עתירת עירייה כנגד תכנית המתאר של עיר אחרת

העותרת פנתה לעירייה והפנתה תשומת לבה לכך שההפקעה בוטלה ובמענה לפניה זו נתקבל מכתבו של ראש העיר אשר הבהיר כי ההפקעה לטובת הרחבת הדרך בעינה עומדת, אך ההפקעה על הנכס עצמו בוטלה.

נטען כי הודעת ההפקעה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 7239 ביום 4.4.16 ותכנית המתאר ענ/125 של עריית באקה אלג'רבייה אושרה בשנת 1995.

נטען כי העותרת לא יזמה כל הליך לשינוי תכנית המתאר כנגד המשיבות או הועדה המחוזית ומשכך השינוי היחיד שנבע מההסכמה לפירסום הודעה על ביטול ההפקעה לפי סעיף 14 לפקודת הקרקעות היה מחיקת ההערה על ההפקעה מנסח הרישום.

עם זאת, הפסיקה מצביעה גם על כך כי "בבחינת חוקיותה הראשונית של ההפקעה הנחת המוצא היא כי ההפקעה - "חייבת כמובן להעשות ... לצורך צבורי מסוים, כגון הקמת בית-ספר או גן צבורי. הרשות המפקיעה אינה רשאית לתת עיניה בחלקה מסוימת רק משום שנאה היא, ולהפקיע אותה רק משום שבאחד הימים היא עשויה לשמש צורך צבורי זה או אחר, כפי שיוחלט ברבות הימים" (מתוך בג"צ 465/93, 1135טריידט ס. א., חברה זרה ואח' נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, הרצליה ואח'; כונס הנכסים הרישמי נ' ראש עריית הרצליה ואח' [9], בעמ' 633).

...

על כן, ומאחר שנראה כי בענייננו לא התקיים ההליך הראוי לשמיעת טענות העותרת וחברת דואר ישראל, סבורני כי יש להחזיר את העניין אל המשיבות, אשר ידונו בעניין מחדש, תוך מתן זכות טיעון ושימוע לעותרת ולחברת דואר ישראל.

סיכום: מכל הטעמים שפורטו אני מורה כדלקמן: החלטת ההפקעה החוזרת, כפי שהתקבלה, מבוטלת בזאת.

לאחר מתן זכות טיעון ושימוע לעותרת ולחברת דואר ישראל אשר להן זכויות במקרקעין שבנדון, ולאחר שקילת כל האמור לעיל, יכריעו המשיבות 1 – 2 בכל הסוגיות הנוגעות לעניין ההפקעה של המקרקעין שבנדון ויקבלו החלטה, בהתאם לחוק ומשיקולים ענייניים.

עוד נטען, כי קודם לכן עוד בשנת 2011 הגישה הערייה עתירה מנהלית נגד הועדה המחוזית בגין אי קידום הכנת תוכנית מתאר לעיר בשל אילוצים תקציביים, שבעקבותיה נאותה הועדה להוציא את המיכרז אשר התעכב במשך יותר משנתיים בשל אילוצים תקציבים של הועדה.

עוד מפנה המבקש, למכתב של הגב' ליאת פלד מיום 28/9/2016 אשר בו היא מציינת כי במסגרת תוכנית המתאר שנערכת בלווי ועדת היגוי משרדית ייקבעו גבולות כווני הפיתוח של העיר באקה אלג'רבייה.

בית המשפט המחוזי סבר אחרת וההחלטה המחייבת היא של בית המשפט המחוזי – שהורה לבצע את ההריסה בתום 4 חודשים מהחלטתו.

...

ביום 23/5/2010 הגיש המבקש בקשה לעיכוב ביצוע צו ההריסה בטענה כי הוא התחיל לפעול להכשרת המבנים, וביום 24/5/2010 נעתר השופט מסארווה לבקשה והורה על עיכוב ביצוע עד למתן החלטה בבקשה.

לפיכך, החלטתי לעכב את ביצוע צו ההריסה עד ליום 1/11/2016.

על ההחלטה הוגש ערעור לבית-המשפט המחוזי בחיפה (עפ"א 24846/04/16), ובפסק-הדין שניתן ביום 27/7/2016 ע"י כב' השופטת תמר שרון נתנאל היא קבעה אמנם כי יש לקבל את הערעור באופן שצו ההריסה יבוצע באופן מיידי אך במטרה למנוע הגשת בקשות נוספות היא האריכה את המועד ב-4 חודשים מיום מתן פסה"ד. ביום 22/11/2016 הוגשה הבקשה שבפני - להארכת המועד לביצוע צו ההריסה, בה נטען כי ביום 10/10/2016 קבעה הועדה המחוזית כי השטח נשוא הבקשה לא נכלל בתמ"א כשטח מרם עירוני אך יחד עם זאת הוא נכלל בתוכנית מתאר הכוללנית המצויה בשלבי הכנה וטרם גובשה סופית.

הבקשה נדחית וניתנת לוועדה המחוזית / למדינה אורכה בת חודשיים להיערכות מחדש לביצוע הצו בסיוע משטרת ישראל.

ביום 11/5/2014 אושרה תכנית מתאר לעיר חדרה חד/2020 (להלן: תכנית המתאר).

בהוראות תכנית המתאר (סעיף 6.18.16) נקבעו עקרונות תיכנון לאיזור התעשייה החדש שיוקם במיתחם 26B, ובין היתר נקבעו אחוזי הבנייה, השימושים המותרים ועוד (נספח 3ב לתשובת הערייה).

על פי תשובת הערייה, עולה כי הערייה מקדמת את אישורה של תכנית מפורטת שכזו למיתחם, תכנית מפורטת מס' 302-0447235 (להלן: התכנית המפורטת) (ראו נספח לעיקרי הטיעון של הערייה).

לעמדתם, כל עוד לא הושלמו הליכי התיכנון לאישורה של התכנית המפורטת, נותרות החלקות בייעוד חקלאי; השנייה- העותרים טוענים כי על מנת להטיל עליהם חיוב בהיטל סלילה, על הערייה להצביע על "זיקת הנאה" בין הכביש לבין חלקות המקרקעין.

סעיפים 250 ו-251 לפקודת העיריות [נוסח חדש] מסמיכים את הערייה להתקין חוקי עזר ולהורות על הטלת היטלים, אגרות ודמי הישתתפות על כל אדם, לצורך ביצוע "הדברים שהיא נידרשת או מוסמכת לעשות על פי הפקודה או על פי דין אחר או לעזור לה בביצועם". במסגרת זו התקינו מרבית הרשויות המקומיות בארץ חוקי עזר הקובעים הוראות בדבר ביצוע עבודות פיתוח והטלת תשלומי חובה לצורך מימונם.

...

ההשוואה שמבקשים העותרים לעשות להוראות בדבר החיוב בהיטל השבחה אינה מחייבת מסקנה אחרת.

סוף דבר בשים לב לכל האמור, הגעתי למסקנה כי חלקות המקרקעין אינן בבחינת "שטח חקלאי" הפטור מתשלום היטל וכי אין בטענה בדבר היעדר זיקת ההנאה כדי להצדיק את ביטול הדרישה.

על כן, אני מורה על דחיית העתירה.

העותרים ישלמו למשיבה הוצאות ההליך בסך כולל של 10,000 ש"ח. ניתן היום, כ"ג אייר תשפ"א, 05 מאי 2021, בהעדר הצדדים.

החפ"ק יזמה בשיתוף עריית אור עקיבא תכנית להקמת רובע מגורים חדש בעיר אור עקיבא, הידוע בשם "שכונת אור ים". שטח התכנית משתרע על פני שטח של כ-1,050 דונם, כאשר התכנית מציעה מיתחם מגורים איכותי בהקף של כ-3,482 יחידות דיור בתמהיל מיגוון של טיפוסי בינוי תוך קביעת מערכת דרכים, תשתיות והקצאת שטחים למוסדות ציבור, שטחים צבוריים פתוחים ושטחים מסחריים.

במסגרת ההחלטה, עמדה הועדה המחוזית על החשיבות הציבורית שבתכנית וקבעה, כי "מדובר בתכנית בעלת חשיבות ציבורית רבה, שתספק אלפי יח"ד ושטחים לצרכי ציבור גם ברמה העירונית. התיכנון המוצע מישתלב בסביבתו מבחינה אורבנית. התכנית תואמת לתכנית המתאר המתגבשת לאור עקיבא" (עמ' 32 להחלטה- נספח 3 לעתירה).

הבקשות לביטול שלביות והחלטות הוועדות עד למתן ההחלטות מושא העתירה: אין מחלוקת בין הצדדים כי בסמכות הוועדה המחוזית לתיכנון ובנייה לשנות את תנאי השלביות בתכנית, בהתאם לסעיף 145 (ג) הקובע, כי "נקבעו בתכנית, החלה על קרקע או על בנין, שלבי ביצוע שונים, לא תיתן רשות הרשוי המקומית היתר לעבודה או לשימוש, אם העבודה או השמוש אינם תואמים את השלב שאליו הגיעו, אלא באישור מוסד התיכנון המוסמך לאשר את התכנית", וסעיף 145 (ג1)(1) לחוק שקובע: "נקבעו בתכנית החלה על קרקע או על ביניין תנאים למתן היתר הנוגעים לביצועה לעניין התניית ביצועה בסלילת דרכים או בהקמת תשתיות או נקבעו בתכנית למגורים החלה על קרקע או על ביניין תנאים כאמור או תנאים אחרים למתן היתר הנוגעים לביצועה, לא תיתן רשות רשוי מקומית היתר לעבודה או לשימוש אם לא מולאו התנאים האמורים, אלא אם כן אישר זאת מוסד התיכנון המוסמך לבקשת מי שרשאי להגיש את התכנית לגבי הקרקע או הבניין הנוגעים בדבר, ובילבד ששוכנע כי ניתן להשיג את המטרות שבשלהן נקבעו התנאים האמורים גם בלא מילוי אותם תנאים, והכול בשים לב לזמן שחלף ממועד אישור התכנית ולשינוי הנסיבות". מאז פורסמה התכנית למתן תוקף, דנה ועדת המשנה בבקשות לשינוי תנאי השלביות הנ"ל ולשינוי תנאי שלביות אחרים שנקבעו בתכנית.

כנגד אותן בקשות הוגשו השגות מטעם העותרת, עריית אור עקיבא, הוועדה המרחבית ומטעם בעלי זכויות בתחום התכנית.

לאור נתונים אלו, אישור ההקלה לצורך מתן אפשרות לשיווק יחידות בפרויקט "אור ים", משמעותה פגיעה ביכולתה של העיר חדרה לאכלס יחידות דיור מכוח תכניות מאושרות.

...

המסקנה: מסקנתי היא שלא נפל כל פגם בהחלטת ועדת המשנה או בהחלטת הועדה המחוזית.

העתירה נדחית אפוא.

העותרת תשלם למשיבות 1-4 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ וסכום דומה היא תשלם למשיבה מס' 7 (חפ"ק).

מדובר בתכנית מתאר מקומית שנועדה לאפשר את המשך פיתוח המרקם העירוני הדרומי של העיר חולון והיא משתרעת על פני שטח של כ- 4,080 דונם.

עוד טוען העותר כי יש לדחות על הסף את דרישתה של העיריה לתשלום הפרישי הצמדה וריבית כתוספת לסכום פצויי ההפקעה שעל העותר להשיב לעיריה כנגד החזרת המקרקעין לידיו.

ולבסוף, הודאה פורמאלית ומפורשת בדבר זניחתה של מטרת ההפקעה מצוייה במכתבה של העיריה אל העותר מיום 25.10.2017, בו הודיעה העיריה לעותר כי "המטרה לשמה הופקעו המקרקעין, כאמור [הקמת אתר פסולת- ח.ב.], אינה קיימת עוד והמקרקעין ניכנסו לתכנית בנין עיר ח/500, המצויה בשלבי אישורה." טענתה של העיריה לפיה לא מדובר הלכה למעשה בזניחתה של מטרת ההפקעה וכי הייעוד הצבורי של המקרקעין שהופקעו נשמר גם במסגרת תכנית ח/500, קרי, במקום ייעוד של הקמת אתר פסולת ישמשו המקרקעין לשם הקמתו של פארק ערוני, דינה להידחות ולו נוכח העובדה שהעיריה עצמה טוענת לתחולתו של סעיף 195 לחוק התיכנון, וזה כידוע חל אך ורק במצבים בהם שונה ייעוד המקרקעין במסגרת התכנית החדשה.

ודאי שאין מקום להתיר לרשות מנהלית לגבות כספים מן הפרט, רק על יסוד היקש מדינים אחרים (הפקודה) המתירים לרשות אחרת (לשר האוצר) גביה כזו, מקום בו החוק הרלבנטי (חוק התיכנון) שותק בענין זה. העיריה טוענת כי על העותר לשלם לה ריבית על פצויי ההפקעה, וזאת בשם הכלל לפיו אכיפתו של חוזה צריכה להיות צודקת ותואמת את המציאות הכלכלית.

...

ראה גם עע"מ 9554/10 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה נ' חליפיו של יעקב רויכמן ז"ל (פורסם בנבו, 29.01.2013): "עמדתי היא, אפוא, כי אם בית המשפט הגיע למסקנה כי הרשות זנחה את מטרת ההפקעה, או אז שינוי ייעוד המקרקעין אינו תנאי להשבת המקרקעין לבעליהם המקוריים. ביטול ההפקעה הוא סעד שבית המשפט מוסמך לתת כאשר מוכחת לפניו זניחת מטרת ההפקעה. סעד זה הוא במישור הקנייני. על כן כאשר בית המשפט מורה על ביטול ההפקעה הוא אינו מתערב בשאלה התכנונית של ייעוד המקרקעין אלא בוחן את התנהלות הרשות שהפקיעה את המקרקעין, בהתאם לכללי המשפט המנהלי." (בפסקה 8 (כב' הנשיא א' גרוניס)).

בנוסף לכל האמור לעיל, העיריה כפופה לחובה לנהוג בהגינות כלפי הציבור בכלל, וכלפי העותר בפרט: "אבן פינה היא בדיני המינהל הציבורי שהרשות המינהלית, בהיותה נאמן של הציבור, חייבת לנהוג בהגינות. ... חובת ההגינות חלה על הרשות, בראש ובראשונה, כלפי הציבור. זוהי חובה של נאמן כלפי הנהנה. אך בפועל, כיוון שהציבור מורכב מבני-אדם, החובה אינה חלה רק כלפי הציבור, כגוף ערטילאי, אלא היא חלה גם כלפי כל אדם." (בג"ץ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר אגף המכס והמע"מ, פ"ד נב(1) 289, 320 (1998) (כב' השופט י' זמיר)).

סיכומו של דבר, מכל הטעמים אשר פורטו לעיל, דרישתה של העיריה לתשלום ריבית ביחס לפיצויי ההפקעה- בטלה ומבוטלת והעיריה אינה רשאית להתנות את השבת המקרקעין לעותר בתשלום ריבית שכזו.