פטור מהרחבת שטח דירה הקבוע בחוק

דירה אחת בשטח של כ- 145 מ"ר שהיא הגדולה מבין הדירות, הוערכה על ידו בסך של 1,390,000 ₪, בהתאם לחוות דעת השמאי ימין בנימין (צורפה כנספח א' לערר) (דירה זו להלן: הדירה הגדולה).

כידוע, פטור זה מוענק עד לכפל שווי הדירה או עד לסכום התיקרה הקבוע בחוק.

בסופו של יום ניתנה החלטה בהשגה (סומנה נספח ג' לערר), בגדרה הסכים המשיב לקבל חלק מטענות העורר, אולם לא הסכים להרחיב את הפטור על הדירה הגדולה לסכום התיקרה ולא הסכים להכיר בקיזוז הנזק, שנטען כי נגרם לעורר בשל החקירות שהתנהלו כנגדו על ידי רשויות אכיפת החוק.

...

בנסיבות העניין ובשים לב שמרבית טענות העורר נדחו, אנו מחייבים את העורר לשלם למשיב הוצאות בסך של 10,000 ₪.

מבחינה לוגית אני סבור כי יש להחיל עקרון זה גם על הצגת קבלה של רמ"י שאינה סופית ושהוגשו עליה השגה ו/או ערר.

בנסיבות העניין ובשים לב שמרבית טענות העורר נדחו, אנו מחייבים את העורר לשלם למשיב הוצאות בסך של 10,000 ₪.

עמ"נ 40022-02-14 שלו נ. הוועדה המקומית לתיכנון ובניה חולון, בגדריו נקבע בפסק דין מיום 27/10/14, טרם הגשת התובענה הייצוגית, כי על פי לשונו של סע' 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, הפטור הניתן בגין בניה, הרחבה או העברת בעלות בדירת מגורים ששיטחה אינו עולה על 140 מ"ר יינתן בלא שייכלל בחישוב שטח דירות מגורים אחרות שבבעלות הנישום, אם הללו מצויות במקרקעין אחרים.

ההליכים במישור המינהלי כמפורט לעיל, היתקיימו עוד בטרם הגשת התובענה הייצוגית דנא ועל כן, מיד לאחר הגשת התובענה הייצוגית פנה ב"כ המשיבה בבקשה לעיכוב הליכים בשל "הליך תלוי ועומד". במצב דברים זה, אכן מן הראוי לעכב הליכים בתובענה הייצוגית על מנת למנוע כפילות והכרעות סותרות, בעיקר עת העניין נידון עוד קודם להגשת התובענה הייצוגית בפני ערכאה שלה סמכות "מקורית" "ראשונית" על פי המתוה הסטאטוטורי הייחודי הקבוע בחוק.

...

בנסיבות אלו, כאשר הליך מנהלי תלוי ועומד באותה סוגיה ממש, יש לתת בכורה למסלול זה שלו נתונה סמכות "מקורית" "ראשונית" ואין לאפשר התנהלות תובענה ייצוגית במקביל באותו עניין.

ובעיקר בענייננו, עת מצא בית המשפט לצרף את היועץ המשפטי לממשלה על מנת שיתן דעתו בסוגיה העקרונית והמשיבה הודיעה כי תפסיק את הגביה ותבצע השבה (עניין ברגר), ובסוגיה השנייה ניתן כבר פס"ד של בימ"ש לעניינים מנהליים ועליו הוגש ערעור (עניין שלו).

כאמור, אף אם היה מקום להידרש לבקשת האישור ובגדרה לבחון את התקיימות תנאי סע' 8 (א) לחוק תובענות ייצוגיות, הדעת נותנת, כי בקשת האישור הייתה נדחית בשל אי עמידה בתנאי סע' 8 (א)(2) לחוק הקובע כקריטריון: האם "[ה]תובענה ייצוגית היא הדרך היעילה וההוגנת להכרעה במחלוקת בנסיבות הענין". זאת בהינתן מכלול השיקולים הצריכים לעניין ובהם, בין היתר, עובדת קיומו של מסלול סטטוטורי ייחודי תלוי ועומד בגדרו נידונות במקביל אותן סוגיות עקרוניות ועת לא קיים כל חשש כי ללא אישור התובענה הייצוגית לא תתברר המחלוקת העקרונית המועלית בבקשה בהעדר הליך אישי (ראו חוות דעתה של כב' הש' (כתוארה אז) א. חיות בעניין עע"ם אספיאדה) סע' 9 (ג) לחוק תובענות ייצוגיות משמיענו את הכלל על פיו אין לפסוק גמול ושכ"ט לב"כ המבקש המייצג עת מוגשת הודעת חדילה שמשמעה דחיית בקשת האישור.

לביסוס טענה לזכות לשימוש ייחודי, להוצאת חלקים משטחי הרכוש המשותף וסיפוחם לדירה כלשהיא, יש צורך בהסכמה מפורשת, ועל הנתבעים מוטל נטל הראיה להוכיח כי השיגו את ההסכמות הפוזיטיביות הנדרשות ברוב הקבוע בחוק.

לא הובאו ראיות לגבי הקף הבנייה שבוצעה על ידי בעלי דירות אחרים בבניין וממילא שאפילו בוצעה כזו בנייה ואפילו בעטיה נעשה ויתור על תשלומי איזון, אין בכך כדי ליתן פטור גורף מתשלומי איזון לכל בנייה ובכל הקף.

לא מצאתי בסיס לטענה זו. אשר למחלוקת בדבר הקף ניצול היתר של זכויות הבנייה, אם 90 מ"ר כגירסת התובעים או שמא 60 מ"ר כגירסת הנתבעים, לא מצאתי סיבה שלא לקבל את הערכתו של השמאי שפיצר בטענה זו. גרסת התובעים לניצול יתר בהקף של 90 מ"ר (לפי 30 מ"ר לדירה) מתבססת על הטענה לפער בין השטח הכולל של דירות הנתבעים (117 מ"ר לדירה) לבין השטח הכולל של דירות התובעים לאחר שיורחבו אף הן (87 מ"ר לדירה).

...

נוכח כל זאת, אני מחייב את הנתבעים גם באגרת בית המשפט, גם בהוצאות התובעים בגין התשלומים למומחה - השמאי שפיצר, וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 40,000 ₪.

לפיכך, אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 145,000 ₪.

בנוסף, אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים את אגרת בית המשפט, את התשלום ששילמו התובעים לשמאי שפיצר, וכן גם שכר טרחת עו"ד בסך של 40,000 ₪.

חישוב שטח הדירה – לטענת המערערת טעתה ועדת הערר כאשר העניקה פטור למשיבים 1 ו- 3 מבלי שהתייחסה לטענות בדבר פרטי הפטור ואופן חישוב שטח הדירה לגביה מבוקש הפטור, בהנתן העובדה, לטענתה, כי המשיבים לא מסרו כל פירוט מצידם בנוגע לפרטי הפטור והשטחים שברשותם, וכאשר בפועל ברשותם שטחי דירה העולים על הפטור הקבוע בחוק, המוגבל לשטח דירה של 140 מ"ר. בתגובה חזרו המשיבים והפנו לעמדת המערערת עצמה, כמפורט בהודעת העירעור שהגישה, שם פרסה ארוכות את דבר סמכותה הרחבה של ועדת הערר לידון ולהחליט ועד כמה ימעט בית המשפט להתערב בקביעותיה.

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, נחה דעתי כי יש לדחות הערעור.

לסיכום, קובע בית המשפט שם, כי סעיף הפטור מאפשר ליתן פטור לכל אחד מהמחזיקים במשותף בקרקע העומד בתנאיו, והוא אינו קובע מגבלה שלפיה ניתן יהיה להקנות פטור אחד לכל היותר בגין חלקת מקרקעין אחת.

לפיכך, הערעור נדחה אך מובן, כי בהינתן העובדה שהבניין טרם נבנה ידחה תשלום השומה עד לאחר חלוף המועד הנדרש לשם בחינת העמידה בתנאים המזכים את המשיבים בפטור המיוחל.

כך, לא פעם הובהר כי השמוש בתיבה "או" בגדרי תיקון מס' 53 נועד להרחיב את תחולת הפטור אף על מכר מקרקעין שייעודם אינו למטרות הקבועות בחוק (ראו למשל: עש"א (שלום חי') 10053-09-08 אגודת אחס"ג (אגוד חסידי גור) קרית אתא נ' הועדה המקומית לתיכנון קרית אתא (3.8.2009); ע"א (מחוזי נצ') 203/09 שירותי בריאות כללית נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה עפולה, פסקה 15 (31.1.2010); ע"ש (שלום י-ם) 102/02 בית חינוך יתומים הכללי - הקדש דתי נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה (9.12.2004); ערר (י-ם) 306/14 הקדש ע"ש שמואל שטראוס והרמן ליהמן נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים (10.3.2015)).

כך למשל, השופט רובינשטיין ציין בעבר בנוגע לפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(5) לחוק, כי "מדובר בחריג, וככזה יש לפרשו באופן מצמצם...הוראת [ה]פטור...כוללת מנגנון איזון פנימי. המחוקק לא חפץ להיטיב באופן בלתי מוגבל עם כל [זכאי לסיוע]...ובקש להגביל את שיעור הפטור עד לשטח מסוים" (רע"א 10472/07 דאהוד נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה מבוא העמקים, פסקות כ"ו-כ"ח (10.11.2009).

אם כן, אף שאין מדובר בטיעון מכריע, אני סבורה כי דברים אלו צריכים להיות מובאים בחשבון גם כן. האנטרס הרחב בעידוד פעילות ציבורית – לצד השיקול המקומי, ומנגד, יש לחזור ולהדגיש, כי חלק מן הפטורים מהיטל השבחה משקפים אינטרסים צבוריים רחבים יותר (כגון, מתן פטור להרחבת דירת מגורים לפי סעיף 19(ג) או לצורך עדוד יצור חשמל לפי סעיפים 19(ב)(11)-(13) לתוספת השלישית לחוק).

...

במובנים רבים, מתח זה בין השיקולים משקף את מורכבותה האינהרנטית של הסוגיה שבפנינו על האיזון העדין הטמון בה. המסקנה הפרשנית ענייננו אפוא במצב שבו לשון החוק נוטה בבירור לטובת תוצאה אחת, אשר עולה בעיקרה בקנה אחד אף עם התכלית הסובייקטיבית של ההסדר, כפי שזו משתקפת בעיקרה מן ההליכים וההתפתחויות שליוו את חקיקות תיקון מס' 53.

בנסיבות אלו, אני סבורה כי יש להותיר על כנה את פרשנותו של בית המשפט המחוזי.

אם כן, נוסח הפטור כולל מלכתחילה בעייתיות מובנית במישור זה. סוף דבר התוצאה היא קבלת העמדה הפרשנית שהוצגה על-ידי המשיבה ובהתאם לכך דחיית הערעור.