עתירות מנהליות נגד אישור תכנית בניין ערים לבית הליבה

כללי פסק דין בעתירה מנהלית שהוגשה כנגד החלטת המשיבה 1 מיום 25.11.2019 ולפיה לא אושרה לבניין ברחוב מרכוס 14 בירושלים בניית קומה שישית במסגרת תכנית שהוגשה על פי תמ"א 38 בנסיבות שיפורטו.

תכנית האב ביחס למקרקעין נשוא ערר זה קובעת כי באזורים לשימור, איזור ליבה לשימור, אין תוספות.

כמו כן השווה:- "כלל נקוט הוא בידינו כי בית המשפט אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התיכנון ואין הוא מעמיד את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי של אותן רשויות. התערבותו של בית המשפט בהחלטות של רשויות התיכנון נעשית במשורה, בעילות מובהקות המצדיקות היתערבות במעשה המנהלי, כגון: חריגה מסמכות, חוסר תום לב או חריגה קיצונית ממיתחם הסבירות". [עע"ם 9156/05 משה גרידינגר נ' מריוס ושרון ראפ (10.6.2008)] תכנית 10038 עוגן מרכזי לטענותיה מוצאת העותרת בתכנית הנ"ל. בין היתר הודגשה מעורבות מהנדס העיר בגיבוש התכנית, נטען שהיא – "אם כל המדיניות" [עמ' 3 שורה 26 לפרוטוקול; (וגם אם לתחושתי ייתכן שההקלדה אולי חסרה במעט, ברורה טענתו)].

...

ואולם, גם בהינתן כל האמור לעיל, גם נקבע בפסק הדין במפורש, שאין בך כדי לקבוע שעל מוסדות התכנון להתעלם מפגיעה אפשרית באינטרסים לגיטימיים אחרים שעלולים להיפגע, וכי על מוסדות התכנון לבצע איזון בין הצורך הציבורי והתכנוני לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, לבין פגיעה אפשרית באינטרסים אחרים.

סיכומו של דיון בהלכת דורפברגר במסקנה, שגם לאחר שהודגש האינטרס הציבורי הרב המהוה בסיס לתמ"א 38, עדיין נתון לגורמי התכנון מלוא שיקול הדעת, ומוסמכים הם לאזן בין האינטרס האמור לבין כלל השיקולים התכנונים הרלוונטיים האחרים.

זה המניע העיקרי של העותרים, אם כי מקווה אני ואף מעריך, שהקומה החמישית שכבר אושרה, די בה. מכל מקום, האמור בהלכת דורפברגר, תקף גם לנידון דידן:- "ואולם, בניגוד לזכויות בניה הקבועות בתוכנית מתאר אחרות, המהוות 'זכויות מוקנות', לגביהן יש למוסד התכנון שיקול דעת מצומצם, הרי שלמבקש ההיתר, במסגרת תמ"א 38, אין זכות קנויה לקבלת זכויות הבניה המבוקשות. הוראות התוכנית מנוסחות כך שהוועדה המקומית תהא 'רשאית' לאשר את תוספות הבניה, והן מעניקות לועדה המקומית שיקול דעת נרחב למדיי, לגבי עצם הענקת זכויות הבניה מתוך 'סל של זכויות'; ביחס לאופן הענקתן; וכן בנוגע למיקום שבו ינוצלו זכויות הבניה הללו... עולה מן המקובץ, כי האינטרס המוגן על ידי תמ"א 38 אינו האינטרס הפרטי של בעלי הדירות להשיא את רווחיהם ולשפר את מצב דירותיהם, אלא שמדובר באינטרס ציבורי להיערכות נאותה לתרחיש של רעידות אדמה. עניינם של בעלי הדירות בשיפור מצבם, באמצעות הענקת התמריצים הכלכליים ליזם, אינו חלק מתכליתה של תמ"א 38, אלא הוא פועל יוצא של האינטרס הציבורי לחיזוק המבנים, ומדובר באמצעי בלבד להשגת מטרה זו". סוף דבר, העתירה – נדחית.

הרקע לבקשה: התובעת, אומרטה בת ים בע"מ (להלן:"אומרטה"), הנה חברה אשר זכתה במיכרז שפירסמה הנתבעת, עריית בת ים (להלן: "הערייה"), ביום 28.07.2016 לרכישת זכויות הערייה במיגרש 501 וכחלק מחלקות 10,24,31 בגוש 5027, בתמורה לסך של 40,999,990 ₪ בתוספת מע"מ. במועד פירסום המיכרז, ייעוד המקרקעין היה לבניית מבנים צבוריים ומוסדות חינוך, אך התוכנית המאושרת שחלה על המקרקעין הייתה תכנית לשינוי ייעודו לבניית בנייני מגורים.

בפסק דין מיום 23.5.21 נדחתה העתירה לבג"צ. על פי הנטען בכתב התביעה, הערייה למעשה פירסמה מיכרז בנגוד להנחיות שר הפנים, ובידיעה כי שר הפנים מסתייג ממנו ומפרסום מכרזים שאינם תואמים את המצב התיכנוני התקף, וזאת למרות ששר הפנים העיר על כך לעירייה מספר פעמים.

כלומר, מרכז הכובד של עילת ההודעה לצד שלישי הוא בעיניין שיקול הדעת שהפעיל שר הפנים בעת הפעלת סמכותו כרשות מנהלית, ולכן הסוגיה המנהלית שמעלה הערייה אינה שולית או משנית, אלא מצויה בליבה של עילת התביעה.

נמצא כי הפלוגתא העומדת לדיון והיא תקיפת שיקול הדעת שהפעיל שר הפנים בעת קבלת החלטתו, היה מושא לדיון בעתירה שהגישה אומרטה לבג"ץ ועל כן משעה שקיים פסק דין שהכריע לגופה של הפלוגתא ודחה את הטענות שהועלו כנגד החלטת שר הפנים שלא לאשר את העסקה, הרי שקיים מעשה בית דין והשתק עילה המשתיק את הערייה, שהייתה צד לעתירה, מלטעון כי החלטת שר הפנים לא הייתה סבירה וכי על שר הפנים לשפות את הערייה בגין סכומים בהם תחויב בשל אי אישור העסקה.

והן הפלוגתא אשר סבה סביב סבירות היתנהלות משרד הפנים בתור רשות מנהלית, ובה נקבע בעתירה כי ההחלטה נתקבלה תוך שקילת כל השיקולים הצריכים לעניין תוך קבלת עמדת שר הפנים כי העיריה ידעה או היתה צריכה לדעת שעסקה מהסוג שנידון לא תאושר.

...

אקדים ואומר כי לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בנדון ראיתי לנכון לקבל הבקשה ולהורות על סילוק הודעת צד ג' אשר שלחה העירייה כנגד המבקשת וזאת מטעמי העדר סמכות והשתק עילה, הכל כמפורט להלן: העדר סמכות ההודעה לצד ג', אותה שלחה העיריה כנגד המבקשת, במהותה תוקפת את החלטת שר הפנים שלא לאשר את עסקת המקרקעין עם אומרטה, אישור הנדרש בהתאם להוראות סעיף 188 לפקודת העיריות.

ראו גם רע"א 2933/18 עירית אור עקיבא נ' מקורות (נבו 1.8.19) שם חזר בית המשפט העליון ועמד על העיקרון כי אין לאפשר תקיפה עקיפה כשהחלטה המינהלית מעוררת שאלות נכבדות של מדיניות משפטית, חברתית או מדינית, כאשר מהות העניין הולמת ביקורת ישירה ולא ביקורת עקיפה.

סוף דבר: בהינתן האמור לעיל, ומבלי להידרש ליתר טענות המבקשת שעמדו בבסיס בקשתה לסילוק על הסף, אני מקבלת את הבקשה ומורה על סילוקה של הודעת צד ג' אשר שלחה העיריה כנגד המבקשת – מדינת ישראל – שר הפנים.

לפניי בקשת המנהל המיוחד של עמותת בנייני התמר בית שמש ועמותת ויואל משה דסאטמר בית שמש (להלן: "העמותות"), להתיר לו לחתום על הסדר טיעון שהתגבש בינו לבין פרקליטות מחוז ירושלים (פלילי) (להלן: "המאשימה") בקשר עם ההליך הפלילי (ת"פ 14634-12-21), בו צורפו העמותות כנאשמות.

בפרשיה זו נעצרו, בנוסף למהנדס העיר בית שמש ויו"ר וועדת תיכנון והבניה בעיר בית שמש, מר לייב וולדמן ועו"ד שלמה אייזנשטיין בחשדות חמורים של מתן שוחד, תיווך לשוחד, קשירת קשר לפשע, קבלת דבר במירמה ועוד.

בליבה של פרשיית השחיתות לכאורה עומד פרויקט נדל"ן הנוגע למקרקעין, בו הובטחו לחברי העמותה דירות מגורים ובו השקיעו אותם חברי העמותה מיליוני שקלים רבים, הכול על בסיס הבטחותיהם והתחייבויותיהם של ולדמן ועו"ד אייזנשטיין.

נטען כי הובטח לחברי העמותה כי העמותה תהיה בעלת המניות בחברה זו. עוד נטען כי ביום 14.5.18 נחתם על ידי מנהל היחידה הארצית לאכיפת דיני התיכנון והבניה, צו מינהלי להפסקת עבודה כנגד בניית הפרויקט על המקרקעין, דהיינו, צו כנגד ביצוע בניה ללא היתר או בחריגה מהיתר.

המנהל המיוחד הגיש ביום 25.3.21 דו"ח מספר 2 הכולל בקשה למתן הוראות במסגרתה עתר כי בית המשפט יצהיר כי העמותה הנה בעלים של 40 אחוז ממניות חברת ברכת השמש בע"מ (להלן: "ברכת השמש") אשר מוחזקות בעבורה בנאמנות על ידי מר לייב וולדמן (להלן: "וולדמן").

בתגובת המדינה שהוגשה גם על דעתו של רשם העמותות נטען כי תכניתם הפלילית של החשודים (מייסדי העמותה, לרבות וולדמן, חבר ועד העמותה) הייתה לבנות פרויקט למגורים על מקרקעין ביעוד צבורי (המיועדים להקמת מוסד מרכז תורני) וזאת בנגוד לתב"ע החלה על המקרקעין; בנגוד להסכם החכירה מול רמ"י ותוך הונאה, מתן שוחד ובצוע עבירות נוספות.

...

לסיכום, נטען כי העברת הזכויות לידי העמותה, באמצעות הכרה בפיקציית העמותה ובפיקציית יחסי הנאמנות שיצר מולה וולדמן, חותרת תחת תכלית דיני העמותות ומוסד זה בכללותו.

המנהל המיוחד ציין בדיון כדלקמן (עמ' 20, שורות 13-16): " עו"ד בכר: אני הראשון שאשמח למלא קופה. אני רואה את הקהל הנכבד הזה, אני שמח לשמוע שחברי מבין שעשינו את כל המאמצים כדי להגיע לאיזה תוצאה שתוכל להביא כספים לקופה ונוכל לבדוק את תביעות החוב ולחלק את הכספים. הדרך שלא צפיתי אותה מסובכת מכפי שסברנו ובסופו של דבר הגענו למצב שאין מנוס אלא לפעול בדרך שאני התוויתי אותה כפי שהגשנו את הבקשות שהגשנו, את הדו"ח, אני שמח לשמוע את דברי חברי אבל הדרך שהוא מציע אינה ישימה." בסופו של הדיון נקבע, כי עד ליום 1.2.23 תוגש הצעה בכתב מטעם רוזנברג למנהל המיוחד בהתאם לדברים שנטענו בדיון ונקבע פרק זמן קצר לצורך הידברות בין הצדדים והגשת הודעה מעדכנת מטעם המנהל המיוחד.

לאור האמור, בקשת המנהל המיוחד לקבלת אישור לחתימתו על הסדר הטיעון בעניין ההליך הפלילי, נדחית.

בפרשיה זו נעצרו, בנוסף למהנדס העיר בית שמש ויו"ר וועדת תיכנון והבניה בעיר בית שמש, מר לייב וולדמן ועו"ד שלמה אייזנשטיין בחשדות חמורים של מתן שוחד, תיווך לשוחד, קשירת קשר לפשע, קבלת דבר במירמה ועוד.

בליבה של פרשיית השחיתות לכאורה עומד פרויקט נדל"ן הנוגע למקרקעין, בו הובטחו לחברי העמותה דירות מגורים ובו השקיעו אותם חברי העמותה מיליוני שקלים רבים, הכול על בסיס הבטחותיהם והתחייבויותיהם של ולדמן ועו"ד אייזנשטיין.

נטען כי הובטח לחברי העמותה כי העמותה תהיה בעלת המניות בחברה זו. עוד נטען כי ביום 14.5.18 נחתם על ידי מנהל היחידה הארצית לאכיפת דיני התיכנון והבניה, צו מינהלי להפסקת עבודה כנגד בניית הפרויקט על המקרקעין, דהיינו, צו כנגד ביצוע בניה ללא היתר או בחריגה מהיתר.

תגובת המדינה בתגובת המדינה שהוגשה גם על דעתו של רשם העמותות נטען כי תכניתם הפלילית של החשודים (מייסדי העמותה, לרבות וולדמן, חבר ועד העמותה) הייתה לבנות פרויקט למגורים על מקרקעין ביעוד צבורי (המיועדים להקמת מוסד מרכז תורני) וזאת בנגוד לתב"ע החלה על המקרקעין; בנגוד להסכם החכירה מול רמ"י ותוך הונאה, מתן שוחד ובצוע עבירות נוספות.

מהחלטת בית משפט השלום (כב' השופט גיא אבנון) מיום 1.10.20 עולה כי ביום 1.12.19 פנה בנק לאומי בבקשה לצמצם את צו התפיסה בכל הנוגע למבנה, באופן שיאפשר להשלים את הבניה בקומות המסחר שבו וכן עתר לשיחרור מתפיסה של הכספים כדי שניתן יהיה להשתמש בהם למימון השלמת הבניה ולקיזוז חובה של טובר כלפיו.

אציין כי ביום 18.7.18 צימצם בית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים את תוקף הצוו המינהלי להפסקת העבודה בבניין המצוי על המקרקעין, כך שלא יחול על שלושת הקומות התחתונות בבניין.

...

בית המשפט ציין כי מקובלת עליו הכרעתו של בית משפט קמא, לפיה ניתן לעשות הפרדה בין חלקי המבנים השונים, כך שהעבודה המתוארת בסעיף 1 לצו (בניית שלד מבלוקים ובטון בהיקף מעל 700 מ"ר מעבר להיתר) היא בבחינת "עבודה אסורה" משום שהיא מבוצעת בסטייה מהיתר ומכאן שהצו ניתן כדין ביחס לחלק זה ואין מקום לביטולו.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, נקבע בזאת כי העמותה היא בבחינת "טוען לזכות ברכוש" ועל כן אין מקום לברר את התובענה במסגרת דיונית של בקשה למתן הוראות בהליך הפירוק.

בקשת המנהל המיוחד נדחית אפוא, כאשר יש בידיו להגיש בקשה בשם העמותות כטוענות לזכות ברכוש בהליך הפלילי.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים לפני כבוד השופטת הבכירה רחל ברקאי 24.6.2021 עת"מ 28180-02-20 ס. אלון חברה להשקעות ובנין בע"מ ואח' נ' הוועדה המחוזית לתיכנון ובנייה - מחוז תל אביב ואח' העותרים 1.ס. אלון חברה להשקעות ובנין בע"מ 2.עינת סולקין 3.עמית סולקין 4.ליאור סולקין 5.יולי לויט 6.ערן סולקין 7.רפאל לויט 8.אורי יורי בננסון 9.ענת אנה בננסון 10.אברהם הנדל 11.אירית הנדל ע"י ב"כ עו"ד תמר לרנר ועו"ד רפאל לויט המשיבים 1.הועדה המחוזית לתיכנון ובנייה - מחוז תל אביב ע"י ב"כ עו"ד גיל בילבסקי – פמת"א אזרחי 2.הועדה מקומית לתיכנון ובניה - גבעתיים ע"י ב"כ עו"ד סאלם חאמד 3.טובול ייזום ובניה (ט.י.ב.), שותפות מוגבלת. ע"י ב"כ עו"ד שחר בן עמי 4.אריאל שבלת ועוד 61 אחרים ע"י ב"כ עו"ד נדב דרזנין 63. אסתר אליהו 64. נחום ניר 65. רשות מקרקעי ישראל פסק דין

לאור העובדה שהתהליך הושלם והתכנית פורסמה למתן תוקף, הוטעם כי די בכך כדי לדחות את העתירה על הסף, שכן אם העתירה תיתקבל, תבוטל התכנית המטיבה עם הציבור הרחב שאישורה ארך שנים רבות, והדיירים המתגוררים כיום במיתחם בתנאים קשים יצטרכו להמתין מספר שנים נוספות עד לאישור תכנית חדשה; העדר ניקיון כפיים מצד העותרים עולה ביתר שאת שעה שטענתם כי החלטת המועצה הארצית תומכת בעמדתם התכנונית מהוה הטעה חמורה ומכוונת, שעה שידוע לעותרים כי ועדת הערר במועצה הארצית דחתה את הנטען בעיניין החלופה התכנונית; מדובר בעתירה קנטרנית וחסרת תום לב במטרה לעכב את מימוש התכנית במקרקעין הסמוכים לעותרים ולעצור את הפיתוח העירוני, כאשר במקביל לכך העותרים נמנעים מלציין כי הם בעצמם נהנו לפני מספר שנים מאישור תכנית להתחדשות עירונית במיגרשים המחזיקה במאפיינים זהים לתכנית מושא העתירה; העתירה אינה עוסקת בהחלטת יו"ר הועדה המחוזית שלא להעניק לעותרים רשות לערור למועצה הארצית, אלא בתקיפת החלטת הועדה המחוזית לגופה, ובכך יש כדי לעקוף את המתוה הנקוב בסעיף 110 לחוק לתקיפת החלטת הועדה, ולכן בית המשפט נעדר סמכות עניינית לידון בטענות העותרים נגד החלטת הועדה.

היתנהלות זו יוצרת אף חוסר וודאות בהליכי תיכנון ומן הראוי, כי הועדה המקומית תיתן תשומת ליבה לעניין זה. יצוין כי לאחר מתן החלטת ועדת המשנה לעררים מיום 28.1.20, פורסמה התכנית למתן תוקף ביום 8.3.20 ומעמדה כיום הנו כשל דין.

בעניינינו, השגת העותרים איננה ממוקדת בטענה כי התכנית איננה כלכלית דיה, כי אם מכוונים הם לכך שניתן היה להסתפק בהקף בניה קטן יותר על מנת שהתכנית תהיה כלכלית וכי ניתן לאזן בין האינטרסים הנוגדים – מחד גיסא הפגיעה בעותרים עת יבנה אל מול חלונם ביניין בן 16 קומות, ומאידך גיסא- הצדקת כלכליות התכנית ליזם אשר יכול התכנית עדין תהיה כלכלית עבורו אם אחוזי הבניה יהיו נמוכים מאלו שאושרו.

כך גם בהחלטת ועדת המשנה לעררים אשר דחתה את טענות העותרים והועדה המקומית בנידון בקבעה (סעיף 66 להחלטה): "הועדה המחוזית הוסיפה כי החלופה התכנונית שאושרה עולה בקנה אחד עם עקרונות תכנית המתאר המתגבשת מזה מספר שנים לעיר גבעתיים, שב ין מטרותיה איגום שטחים לטובת הציבור, שהעירייה רואה את הצורך באיתורם וברציפותם. הועדה המחוזית טוענת כי בטווח הארוך יותר, שאליו מכוונת תכנית המתאר, יש צורך בשטח צבורי גדול יותר לצורך הקמת בית ספר, גם אם בטווח הקצר סבורה הועדה המקומית כי הצורך הצבורי מצומצם לגני ילדים בלבד. לעומת זאת , החלופה התכנונית המוצעת כעת אינה תואמת את מטרות תכנית המתאר, ולפיכך הביעה יו"ר הועדה המחוזית את היתנגדותה לה במסגרת הפגישה שהתקיימה בין הצדדים." המחלוקת שהתעוררה בין העותרים והועדה המקומית שהצטרפה לעמדתם, לבין הועדה המחוזית בעיניין מיקום שטחי הציבור בתכנית, אינה אלא מחלוקת תכנונית מובהקת מהדרגה הראשונה לה נתנה הועדה המחוזית את הדעת ולאחר מכן ועדת המשנה לעררים.

...

בחינת החלטת הוועדה המחוזית בהינתן המגבלות החלות על בית המשפט, אשר אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התכנון ולא מעמיד את שיקול דעתו תחת שיקול דעתן המקצועי של רשויות התכנון, כי אם בוחן במבט על האם מוסד התכנון הפעיל את שיקול דעתו המקצועי בסבירות, ללא משוא פנים, על בסיס שיקולים תכנוניים ותוך הקפדה על כללי מינהל תקין, על בסיס כל אלה הגעתי לכלל מסקנה, כי החלטת הוועדה המחוזית הינה החלטה תכנונית מובהקת המסורה לשיקול דעתה המקצועי הרחב והיא אינה לוקה באחד הפגמים המצדיקים לכאורה התערבות שיפוטית בהחלטתה.

החלופה התכנונית שהוצעה על ידי העותרים, אליה הצטרפה בהמשך הוועדה המקומית, נבחנה באופן מעמיק ואושרה, הן תחילה על ידי הוועדה המקומית והן על ידי הוועדה המחוזית כשבסופו של דבר גם ללא רשות ערר נבחנה על ידי ועדת הערר, כשבסופו של דבר הוחלט שלא לאמץ אותה בהתבסס על שיקולים תכנוניים שלא מצאתי בהם כל פגם המצדיק התערבות בית המשפט.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, ראיתי לנכון לדחות העתירה.