המשיב לא קיבל הצהרת העורר בעיניין שווי הדירה ללא זכויות בנייה נוספות, והוציא שומה לפי מיטב השפיטה לפיה קבע את שווי דירת המגורים, ששיטחה הנו 85 מ"ר , ללא זכויות בנייה נוספות , בסכום של 457,700 ₪ וסכום הפטור מתשלום מס שבח מקרקעין, לא זכאי העורר , כפל שווי זה , דהיינו סך של 915,400 ₪, על יתרת הסכום, 1,284,600 ₪, חייב המשיב את העורר בתשלום מס שבח מקרקעין.
תשובת המשיב לערר
בתשובתו לערר אשר הוגשה בכתב, טען המשיב בעיקר את הטענות הבאות:
המדובר בעסקת מכר של דירת מגורים ישנה ששיטחה 85 מ"ר, הבנויה על מיגרש ששטחו 613 מ"ר, כאשר על החלקה עליה בנויה הדירה חלה תכנית עפ/מק/302/22, ולפי תכנית זו מיועדת החלקה לאיזור מגורים ג' (בניה רוויה) כאשר אחוזי הבנייה המותרים בחלקה הנם 191%, בצפיפות של 10 יחידות דיור לדונם.
כן פנה השמאי שקד לעיסקאות צמודות באיזור עפולה, המדובר בדירות שניבנו על מגרשים שנמכרו במכרזים למכירת מגרשים שפורסמו על ידי ממ"י, בשכונת גאולים ושכונת רובע יזרעאל, ומניתוח עיסקאות אלה, הגיע השמאי שקד לשווי קרקע של 1,300 ₪ למ"ר בחישוב שווי הדירה על יסוד עיסקאות אלה קובע השמאי את שווה הקרקע שהדירה תופסת לפי 2,300 ₪ למ"ר, דהיינו סך של 195,500 ₪, שווי יתרת החצר כשטח 528 לפי מקדם 0.4 עומד על סכום של 291,456 ₪, באשר לשווי הבנוי השמאי שקד מחשב שווי זה לפי 4,000 ₪ למ"ר.
4,000 X 85 = 340,000 ₪, לכל אלה מוסיף השמאי שקד סכום של 100,000 ₪, עבור פיתוח סביבתי ופיתוח החצר וקובע שווי של הדירה בסכום כולל של 973,300 ₪.
גם פנייתו לעיסקאות של עיסקאות בדירות שניבנו על מגרשים שנרכשו במרכז של ממ"י, משום שבמכרזים כאלה של ממ"י קיימים לא אחת תנאים אלה או אחרים השונים מהתנאים בשוק החופשי ויכולים להשפיע על שווי הקרקע , עיסקאות אלה אינן יכולות להוות מודד נכון להשוואה לצורך קביעת שווי מ"ר קרקע, מה עוד וקיים שוני בתוכנית המתאר החלה .
...
לסיכום טוען העורר, כי יש לקבל את השומה העצמית שהגיש ולקבוע את שווי דירת המגורים ללא זכויות הבנייה לכל הפחות, בסכום של 1,200,000 ₪.
לפיכך, ועל יסוד כל האמור לעיל אני מציע לחברי לוועדה לקבל את הערר באופן חלקי ולקבוע שווי של הדירה ללא זכויות בנייה נוספות בסכום של 825,000 ₪ כך שסכום הפטור ממס שבח מקרקעין לו זכאי העורר יעמוד על סך של 1,650,000 ₪.
האשם חטיב – שופט בכיר (בדימוס) יו"ר הוועדה
אברהם הללי, עו"ד, חבר הוועדה
אבקש להעיר לאחר עיון בהצעת כבוד היו"ר, כי נוכח הממצאים אליהם הגיע הייתי דוחה את הסתמכות של העורר על העסקה משנת 2012 ללא צורך במתן טעם לסיבה שפעל לפיה המשיב כפי שפעל בעסקה זו באותה עת.
לגופה של הצעת כבוד היו"ר אני מסכים למסקנה אליה הגיע בכל הנוגע לקביעת שווי המקרקעין לצרוך מס ומבקש להוסיף כי חוות הדעת של השמאים שהובאו על ידי הצדדים אפשרו לוועדה לקבוע שווי שאיננו השווי שביקש העורר שנקבע אותו ולא את השווי שנקבע בהחלטת המשיב בדחותו את ההשגה של העורר.
כן אני סבור שהיה על המשיב בהחלטתו לקחת בחשבון את העדות שהובאה מטעמו ולתקן את השומה בעצמו מי שלא נהג כך אני סבור כי בצדק חויב בהוצאות הערר ושכ"ט בסך כלל של 3,000 ₪
_____________________
נאדר זועבי, רואה חשבון, חבר הוועדה
אני מסכים.
