עתירת בנק לביטול חלק מפסק בורר בדבר מינוי כונס נכסים על שטח חקלאי

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו הפ"ב 35676-09-13 בנק החקלאות לישראל בעמ נ' עין כמונים משק חקלאי בע"מ ואח' הפ"ב 35144-09-13 אוברוצקי נ' בנק החקלאות לישראל בעמ ואח' תיק חצוני: לפני כב' השופטת שבח יהודית 10.07.2014 המבקש/המשיב בנק החקלאות לישראל בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד עמית פינס ודנה שוורץ המשיבים/ המבקשים 1. עין כמונים משק חקלאי בע"מ 2. עמירם אברוצקי ע"י ב"כ עוה"ד חיים פרוכטר ועדיאל עזרא בקשות לביטול חלקים מפסק המשקם שניתן ע"י המשקם עו"ד אריה הרמלין ביום 19.6.13, המכריע בעתירה למינוי כונס נכסים לצורך מימוש מקרקעין. 1. המשיב 2 (להלן – המשיב) הנו הבעלים של זכויות החכירה במקרקעין בשטח של כ- 326 דונם, אותם שיעבד, על דרך רישום מישכון, לטובת בנק החקלאות לישראל בע"מ (להלן – הבנק), להבטחת חובותיה של המשיבה 1(להלן – החברה) שבשליטתו בגין הלוואה שנטלה מהבנק. כן חתם המשיב על ערבות אישית לחובותיה של החברה. אין מחלוקת כי בעלי הדין באים בגדריו של חוק ההסדרים במיגזר החקלאי המשפחתי, התשנ"ב – 1992 (להלן – חוק ההסדרים), כי החברה לא פרעה ואינה פורעת את חובה לבנק, וכי המשיב הפטיר עצמו מערבותו האישית, כפי שחוק ההסדרים מאפשר לו, באמצעות "חלף ערבות". 2. לאחר היתדיינות בפני המשקמת דאז ובבית המשפט המחוזי, אשר נסבה סביב השאלה האם המישכון על המקרקעין ניתן להבטחת ההלוואות- חובות החברה, או להבטחת הערבות האישית, נקבע ע"י בית משפט העליון, בפסק דינו מיום 27.12.2010 ( רע"א 1768/07 בנק החקלאות לישראל בע"מ נ' עין כמונים משק חקלאי בע"מ ואח', להלן - פס"ד עין כמונים), כי המקרקעין נושא המישכון לא נועדו להבטיח את ערבותו האישית של המשיב, שכאמור הופטר מערבותו זו בחלף ערבות, כי אם נועדו להבטיח את חוב החברה. משכך, הגיש הבנק למשקם בקשה לממש את המקרקעין נושא המישכון לצורך סילוק חובה של החברה, אשר על פי הנטען, תפח בימים אלו והגיע לכדי סך של 11,000,000 ₪, במסגרתה עתר אף למינוי כונס נכסים לצורך ביצוע מכירת המקרקעין, ולפירוקה של החברה. 3. להשלמת התמונה יובהר כי הנחלה נושא המישכון נחלקת לשני חלקים מרכזיים: החלק האחד, המשתרע על החלק הארי של שטח המקרקעין, הוחכר לפי חוזה החכירה הראשון למטרת "משק חקלאי" (להלן – השטח החקלאי), והחלק השני (זה הצבוע בצבעים ורוד וכחול בתשריט שהוגש בהסכמה ע"י ב"כ המשיב במהלך הדיון), ששטחו מצומצם יותר, ייעודו "מסחר ושירותים" והוחכר לפי חוזה החכירה השני, למטרת - "מסעדה וחניה" (להלן – השטח המסחרי). הבנק לא חולק על כך שהמסעדה המנוהלת ע"י המשיבים, ניבנתה מחוץ לגבולות ההקצאה של שני חוזי החכירה, ומשכך, אינה נכללת בשטר המישכון ואינה משועבדת לטובת הבנק לצורך הבטחת חובות החברה. 4. בדיון שהתקיים לפני המשקם עתר הבנק למימוש כל שטח המקרקעין, זה המסחרי כמו זה החקלאי, עת מנגד שללו המשיבים את סמכות המשקם להורות על ממושם של מקרקעין המוחזקים ע"י הגורם החקלאי ואשר ייעודם חקלאי בפסק המשקם מיום 19.6.2013, נושא עתירות הביטול, קיבל המשקם את טענת המשיבים, תוך שהוא נותן דעתו למטרת החוק- "לסייע למגזר החקלאי להחלץ מהמשבר הכלכלי הפוקד אותו מזה שנים רבות" - לפיה השטח החקלאי חוסה תחת כנפי סעיף 23 לחוק ההסדרים, ובהיעדר תקנות שהיו אמורות להיות מותקנות ע"י מחוקק המשנה, לא מוסמך המשקם להורות על ממושם, כאמור בתקנה 13 לתקנות ההסדרים במיגזר החקלאי המשפחתי (הוראות בדבר מימוש נכסים בהוראת המשקם), התשנ"ח-1998 (להלן – תקנות המימוש). בה בעת קבע המשקם כי תקנה 13 לתקנות המימוש איננה חלה על מקרקעין שייעודם אינו חקלאי, ומשכך אין מניעה, אף בהיעדר תקנות, להורות על ממושם. בשורה תחתונה קבע הבורר כי צו העיקול ימשיך לחול על השטח החקלאי אולם "לא ימונה כונס נכסים למימוש". באשר לשטח המסחרי נקבע כי "ימונה כונס נכסים למימושם לצורך פרעון החוב כולו או חלקו". המשקם דחה את העתירה לפרוקה של החברה, משמצא שאינו מוסמך לעשות כן. 5. שני הצדדים לא השלימו עם פסק המשקם והגישו תובענות לביטול חלקים הימנו. במהלך הדיון הוברר כי בקשת הביטול שהוגשה ע"י המשיבים אינה רלבאנטית עוד, משהבנק אינו חולק כי המסעדה והחניה מצויים מחוץ לגבולות ההקצאה וכי צו הכנוס אינו חל עליהם. לאור דברי ב"כ המשיבים (ראו פרוטוקול הדיון מיום 8.7.14 עמוד 8 שורה 22, עמוד 11 שורות 4-5, וכן עמוד 11 שורות 21-22) אני מורה על מחיקתה של התביעה נושא תיק הפ"ב 35144-09-13. ניתן לקבוע אפוא כבר עתה כי פסק המשקם, ככל שהוא מתייחס למינוי כונס נכסים לשטח המסחרי לצורך ממושו – מאושר בזאת.

...

הדעת נותנת כי על מנת להבטיח כי המקרקעין החקלאיים יימכרו בהלימה למטרת החוק, יש צורך בהתקנת כללים מיוחדים, וכל עוד אלו לא יתוקנו, קיים הגיון רב במסקנה לפיה לא ניתן יהיה לגשת לשלב הביצועי של המימוש.

מכל מקום, עמדת הבנק, אף לו התקבלה, הינה פורצת דרך, באופן שלא ניתן לומר כי מסקנה נוגדת הינה בבחינת טעות, בוודאי לא טעות גלויה על פני הפסק.

התוצאה שתי התביעות לביטולו של פסק המשקם- נדחות.

לאחר שהבורר נתן את פסק הבורר הגיש המבקש 1 תביעה לביטול הפסק והמשיב, מנגד, עתר לאשר את הפסק.

בית המשפט קיבל בחלקה את התביעה של המשיב (ת.א. 1039/04) והצהיר כי המשיב זכאי למחצית הזכויות במבקשת 2 ובכל עסק שהוקם על השטח שהיה בבעלותו.

בבקשה לרשות ערעור מועלות טענות ערעוריות כנגד אישור פסק הבוררות ואילו בעירעור מועלות טענות כנגד ההחלטה למנות כונס נכסים, כנגד ההצהרה בדבר הזכויות במבקשת 2 וכנגד דחיית התביעה הכספית.

לאחר עיון בעמדות הצדדים ובחומר המצוי בתיק, באתי לכלל מסקנה כי הדרך להשיג על כל חלקיו של פסק הדין של בית המשפט המחוזי הנה הגשת ערעור בזכות.

הלכה מושרשת היא אפוא כי כאשר ההחלטה מכילה הן עניינים שהערעור עליהם הוא ברשות והן עניינים שהערעור עליהם הוא בזכות, רואים את כל ההחלטה כניתנת לערעור בזכות (ראו, למשל, ע"א 9279/05 גרנות ארגון שיתופי איזורי - אגודה שיתופית חקלאית מרכזית בע"מ נ' קבוץ החותרים (לא פורסם, 25.4.2006); ע"א 8828/06 גני הקונגרס נכסים השקעות בע"מ נ' בנק למסחר בע"מ (בפרוק) (לא פורסם, 29.5.2007); ע"א 3054/06 פרויליך נ' ישינובסקי (לא פורסם, 11.12.2006).

...

היה על המבקשים לתמוך טענה זו בתצהירים של בני המשפחה ובתיעוד לגבי מצבם הכלכלי, ומשלא עשו כן אין בידי לקבוע כי הורם הנטל להוכיח כי לא ניתן לגייס את כספי הערבון מ"הסביבה הקרובה".

במצב דברים זה, אין בידי להיעתר לבקשה לפטור מערבון או להמרתו בערבות צד ג', אף מבלי להידרש לסיכויי ההליך.

סיכומו של דבר, הבקשה לרשות ערעור (רע"א 8302/08) תימחק מן הרישום.

אין חולק כי הם עשו שימוש באותה חלקה 350/1 כל הזמן וגם לאחר שנאסר עליהם (לא שימוש חקלאי- יש להדגיש) ונהנו מהמגרש עד שמכרו את המקרקעין במסגרת כנוס נכסים.

מכל מקום, ולכל המאוחר בספטמבר 2004, הם הבינו שהמינהל לא יאשר שימוש במיגרש 350/1 ואם באמת יש כנות בטענתם לפיה אילו ידעו שאלו פני הדברים לא היו רוכשים את המקרקעין, הרי יכלו כבר אז (ולפני שהחלו בבניית הבית) לבטל את ההסכם מחמת העובדה שהמוכרת לא סיפקה להם אישור מחודש לשימוש במיגרש 350/1, כפי שהתחייבה.

וראו גם אישור הזכויות המעודכן שהוציא המנהל המתייחס מפורשות לחלקה 350 ואליה בלבד וכל המסמכים אליהם הפנה הנתבע כגון שיעבוד הזכויות לבנק המתייחסים למגרש 350 בלבד.

מה אתה רוצה מעו"ד נשר שהרי קיבלתם זכות שימוש והשתמשתם בזכות עד היום? אם פסק הבוררות היה קובע אחרת, אבל קבע בצורה חד משמעית שהשטח הזה לא יכול היה להיות שלנו מלכתחילה כי למושב אסור לתת אותו למי שהוא לא חבר מושב, אז בזה אני רואה את האחריות שלו וגם האחריות של המושב – המושב הוליך אותנו שולל והעו"ד שלא שמר עלינו.

וראו עדות התובעת בעמוד 20 שורות 7-11: לפני שחתמת על הזכ"ד, כאשר נפגשת עם נציגי האגודה, איך הם הציגו לך את הדברים? כמו שליאורה לייזר הציגה את הדברים, וזה אומר שאנו מקבלים זכויות בניה על מיגרש 350 ומגרש 350/1 הופך להיות השטח הצמוד לבית והוא לשימוש חקלאי בלבד, אני יכולה לעשות בוסתן ומה שאני רוצה בשטח הזה, ובעתיד גם נאמר שאם נרצה לבנות עליו בית והקרקעות יופשרו לשאר התושבים, זה יופשר גם והמושב יתמוך בהפשרה הזו ואז נוכל לבנות ונוכל להעביר לצד ג'.

בנגוד לנטען ע"י התובעים וחוות דעת המומחה מטעמם, ערך המיגרש הנוסף (350/1) זניח, וראו בהשגתם ביחס לגובה שומת מס הרכישה מיום 04/01/04, בה נטען כי העברת זכות השמוש במיגרש 350/1 נתונה להסכמת המושב ואינה מצדיקה תשלום מס רכישה (חלק מההשגה היתקבל והוחלט כי השווי המוצהר כולל את מיגרש 350/1 (עוד נקבע כי שוויו של מיגרש 350/1 הוא 20,0000$ = 86,640 ₪ בשווים אז).

אמנם ביום 02/06/10 הגישו התובעים המרצת פתיחה בבית משפט השלום בחיפה במסגרתה עתרו כי בית המשפט יצהיר כי מיגרש 350/1 הוא בשימושם הבלעדי וגם תביעה זו הועברה להחלטת הבורר, אך תביעה זו לא כללה טענות נגד עו"ד נשר כך שאין בה כדי להאריך את תקופת ההתיישנות לגבי התביעה שלפניי.

הידיעה והנזק הנטען נוצרו כבר אז ועל כן בכל הנוגע לטענות כנגד הנתבע, יש למנות את מירוץ התקופה להתיישנות ממועד זה כך שהמועד האחרון להגשת התביעה נגדו הוא ביום 23/09/2011 בעוד שהתביעה נגדו הוגשה שנתיים לאחר מכן.

...

כאמור, הוכח כי לתובעים הובהר מראש, לפני ההתקשרות ברכישת המקרקעין, שיש סיכון שבעתיד לא יוכלו להעביר את המגרש הלאה לצדדים שלישיים, אלא אם יתוקן מכתב רשות השימוש, ואני מקבלת את עדות הנתבע בתצהירו (סעיף 41) הנתמכת בסעיף 13 (ב) להסכם הרכישה, לפיה הסביר לתובעים כי זכות השימוש במגרש 350/1 אינה סחירה ולא יוכלו למכור את זכות השימוש אם ימכרו את הדירה.

טענת ההתיישנות מעבר לכך, דין התביעה להידחות מחמת התיישנות.

אשר על כן, אני מורה על דחיית התביעה.

המבקשת עתרה בתביעתה בפני הבוררים לחייב את המשיב ואברהם שמואלי לשלם לה סך של 5 מיליון ₪ ולהצהיר כי נאסר על הנתבעים (המשיב ושמואלי) לפעול למימוש מישכון ו/או כל בטחונות נוספים שניתנו על ידה ו/או על ידי פנחס כחלק מן החוזה שבין הצדדים.

המבקשים טענו כי בהתאם להחלטות מינהל מקרקעי ישראל קיימת אפשרות לבצע עסקת חליפין כאשר כ-29% משטחי המקרקעין יועברו לבעלות החוכר תוך שינוי תנאי שימוש הקרקע משטח חקלאי לשטח למגורים ו/או מסחרי.

יד.ביום 27/3/06 פתח המשיב את תיק הוצל"פ 02-15822-06-0 "בקשת זוכה למינוי כונס נכסים בתיק מישכון/משכנתא הנכס אינו דירת מגורים". המשיב טען כי הבנק מימש את הערבות שהוא העמיד כביטחון להלוואה וכי הדבר מעניק לו זכות לממש את המשכון על הקרקע.

המשיב טען כי המבקשת עותרת בפני הבוררים לביטולו של החוזה מעיקרא ומאידך היא מסרבת להפנים כי ביטולו של החוזה "משמעו השבת הסכומים שהוצאו על פיו ובכלל זה סכום ההלוואה של כ-300,000 דולר מתוכו שלשלה לכיסה סכומים בסך של כ-50,000 דולר, וכן השבת הבטוחות שמומשו בגין הלוואה זו". המשיב הוסיף וטען כי לא זו בלבד שהמבקשת לא דאגה לפרוע את ההלוואה אלא היא נמנעה חרף התראות בעניין זה מלחדשה ו/או להגיע להסדר עם הבנק בעיניין פרעונה, תוך גילוי אדישות וחוסר אכפתיות מוחלט לעובדה כי המשיב ערב לחובותיה ולסכום ההלוואה ובמסגרת ערבותו זו העמיד בטוחות שבסופו של דבר מומשו ע"י הבנק.

אחרית דבר אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, אני מורה כדלקמן: אני מקבל את הבקשה ואוסר על המשיב לפעול או להמשיך לפעול למימוש המישכון נשוא התובענה עד למתן פסק הבורר בסכסוך התלוי ועומד בפני הבוררים.

...

אחרית דבר אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, אני מורה כדלקמן: אני מקבל את הבקשה ואוסר על המשיב לפעול או להמשיך לפעול למימוש המשכון נשוא התובענה עד למתן פסק הבורר בסכסוך התלוי ועומד בפני הבוררים.

אני מורה על עיכוב הליכי ההוצל"פ בתיק הוצל"פ מס' 02-15822-06-0 שבלשכת ההוצל"פ בחיפה עד למתן פסק הבוררים בסכסוך התלוי ועומד בפני הבוררים עורכי הדין יצחק רז ושמואל שנפלד.

המשיב ישלם למבקשים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 4,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ובתוספת הפרישי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

) להבהיר כי אין בהחלטתו מיום 4.1.07 כדי למנוע מכונס הנכסים שנתמנה על נכס המקרקעין נשוא ההחלטה (.

המשיבה טענה בתביעה שהגישה בפני הבוררים כי "התנהגות הנתבעים והפרת החוזה מקנה לה זכות לבטל את החוזה ולדרוש ביטול של כל הבטחונות שניתנו לנתבעים לרבות רישום הערות אזהרה ורישום מישכון". המשיבה עתרה בתביעתה בפני הבוררים לחייב את המבקש ואברהם שמואלי לשלם לה סך של 5 מיליון ₪ ולהצהיר כי נאסר על הנתבעים (המשיב ושמואלי) לפעול למימוש מישכון ו/או כל בטחונות נוספים שניתנו על ידה ו/או על ידי פנחס כחלק מן החוזה שבין הצדדים.

המשיבים טענו כי בהתאם להחלטות מינהל מקרקעי ישראל קיימת אפשרות לבצע עסקת חליפין כאשר כ-29% משטחי המקרקעין יועברו לבעלות החוכר תוך שינוי תנאי שימוש הקרקע משטח חקלאי לשטח למגורים ו/או מסחרי.

ביום 27/3/06 פתח המבקש את תיק הוצל"פ 02-15822-06-0 "בקשת זוכה למינוי כונס נכסים בתיק מישכון/משכנתא הנכס אינו דירת מגורים". המבקש טען כי הבנק מימש את הערבות שהוא העמיד כביטחון להלוואה וכי הדבר מעניק לו זכות לממש את המישכון על הקרקע.

טענות המבקשים א. המבקשים טענו כי המחלוקת נשוא הבוררות עניינה בנכס מקרקעין אשר ביחס אליו נעשה הסכם מיום 8.2.99 בין המשיבים (בעלי הזכויות במקרקעין) לבין היזמים (המבקש ומר אברהם שמואלי) אשר התבסס על כך שהמשיבים יפנו למינהל על מנת לבצע עסקה של חליפין לפי החלטה 727 של המינהל, החלטה שמשמעותה מתן פיצויים מוגדלים לבעלי קרקע חקלאית בשינוי ייעוד.

בין היתר חתימה על חוזה מול המינהל, יחד עם פסק בורר שקובע ביטול החוזה בין הצדדים משנת 1999 מסבך את המצב דנן עוד יותר.

...

סבורני כי צודק ב"כ המשיבים בטענותיו כי אם ינתן הסעד המבוקש כאן, יהיה בכך משום סיבוך המצב יותר מכפי שהוא מסובך היום.

נראה לי כי בנסיבות העניין מאזן הנוחות נוטה לכיוונה של המשיבה, ואין מקום ליתן את הצוו המבוקש שכן אם ינתן כי אז מצבה של המשיבה יורע באופן חמור.

אחרית דבר אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, אני מורה כדלקמן: אני דוחה את הבקשה.