פטור מארנונה לאור מצב הנכס

הונחה לפני תשתית ראייתית לפיה הנתבעות או מי מהן הגישו בקשה להתיר להן פטור מתשלום ארנונה לאור מצב הנכס (הבניין).

...

בשוקלי כל אלו ובשוקלי חובת הנתבעות להשיב לתובעת כבר במועד סיום החכירה את הבניין כשהוא במצב טוב ותקין ומתאים למטרתו, דבר שהיה מאפשר השכרתו בשכירות חופשית כבר משנת 2009, ובשוקלי מאידך העובדה כי התובעת עצמה לא עשתה דבר להקטין נזקיה ויכלה ממועד בו נודע לה מצבו של הבניין סמוך סיום החכירה בשנת 2009, ובוודאי מתחילת ההליכים בתיק זה לפעול להשמשת הבניין ולתבוע רק את העלויות הכלכליות שהייתה סופגת בשל הצורך ליטול הלוואות לביצוע עבודות אלו, אני סבורה כי את הפיצוי הראוי בנוגע לאובדן דמי שכירות ראויים יש לחשב לתקופה הנדרשת בתביעה שבפני בלבד ואותם יש לחשב רק לתקופה שלאחר תום 15 חודשים נדרשים לביצוע עבודות השיפוץ.

סיכום: לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת התביעה בחלקה ומחייבת הנתבעות לשלם יחד ולחוד לתובעת סכומים כדלקמן: בגין השמשת הבניין 5,492,279 ₪.

בשוקלי כל אלה אני מורה כי הנתבעות ישלמו לתובעת הוצאות בסך 40,000 ₪ ובצירוף כל ההוצאות על פי קבלות שהוצאו על ידי התובעת לצרוך קבלת חוות דעת, אגרות משפט וזימון עדים.

בתצהירה ציינה כי "בעבר שלחתי לעירייה מכתבים מס' פעמים, בבקשה לחדול מחיובי בארנונה לאור מצבו של הנכס". ניתן ללמוד מכך כי היא הייתה מודעת לחובתה לשלם ארנונה.

בעמ"נ (חיפה) 341/03 לוי נ' מנהלת הארנונה בעריית חיפה (פורסם בנבו, 19.7.2004) צוין כי אף אם נכס הוכרז כמסוכן, אין הדבר מזכה בפטור אוטומאטי מארנונה: "סעיף 330 מכוון לנסיבות קיצוניות, אין די בכך שהנכס נטוש, רעוע או מוזנח, אלא מצב כזה שלא ניתן לשבת עוד בנכס. גם אם נכס הוכרז כמסוכן או נאטם על ידי הערייה, אין הדבר מזכה באופן אוטומאטי בפטור מארנונה." אף אם היה מוכח תנאי המתייחס להעדר ישיבה בנכס בתקופה הרלוואנטית, נותרה המחלוקת באשר לשאלת התקיימותו של התנאי הראשון - "האם הנכס ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו"?.

...

לעניין זה, הנני מקבל את עמדת התובעת כי חוו"ד מהנדס 1998 אינה רלוונטית לענייננו.

התוצאה לאור האמור לעיל, דין התביעה להתקבל.

הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את הסכומים הבאים: (א) 25,869 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 8.12.2013, ועד לתשלום המלא בפועל; (ב) אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל; (ג) שכר טרחת עורך דין בסך 2,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

המערערת טענה בהשגות שהוגשו על ידה, כי המדובר בנכס שאינו ראוי לשימוש לאור מצבו של הנכס ועל כן לטענתה היא זכאית לפטור מתשלום ארנונה הקבוע בסעיף 330 לפקודת העיריות.

...

שלישית – העובדה שהחלטת ועדת הערר הראשונה בוטלה, כאשר נקבע בפסק הדין בערעור כי הדיון יוחזר לוועדת הערר לשם קיום דיון והנמקה של ההחלטה - וזאת אף ביחס לשנת 2015, אף היא מובילה למסקנה שהיה מקום לדיון בטענות לגופן, גם באשר לאלו הנוגעות לשומה לשנת 2015.

נוכח האמור מסקנתי היא, כי אין מקום להתערב בהחלטת וועדת הערר אשר מצאה לנכון שלא לדחות את ההשגה על הסף אך בשל אי מתן התשובה במועד, ומכאן דנה בהשגה לשנת 2015 לגופה ודחתה אותה, מכל הנימוקים שפורטו על ידה , וזאת לאחר שלא שוכנעה שמדובר בנכסים אשר אינם ראויים לשימוש.

נוכח כל האמור מורה על דחיית הערעור.

המשיב אישר פטור מתשלום לפי הסעיף מיום 15.11.18 ועד ליום 31.5.19, לאחריו תחל התקופה לחיוב מיזערי בהתאם לסעיף 330(2) לפקודה, לאור קיומן של תקופות בהן היו הנכסים השונים פטורים מארנונה לאור אותו סעיף עוד קודם לקבלת החזקה על ידי המערערים.

כך אף מן הקביעה בסעיף "ויחולו הוראות אלו, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק". לגישת המשיב, דוקא הסדר הפטור מארנונה הקשור במחזיק ולא בנכס הוא החריג שיש לציינו במפורש, כפי שנקבע ביחס למחזיק נכס ריק בתקנות משק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993.

...

דיון והכרעה לאחר בחינת טענות הצדדים והדין בנושא, מצאתי כי אף בעניין זה דין הערעור להידחות.

בעניין זה מקובלת עליי הבהרת המשיב, כי נוסח הסעיף כיום אינו מאפשר ליצור הבחנה בין החלפת בעלים לבין החלפת מחזיקים אחרים בנכס, ועל כן נראה שפרשנות תכליתית לסעיף מובילה לקבלת דעת הרוב בוועדת הערר, שכן הפגיעה בתמריץ של רוכשים מאוחרים פחותה בהשוואה לשמירת התמריץ בקרב בעלים שיימנע מהם לאפס את התקופות לפי רצונם.

סיכום לאור כלל האמור, הרי שדין הערעור להידחות.

לשון אחר, אם יש לפטור את הנכס מחיוב בתשלומי ארנונה, לאור מצבו הפיזי של הנכס.

...

מה עוד שלא צורפה כל חוות דעת על מצב המבנים לאותה שנת מס. טענת המערער כי לעירייה הייתה ידיעה על כך, לא הוכחה, והיא נדחית.

הבניין בתאורו האמור, ניזוק באופן שאינו ראוי לשימוש ובפועל לא נעשה בו שימוש, ולא שוכנעתי כי ראוי לחייב את המערער לבצע תיקונים ושיפוצים, כדי שייחוייב בתשלום ארנונה.

מכל הטעמים המפורטים לעיל, יש לקבל את ערעור המערע לשנות המס 2002-2003.

התוצאה: אשר על כן, אני מורה על דחיית הערעור לשנות המס 2000 ו-2001 ועל קבלת הערעור לשנות המס 2002 ו-2003, באופן שלגבי השנים הנ"ל, פטור המערער מחיובי ארנונה, לפי סעיף 330 לפקודה.