פטור ממס שבח על דירת מגורים על מגרש

המשיב לא קיבל הצהרת העורר בעיניין שווי הדירה ללא זכויות בנייה נוספות, והוציא שומה לפי מיטב השפיטה לפיה קבע את שווי דירת המגורים, ששיטחה הנו 85 מ"ר , ללא זכויות בנייה נוספות , בסכום של 457,700 ₪ וסכום הפטור מתשלום מס שבח מקרקעין, לא זכאי העורר , כפל שווי זה , דהיינו סך של 915,400 ₪, על יתרת הסכום, 1,284,600 ₪, חייב המשיב את העורר בתשלום מס שבח מקרקעין.

העורר רכש את הדירה בסך של 1,000,000 ₪, ביום 28.6.10, ומי שמכר לעורר את הדירה, קיבל פטור על דירת מגורים מזכה כאשר שווי הדירה על פי המוצהר באותו מועד עומד על סך של 1,000,000 ₪, והמשיב אישר בשומה שהוציא שווי זה. עוד נטען בהשגה כי מאז תאריך רכישת הדירה על ידי העורר, מחירי הדירות בעיר עפולה, עלו באופן משמעותי.

תשובת המשיב לערר בתשובתו לערר אשר הוגשה בכתב, טען המשיב בעיקר את הטענות הבאות: המדובר בעסקת מכר של דירת מגורים ישנה ששיטחה 85 מ"ר, הבנויה על מיגרש ששטחו 613 מ"ר, כאשר על החלקה עליה בנויה הדירה חלה תכנית עפ/מק/302/22, ולפי תכנית זו מיועדת החלקה לאיזור מגורים ג' (בניה רוויה) כאשר אחוזי הבנייה המותרים בחלקה הנם 191%, בצפיפות של 10 יחידות דיור לדונם.

...

לסיכום טוען העורר, כי יש לקבל את השומה העצמית שהגיש ולקבוע את שווי דירת המגורים ללא זכויות הבנייה לכל הפחות, בסכום של 1,200,000 ₪.

לפיכך, ועל יסוד כל האמור לעיל אני מציע לחברי לוועדה לקבל את הערר באופן חלקי ולקבוע שווי של הדירה ללא זכויות בנייה נוספות בסכום של 825,000 ₪ כך שסכום הפטור ממס שבח מקרקעין לו זכאי העורר יעמוד על סך של 1,650,000 ₪.

האשם חטיב – שופט בכיר (בדימוס) יו"ר הוועדה אברהם הללי, עו"ד, חבר הוועדה אבקש להעיר לאחר עיון בהצעת כבוד היו"ר, כי נוכח הממצאים אליהם הגיע הייתי דוחה את הסתמכות של העורר על העסקה משנת 2012 ללא צורך במתן טעם לסיבה שפעל לפיה המשיב כפי שפעל בעסקה זו באותה עת. לגופה של הצעת כבוד היו"ר אני מסכים למסקנה אליה הגיע בכל הנוגע לקביעת שווי המקרקעין לצרוך מס ומבקש להוסיף כי חוות הדעת של השמאים שהובאו על ידי הצדדים אפשרו לוועדה לקבוע שווי שאיננו השווי שביקש העורר שנקבע אותו ולא את השווי שנקבע בהחלטת המשיב בדחותו את ההשגה של העורר.

כן אני סבור שהיה על המשיב בהחלטתו לקחת בחשבון את העדות שהובאה מטעמו ולתקן את השומה בעצמו מי שלא נהג כך אני סבור כי בצדק חויב בהוצאות הערר ושכ"ט בסך כלל של 3,000 ₪ _____________________ נאדר זועבי, רואה חשבון, חבר הוועדה אני מסכים.

נתון נוסף אשר אינו שנוי עוד במחלוקת, הוא שלגבי החלקה עליה מצוי הנכס (להלן: "החלקה"), מיתנהל הליך של פירוק שתוף, בין גואטה לשני השותפים הנוספים בחלקה, המחזיקים אף הם בבתי מגורים על החלקה (ת"א 13558-06-11 בבית המשפט השלום בחדרה, להלן: "תיק פירוק השתוף").

ההצהרה של גואטה לגבי מס השבח, מופיעה בסעיף 3.4 להסכם, בסעיף שכותרתו "הצהרות המוכר", וזו לשונה : "המוכר זכאי לפטור ממס שבח". הצהרה נוספת בהקשר למס השבח קיימת בסעיף 7.1, שם קובע ההסכם כי: "מס שבח מקרקעין באם יחול, יחול על המוכר וישולם על ידו במועדו. במוכר מצהיר כי הנו זכאי לפטור ממס שבח על פי הוראות החוק בגין "דירת מגורים". נזכיר כי על פי סעיף 9.4 להסכם, הפרת סעיף 3 (על תתי-סעיפיו) תיחשב הפרה יסודית, בעוד שסעיף 7 לא צוין בהסכם במסגרת רשימת הסעיפים שהפרתם מהוה הפרה יסודית.

בהסכם מצוין עוד כי הגודל האמור של המיגרש הוא חרף האמור בנסח הרישום לגבי החלקה, ואכן מעיון בנסח (שצורף כנספח להסכם, ואף הוא מהוה חלק מנספח 1 ל-ת/1) עולה כי השטח הרשום על שם גואטה הוא כ-377 מ"ר. לא הוגשה חוות דעת של מודד או של כל איש מיקצוע אחר מטעם רוחם לגבי שטח המיגרש בפועל או לגבי שטח הדירה, ובשים לב להליך בתיק פירוק השתוף שטרם הסתיים, ברי כי גודל שיטחו המדויק של המיגרש של גואטה בחלקה הרלבנטית לא הוכח ויתכן שישתנה.

...

לכן, אני סבורה כי יש לפסוק לטובת גואטה דמי שכירות בשיעור מסוים ממועד קבלת הדירה לידי רוחם ועד ההסדר החלקי, ולאחר מכן – בשיעור מופחת, ממועד ההסדר החלקי ועוד היום.

מכאן, שיש לחייב את רוחם לשלם לגואטה דמי שכירות בסך 1,000 ₪ לחודש X 16 חודשים (ממרץ 2014 ועד יוני 2015) + 500 ₪ לחודש X 9 חודשים (מיולי 2015 ועד מרץ 2016) = 20,500 ₪ בסך הכל לגבי פריט זה. סיכום - מהמקובץ עולה כדלקמן: המדובר בהסכם אשר נכרת בנסיבות בהן הפרו גואטה את חובות תום הלב ואת הצהרותיהם כמפורט בהוראות ההסכם.

לאור האמור מעלה, התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה, והתביעה שכנגד נדחית.

" גם אם תישמע הטענה, כי יש להתייחס להריסת בית המגורים הקיים על המיגרש כאל מכירה ואובדן של כל הזכויות בו על ידי הרצברון, באופן המזכה אותם בפטור ממס שבח (לאור הקביעה בע"א 265/79 מס שבח מקרקעין נ' בן עמי) – הרי שטענה מעין זו נדונה ונדחתה בפרשת להב, ושם נקבע: "לדעתי, בהילכת בן עמי אין כדי לסייע למערערת. שכן, הרציונל שביסוד הילכת בן עמי היה, שהמהות הכלכלית האמיתית של העסקה הייתה מכירת כל הזכויות בדירת המגורים עבור דירות שהמוכרות תקבלנה בבניין שיקים הקבלן על המיגרש, כאשר לחלק המקרקעין שהשאירו המוכרות בידן לא הייתה כל משמעות כלכלית ממשית נפרדת או נוספת על הדירות שהמוכרות היו אמורות לקבל במסגרת עסקת הקומבינאציה, והן נועדו רק להבטיח את זכותן לחלקים ברכוש המשותף בבניין החדש שייבנה על החלקה. כפי שצוין בפסק הדין: "המערערות דנן השקיעו את כל זכויותיהן בדירת היחיד שלהן בעיסקה עם הקבלן, כדי להשיג לעצמן דירות חדשות תחתן", והאחוזים בבעלות המשותפת במיגרש שנשמרו למערערות, "נשמרו להן למטרה אחרת, לצורך שמירת זכותן לחלקים בקרקע שיוצמדו לבסוף, אחרי רישום הבית כבית משותף, לדירותיהן. אין לחלקים אלה בקרקע כל תוכן כלכלי בפני עצמו, כאילו השאיר בעל הדירה, המוכר, עדיין זכות עומדת בפני עצמה בידיו בנוסף על זכותו לקבל דירה בבניין החדש" (עמוד 704 לפסק הדין).

...

לפיכך – דין הערר להידחות גם בעניין שומת מס הרכישה.

סוף דבר: לו דעתי היתה נשמעת, אציע לחברי הוועדה להורות על דחיית הערר על כל חלקיו תוך חיוב העוררים בהוצאות ושכ"ט עו"ד המשיב בסך של 30,000 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 מהיום, שאם לא כן יישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

במקרה שלנו גם ההשוואה עם הסביבה הקרובה מעלה לכאורה מסקנה כי החלוקה אינה סבירה.

לאחר שהעורר קיבל היתר בניה, הוא בנה על המיגרש דירת מגורים וביום 30.3.2011 חתם העורר על הסכם לפיו מכר את הנכס לבני הזוג מוסקובסקי תמורת הסכום של 1,500,000 ₪.

עוד טען ב"כ המשיב בעיניין זה כי הוראת סעיף 6(א) להוראת השעה אינה חלה על המקרה, ראשית משום שדירת המגורים בה מדובר היא דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 1 לחוק דהיינו: "דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה..." ובענייננו בניית דירת המגורים הסתיימה ביום 31.1.2011 על כן חלה לגביה הוראת סעיף 6(ב) להוראת השעה שקובע כי הוראות סעיף קטן (א) שעליה מסתמך העורר בטענתו החלופית לקבל פטור ממס שבח מקרקעין אינה חלה בין היתר על דירה שהמוכר קיבל ללא תמורה בתקופה שמיום 1.11.2010 עד ליום 31.12.2012 מאחר ובניית הדירה הסתיימה כאמור ביום 31.1.2011, הרי שהוראת הפטור לפי סעיף 6(א) להוראות השעה אינה חלה על מכירת הדירה הנדונה.

המחלוקת הנה באם הדירה נתקבלה במתנה או שמא מלכתחילה רכישת המיגרש מאת מנהל מקרקעי ישראל ובניית הדירה בוצעו על ידי אחר; אביו או סבו של העורר תוך כדי הטענה כי הרוכש והבונה הנו העורר, הכל על מנת להיתחמק מתשלום מס שבח החל על מכירת דירה כזו , כפי שטוען המשיב , או שמה היה זה העורר אשר רכש את המיגרש ובנה עליו את הדירה תוך שהוא מממן את הוצאות הבניה מהלוואה שקבל מסבו כפי שהעורר טוען .

...

חיזוק נוסף למסקנה כי לא ניתן לסמוך על עדות העורר ניתן למצוא בהימנעותו של העורר מהבאת סבו ואביו למתן עדות בפני הועדה זאת על אף הטענה שלו כי מימון הבנייה נעשה על ידי סבו ומכספים שלו אשר הוחזרו לו על ידי העורר ועל אף שהוא עצמו הגיש את תצהיר סבו בעניין זה למשיב.

זאת ועוד ומעל לנדרש , גם לגופו של עניין דין טענה זו להידחות מאחר והדירה מושא העסקה ,וככל שניתנה לעורר במתנה הרי שהיא ניתנה לכל המוקדם ביום 30.1.2011, דהיינו עת הסתיימה בנייתה זאת לאור הגדרת דירת מגורים בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין לפיה דירת מגורים; "היא דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה..." ככל שהמתנה ניתנה לפני שבניית הדירה נסתיימה הרי שאין מדובר במתן מתנה של דירת מגורים אלא במתן נכס מקרקעין במתנה ולמקרה כזה אין כל תחולה להוראת סעיף 6(א) להוראת השעה חל לגביה.

_____________ האשם חטיב, שופט בכיר (בדימוס), יו"ר הועדה אברהם הללי עו"ד – חבר הועדה : אני מסכים למסקנה אליה הגיע כב' היושב ראש.

התשתית הנורמאטיבית סעיף 49א(א) לחוק מסוי מקרקעין קובע כדלקמן: "מוכר, המוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה, שלגביה נתקיימו התנאים האמורים בפרק זה, יהיה זכאי, על-פי בקשתו שתוגש במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור ממס במכירתה". הפטור מתשלום מס שבח אשר ראה המחוקק להעניק למוכר דירת מגורים יסודו בכך שדירת מגורים, מעצם טיבה, נועדה לשרת את בני המשפחה, ולא לשמש להשקעות או לרווחים.

שכן, הרציונל שביסוד הילכת בן עמי היה, שהמהות הכלכלית האמיתית של העסקה הייתה מכירת כל הזכויות בדירת המגורים עבור דירות שהמוכרות תקבלנה בבניין שיקים הקבלן על המיגרש, כאשר לחלק המקרקעין שהשאירו המוכרות בידן לא הייתה כל משמעות כלכלית ממשית נפרדת או נוספת על הדירות שהמוכרות היו אמורות לקבל במסגרת עסקת הקומבינאציה, והן נועדו רק להבטיח את זכותן לחלקים ברכוש המשותף בבניין החדש שייבנה על החלקה.

...

לפיכך, מקובלת עלי קביעתה של ועדת הערר, כי המערערת איננה יכולה "לבסס טענת סופיות על אדני טעותה היא", ומשלא תיקנה את הטעות, היא איננה יכולה לקטוף את פרי טעותה.

אני סבור שאין להתערב בשיקול דעתה של ועדת הערר גם בנושא קבלת סיכומי המשיב, חרף האיחור הנטען של 7 ימים בהגשתם.

סוף דבר, צדקה ועדת הערר בקביעתה כי בשל נתוני הסביבה בכלל ומקרקעי המערערת בפרט, לא ניתן היה לפצל את המקרקעין לשם קבלת פטור מתשלום מס שבח בגין מכירת דירת המגורים.