פטור מהיטל השבחה למקרקעין של מוסד לחינוך או תרבות

סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, הוא הסעיף שבו עסקינן, קובע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל: "(4) השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש צבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות". המדובר בסעיף המעניק פטור מוחלט למוסד העומד ב-4 התנאים הקבועים בסעיף והם: המקרקעין הם של מוסד; מטרות המוסד הן אחת או יותר מהמטרות הציבוריות המנויות בסעיף; עסוקו של המוסד אינו לשם קבלת רווחים; המקרקעין או התמורה בעדם משמשים או מיועדים לשמש למטרות המנויות בסעיף.

...

כאמור, סבורני כי גם במקרה דנן יש לקבוע כי המועד הנכון לצורך הענקת הפטור הינו מועד כניסתה לתוקף של התכנית המשביחה, שכן, כמפורט לעיל, חוב היטל ההשבחה נוצר ונולד במועד כניסתה לתוקף של התכנית המשביחה, למרות אפשרות דחיית התשלום עד למימוש הזכויות במקרקעין.

סיכום: בסיכומו של דבר, לאור המפורט לעיל, יש לקבוע כי בסוגיה שנותרה במחלוקת לאחר ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים – מהו המועד הקובע לקבלת הפטור מכוח סעיף הפטור שבנדון – הדין הוא עם המשיבה.

על כן, ומאחר שאין מחלוקת כי המקרקעין עצמם אינם משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות בסעיף הפטור, התנאים המפורטים בסעיף הפטור אינם מתקיימים ודין העתירה להידחות.

כאמור בסקירת הרקע המשפטי לעיל, סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק, קובע, כי "לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה... (4) השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש צבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות;". הרחבת המוסדות הזכאים לפטור גם להקדש צבורי, וכן הוספת המילים "... או התמורה בעדם...", נעשתה במסגרת תיקון 53 לחוק.

...

על-רקע הצהרות אלו מטעם המשיב קבעה הוועדה: "בנסיבות אלה נראה לנו כי עצם פעילות המשיבה לבניית והשכרת דירות בדמי מפתח ולא במכר, תוך הנחה ניכרת למיעוטי יכולת, עונה על הגדרת המונחים צדקה וסעד בהוראת הפטור. לפיכך, יש לראות במקרקעין כמשמשים למטרות הציבוריות המנויות בסעיף הפטור". בשולי ההחלטה הדגישה הוועדה, כי אין באמור כדי לשנות את עמדתה העקרונית "שלפיה טענת הקצאת דירות מגורים כפעילות סעד או צדקה מחייבת הוכחה ויש לבחון אותה בזהירות (ערר (י-ם) 306/14) אלא שבנסיבות המקרה ולאחר שבחנו את מכלול הנסיבות ואת הצהרות העורר, אנו סבורים כי יש לראות במקרקעין כמשמשים למטרות אלו". לפיכך, קיבלה הוועדה את הערר והורתה על ביטול הודעת החיוב בהיטל השבחה.

בכך מקובלת עליי קביעתה של ועדת הערר, כמו-גם עמדתה של המערערת, כי תכלית החקיקה בעניין סעיף הפטור הנדון, לא נועדה לאפשר למוסד ציבורי להשקיע ברכישת מקרקעין והשכרתם, שהיא פעילות מסחרית מובהקת, גם אם דמי השכירות יועברו לצרכי המוסד.

הצעות חלופיות שהעלה ב"כ המשיב במהלך הדיון, שלפיהן ככל שייקבע בפסק-הדין שלא הוכח שהמקרקעין המושבחים משמשים למטרה ציבורית של "צדקה וסעד", ישקול ההקדש לפנות לבית-הדין הרבני לקבלת אישור למכירת ארבע הדירות הנדונות ותמורת המכירה תשמש למטרות סעד וצדקה, או להשכיר את הדירות ללא תמורה כספית לאברכים נזקקי סעד בתקופת לימודיהם בכולל – תיבחנה מן הסתם על-ידי המערערת או ועדת הערר, ככל שתתקבלנה החלטות על-ידי ההקדש בעניין זה; ואיני מוצא מקום להתייחס אליהן בשלב זה. התוצאה על-יסוד האמור לעיל הערעור מתקבל, במובן זה שהחלטת ועדת הערר בדבר ביטול חיוב המשיב בהיטל השבחה מחמת פטור לפי סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, מבוטלת.

בנסיבות העניין ישלם המשיב למערערת הוצאות בסך 10,000 ₪.

(4) השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש צבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות; הועדה המקומית דחתה את בקשת ההקדש (וזאת חרף פטור דומה שניתן להקדש גם בשנת 2012) בטענה כי הקמת דירות מגורים לא מזכה לפטור מכוח הסעיף.

לעמדת היועץ, פרשנות אפשרית להוראת הפטור היא שתנאי לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה הוא כי המקרקעין נושא החיוב משמשים לאחת המטרות המנויות בהוראת הפטור, גם בנסיבות שבהן התמורה בעדם משמשת או נועדה לשמש למטרות הציבוריות.

...

לאחר שעיינו בטענות הצדדים ושמענו את טענותיהם בדיון לפנינו, מצאנו כי בקשת הרשות לערער אכן מעוררת שאלה שחורגת מעניינם של הצדדים והיא אם התיבה "התמורה בעדם" בהוראת הפטור מוגבלת למימוש זכויות במקרקעין בדרך של מכר.

הכרעת בית המשפט לעניינים מינהליים בשאלה זו מקובלת עלינו במלואה ולכן לא ראינו ליתן בה רשות לערער (השוו: בר"ם 6589/15 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' זעירא (23.12.2019)).

הבקשה למתן רשות ערעור נדחית אפוא.

. (4) השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש צבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות".

לדבריו: "עד היום היינו במצב אבסורדי, הייתי אומר, שבו הקרקעות של אותם מוסדות שמניתי היו פטורות מהיטל השבחה, אבל אם היו מוכרים אותן קרקעות של אותם מוסדות שפטורים כדי להשתמש בהן לאותם צרכים שהם פטורים על-פי חוק מהטיל השבחה, היו מבקשים עבור התמורה היטל השבחה. לכן אני מבקש שגם אחרי המלים: 'אם אותם המקרקעין' יבוא 'או התמורה בעדם'" (פרוטוקול ישיבה 161 של הכנסת ה-15 (4.12.2000) (ההדגשה הוספה – ד' ב' א').

כך למשל, הוטעם כי במסגרת הדיונים לקריאה שנייה ושלישית שנערכו בועדת הכספים של הכנסת, העיר יו"ר הועדה, חבר הכנסת אלי גולדשמיט, כי: "... התיקון השני – שאם מוסד לעינייני דת, חינוך או בריאות מממש נכס במקום אחר, שלא משמש לצרכים האלה, אבל שהתמורה בעדן צריכה להיות לצורכי בריאות – גם שם יהיה פטור" (ראו: פרוטוקול ישיבה 189 של ועדת הכספים, הכנסת ה-15, בעמ' 7 (23.11.2000), (ההדגשה הוספה – ד' ב' א')).

...

במובנים רבים, מתח זה בין השיקולים משקף את מורכבותה האינהרנטית של הסוגיה שבפנינו על האיזון העדין הטמון בה. המסקנה הפרשנית ענייננו אפוא במצב שבו לשון החוק נוטה בבירור לטובת תוצאה אחת, אשר עולה בעיקרה בקנה אחד אף עם התכלית הסובייקטיבית של ההסדר, כפי שזו משתקפת בעיקרה מן ההליכים וההתפתחויות שליוו את חקיקות תיקון מס' 53.

בנסיבות אלו, אני סבורה כי יש להותיר על כנה את פרשנותו של בית המשפט המחוזי.

אם כן, נוסח הפטור כולל מלכתחילה בעייתיות מובנית במישור זה. סוף דבר התוצאה היא קבלת העמדה הפרשנית שהוצגה על-ידי המשיבה ובהתאם לכך דחיית הערעור.

(4) השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש צבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות.

לטענת המבקשת, בפסק הדין נקבעה הלכה חדשה וקשה לגבי פרשנות סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית אשר יוצרת הפליה בין צורות שונות של מימוש זכויות במקרקעין מושבחים, כך שמוסד שפועל לאחת מהמטרות שמנויות בסעיף ואשר יבחר לממש את זכויותיו במקרקעין מושבחים על דרך של בקשת היתר בנייה, יחויב בהיטל השבחה – בעוד שמוסד שיממש את זכויותיו על דרך של מכירת הקרקע ייהנה מפטור מחיוב בהיטל השבחה.

...

המסקנה שאליה הגיע בית המשפט מבוססת, אפוא, על בחינה מקיפה של מלוא השיקולים הצריכים לעניין, ואינני סבור כי מדובר בקביעה שעומדת בתנאים המחמירים לקיום דיון נוסף.

זאת, בפרט בשים לב לכך שמתן הפטור תלוי בהתקיימותם של תנאים נוספים המפורטים בסעיף 19(ב)(4) – ובהקשר זה אדגיש כי טענת המבקשת לפיה היה מקום לקבוע הוראות מחמירות לעניין "יתר תנאי הפטור" (סעיף 7 לבקשה), אך מחזקת את המסקנה כי פסק הדין אינו מוביל מניה וביה להשלכות הרוחב מרחיקות-הלכת שתוארו בבקשה שלפניי.

הבקשה נדחית אפוא.