פגיעה אפשרית במקרקעין עקב אישור תוכנית

המשיבים בעלי חלקות 72 ו-75 בגוש 10005 (להלן-החלקות) הגישו נגד המערערת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן-החוק) בטענה כי תכנית מתאר מחוזית תמ"מ 6 ותכנית מפורטת חד/2020 פגעו במקרקעין שבבעלותם עקב אישורן.

ועדת הערר בהחלטתה להפנות התיק לשמאי מייעץ בשל אפשרות פגיעה במקרקעין, היתעלמה לחלוטין מההיררכיה שבין התוכניות.

...

די בכל האמור לעיל להביא לקבלת הערעור וביטול חיוב המערערת בפיצוי המשיבים.

למערערת היו טענות רבות בשאלה זו, טענות חשובות מהן התעלמה הוועדה (ראו ריכוז הטענות בסעיפים 105 -139 לערעור), שלא אדון בהם מאחר ודין תביעת הפיצויים להידחות בשל העדר פגיעה.

סיכום אני מורה על קבלת הערעור ומורה על ביטול החלטות ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז חיפה כך שהמערערת אינה חבה בפיצוי כלשהו של המשיבים בגין חלקות 72 ו-75 בגוש 10005.

מן העבר השני, לשיטת המערערת, תשלום דמי ההוון על ידי החוכרים המקוריים היתייחס באופן פרטני, ליחידת הדיור אשר הייתה קיימת באותה עת במקרקעין, בשטח של 160 מ"ר, וכי לא היה בכך כדי לפגוע באפשרותה, על פי הסכם החכירה, לבצע הערכה מחדש של דמי החכירה, במקרה של הרחבה או הוספת מבנה במקרקעין.

בהתאם לס' ג(1) לחוזה החכירה המערערת לא הייתה רשאית לידרוש מחוכרי המקרקעין תשלום דמי היתר בגין תוספת בנייה בעת בואה לחתום על תכניות הבנייה (ס' 21 לפסק הדין).

...

סוף דבר הערעור מתקבל, במובן זה שבטלה הקביעה על פיה נוכח ההפקעה, יש לראות את המערערת כמי שלא הוכיחה מהו גובה חובו של המשיב כלפיה.

טענתה החלופית של המערערת, נדחית.

טענותיו של המשיב, ככל שהיה באלו כדי להשליך על שאלת אפשרות חיובו בתשלום דמי החכירה הנוספים, נדחות אף הן. בהינתן קביעותי דלעיל, ובהינתן יתר קביעותיו של בית המשפט קמא (אשר כאמור לא נמצא כי נפלה שגגה באלו), אני מורה כי המשיב יישא בתשלום חוב דמי החכירה כמפורט בכתב התביעה אשר הוגש לבית המשפט קמא.

ועדת הערר קבעה כי "במצב דברים זה ומשלא שוכנענו, כי יש בטיעוני העורר (המערער בפני – ז.ב.) כדי לשנות מההחלטות שניתנו ביחס לערר שהגישה בת זוגו של העורר, אין לנו אלא להפנות לנימוקים ולקביעות שניתנו בהן, ולאורן לדחות את טיעוני העורר כנגד גובה השומה ועצם החיוב". ועדת הערר דחתה את הטענה בדבר הפגיעה באנטרס ההסתמכות שהתבססה על העמדה שהציגה הועדה המקומית בדיון בהתנגדות לתכנית המשביחה, לפיה אין בכוונתה לגבות היטל השבחה בגין אישורה של התכנית המשביחה אלא לעת מימוש בפועל בדרך של היתר בניה.

מקובלת עליי טענת המשיבה לפיה האפשרות להקמת בריכת שחייה בשטח המקרקעין הפכה, בעקבות אישור התכנית המשביחה, לזכות מוקנית ולא נותרה זכות בשקול דעת הוועדה לאחר ביצוע פירסומים המאפשרים הגשת התנגדויות.

...

מקובלת עליי טענת המשיבה לפיה האפשרות להקמת בריכת שחייה בשטח המקרקעין הפכה, בעקבות אישור התכנית המשביחה, לזכות מוקנית ולא נותרה זכות בשיקול דעת הועדה לאחר ביצוע פירסומים המאפשרים הגשת התנגדויות.

סיכום החלטת ועדת הערר סבירה ואין מקום להתערב בה, ולפיכך הערעור נדחה.

המערער ישלם למשיבה, הועדה המקומית שוהם את הוצאות המשפט בסכום של 15,000 ₪.

השמאי המייעץ קבע בנוסף כי אין מקום לבחון קיומה של פגיעה על ידי בחינת שווי המקרקעין ערב אישורה של תכנית מח/167 לעומת שווי מקרקעין המביא בחשבון את כלל הפגיעה בנכס בעקבות אישורן של תכניות מח/167+רנ/265/א+רנ/265/ב. לאור עקרונות אלה קבע השמאי המייעץ כי בהיתחשב במצב התיכנוני הקודם התכניות הפוגעות מיישמות את התפתחות העיר מזרחה והותוו במצב הקודם במסגרת תכניות המתאר הארציות והמחוזיות.

כפי שציין השמאי המייעץ בדיקת מפלסי הרעש אמור להעשות בין מפלס הרעש הקודם לאחר אישורה של מח/167 ומפלס הרעש החדש לאחר אישורה של רנ/265א.אמצעי המיגון שנקבעו בדו"ח האקוסטי הם המענה לטענה בדבר פגיעה אפשרית של מי שאינו זכאי לתבוע ירידת ערך ועלול בכל זאת להפגע מהתכנית.

...

לאור כל האמור לעיל אני דוחה את טענותיהם של המערערים ביחס להחלטה הראשונה של ועדת הערר.

על כן, דין טענות המערערים להידחות גם ביחס להחלטה השניה.

סיכום אני דוחה את הערעור.

השני, כי פגיעה בפוטנציאל התיכנוני תהא קרובה לוודאי: "תנאי זה מכוון לשלב שבו מצויים הליכי התיכנון המשביחים הקונקרטיים ביחס למקרקעין שעל פי הנטען נפגעו. דומה כי במידה רבה תנאי זה עומד במוקד המחלוקת בין הצדדים. כזכור, עמדתו של היועץ הייתה כי יש מקום לידרוש שהתכנית הצפויה תהיה "בשלבי אישור מתקדמים". על רקע זה, הוא נתן כדוגמה תכנית מופקדת, שלא הוגשו לה התנגדויות, והיא אינה פוגעת בערכי טבע או בעקרונות תיכנון וחוק, ושלא נידרש לצורך אישורה אישור של מוסד תיכנון גבוה יותר.

לאלו יש מקום לייחס משקל ומשמעות, אך לא להפכם לאין בלתם (עניין רבין); הוכרה האפשרות לחייב בהיטל השבחה בשל תכנית מתאר ארצית שהסירה מחסום נורמאטיבי, חרף המדרג הנורמאטיבי שבינה לבין תכנית מקומית מפורטת (עניין מועש); ניתן לבסס טענה של פגיעה במקרקעין בגין אובדן פוטנציאל תיכנוני לצורך הגשת תביעה לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה במקרים שבהם ניתן להצביע על פעולה תכנונית קונקרטית וקרובה לוודאי המבססת את הפוטנציאל התיכנוני שעל פי הנטען "אבד", כגון תכנית מופקדת.

...

מקובלת עליי גם קביעתה כי אין צורך לקבוע מראש כיצד תיקבע הדחיה (סעיף 343), שכן מדובר בעניין שמאי מובהק.

אין בידי לקבל את טענות המערער.

יא': סוף דבר בהינתן האמור לעיל הערעור מתקבל בחלקו, כדלהלן: נדחית טענת המערער כי קיים פטור מהיטל השבחה במכר הדירות וכי תכנית רובע 3 אינה מחייבת בגביית היטל השבחה; מתקבלת טענתו העקרונית של המערער לפיה יש לבחון עליית שווי בשל השפעת תמ"א 38, בעת קביעת "מצב קודם" של הדירות, כפוף להנחיות לשמאי המייעץ כאמור לעיל; נדחית טענת המערער ביחס לתקינות שומות המשיבה; השמאי המייעץ יפעל כאמור בפסק דין זה ובנספח א' להחלטת ועדת הערר (ככל שהאמור בו לא סותר פסק דין זה); נוכח התוצאה, לפיה נדחו חלק מטענות המערער וחלקן התקבל – אין צו להוצאות.