פגיעה במקרקעין חקלאיים עם פוטנציאל פיתוח לבנייה

אם כך קבע שמאי הועדה המקומית ביחס לאותן חלקות בשנת 1994, הרי שברור שמדובר בקרקע חקלאית עם פוטנציאל, ואם פוטנציאל זה טוב לצורך החיוב הכספי אין זה הגיוני שהוא לא יילקח בחשבון לצורך תשלום פיצוי לחוכרים.

גם אם יהיו החוכרים מוכיחים פוטנציאל, הם לא היו צריכים ליהנות מפיצוי בגינו לאור היותם חוכרים חקלאיים והנן מוגבלות לזכויות עיבוד חקלאיות בלבד, וככאלו, אין להם זכות לפצוי, אלא רק בגין הפגיעה החקלאית במקרקעין ולא בגין שינוי הייעוד האפשרי (ראה ה"פ (ת"א 355/06 זייצוב נ' מע"צ [פורסם בנבו]).

החוכרים מבססים טיעוניהם, להוכחת הפוטנציאל על תמ"א 31 – שהנה תכנית המתאר הארצית אשר הגדירה הנחיות לבנייה פיתוח לקליטת עליה, היא נערכה על תשריט בקנה מידה של 1:100000 ואינה מגדירה תיכנון ספציפי, אלא מבחינה בין שטח ערוני, שטח תעשייתי ונוף כפרי.

המסקנה כי תכנית הפרדס, אשר הגדירה במדויק את השטחים החקלאים בתוך מקרקעי החוכרים, אשר שינו את ייעודם מקרקע חקלאית לבניה, שללה פוטנציאל מיתרת השטחים שלא נכללו בהם.

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מגיע למסקנה, כי דין שני הערעורים להידחות.

ראשית, יש לזכור כי שני המערערים, שערעורם נדחה, הם המשיבים, כל אחד, בערעור משנהו.

לאור האמור לעיל, אני מגיע למסקנה כי במקרה זה אין להשית הוצאות על המערערות ואני קובע, כי כל צד יישא בהוצאותיו.

נטען שלא רק שממצאי פסק הדין המאוחר אינם פוגעים או מפחיתים את הפצוי שמגיע להם ע"י השמאי מטעמם או מומחה בית המשפט אלא ההיפך, כאשר המקרקעין נשוא ההליך הופקעו לצורך מימוש מטרה ציבורית והחלקה שווקה והנתבעת הפיקה רווחים גבוהים מבלי לשלם לבעלים דבר.

צוין שלשם כך נימצאו עיסקאות בקרקעות כאלה הנמצאות מדרום לכביש 85; שלא הושפעו מהקרבה למוקדי בנייה ופיתוח ועיסקאות בשטחים גדולים יחסית (מעל דונם) המתאימות לשימוש חקלאי וללא מרכיב ספקולאטיבי.

עוד צוין שהואיל ומדובר בחלקות חקלאיות נילקחו בחשבון עיסקאות בהן השטח הנמכר הוא מעל דונם וזאת על מנת לנטרל את השפעת השוליות ומרכיבים נוספים שאינם רלוואנטיים לצורך קביעת שווי קרקע חקלאית נטולת פוטנציאל- הן תיכנוני והן ספקולאטיבי.

...

משניתנו כשמונה החלטות בנושא זה, אני סבור שאין לנתבעת אלא להלין על עצמה ומוטב שטענה זו כלל לא היתה נטענת על ידה נוכח התנהלותה.

בת"א 29064-07-15 עבאד נ' מנהל מקרקעי ישראל (31.8.16) צוינו הדברים הבאים כדלקמן-"השחקן הראשי בשוק המקרקעין, האחראי למרבית עסקאות החכירה המבוצעות בישראל היא רשות מקרקעי ישראל. לפי הראיות שבפני, במקרה של פלישה היא דורשת וגובה דמי שימוש ראויים לפי 6% משווי הקרקע, משמע הרשות סבורה שאלו הם דמי שימוש ראויים. העובדה שהרשות מסכימה להחכיר בהסכם לפי 5% משווי הקרקע אינה אומרת שאלו הם דמי השימוש הראויים, אלא שזו הסכמת הרשות למרות שדמי השימוש הראויים גבוהים יותר. יש להסיק מכך הודאה של הרשות, היא הנתבעת בפני, שיש לשום את דמי החכירה האבודים לפי 6%. אפילו לא נפרש את מעשיה כהודאה יש לפסוק לפי 6% מכוח הערכת השימוש המיטבי שיניב את הערך הגבוה ביותר, ושנמצא כי יש בשוק עסקאות לפי 6%, אני קובע שיעור זה כדמי חכירה אבודים משווי הקרקע בכל שנה". כפי שציינתי לעיל, פסק הדין בעניין איסמעיל לא ביטל הלכות קודמות של בית המשפט העליון כפי שניתנה בעניין אסדי לפיה יש לגזור דמי חכירה אבודים בשיעור של 6% משווי הקרקע, הלכה שאושרה גם בדנ"א 10038/16 מדינת ישראל נ' אסדי ואף לא ביטל את ההלכה בעניין פאטמה עיסא.

לאור כל האמור לעיל, אני מורה על קבלת התביעה באופן בו הנתבעת תשלם לתובעים את דמי החכירה בהתאם לקביעת מומחה בית המשפט בהתאם לחלקם היחסי של התובעים במקרקעין כאמור לעיל.

בהתאם לעיסקאות ההשוואה עליהן הסתמכו שמאי המשיבה, שווי קרקע בייעוד חקלאי בסביבת החלקה הרלוואנטית היה 120 ₪ ל-מ"ר, ולמעשה הפגיעה המשמעותית במקרקעין היתה פגיעה של ירידת ערך בשל תכנית מתאר אשר פיצויים בגינה יש לקבוע לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965, במועד בו שונה ייעוד החלקה מקרקע חקלאית לדרך.

בכל הקשור לקרקע חקלאית עם פוטנציאל, הרי בשומת המשיבה קיימות 20 עיסקאות השוואה בהתייחס לתקופה מ-11/05 ועד 4/11, וקרקע חקלאית עם פוטנציאל ועם זכויות מים באיזור מגיעה לסדרי גודל של 120-130 ₪ ל-מ"ר (וכפי שצוין לעיל, 10% משווי קרקע חקלאית באיזור החלקה הרלוואנטית אינם עולים על 23 ₪ ל-מ"ר).

להלן עיקר ההסכמות בין הצדדים כלשונן בהסכם הפשרה: "1. הואיל ובהתאם לצוי הכרזה אשר פורסמו לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן: "פקודת הדרכים") ביום 24.9.70 בק.ת 2637 וביום 21.4.72 בק.ת 2036 הופקעו חלק מהמקרקעין נשוא התובענה לצורך סלילת ו/או הרחבת דרך מס' 79 (להלן: "ההפקעה") בשיעור כדלקמן: א גוש 10498 חלקה 15 (חלקה 114 לאחר ההפקעה)-584 מ"ר. .

...

יתר על כן אני סבור כי עמדת השמאי מטעם מע"צ כי ערך הקרקע הוא 10% שכן יש להעריכה כשווי של דרך הייתה יכולה להיחשב כנכונה אילו הדיון היה נסב בתביעה לפיצוי בגין ירידת ערך לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה שאז לצורך זה אכן מקובל לקבוע כי שינוי לטובת דרך מוריד את ערך הקרקע בכ-90% (ראה ה"פ (חי) 93/05 מוצטפה נ' מע"צ (פורסם בנבו 8.5.07), ת.א. (ת"א) 165/97 פרלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה, [פורסם בנבו] תק-מח 99 (2) 65535 (1999)), אלא שבענייננו לא הוכח ולא נטען כי ניתן למבקשת במישרין או בעקיפין פיצוי לפי סעיף 197 לחוק בכלל ובגין תוכנית הדרך בפרט, ובענייננו אין אנו עוסקים בתביעה לפי סעיף 197 לחוק אלא בפיצויי הפקעה, שלכל היותר המשיבות טענו כי נלקחה בחשבון הפגיעה עקב ההפקעה במסגרת ההתחשבנות לעניין היטל ההשבחה, אך לא נטען כי ניתן פיצוי כאמור למבקשת, עקב התוכנית, דהינו המקרקעין שלה "נפגעו על-ידי תכנית שלא בדרך הפקעה" כמשמעותה של הפגיעה בפרק ט' לחוק התכנון והבניה.

לפיכך ולשם כיסוי מלא וסופי של כל טענה, דרישה תביעה וזכות שהיא בגין כל נזק, הפסד והוצאה אשר נגרמו ויגרמו לנעדרים או למי מטעמם בגין הפקעת השטח המופקע נשוא התובענה, על כל הבנוי, המחובר והנטוע עליהם לרבות ובכלל זה בגין אובדן זכויות עיבוד, אובדן הכנסות, פגיעה בעיסוקי ובעסקי הנעדרים, מעברים חקלאיים, מערכות השקייה, פגיעה בשטח המעובד, הגדלת הוצאות עיבוד, הקטנתה הכנסות, חידוש ציוד ו/או בגין כל נזק, הפסד הוצאה אשר נגרמו ויגרמו לנעדרים בין בהווה ובין בעתיד - כפועל יוצא מהפקעת השטח המופקע, בין בהווה ובין בעתיד, תשלם המשיבה למבקש - כמנהל נכסי הנעדרים, פיצויי הפקעה בסך של 84,264 ₪ (שמונים וארבעה אלף מאתיים שישים וארבעה ₪), ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א-1961, החל מיום 18.6.08 ועד למועד התשלום בפועל.

סיכום הנני מחייבת את המשיבה לשלם למבקש פיצוי בגין הפקעת המקרקעין בגוש 10498 חלקה 114 בסך 9,246 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק (על פיצויי הפקעה חלות הוראות החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964), וזאת מתאריך 27/7/2011 ועד לתשלום המלא בפועל.

עסקינן כאן בסוגיית פיצוי בגין פגיעה עקיפה וכלכלית בנכסים גובלים ויש להישמר מהעמסת נטל כספי בלתי מוצדק על הועדה המקומית של רמת השרון, אשר לא פעלה אלא כדי להוציא לפועל את חלקה במהלך תיכנוני רחב יותר, לפיו יועד האיזור הנידון לפיתוח ערוני ובנייה למגורים.

והינה רק בסעיפים 51 עד 56 לעיקרי הטיעון (בנושא "הכלל המבדל") אוחזים המערערים את השור בקרניו – ואולם כאן טעונם מבוסס דוקא על העובדה שהם רכשו את נכסיהם לאחר שינוי הייעוד בקרקעות תל ברוך בעקבות אישורן של תוכניות 2026א ו- 2026ב: "התובעים כולם רכשו את הקרקע, לאחר שינוי יעודה למגורים. הקרקע שווקה על-ידי מנהל מקרקעי ישראל, ביעודה למגורים. הרוכשים כולם רכשו את הקרקע המיועדת למגורים, כשהקרקע הסמוכה מצפון נותרה ביעודה החקלאי.....העוררים כולם רכשו קרקע בייעוד למגורים לאחר התוכנית 2026. כלומר, העוררים כולם רכשו את הקרקע לאחר שינוי יעודה למגורים" (מתוך סעיפים 52, 53 ו- 55 לעיקרי הטיעון) לדידי היבט זה הוא בלתי רלבאנטי לניתוח, ואף איננו מתיישב עם עמדה אחרת של המערערים עצמם אשר הביאו בהסכמה, במסגרת הדיון בנושא הפוטנציאל (סעיף 45 לעיקרי הטיעון), אמרה מפסק הדין ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה כפר סבא נ' דב חייט ואח', ניתן ביום 13.4.1997, לפיה "הזכות לפצוי קמה ונמדדת עם ועקב פגיעתה של תכנית במקרקעין; במקרקעין בתורת שכאלה, ולא במי שהוא בעליהם, או מחזיקם, בזמן תחולתה של תכנית קודמת פלונית או במועד תחילתה של תכנית פוגעת אלמונית". המערערים הדגישו כי אף אם ניתן היה להבין במהלך שנות התשעים כי עתידה לקום ברמת השרון שכונת מגורים מקבילה, אזי לפי התוכניות המקוריות לנווה גן הבנייה הייתה אמורה להיות רוויה פחות והבניינים נמוכים יותר, לעומת הבנייה שאושרה בסופו של דבר על פי רש/446.

...

" (מתוך סעיפים 77, 79 ו- 83 להחלטה) ניתן להציג את המסקנה כדלקמן: לנוכח סדר פעולות התכנון על פני ציר הזמן, אזי ערכם של המקרקעין בתל ברוך צפון, מאז הפשרתם מייעוד חקלאי לייעוד מגורים, לא כלל רכיב שווי חיובי בשל נוף פתוח.

והנה רק בסעיפים 51 עד 56 לעיקרי הטיעון (בנושא "הכלל המבדל") אוחזים המערערים את השור בקרניו – ואולם כאן טיעונם מבוסס דווקא על העובדה שהם רכשו את נכסיהם לאחר שינוי הייעוד בקרקעות תל ברוך בעקבות אישורן של תוכניות 2026א ו- 2026ב: "התובעים כולם רכשו את הקרקע, לאחר שינוי יעודה למגורים. הקרקע שווקה על-ידי מנהל מקרקעי ישראל, ביעודה למגורים. הרוכשים כולם רכשו את הקרקע המיועדת למגורים, כשהקרקע הסמוכה מצפון נותרה ביעודה החקלאי.....העוררים כולם רכשו קרקע בייעוד למגורים לאחר התוכנית 2026. כלומר, העוררים כולם רכשו את הקרקע לאחר שינוי יעודה למגורים" (מתוך סעיפים 52, 53 ו- 55 לעיקרי הטיעון) לדידי היבט זה הוא בלתי רלבנטי לניתוח, ואף איננו מתיישב עם עמדה אחרת של המערערים עצמם אשר הביאו בהסכמה, במסגרת הדיון בנושא הפוטנציאל (סעיף 45 לעיקרי הטיעון), אמרה מפסק הדין ע"א 6826/93 הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא נ' דב חייט ואח', ניתן ביום 13.4.1997, לפיה "הזכות לפיצוי קמה ונמדדת עם ועקב פגיעתה של תכנית במקרקעין; במקרקעין בתורת שכאלה, ולא במי שהוא בעליהם, או מחזיקם, בזמן תחולתה של תכנית קודמת פלונית או במועד תחילתה של תכנית פוגעת אלמונית". המערערים הדגישו כי אף אם ניתן היה להבין במהלך שנות התשעים כי עתידה לקום ברמת השרון שכונת מגורים מקבילה, אזי לפי התוכניות המקוריות לנווה גן הבנייה הייתה אמורה להיות רוויה פחות והבניינים נמוכים יותר, לעומת הבנייה שאושרה בסופו של דבר על פי רש/446.

אשר על כן, הערעור נדחה.

המערערת טוענת בנוסף כי הפוטנציאל התיכנוני של מקרקעיה נלמד גם משומת שמאי הועדה המקומית (שמואל פן מיום 10.07.94) שקבע היטל השבחה בסך של כ-27,500,000 ₪ בגין אישור תכנית אחרת במקרקעין נס/במ/118 וציין בשומה כי יש למקרקעין פוטנציאל לשינוי ייעוד, קרי איזור חקלאי עם פוטנציאל המצוי ברצף לבינוי קיים כשגודלו וצורתו ומצבו הפיסי מתאים לפיתוח.

בעירעור טוענים המערערים לפגיעה בזכות הקניין; טוענים כי החלטת ועדת הערר חוטאת ללשונו הברורה של סעיף 197 ולעקרונותיו; לפרשנות שגויה של הילכת בירנבך; לטענתם, ועדת הערר היתעלמה מהראיות שהובאו בפניה לעניין הפגיעה הישירה באפשרויות השמוש; מקרקעי המערערים שמשו כעתודת הקרקע היחידה בעלת פוטנציאל גבוה וממשי לשינוי יעוד לבניה; המקרקעין מצויים במרכז הארץ במיקום אסטרטגי לפיתוח בעתיד; בהתאם בתמ"א31 יעוד המקרקעין ל"שטח נוף כפרי פתוח".

...

לאור האמור אני דוחה את הערעור.

אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ויש לדחות את הערעורים.

לאור האמור אני דוחה את הערעורים.