עתירת סילוק על הסף בתביעת סכסוך שכנים בבניין לא רשום

עניינה של תביעה זו בסכסוך שכנים.

בד בבד עם הגשת כתב ההגנה מטעמו וכתב התביעה שכנגד, הגיש הנתבע בקשה לסילוק על הסף, אשר הועברה לטיפולי על פי הנוהל הקיים בבית המשפט.

בשולי הדברים נרשם, כי למען שכנות טובה, יתכן ויש להגביל את שעות היציאה לחצר ולקבוע כי בשעות הפעילות החלונות הפונים לכיוון החצר הפנימית ולדירות המתנגדים יישארו סגורים.

ההליך בפני המפקחת על הבתים המשותפים - במקביל להליכים התכנוניים, הגישו התובעים תביעה בפני המפקחת על הבתים המשותפים בחיפה (תיק 263/13), במסגרתה עתרו, בין היתר, להורות לנתבע ולגב' בונזיאק ולסלק ידם מהחצר המשותפת.

הדבר בוצע בהסכמת הבעלים הקודמים ולא נרשם בטבו ו/או בתשריט הבית המשותף.

בית המשפט המחוזי היתייחס להשפעת פעילות הגן על התובעים והמטרד שיצר הגן וקבע כדלקמן: "לא ניתן להיתעלם מהרעש שמלווה פעילות של ילדים בגיל זה. גם ועדת הערר שבקרה במקום היתה ערה לכך, והמליצה כי תוגבל שהיית הילדים בחצר וכן חלונות הגן ישארו סגורים כל משך זמן הפעילות. זאת מהטעם שחלונות העותרים וחלונות שכנים נוספים פונים לחצר הגן וסובלים מהרעש שקיים במקום... עוד טענו העותרים כי שקי אשפה של תוצרי פעילות הגן ושל טיטולים מעמיסים על פחי האשפה של הבנין, וכי הכניסה לחצר המשותפת, שם גם ממוקמים תאי הדואר ומתאפשר מעבר רגלי לחניה וממנה, וכן גישה למקלט, גודרו על ידי המשיבה 3 על מנת ליצור מיתחם סגור לגן, והוצב שם שער כניסה, מבלי שניתנה לכך הסכמת הדייר האחר... בנוסף, קיים עומס תחבורתי, שאף הוא מהוה הפרעה לדיירי השכונה. ההורים מביאים את ילדם לגן בבוקר, החל מהשעה 07:00, ומחזירים אותו בסמוך לשעה 17:00 . עומס כלי רכב ברחוב קטן ללא מוצא, יוצר בעיית תחבורה במקום וחסימת חניות הבנין, כפי שניתן להתרשם מהדיסק שצורף. נטען כי ההורים משאירים את רכבם מונע, דבר הכרוך ברעש מנוע ופליטת עשן ופיח... יצויין כי ביקור ועדת הערר במקום נערך ביום 9.9.14 בין השעות 16:00 עד 16:25. תמונות שהמציאו העותרים בשעות מאוחרות יותר של איסוף הילדים, למדו על עומס תחבורתי ברחוב". בסיכום הדברים בסוגיה זו הוסיף בית המשפט המחוזי כי: "ניתן לסכם ולאמר שקיימת הפרעה קשה לדיירי המקום, מבלי שהונחה תשתית עובדתית לכך שיש צורך תיכנוני לקיומו של גן פעוטות נוסף, ומבלי שהמשיבים הראו כי המקום מתאים לשימוש החורג שמבוקש בו. אופי השמוש החורג משנה את אופי הבנין והמקום, משפיע ישירות על חיי הדירים אשר רכשו זכות קניינית בדירתם..". תיאוריהם של התובעים, כמו גם קביעותיו של בית המשפט המחוזי, מציירים תמונה של מיטרד ממשי ומהותי שנוצר בבניין המגורים וסביבתו, עקב פעילות גן הילדים.

...

סיכום לאור האמור לעיל, אני מורה כדלקמן: אני מקבל את התביעה העיקרית ומחייב את הנתבע לשלם לתובעים פיצוי בסך של 30,498 ₪ בגין דמי שמוש ראויים בחצר המשותפת עבור התקופה החל מיום 14.1.2013 ועד ליום 31.8.2015 וכן, פיצוי בסך של 20,000 ₪ בגין נזק לא ממוני עקב מטרד ליחיד.

בנוסף, הנתבע ישלם לתובעים את הוצאותיהם בגין אגרת התביעה, שכ"ט המומחה מטעמם (על פי קבלות שיציגו בתוך 7 ימים), חלקם בשכ"ט המומחה מטעם בית המשפט וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 8,500 ₪.

בכל הנוגע לתביעה שכנגד - אני מורה לתובעים להצמיד את צנרת המזגן לקיר הבית המשותף ולחפותה (כפי שעשו עם צנרת המים בהתאם לפסק דינה של כבוד המפקחת), על מנת להקטין את הפגיעה בחזות הבית המשותף, וזאת בתוך 90 ימים.

סעיף 10.3 להסכם קובע כי: "הסכם זה על נספחיו מבטאים את מערכת היחסים שבין הצדדים ואת זכויותיהם והתחייבויותיהם באופן בלעדי ומוחלט. עם חתימתם של הצדדים על הסכם זה בטלים ומבוטלים כל חוזה ו/או זכרון דברים ו/או הצהרות ו/או הבטחות ו/או התחייבויות שנערכו בין הצדדים ו/או מי מטעמם בין בכתב ובין בע"פ, קודם לחתימתו של הסכם זה". לפני חתימת ההסכם ניהלו הצדדים מו"מ לרכישת הדירה, אשר במהלכו הביעו יוסלביץ רצונם העקרוני בטיפוח הגינה האחורית המשותפת, ולוין השיבו שהשכנים בבניין אינם מעוניינים לטפח את החצר האחורית מלבד השכנה בדירה שמעל קומת הקרקע, ואמה, בעלת הדירה (להלן יכונו השתיים יחד: "השכנות").

בתביעתם עתרו יוסלביץ לביטול ההסכם, להשבת התמורה שהעבירו לידי לוין, ולתשלום הוצאות יוסלביץ שנעשו לצורך רכישת הדירה ופצוי מוסכם - בסך כולל של 1,164,818.50 ₪.

טענות הנתבעים שכנגד: יוסלביץ טענו בכתב ההגנה בתביעה שכנגד את הטענות הבאות: יש לסלק התביעה שכנגד על הסף הואיל והיא קנטרנית, נעדרת כל עילה ונועדה אך ורק להוות משקל-נגד לתביעה העיקרית.

האם הופרה חובת הגילוי? מתוך הראיות שהונחו לפניי, עולה כי לוין לא גילו את אזנם של יוסלביץ, עובר לחתימת ההסכם, את דבר ההליכים המשפטיים שהתנהלו בין לוין לשכנה, לפני המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה (תיק תביעה 67/13) ולפני כב' השופט צ'יזיק, במסגרת הדיון בבקשה לנקיטת הליכי בזיון בשל הפרת פסק דינה של המפקחת [ה"פ (שלום חי') 37770-11-15], הליכים שהיו המשך ישיר לסכסוך שהיה בין הצדדים עובר לקבלת היתר הבניה ולהתנגדות לקבלת ההיתר שהגישה השכנה.

דרישת יוסלביץ להוסיף מצג מפורש בהסכם לפיו, אין סיכסוכי שכנים בבניין, והחשיבות שייחסו יוסלביץ לטיפוח החצר המשותפת, כמי שהחצר צמודה לדירתם, מחזקת מסקנה זו. נזכור כי יוסלביץ טירחה להפגש עם השכנה לפני קבלת החזקה בדירה, ואף להביא אנשי מיקצוע לצורך טיפוח החצר האחורית וזאת עוד לפני מסירת החזקה, וכל זאת בעת שהיא נושאת תאומים, בהריון בסיכון גבוה, מה שמעיד על החשיבות הרבה שייחסו יוסלביץ לסוגיית החצר המשותפת וטיפוחה.

...

גם סירובם של יוסלביץ במהלך ההליכים שלפניי לכל פתרון שאינו כולל בחובו את ביטול הסכם המכר, וזאת אף שכבר שילמו סך של 986,728.50 ₪ (!) מן התמורה החוזית, ואף שהוצע להם, ולא פעם אחת שתרופתם תהא הפחתת התמורה החוזית, מעיד על גישתה הדווקנית והעקרונית של גב' יוסלביץ באופן המבסס את הקשר הסיבתי הסובייקטיבי בין ההטעיה לכריתת ההסכם, בבחינת 'סוף דבר מעיד על ראשיתו'.

במקרה שלנו, שוכנעתי כי יוסלביץ, ובפרט, גב' יוסלביץ, לא היו מתקשרים בהסכם המכר אלמלא ההטעיה.

התביעה שכנגד נדחית.

המערערת והמשיבות לא הצליחו להגיע להסכמות באשר לזכויות שיינתנו למשיבות במסגרת הפרויקט, ולפיכך הגישה המערערת תביעה למפקח על רישום מקרקעין על מנת לקבל את אישורו לבצוע הפרויקט, למרות היתנגדות המשיבות (סעיף 5(א) של חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008).

העתירה בעירעור-שכנגד היא, שבית משפט זה יכריע בסוגיה זו, ויורה על שתוף מלא של המשיבות לבניה ולחיזוק של הבניין, על כלל החובות והזכויות הכרוכות בכך.

המערערת הגישה בקשה לסלק על הסף את העירעור-שכנגד בנימוק ששלוש הטענות העיקריות שמועלות בעירעור-שכנגד אינן קשורות לטענות שבערעור העקרי, ואינן מהוות תגובה לנטען בעירעור העקרי.

טוענות המשיבות, כי למרות שלפי הילכת חיננזון, די בכך שהזיקה תהא מצומצמת בהיקפה, הרי גם המערערת עצמה אינה חולקת על כך שהעניינים שהועלו על-ידי המשיבות לבחינה נוספת בפני ערכאת העירעור קשורים לאותו ניסיון של כב' המפקח ליפתור את סיכסוך השכנים.

...

המשיבות הגישו ערעור-שכנגד, ובו הן טוענות, בין היתר, שבהתאם לאמור בסעיף 26 לפסק-דינו של כבוד המפקח, היה עליו לדחות את תביעת המערערת, ולסיים את הדיון, הואיל ומן האמור בסעיף 26 שבפסק-הדין, עולה, שההיתר שהוגש להכרעת המפקח על-ידי המערערת אינו מקיים כלל את עקרון השוויון, ולכן צריכה הייתה להידחות תביעת המערערת.

לאחר שנתתי את דעתי לטיעוניהם של באי כוח שני הצדדים, מסקנתי היא שדין בקשת המערערת למחיקה על הסף של הערעור-שכנגד – להידחות.

משכך, אני דוחה את בקשתה של המערערת למחוק על הסף את הערעור-שכנגד, ומחייב את המערערת לשלם למשיבות שכר-טרחת עו"ד בסכום כולל של 2,000 ₪ (כולל מע"מ), שישולמו על-ידי המערערת בתוך 30 יום מהיום, לידי ב"כ המשיבות עבור המשיבות.

הנסיבות הצריכות לעניין הן בתמצית אלה: המערערים ופריבאי הם בעלי זכויות ביחידות המשנה בבניין מסחרי ברח' התעשיה 11 בנשר (להלן: "הבניין"), הכולל 18 יחידות משנה, ואינו רשום כבית משותף (עיינו: סעיף 1 לכתב התביעה בבית משפט קמא וסעיף 2 של פסק הדין ב-עש"א 15624-06-15 מיום 8.11.2015).

בעיניין זה אנו מפנים לדבריו של כב' הנשיא (בדימוס) א' ברק ב-ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' זיידה, פ''ד לז(4) 737, 741 (1983) [להלן: "עניין זול בו"]: "הן הרוב והן המיעוט חייבים לפעול בדרך מקובלת ובתום-לב (סעיפים 39ו-61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). המיעוט והרוב אינם זרים זה לזה. עבותות של קניין מקשרים ביניהם. חוק המקרקעין מעניק לכל אחד מהם כוחות כלפי רעהו. בהפעלת כוחות אלה יש לנהוג בהגינות..." ובהמשך כתב כב' הנשיא (בדימוס) א' ברק (שם, בעמ' 745): "כשלעצמי נראה לי, כי עצם העובדה, שהחלטת הרוב היא הקובעת בעינייני הניהול והשמוש הרגילים, אין בה כדי לשחרר את הרוב מהחובה להציג את מלוא העובדות למיעוט ולשתפו בקבלת ההחלטה. מהחובה להפעיל את כוחו של הרוב בדרך מקובלת ובתום-לב מתבקשים, בין השאר, היתייעצות עם המיעוט, העמדתו על הצורך בפעולה המתבקשת וגילוי כל העובדות הרלוונטיות..." פסק הדין בעיניין זול בו ניתן אמנם בסכסוך שנגע לניהול משותף של מקרקעין לפי פרק ה' לחוק המקרקעין, אולם, העקרונות שנקבעו בו חלים גם על ניהול רכוש משותף, בין אם נרשם כבית משותף ובין אם לא נרשם ככזה, וזאת כפי שכתב כב' השופט (בדימוס) א' רובינשטיין ב-רע"א 9626/05 נציגות הבית המשותף מרחוב הרב עמיאל 7, תל אביב נ' אבימור, בפִסקה ה(3) (16.11.2005): "אף על פי שהדברים (בעיניין זול בו – ההערה שלנו) אמורים ביחסי שותפות לפי פרק ה' לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, כוחם יפה גם ביחס להחלטות האסיפה הכללית לפי פרק ו' לחוק (השוו רע"א 698/85 יהודה בן צור נ' נעים ששון, פ"ד מא(3) 144). חובת האסיפה הכללית לנהוג בתום לב נלמדת, במישרין או בעקיפין, גם מחובת תום הלב של דיני החוזים..." אם סבורים המערערים כי בהסכם הפשרה בין פריבאי לבין הנציגות, יש משום עושק המערערים, שהם מיעוט בעלי היחידות בבניין, או קיפוחם, הרי שהיה עליהם להעלות סוגיה זו בפני המפקח על רישום מקרקעין, שלו הסמכות הייחודית לדוּן בכך, הואיל ומדובר בעניינים הנוגעים לניהול ותחזוקת הרכוש המשותף בבניין, וכן גם לאופן קבלת ההחלטות באספה הכללית מיום 23.12.2020.

כמו כן מוצאים אנו לנכון לציין, כי ביום 13.4.2021, לאחר הגשת העירעור מושא הדיון שבפנינו, הגישו המערערים בקשה לסילוק על הסף של תביעה שהגישה כנגדם הנציגות בפני המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה (תיק מס' 8/429/2020).

בין היתר, נטען בבקשתם הנ"ל של המערערים לסילוק על הסף, כי הואיל ובאסיפה הכללית מיום 23.12.2020 הוחלט בסעיף 6 ובסעיף 21 לפרוטוקול האספה, על ביטול התביעה בהליך שבפני המפקחת, ועל תשלום חובות הדיירים לנציגות בגין מיסי וועד לשנת 2020, שהוא החוב מושא התביעה שבפני המפקחת, הרי שהיה על הנציגות לפעול לביטול התביעה, ומשלא עשתה כן עתרו המערערים בפני המפקחת לסילוק התביעה כנגדם על הסף.

סבורים אנו, כי יש חשיבות לכך שהצדדים, שהם בעלי יחידות בבניין מסחרי אחד, ישכילו להסדיר ביניהם את המחלוקות, וישאפו לקיים יחסי שכנות טובה, שיהא בה כדי לשפר גם את רווחתם האישית.

...

בתאריך 30.12.2018 הגישה פריבאי בקשה למתן פסק דין בהיעדר הגנה כנגד כל הנתבעים, ובית משפט קמא נעתר לבקשה זו וניתנה פסיקתה (ביום 31.12.2018) בכפוף למספר תיקונים בפסיקתה שהוגשה.

משכך, דין הערעור להידחות.

סבורים אנו, כי יש חשיבות לכך שהצדדים, שהם בעלי יחידות בבניין מסחרי אחד, ישכילו להסדיר ביניהם את המחלוקות, וישאפו לקיים יחסי שכנות טובה, שיהא בה כדי לשפר גם את רווחתם האישית.

מטעם זה, על אף שהערעור נדחה, איננו עושים צו להוצאות.

לטענתם, התובע הוא בעל ממון שמבקש לרכוש את דירתם כדי להרוס אותה ולבנות במקום ביניין, אולם משסירבו להצעתו הכספית הנמוכה לרכישת ביתם, הוא הגיש את התביעה הנ"ל, ללא כל עילה משפטית.

התובע טען שפסק הדין אליו הפנו הנתבעים לתמיכה בבקשתם אינו רלוואנטי לתביעה זו, מאחר שהוא שעוסק בבית קומות ללא זכויות בנייה המשנות את שווי המקרקעין, ובסכסוך בין שכנים בנוגע לשימוש בשטחים המשותפים.

הנתבעים טענו שטענות התובע לעניין פירוק שתוף בזכויות הבנייה שהן מיטלטלין, אינן עולות בקנה אחד עם הסעדים להם עתר במסגרת התביעה, שעוסקים בפרוק שתוף במקרקעין.

החוק קובע במפורש כי אין תחולה לפרק ה' לחוק, העוסק בפרוק שתוף ומכוחו הוגשה התביעה דנן, בהתייחס לרכוש המשותף בבית שנירשם (ר' סעיף 56 לחוק).

בהיתחשב בכך שהתביעה סולקה על סף, לאחר הגשת כתבי טענות מטעם הצדדים, ועוד בטרם היתקיים דיון, אני מחייב את התובע לשלם לנתבעים סך של 5,000 ₪ (כולל מע"מ) בגין החזר הוצאות שכ"ט עו"ד. לסכום האמור יתוספו הפרישי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

...

דיון והכרעה לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים, הוראות הדין והפסיקה, דינה של התביעה להידחות על הסף.

הצורך בהסכמת "כל בעלי הדירות" לשם תיקון התקנון, ולא באמצעות הליך לפירוק שיתוף, עולה בבירור מהוראת 55(ג) לחוק, המחייבת הצמדת רכוש משותף בתקנון, ומסעיף 62(א) לחוק אשר קובע, בנוגע לשינוי הוראות תקנון, כי "אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם", ובעיקר כי "אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". סיכום לאור כל האמור לעיל דינה של התביעה להידחות על הסף.

בהתחשב בכך שהתביעה סולקה על סף, לאחר הגשת כתבי טענות מטעם הצדדים, ועוד בטרם התקיים דיון, אני מחייב את התובע לשלם לנתבעים סך של 5,000 ₪ (כולל מע"מ) בגין החזר הוצאות שכ"ט עו"ד. לסכום האמור יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.