאינם משמשים למגורים, ובין אלו שבבעלותם נכסים באותם המקרקעין, וכי משכך מוצדק לקיים דיון נוסף – אף היא דינה להידחות.

סיכומו של דבר – פסק הדין מתיישב עם ההלכות הקודמות שיצאו תחת ידו של בית משפט זה בעניין סעיף הפטור, וההלכה שנפסקה בו לא שינתה מהנורמות שהותוו בהן באופן המצדיק דיון נוסף (ראו עניין עטיה, לעיל).

התוצאה היא כי הבקשה נדחית.

ועדת הערר קבעה, בתמצית, כי המערערת אינה זכאית לפטור מהיטל השבחה מכוח הוראות סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה תשכ"א-1965 (להלן: "החוק", ו- "התוספת השלישית", בהתאמה), מהטעם שניתן לה בעבר פטור חלקי מהיטל השבחה במקרקעין אחרים בתחום העיר ראשון לציון, מכח אותו סעיף.

ביום 31.12.2018 העבירה המערערת את הזכויות במרבית המקרקעין לרבות הסבת זכויותיה על פי הסכם שירותי הבנייה, לשלושת ילדיה.

ועדת הערר ציינה כי השאלה העומדת לדיון היא, האם אדם יכול להנות מהפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית עבור שני נכסי מקרקעין שהוא מחזיק במקביל, בגין שני שימושים בהיתרי בניה וכל זאת בתקופת 4 השנים מאז גמר הבניה של אחת הדירות.

...

מבוא לפניי ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר") מיום 4.12.2018 בערר מס' רל/8034/0718, בגדרה נדחה הערר שהגישה המערערת על החלטת המשיבה שלא לפטור אותה מהיטל השבחה עד 140 מ"ר, ביחס למקרקעין הידועים כחלקה 747 בגוש 3925, הנמצאים בתחומי העיר ראשון לציון (להלן: "המקרקעין").

יש להצר על כך שכן אני סבורה כי האינטרס הציבורי הצדיק הבאת עמדת היועמ"ש בפני בית המשפט, כפי שהתבקש (השוו: דנ"א 6298/15 הועדה המקומית לתו"ב פ"ת נ' דיבון ואח' (פורסם במאגרים) סעיף 16).

מעבר לכך, ועדת הערר ציינה כי נטען בפניה על ידי המערערת כי: "אם לא נקבל את עמדתה לתחולת הלכת שלו, אזי יש לקחת בחשבון את שטח ההרחבה (של הדירה הקודמת) ולא את מלוא השטח של אותה דירה. מהטעמים האמורים לעיל לגבי תכלית הפטור אין בידינו לקבל טענה זו, והפטור מתמצה בהרחבת אחת הדירות עד לשטח 140 מ"ר". ועדת הערר הפנתה בעניין זה לפסק הדין בעניין רביד וכן לאמור בפסק הדין בעניין זיו הצופה.

מעבר לנדרש, אציין כי אני סבורה כי עמדה זו של ועדת הערר, לפיה הפטור מתמצה באפשרות להרחבת אחת הדירות עד 140 מ"ר, תואם את לשון הסעיף ואת תכלית הפטור ולכן אין מקום להתערב בקביעה זו. משעה שהערעור נדחה לגופו, מתייתר הצורך לדון בטענה לפיה דין הערעור להידחות מהטעם שהערר הוגש באיחור.

סיכומו של דבר, הערעור נדחה.

התוכנית הייתה תוכנית משביחה וחלק מן הבעלים, לרבות המשיבים דנן, ביקשו פטור מהיטל השבחה על פי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ("סעיף הפטור"; "החוק").

...

[2: אשר לאמירה בדנ"א 6298/15 הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה נ' דיבון ואח', ניתן ביום 29.6.2017, לפיה "... מסקנתי היא כי סעיף הפטור מאפשר ליתן פטור לכל אחד מהמחזיקים במשותף בקרקע העומד בתנאיו, והוא אינו קובע מגבלה שלפיה ניתן יהיה להקנות פטור אחד לכל היותר בגין חלקת מקרקעין אחת" (סעיף 30 לחוות דעתה של כבוד הנשיאה נאור), הרי היא מכוונת אך למחזיק במשותף "העומד בתנאיו" של סעיף הפטור ואין בה מענה למקרה בו החלק היחסי איננו מזכה בדירה שלמה.

מבט מזווית שונה יסייע להסביר את המסקנה האמורה: כאמור, המשיבים מדגישים את הפיצול הכפוי שהיה תולדה של האיחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים.

. סבורני כי עסקת המכירה הצולבת התרחשה לפני המועד הקובע, וזאת בכריתת הסכמי השיתוף.

נטען כי לאחר הפיצול יוכל כל מי שרוצה בכך להגיש בקשה לקבלת פטור מתשלום, בהתאם לסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה.

פעילות קבוצת רכישה כזאת, כך נפסק, אינה שונה מפעילותו של קבלן או יזם, ועל כן נקבע שלא יינתן פטור לחברי הקבוצה על פי הוראת סעיף 19(ג)(1) הנ"ל (ראו למשל ערר (מרכז) 8097/14 יציב נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה מצפה אפק (2/6/2022); ערר (מרכז) 8/17 אגם נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה הוד השרון (30/6/2022)).

...

סוף דבר מכל האמור עד כה מתחייבת המסקנה כי המערערים לא רכשו זכויות במקרקעין ובמועד הקובע לא היו שותפים בזכויות.

אשר על כן אני דוחה את הערעור.

המערערים ישלמו למשיבה את הוצאות ההליך בסך כולל של 15,000 ₪.