פטור מהיטל השבחה עבור דירה בודדת

עמדתי היא, כי על-מנת לממש את התכליות שלשמן נקבע הפטור האמור, ועל-מנת שלא לפגוע בעקרון השויון בדיני המס, הפרשנות הראויה של הסעיף היא זו אשר תורה כי הפטור מתשלום היטל השבחה יוענק לכל אחד מהשותפים עבור כל אחת מהדירות.

כמו כן, לטעמי, גם אם יימצאו מקרים בודדים בהם ינוצל הפטור באופן שאינו תואם את תכליותיו, נראה כי הגשמת מטרות הפטור ומימוש עקרון השויון בדיני המס עדיין יצדיקו את הפרשנות לפיה יש להעניק את הפטור לכל אחת מהדירות של המבקשים.

...

שבתי ועיינתי בפסק הדין בעניין צרי וכן בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בפרשה זו, והגעתי לכלל מסקנה כי הפרשנות האמורה להלכת צרי מרחיבה יתר על המידה את היקף תחולת ההלכה שנפסקה בו ואין להחילה על המקרה הנדון בפנינו.

מכל האמור לעיל עולה, כי בעניין צרי בית המשפט המחוזי לא דן בשאלה הניצבת בפנינו, אלא קבע רק כי מחזיק במקרקעין אינו יכול לקבל פטור עבור דירות שבנה על המקרקעין למגורי קרוביו, וכי קביעת בית משפט זה, לפיה מספר השותפים במקרקעין אינו משפיע על מספר דירות המגורים שייהנו מהפטור, נשענה, כך נראה, על טעות דפוס שנפלה בלשון החוק.

בנסיבות אלה, אני סבור כי אין ליישם את הלכת צרי על המקרה הנדון בפנינו, מה גם שהלכה זו ניתנה לרקע מצב עובדתי שונה, וכי יש לבחון את השאלה שבמוקד בקשה זו מחדש, לאור תכליות החוק ועיקרון השוויון בדיני המס.

על רקע האמור, לא מצאתי הצדקה או הסבר מניח את הדעת להבחין, לעניין הטלת ההיטל או מתן פטור ממנו, בין בניית דירת מגורים לשימושו האישי של בעל זכויות במקרקעין משותפים, לבין הטלת היטל על בניית דירת מגורים לשימושו האישי של בעל זכויות יחיד במקרקעין.

כן עמד בית-המשפט העליון על תכליתה של הוראת הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת, שהינה תכלית סוציאלית, לעזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם, ומשכך ניתן הוא לדירות המשמשות למגוריו של המחזיק או קרובו בלבד: "תכלית הסעיף היא לאזן בין שתי מטרות אלה. מהצד האחד, מטרת הפטור היא לאפשר לאדם להגדיל את דירת מגוריו עבורו או עבור קרובו שדר בדירתו בלי שיוטלו עליו הוצאות כבדות. פטור זה נועד גם לתרום לשקום איזורי מצוקה ולהקל על מצוקת הדיור. מהצד האחר, מטרת החיוב בהיטל – שתוף חברי קהילתו של הפרט בהטבה שקבל הוא לבדו מהרשות – אף היא חשובה. ציבור משלמי היטל ההשבחה ללא פטור מונה אף הוא נזקקים רבים כשברור כי כל פטור מביא להקטנת התקציב שעומדת לרשום לטובת הקהילה כולה.

באשר לכך, צדקה ועדת הערר בקביעתה שלהלן: "... כאשר המדובר בחלקת ענק, בגודל של למעלה מ-344 דונם, לה קיימים עשרות מחזיקים שאין ביניהם קשר משפחתי קרוב (גם אם המדובר בקרובים רחוקים הנקראים כולם בשם המשפחה זועבי), הרי שלא ניתן לראות באיזון הנזכר בפרשת צרי ככזה המאפשר פרשנות אשר תביא לכך שהפטור יינתן פעם אחת בלבד לכל אותה חלקה. המטרה הסוציאלית של אותו הפטור תאוין לחלוטין במקרה שבו המדובר בפטור בודד הניתן על חלקה בשטח שכזה, עליה צפויות להיבנות מאות ואולי אף אלפי יחידות דיור. פטור ל-140 מ"ר בלבד מכל הבנייה בחלקה מהוה לעג לרש, ועשיית החוק פלסתר. אנו סבורים כי לא זו הייתה כוונת המחוקק, ואין להעתר לכך" (החלטת ועדת הערר, בסעיף 9).

...

באשר לכך, צדקה ועדת הערר בקביעתה שלהלן: "... כאשר המדובר בחלקת ענק, בגודל של למעלה מ-344 דונם, לה קיימים עשרות מחזיקים שאין ביניהם קשר משפחתי קרוב (גם אם המדובר בקרובים רחוקים הנקראים כולם בשם המשפחה זועבי), הרי שלא ניתן לראות באיזון הנזכר בפרשת צרי ככזה המאפשר פרשנות אשר תביא לכך שהפטור יינתן פעם אחת בלבד לכל אותה חלקה. המטרה הסוציאלית של אותו הפטור תאוין לחלוטין במקרה שבו המדובר בפטור בודד הניתן על חלקה בשטח שכזה, עליה צפויות להיבנות מאות ואולי אף אלפי יחידות דיור. פטור ל-140 מ"ר בלבד מכל הבנייה בחלקה מהווה לעג לרש, ועשיית החוק פלסתר. אנו סבורים כי לא זו הייתה כוונת המחוקק, ואין להיעתר לכך" (החלטת ועדת הערר, בסעיף 9).

לאור המפורט לעיל, אני דוחה את הערעור.

המערערת תשלם למשיב הוצאות בסך 1,500 ₪.

ועדת הערר הפניתה, בהקשר זה לכך, שבמסגרת התכנית הכוללנית פורט הקף שטחי הקרקע הנדרשים לצרכי ציבור עבור תוספת הדירות ובאופן ספציפי, בנוגע למיתחם בו נמצאים המקרקעין נשוא הדיון – מיתחם 16-שיכון ותיקים.

ועדת הערר מפנה לכך שבנימוקיה, עמדה המועצה הארצית, בין היתר, על הנימוקים התכנוניים שהובילו להחלטה זו, ובין היתר, כי מתן היתר נקודתי מכוח התמ"א למבנה אקראי, הן במסלול חזוק והן במסלול הריסה ובניה מחדש, ללא ראיה תכנונית מתחמית, רחבה יותר מבחינת המיגרש או הבניין הבודד, עלול במקרים רבים לסכל התחדשות עירונית במיתחם כולו.

זאת ועוד, לטענת המשיבים, הבחינה הכלכלית הפשטנית המעמידה את החיזוק והחניון אל מול תוספת דירה אחת, יש בה היתעלמות מהטבות כלכליות משמעותיות נוספות המגולמות במסגרת פרויקט הנבנה בהתאם לתמ"א 38 ובכלל כך – פטור מהיטל השבחה, קבלת דירה חדשה גדולה יותר הכוללת חנייה על ידי כל אחד מהדיירים הקיימים ורווח ליזם.

...

קביעת ועדת הערר והנמקתה לעניין זה אין בידי לקבל ראשית הואיל ומדובר בקביעה בעלמא.

מבלי לגרוע מן האמור, הנני מוצאת לציין כי אין בידי לקבל גם את קביעת ועדת הערר ובהתאם לה קיומן של זכויות בהתאם לתכנון קיים יש בו בכדי להשפיע על מתן התמריצים בהתאם לתמ"א 38, על דרך השלילה.

סוף דבר; לאור האמור והמפורט העתירה מתקבלת רק באופן המצומצם כפי שנקבע על ידי בסעיף 43 לעיל, קרי באופן שהדיון בערר יושב לוועדת הערר על מנת שתשוב תדון – באופן כפי שתמצא לנכון – ותכריע בנושא החריגה מקווי הבניין.

השיקול שעומד בבסיס אי-מתן הפטור לקבוצת רכישה או לקבוצת רוכשים הוא מניעת ניצול לרעה של הפטור בדרך של מתן עשרות פטורים לחלקה רק בשל העובדה שמדובר בקבוצת רכישה, ולא בקבלן שמוכר את הדירות ומשלם היטל השבחה בגין המקרקעין שהושבחו.

כך, רכישת הזכויות ל-45 יחידות דיור נעשתה באופן מאוחד ובמספר מועדים בודדים (9.9.1999; 30.5.2001; 28.2.2002; ו- 8.12.2002, ראו סעיף 8 לתצהיר גולדשטיין, מע/3 לערעור מרמור).

בסעיף 9.5 להסכם מיום 9.9.1999 (מע/2 לערעור מרמור) נכתב כי: "הקונה [גולדשטיין – י"ס] מצהיר בזה כי למרות היותו נאמן למספר אנשים לרכישת זכויות בנכס עבורם – הוא אחראי כלפי המוכר [דיימן – י"ס] וכלפי צד שלישי לכל הפרה של הסכם זה ... כתנאי עקרי להסכם מצהיר הקונה שהוא אחראי לקיום התחייבות כל נהנה מהנ"ל, שניתנה לו במפורש לפעול רק באמצעות הקונה ובאישורו". כלומר, גולדשטיין הוא "הפנים" של הנהנים, עם אותם המאפיינים של גורם מארגן, ותפקידו לא היתמצה בתיווך גרידא בין המערערים ובין דיימן.

...

סבורני שהפסיקה לעניין סעיף 19(ג) לתוספת השלישית, הרואה בתכלית הפטור כתכלית סוציאלית, מתייחסת לפטור הניתן לבעלים של מקרקעין המזמין שירותי בנייה על קרקע שנרכשה ללא תלות בתוכנית המשביחה, ולא למי שמבחינה מהותית מצבו דומה למי שרכש דירה מקבלן.

אין בידי לקבל את טענת המערערים כי אי-תיקון התוספת השלישית במקביל לתיקון מס' 69 לחוק מיסוי מקרקעין מלמד כי המחוקק נמנע במכוון מלהחיל את הגדרת המונח "קבוצת רכישה" בהקשר של היטל השבחה.

סיכומם של דברים, הערעור נדחה.

בהחלטת המשיבה בבקשה להיתר של המערערים (מע/7, להלן: "החלטת המשיבה בבקשה להיתר"), הובהר כי לפי פרשנותה של המשיבה את הוראות סעיף 12 לתמ"א 38, במבנה קטן, התוספת של 25 מ"ר הפטורה מהיטל השבחה כוללת את שטח הממ"ד. לעמדת המשיבה, משעה שהמערערים הקימו את הממ"ד במרתף, נותרו להם כ-12 מ"ר בלבד מעל פני הקרקע הפטורים מהיטל לפי תמ"א 38, ולפיכך, המשיבה אישרה למערערים הקלה בשיעור של כ-6% (כ-30 מ"ר).

גם לגוף הדברים אין מקום לקבל את פרשנותם של המערערים לסעיף 12 לתמ"א 38 ולעניין הפטור הכלול בו. מקריאה של כל הסעיפים הרלוואנטיים האחרים בסביבתו של סעיף 12 לתמ"א 38 (סעיפים 11 ו-14), עולה כי תוספת הבנייה לפי תמ"א 38 תיכלול גם ממ"ד. קריאה רציפה ומלאה של הוראות תמ"א 38, מבלי להוציא את סעיף 12 כסעיף בודד מהקשרו, תוך בחינה תכליתית של הדברים, מעלה כי הותרה תוספת שטח בכל מקרה של חזוק מבנים, אולם תוספת זו כוללת בתוכה גם הקמת ממ"ד לכל יחידת דיור.

ואולם, בהחלטת המשיבה בבקשה להיתר (מע/7) נכתב בפירוש כי ניתנת הקלה עבור כ-30 מ"ר ובשעור של כ-6%, משום שלעמדת המשיבה הזכויות מכוח סעיף 12 לתמ"א 38 מוגבלות במקרה דנן ל-13 מ"ר: "הערות: על פי תמ"א 38 ניתן לקבל 25 מ"ר לצורך הרחבת הדירה כולל ממ"ד. הממ"ד בבקשה הנדונה מבוקש במרתף בגודל של 13 מ"ר ועל כן ניתן להרחיב את הדירה ב-12 מ"ר לפי תמ"א 38. מבוקשת חריגה בשטח של 41 מ"ר ושניתן לאשרה על חשבון 12 מ"ר מכח תמ"א 38 ועל חשבון הקלה של 6% משטח המיגרש (עד 30 מ"ר)" (שם, עמ' 37).

לו המערערים היו מעוניינים לחלוק על כך, היה עליהם לעשות זאת עוד במועד זה. למערערים אושרה הקלה בשיעור של 6% ועליהם לשלם היטל השבחה עבור הקלה זו, בהתאם להוראות הדין.

...

כאמור לעיל, אני סבורה כי תוספת הבנייה כוללת ממ"ד, ואין בהיתר הבנייה שניתן כדי לשנות ממסקנתי זו. אם המערערים הסתמכו על היתר הבנייה באופן ששינה את מצבם לרעה, היה עליהם להוכיח זאת.

אין כל הכרח בנסיבות הללו לפצל את ההליכים בין השמאית המכריעה לוועדת הערר, ואני סבורה כי המערערים פעלו נכון בהקשר זה, ובפניה לשמאית המכריעה הם לא גילו דעתם שהם חבים בהיטל השבחה בגין תוספת הזכויות.

סיכומם של דברים, הערעור נדחה.