פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים עיקרית

התנאי הדורש כי הדירה הנמכרת תהא דירתו היחידה של המוכר הן ביום מכירתה והן ביום המעבר תנאי ראשון ועיקרי למתן הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים לפי סעיף 49ב(2) לחוק הוא כי הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר ביום מכירתה.

...

וכי העורר אינו חייב בכבוד אביו לאחר מותו? אדרבא, דווקא העובדה שהעורר היה הבעלים של מחצית הדירה בבאר שבע היא שאפשרה לו בסופו של דבר להעביר את הזכויות בה לאחותו אסתר, בניגוד לרצון אביו.

כפועל יוצא מכל האמור לעיל, העורר אינו זכאי לפטור מלא ממס שבח, הניתן לפי סעיף 49ב(2) לחוק למי שמוכר את דירתו היחידה, במכירת דירתו בתל אביב.

סוף דבר לאור כל הטעמים המפורטים לעיל, אציע לחברי הוועדה לדחות את הערר.

לסיכום, העוררים טוענים כי משפורטה והוכחה התשתית המשפטית המדויקת המפרטת את הדרך הראויה לקבלת הפטור מתשלום מס שבח בדירת מגורים מזכה, ומשנתמך עררם של העוררים בראיות רבות לביסוס טענותיהם, על ועדת הערר לקבוע כי המשיב טעה בקביעותיו וכי ביום מכירתה הדירה אכן הייתה "דירת מגורים מזכה" ועל כן זכאים העוררים לפטור ממס שבח במכירתה.

עצם העובדה שהעוררים (המוכרים) ביצעו פעולה שמטרתה העיקרית הייתה לעמוד בתנאים המחמירים שנקבעו בפסיקה על מנת לזכות בפטור מתשלום מס שבח, אינה מהוה "הפחתת מס בלתי נאותה" אלא הגשמת מטרת המחוקק במתן פטור ממס לדירת המגורים הפרטית שנועדה במקורה לשימוש אישי של המוכרים.

...

והנה משהגענו למסקנה, כמפורט בהמשך, כי אין המקרה דנן נגוע במלאכותיות אסורה, הרי אין צורך להכריע בסוגיית תחולת סעיף 84 על מעשה שלכאורה איננו "עסקה" (ומוטב כי הדבר יובהר בחקיקה).

. זה שדיברו שזה שקנה את זה בטח יהרוס ויבנה זה היה ברור שזאת אפשרות שמה שיקרה בסופו של דבר.

לאחר שעיינתי בחוות הדעת של חברי אני מסכים לתוצאה אליה הגיעו (לאור הפסיקה הקיימת), ולהנמקה של יו"ר הוועדה.

הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים הוא בעקרו פטור סוצאלי, ועניינו בכך שדירת מגורים היא הנכס העקרי של מרבית תושבי המדינה, אשר מיועד ראשית כל למגורי המשפחה ולא לעשיית רווח, ולכן המחוקק מעוניין לאפשר את מכירתה ללא תשלום מס, בודאי כאשר היא נמכרת לצורך רכישת דירה אחרת.

...

עוד אני סבורה כי משא ומתן מן הסוג אליו מובילה התוצאה אליה הגיע חברי, אשר עלול להוביל לדחיית התשלום ובהמשך גם לדחיית החזר המס מקום בו הוא נדרש, אינו עולה בקנה אחד עם הצורך של הרשות לכלכל את צעדיה ולהציב גדרות לחיובה להחזיר כספים שגבתה מן היחיד, ובמובן זה יש בו כדי לפגוע בצורך בסופיות וביעילות העומד ביסודם של דיני המס (ראו ע"א 2761/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' הפטריארך היווני אורתודוכסי של ירושלים, פס' 49 (27.8.2012) וההפניות שם).

בהתבסס על האמור עד כה, מסקנתי היא אפוא כי דין הערעור להידחות.

לכשעצמי אני סבורה כי נכון יהיה להותיר את הדבר לשיקול דעתו של הנאמן וכן להורות לו להגיש בקשה מחודשת לאישור הזכאות לקיזוז הפסדים ולתקן במסגרתה את טעויות הדיווח הקודמות שלו, ככל שהיו כאלה.

לפיכך נקבע כי בנסיבות המקרה דנן – מכיוון שיש לראות במערער ובאסתר "מוכר אחד" על פי סעיף 49(ב) לחוק ועל פי פסיקת בית משפט זה, ומכיוון שטרם חלפו ארבע שנים מהמועד שבו מכרה אסתר דירת מגורים ומימשה את הפטור הקבוע בסעיף 49ב(1) לחוק – אין מקום ליתן למערער פטור ממס שבח בגין מכירת הדירה.

שאלה עיקרית בהקשר זה היא המעמד שיש ליתן להסכם ממון, האם יש להתנות את הפטור בהפרדה רכושית בהסכם, בהוכחת הפרדה הלכה למעשה, או בשניהם גם יחד כדרישת חברי? דומני כי חברי מניח שב"מקרים המורכבים" – נישואין שניים או בגיל מאוחר, שכיחותם של הסכמי ממון גבוהה יחסית (פסקה 49 – "... בשתי הדוגמאות הללו קיימת סבירות גבוהה כי בני הזוג יערכו הסכם ממון...").

...

אני סבורה כי הכלל אותו מציע השופט דנציגר הוא הנכון בהקשר זה, אך מובן כי לצד עצם חתימת ההסכם יש לבחון אינדיקציות שונות שיעידו על האותנטיות שלו, וביניהן האינדיקציות שהציעו השופט דנציגר והשופט סולברג.

אני סבורה שמסקנה זו מתיישבת לא רק עם לשונו של הסעיף, אלא גם עם המדיניות העולה מחוקי המס האחרים.

סוף דבר לסיכום, על אף הזהירות המתחייבת בסטייה מתקדימיו של בית משפט זה, גם אני – כמו חברי – סבורה כי במקרה שבפנינו יש להתאים את פרשנות דיני המס לשינויים במציאות החברתית הדינמית.

באשר למניע לבצוע השפוץ, הצהיר המשיב בפני ועדת הערר: ״הוסבר לי על ידי עורכי דיני כי בהתאם לעמדת מס שבח הדירה בקומה 16 לא נחשבת לדירה 'גמורה' ולכן עלי להשלים את עבודות הגמר בה אם בכוונתי ובכוונת רעייתי לבקש פטור ממס שבח" (סעיף 32 לתצהיר העדות הראשית של המשיב בפני ועדת הערר; פס׳ 19 לפסק דינו של השופט ה׳ קירש) עוד ציינה ועדת הערר כי בהודעת דוא״ל ששלח עורך הדין שייצג את המשיבים בעסקת המכירה לעורך הדין שייצג את הרוכש בעסקת המכירה ביום 26.11.2013, נכתב כך: "במקביל לבדיקות שלכם - יש לנעול תנאים מסחריים... מצב דירה בעת החתימה/מסירה - ראויה למגורים - ברמה בסיסית מינימאלית הכרחית לצרכי זכאות לפטור ממס שבח." (פס׳ 19 לפסק דינו של השופט ה׳ קירש; ההדגשה הוספה) על רקע אלו קבעה הועדה כי: ״עולה בבירור מחומר הראיות כי המטרה העיקרית של ביצוע השפוץ, אם לא הבלעדית, הייתה להכשיר את הנכס למכירה כדירת מגורים מזכה עד סוף שנת המס 2013.

...

וכפי שנקבע למשל בע"א 4125/90‏ ענבר‎ ‎נ' פקיד השומה, גוש דן, פ"ד מח(2) 383 (1994): "מקובלת עליי טענת המערער שכל עוד פועל הנישום במסגרת מקלט המס שקבע המחוקק, אין לסכל את מטרת החקיקה באמצעות הכרזה על הפעולה כמלאכותית. השאלה הנשאלת אפוא היא: האם לפנינו הפחתת מס בלתי נאותה? אכן, בעמ"ה (ת"א) 38/85, 48 חב-אור בע"מ נ' פקיד שומה למפעלים גדולים, בעמ' 132, נאמר כי: '...לא כל תכנון מס הינו, כפי שסעיף 86 מכנה 'עסקה המיועדת להימנעות ממס או להפחתת מס'. נישום הנהנה מהטבה שהמחוקק מעניק אינו נמנע ממס ואינו מפחית מס. כאשר המחוקק מעניק ביודעין, ובכוונה, הטבה על פי תנאים מוגדרים, הרי זה רצונו כי הנישום יהנה מההטבה, אם הוא יתאים עסקיו לאותם התנאים, ואם העסקה האמיתית אכן מתאימה לאותם התנאים. ולפיכך, פעולה שהנישום עשה למען יזכה בהטבה ממס שהמחוקק רצה להעניק אינה פעולה המיועדת להימנעות ממס. הנישום אינו אלא מקיים את התנאים שהמחוקק התנה כדי להיות כשיר לקבל את ההטבה'. אך במה דברים אמורים? כאשר הנישום עומד בתנאים שקבע המחוקק לצורך קבלת ההטבה" (שם, עמ' 394).

אם תישמע דעתי אפוא נדחה את הערעור ונחייב את המערער בהוצאות המשיבים בסך של 30,000 ש"ח. השופט י' עמית: כחברי השופט מינץ, אף אני סבור כי דין הערעור להידחות.

בחינת העובדות במקרה דנן מובילה אפוא למסקנה ברורה כי בעת מכירת הדירה היתה זו "דירת מגורים". לכך מסכים גם חברי, המציין כי הדירה שמכרו המשיבים היוותה במועד המכירה "דירת מגורים", וכי התנאי לפטור ממס הקבוע בסעיף 49(1) לחוק (כנוסחו במועד הרלוונטי) התקיים במקרה דנן (פסקה 8 לחוות דעתו).