פטור ממס רכישה בעסקת מכר בין קרובי משפחה

העוררת הגישה השגה על השומה החדשה, שבו כפרה בעמדת המשיב, כי חתן אינו נחשב "קרוב". עוד נטען לגבי מתוה המשיב, שהעוררת הייתה זכאית לפטור ממס רכישה בשל מכירה בין בני זוג, לפי תקנה 21 לתקנות מס רכישה.

במקרה זה מיתקיים לטענתה, טעם נוסף לפרשנות המטיבה עם הנישום, שהרי אביה של העוררת מימן בזמנו את רכישת הדירה, כך שמדובר "...ממש ב'השבת אבידה'...". העוררת טענה, כי על יסוד המתוה הרעיוני של המשיב, העסקה שבה רכשה את חצי הזכויות בדירה מאישהּ, היא עסקה הטפלה לעיסקת המכר העיקרית, ונחשבת גם היא כעיסקת רכישה של דירה יחידה, ומשום כך פטורה העוררת מתשלום של מס רכישה.

המשיב חזר על עמדתו שלפיה, אביה של בת הזוג אינו נחשב "קרוב" ביחס לאשהּ לצורך קביעת מס הרכישה, והטעים, כי החוק אינו קובע חזקה כללית המכירה בבני זוג כתא משפחתי אחד לכל דבר ועניין.

...

העוררת תשלם למשיב הוצאות הדיון בערר בסך 7,500 ₪.

בתאריך 16.5.2016 העביר ב"כ דאז של היחיד, עו"ד דאוד כרייני, הודעה בכתב לרשות המיסים וטופס אשר מולא בכתב יד המודיעים על מכירת/רכישת דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח בצרוף בקשה "להקפיא" את השומה למשך תקופה של שנתיים על מנת לאפשר לרוכש למכור את דירת המגורים בפטור ממס רכישה.

בתאריך 16.9.2018 נחתם בין הצדדים הסכם גירושין אשר אושר על ידי בית המשפט לעינייני מישפחה בקריות (כב' השופטת מאיה לוי) בתאריך 14.10.2018 (תה"ס 31114-09-18) כאשר ברישת ההסכם צוין כי הסיבה לגירושי הצדדים נובעת מכך שהחייב נקלע לחובות עצומים שלא על דעתה של המשיבה 2, ובעיקר בשל העובדה שהאחרון מצא לנכון למכור את דירת מגוריהם לטובת צד שלישי שלא על דעתה ושלא בהסכמתה וכי בשל עובדה זו המשיבה 2 מצאה לנכון שלא להמשיך את מערכת הנישואין.

בתאריך 20.12.2019 הגישו החייב והמשיבה 2 לבית המשפט המחוזי בחיפה תובענה למתן פס"ד הצהרתי (תיק מספר 51436-12-19) שבמסגרתו עתרו למתן פס"ד הצהרתי אשר יורה על ביטול הסכם המכר מיום 30.3.2016 בנימוק שהמשיב 1 , אשר בינו לבין החייב שררו באותה עת יחסי חברות קרובים, הציע לחייב לרכוש את הנכס באופן פקטבי על מנת לסייע בידיו להיתחמק מחובות שהצטברו כלפי נושיו בעקבות קריסה עסקית של איטליז ומסעדה אשר היו בבעלותו.

במסגרת ההתכתבויות נשלחו בין ב"כ הנאמן לבין ב"כ המשיב 1 נטען על ידי ב"כ הנאמן, עו"ד רובא קעואר-סלימאן, כי הנאמן פנה אל ביהמ"ש המחוזי בבקשה למתן ארכה לצורך המשך ניהול התביעה בשם החייב ובשם המשיבה 2 לאחר קבלת אישור סופי מטעם הממונה אשר טרם ניתן באותה עת. בתאריך 8.1.2021 הגיש הנאמן בקשה לאשר את חקירתם של המשיב 1 ושל עוה"ד אשר ערך את הסכם המכר בינו לבין המשיב 1, עו"ד דאוד כרייני, כאשר במסגרת הבקשה נטען שהחייב נימנע מלהצהיר על זכויותיו הקנייניות בדירה, וכי בנוסף לכך מבירור שערך הנאמן התברר שבתאריך 20.12.2019 וכחודש ימים לפני צו פתיחת ההליכים בהליך זה הוגשה על ידו לבית המשפט המחוזי בחיפה התובענה ההצהרתית לביטול עסקת המכר.

...

סוף דבר : לאור כל האמור הנני מוצא לנכון לדחות את בקשת הנאמן הבקשה למתן הוראות לביטול עסקת המכר מכח הוראות חוק חדלות פירעון.

לחלופין, העברת דירה במתנה לקרוב מישפחה במטרה להנות משעור מס רכישה כדירה יחידה היא פראקטיקה מקובלת ולגיטימית.

מדובר בטענה מקוממת אשר שומטת את היסוד תחת כל עסקת מתנה בין קרובים במדינת ישראל.

ספר טען, כי עובדתית לא הייתה לעוררים כוונה למכור את הבית וביום האחרון החליטו לעשות את עסקת המתנה וכי הם הצהירו שמדובר בדירה שנייה שאין בכוונתם למכור בתקופת החפיפה ושילמו מס רכישה (עמ' 21 ש' 10-12).

העוררים טענו, כי מדובר במקרה דומה שבו ניתנה דירה במתנה להורים לאחר רכישת דירה חדשה במטרה להקלה במס רכישה וכי במקרה האמור לא טענו רשויות המס, כי מדובר בעיסקה מלאכותית אף ששם מדובר היה, לטענתם, במקרה קצוני הרבה יותר מאחר ולהורים היו דירות נוספות ואילמלא הפטור המיוחד של מתנה ההורים היו משלמים מס רכישה מלא.

...

מצאתי, כי במקרה בו עסקינן מדובר היה למעשה ב'דלת מסתובבת' כך שהבית אמור היה לעבור לאם כדי שהעוררים ישלמו מס מופחת על הבית בטבעון ובהמשך הבית יחזור אליהם בהתאם לצוואת האם, כשלכל אורך התקופה העוררים הם אלה שנהנים מההכנסה מהבית ונוהגים בו למעשה מנהג בעלים.

עו"ד אברהם הללי חבר הוועדה: אני מסכים למסקנות של יו"ר הוועדה, כי דין הערר להידחות ומצטרף להערותיו של ד"ר נתן מולכו חבר הוועדה.

נוכח הגבול הדק בין עסקה מלאכותית לתכנון מס לגיטימי אני סבור שיש בנסיבות המקרה להטיל על העוררים הוצאות מופחתות.

דיון והכרעה מדובר בסכסוך בגין עסקה במקרקעין בין קרובי מישפחה (התובע מצד אחד – והנתבעת, אלמנת דודו המנוח, מצד שני).

בפתח חקירתה הנגדית נישאלה "העסקה בינך ובין שהאב, היא מתנה או עסקה בתשלום", הנתבעת השיבה ללא היסוס "עסקת מכר, קניתי את הקרקע בכסף" (עמ' 32 ש' 9 – 10, עמ' 33 ש' 2 – 3 לפרוטוקול).

יותר סביר בעיני, שכל המעורבים בעיסקה נתפסו לכלל טעות משסברו כי אם תוצג העסקה כעיסקת מתנה היא תהיה פטורה ממס שבח בהיותה עסקה בין "קרובי מישפחה". לאחר ששמעתי את עדותה של הנתבעת בישיבה מיום 27.1.2020, נרשם בפרוטוקול הדיון מפיו של ב"כ הנתבעת: "בתשובה לפניית בית המשפט אם לא כדאי שהנתבעת תשקול את עמדתה בשים לב להוראות סעיף 13 לחוק החוזים, אני מבקש להעיד את שני עדי ההגנה שנותרו ובהמשך נודיע עמדה עניינית". בית המשפט שמע את שני עדי ההגנה, ובהחלטה שניתנה בתום הדיון נתבקש ב"כ הנתבעת להודיע עמדה עניינית תוך 7 ימים.

...

במקרה עסקינן התובע לא הוסיף עובדות אלא טען למשמעותן המשפטית בלבד, ואין למנוע ממנו העלאת טענה זו, לא כל שכן, כאשר סוגיית החוזה למראית-עין עלתה בתום חקירתה של הנתבעת ולצדדים הייתה הזדמנות להתמודד אתה במסגרת סיכומיהם בכתב והם עשו כך. התוצאה לאור כל המקובץ לעיל, אני נותן בזה פסק דין הצהרתי, לפיו: הסכם המתנה מיום 4.5.2016 בטל בהיותו חוזה למראית עין.

אני מורה על ביטול ומחיקת הערת האזהרה שנרשמה בגין העסקה מושא הסכם המתנה בהתאם לבקשה לרישום הערת אזהרה (ת/10).

אני מורה על ביטול צו המניעה הזמני מיום 4.7.2017 ועל השבת העירבון הכספי (בסך 15,000 ₪) לתובע באמצעות בא – כוחו.

בהקשר זה מציינת המשיבה, כי לצורך רישום מכירת זכות במקרקעין בפנקס המקרקעין, נידרש גם אישור ביחס למס רכישה, ולא רק לגבי מס שבח; ומשכך, גם אם יימסר לעותרת המידע המבוקש ביחס לפטור ממס שבח, לא יהיה בידיה המידע בנוגע לאישורי מס רכישה באותן עיסקאות, וכפועל יוצא - לא יהיה בידיה המידע הרלבנטי אשר לאפשרות הנפקתם של אישורים לרישום העיסקאות בלישכת רישום המקרקעין.

כך למשל גם ציינה, כי אם ייבדקו הנתונים לגבי סעיף 62 לחוק מסוי מקרקעין, שבו התנאי למתן הפטור ממס השבח הוא קרבה משפחתית בין המעביר לנעבר, ניתן אמנם להניח שרוב השומות העצמיות שבהן מתבקש פטור ממס שבח, מתקבלות; ואולם הדבר לא יביא למתן אישור מיידי לרישום העסקה בלישכת רישום המקרקעין, שכן על הרוכש לערוך שומה עצמית ולשלם 1/3 מס רכישה, וקביעת מס הרכישה מצריכה בחינת השומה העצמית ויישוב מחלוקת השווי, ככל שישנה.

...

סבורני, כי המשיבה הייתה רשאית למסור את הודעת העדכון בדבר עצם דחיית הערר, ובפרט כאשר העותרת הייתה זו שהתייחסה בטיעוניה להליכים התלויים ועומדים לפני ועדת הערר; ומכל מקום, ראוי היה שהעותרת עצמה תדווח על פסק-דינה של ועדת הערר, ואף תצרף עותק ממנו.

התוצאה על-יסוד האמור לעיל, העתירה נדחית.

העותרת תשלם למשיבה שכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪.