עתירה נגד עיריית ת"א-יפו בדבר סירוב למתן היתר בניה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עמ"נ 69998-03-19 סילבר ואח' נ' ועדה מקומית לתיכנון ובניה תל אביב ואח' לפני כבוד השופט הבכיר אליהו בכר מערערים 1.**** סילבר 2.אורנה כהן 3.עמיקם כהן 4.מיכל ברש 5.אורי אייזנברג 6.דפנה ברפמן 7.פנינה פני ליסט 8.אורן יצחק 9.דניה סגל 10.זאק גוזי 11.אדוה מוג'ה 12.עמית לוגאנו 13.שירלי הדדי 14.אנה יהודית סנדבק 15.אלברטו סנדבנק 16.ניסים רחל 17.אורי גנר 18.אלי תירוש 19.חנה בן אלי תירוש 20.דוד תירוש 21.קלמן גרובנר 22.אמיר שגיא 23.דורית שגיא 24.מור פבלובסקי 25.בתיה רוזן 26.ססיל פרל ארלט 27.שרה סילבר 28.אילן סילבר 29.טל ירקוני 30.אבישי ירקוני 31.דן דומיניץ 32.יצחק ברש 33.אמירה רייב 34.רמי גרברג 35.אורלי ירון 36.רונן ירון כולם ע"י ב"כ עו"ד עינב כהן ממשרד עמר רייטר זאן שוכטוביץ ושות' משיבים 1.הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב- יפו ע"י ב"כ עו"ד עמי פזטל ואח' מהשרות המשפטי עריית ת"א-יפו 2.בי - קפיטל 1 בע"מ ע"י ב"כ עו"ד **** אברבנל ו/או גיא פורר ממשרד יגאל ארנון ושות' פסק דין

לעניין הסנוור נקבע כי כתנאי למתן היתר בניה יש להכין תוכנית עיצוב אדריכלי באישור הועדה המקומית, שתכלול היתייחסות מפורטת לאי החום העירוני והחזר קרינה והשתקפות, וכי חומרי הבנייה אינם מהוים עילה לתביעה על פי סעיף 197; (4) לעניין הפגיעה בנוף – נקבע, כי החזית העיקרית בדירות התובעים אינה פונה לכיוון המגדל ולכן הקמתו לא תחסום את הנוף, ובחלק מהבניינים יש השבחה של הנוף – שכן על פי התוכניות הקודמות הייתה נוצרת "חומה" של בניינים בני 5 קומות, עם אפשרות לקבלת הקלה לתוספת קומות, ובתוכנית החדשה הזכויות רוכזו במבנה אחד גבוה שאפשר הקצאת שטחים פתוחים ומבונים לטובת הציבור; כמו כן התייחסה השמאית לכך שרמת הרעש הצפויה אינה גבוהה מהקיימת ולכך שלא תיגרם מצוקת חניה, בין היתר כיוון שהיזם מקים מקומות חניה צבוריים וחניות אורחים; לבסוף, השמאית התייחסה להשבחת ערך הדירות מהתוכנית, ובכלל זה לכך ששינוי הייעוד מבית חולים – בעל פעילות אינטנסיבית וחריגה לאיזור, לייעוד מגורים – המשתלב עם הסביבה, מעלה את שווי הדירות, לכך שבמסגרת התוכנית צומצמה תכסית הבניינים ופיזורם כך ששופרה הפרטיות, נוספו שטחים פתוחים, הוגדל הצע החניה, וכי הקרבה למגדל מגורים יוקרתי בעל אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי גבוה מעלה את ערך המקרקעין בסביבה המיידית.

הועדה המקומית העלתה גם את טענות היזם, ובין היתר לכך שבמסגרת עתירה נגד התוכנית שהגישו דיירים המתגוררים בסמוך, הושג הסכם פשרה לפיו התושבים יוותרו על כל טענה בקשר עם התוכנית, ותמורת זאת יקבלו מיליוני ₪ להקמת עמותה לרווחת תושבי השכונה, יוקמו 150 מקומות חניה נוספים שהתושבים יוכלו לחכור בסכום נמוך (זכות בה עשו שימוש 16 תובעים), היזם לא יבקש הקלה לתוספת קומות וכן הפרויקט לא יכלול שטחי מסחר – בהתאם טען היזם כי התושבים קיבלו הטבות מרחיקות לכת וויתרו על זכות התביעה ולכן יש לדחות את התביעה על הסף; כמו כן סקרה הועדה המקומית את טענות בא כוחה – אשר סמך ידו על חוות דעת השמאית לפיה דירות התובעים לא נפגעו אלא הושבחו, וכי האלמנטים הפוגעים לטענות התובעים הם שוליים, ואפילו קיימת ירידת ערך היא נכנסת לסעיף 200 לחוק התו"ב הפוטר מתשלום פיצויים.

נקבע, כי מדובר במועד מנחה ולא מחייב, שלא משפיע על תוקף ההחלטה, ושלא ניתן לראות באיחור כהחלטה לסרב לבקשה ללא נימוקים.

על רקע זה קבעה שאין בסיס לטענה בדבר פגיעה בפרטיות או פגיעה בנוף, בשים לב שבמצב הקודם הותרה בנייה בשטח התוכנית העולה על שתי קומות; לגבי ליתר הקומות, הועדה בחנה את הדירות הן בצד המזרחי והן בצד המערבי, ולגבי שני צידי הבניין הגיעה למסקנה כי לדירות חזית למגדל.

...

הוועדה המקומית העלתה גם את טענות היזם, ובין היתר לכך שבמסגרת עתירה נגד התוכנית שהגישו דיירים המתגוררים בסמוך, הושג הסכם פשרה לפיו התושבים יוותרו על כל טענה בקשר עם התוכנית, ותמורת זאת יקבלו מיליוני ₪ להקמת עמותה לרווחת תושבי השכונה, יוקמו 150 מקומות חניה נוספים שהתושבים יוכלו לחכור בסכום נמוך (זכות בה עשו שימוש 16 תובעים), היזם לא יבקש הקלה לתוספת קומות וכן הפרויקט לא יכלול שטחי מסחר – בהתאם טען היזם כי התושבים קיבלו הטבות מרחיקות לכת וויתרו על זכות התביעה ולכן יש לדחות את התביעה על הסף; כמו כן סקרה הוועדה המקומית את טענות בא כוחה – אשר סמך ידו על חוות דעת השמאית לפיה דירות התובעים לא נפגעו אלא הושבחו, וכי האלמנטים הפוגעים לטענות התובעים הם שוליים, ואפילו קיימת ירידת ערך היא נכנסת לסעיף 200 לחוק התו"ב הפוטר מתשלום פיצויים.

נטען, כי התובעים לא הוכיחו אפילו לכאורה כי נפגעו לפי סעיף 197, ובדין נדחה הערר ללא צורך במינוי שמאי מייעץ.

טענה זו מרוקנת מתוכן את שיקול דעתה של ועדת הערר ואת אמות המידה שנקבעו בפסיקה כמפורט לעיל, ואין בידי לקבלה.

סוף דבר הערעור נדחה.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 2236-06-15 הרברט ואח' נ' משהב חברה לבניין ופיתוח בע"מ לפני כבוד השופט עמית יריב התובעים: 1.נמחק 2.נמחקה 3.ישראל מאיר כהן 4.שרה כהן 5.משה שוודרון 6.חיה שוודרון 7.ישראל לינדנפלד 8.שרה לינדנפלד 9. מרים רחל מילר 10. חיים שמשון מילר ע"י ב"כ עו"ד אבי עמבר הנתבעת: משהב חברה לבניין ופיתוח בע"מ ע"י ב"כ עו"ד מרדכי רז ועו"ד עדיאל דהן פסק דין

ביום 6.2.2013 הוגשה לעריית רמת גן בקשה מספר 2013065 למתן היתר בניה בפרויקט, הכולל הריסת שני הבניינים הקיימים ותחתם בניית שני בניינים חדשים בני 8 קומות + גג מעל קומת כניסה ושלוש קומות מרתף משותף לחנייה.

בהחלטה נרשם כי בהתאם לסעיף 152 לחוק התיכנון והבניה מי שרואה עצמו נפגע מההחלטה לסרב לתת היתר או לדחות את היתנגדותו, רשאי לערעור בפני ועדת הערר תוך שלושים יום מיום שהומצאה לו ההחלטה בדבר הסרוב או הדחייה.

ביום 24.9.2015 הגישו התובעים עתירה מנהלית כנגד הועדה המקומית לתכון ובניה בני ברק, על כך שהחליטה שלא ליתן צו הפסקת לעבודות הבניה שמבוצעות.

ביום 18.2.2016 נדחתה עתירה זו על הסף בפסק דין מפורט שניתן על ידי בית המשפט המחוזי תל-אביב – יפו (כב' השופטת צילה צפת).

...

הנתבעת תשלם את הסכומים האמורים בסעיף 61 לעיל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת כתב התביעה המתוקן (10.5.2016) ועד לתשלום המלא בפועל.

בסופו של דבר, נפסק סכום של כ-74,300 ₪ בלבד, שהוא כ-3% בלבד מסכום התביעה לצורכי אגרה, וכ-1.5% מסכום התביעה ה"מלא".

בנסיבות אלה, באתי לכלל מסקנה כי יש להימנע מחיוב מי מהצדדים בהוצאות ובשכר טרחה, וכל צד יישא בהוצאותיו.

לטענת המשיבות, דין העתירה להדחות על הסף כיוון שמדובר בעתירה מוקדמת, בהתאם להלכה בעע"מ 7038/20 ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ נ' עריית תל אביב-יפו (02.08.2021) (להלן: "עניין ס.ב. ניהול מקרקעין") וכן להחלטתי בעת"מ (ת"א) 30794-10-20‏ ‏ רמות אופיס בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב (להלן: "עניין רמות אופיס"), בהן נקבע כי תיק מידע הוא חלק מהליך הבקשה להיתר ואין מקום להגיש עתירה מנהלית בשלב הראשוני בטרם מוצה ההליך התיכנוני.

בנסיבות בהן העותרת מבקש לעשות שימוש של חניון צבורי בתשלום, מדובר בשימוש עקרי לכל דבר ועניין והוא אינו תואם את רשימת השימושים הקבועה בתוכנית – "משרדים ללא קבלת קהל". נטען כי מקום בו מדובר בשימוש חורג מתוכנית, לא ניתן לתת רישיון עסק ללא עמידה בדיני התיכנון והבנייה, היינו קבלת היתר לשימוש חורג.

דיון והכרעה כעולה מטענות הצדדים, נידרש להכריע במספר שאלות: האחת, האם יש לסלק את העתירה על הסף בהיותה עתירה מוקדמת התוקפת את תיק המידע; השנייה, האם יש לקבוע כי במקרה בו נפלה מחלוקת באשר לפרשנות התוכנית, נידרשת רשות רשוי עסקים לסרב לבקשה כשאז יתאפשר למבקשת הרישיון לפנות בערר לוועדת הערר ע"פ סעיף 152 לחוק התיכנון והבנייה; השלישית, כיצד ניתן לערור על החלטת רשות רשוי עסקים כי נידרש היתר לשימוש חורג על מנת לקבל רישיון עסק; הרביעית, האם ניתן לתת לעותרת היתר זמני עד הכרעה בשאלה האם נידרש היתר לשימוש חורג; החמישית, בהנחה ולבית משפט זה הסמכות לידון בכך – האם אכן נידרש בנסיבות היתר לשימוש חורג.

לדוגמה לעתירה נגד עריית תל אביב שעניינה דרישה להיתר לשימוש חורג לצורך קבלת רישיון עסק עת"מ (מנהליים ת"א) 14281-10-16 רוט נ' רשות הרשוי המקומית תל אביב (04.02.2020).

...

אין בידי לקבל טענה זו. חוק רישוי עסקים קובע במפורש את התנאים הנדרשים לצורך קבלת היתר זמני להפעלת העסק במקרה בו נדרש היתר לשימוש חורג.

אני מקבל את טענות המשיבה בעניין זה. התוכנית קבעה שהשימוש במגרש הוא לבניין משרדים שאינו לצורך קבלת קהל.

סוף דבר העתירה נדחית.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 16994-04-21 לבנת נ' עריית תל-אביב-יפו ואח' לפני כבוד השופטת יעל בלכר העותר אסף לבנת בשם ועד הבית אהבת ציון 20 ת"א ע"י ב"כ עו"ד איל ד. מאמו המשיבים 1.עריית תל-אביב-יפו 2.ועדה מקומית לתיכנון ובניה תל אביב ע"י ב"כ עו"ד לירן שחר מהשרות המשפטי בעריית ת"א פסק דין

צוין עוד כי אין באמור במסמך המנחה כדי לחייב את הועדה המקומית במתן היתר בניה לפי תמ"א 38 וכי הדבר נתון לשיקול דעתה בעת הדיון בבקשה להיתר (ראו תיק המידע, נספח 9 לעתירה, בעמ' 151).

בית המשפט המחוזי דחה את העתירה בקובעו כי על העותרת (המערערת) להגיש בקשה להיתר בניה גם אם היא סבורה שתיק המידע שגוי; כי בידה להגיש את הבקשה בהתאם לפרשנותה שלה את התכניות; וככל שהבקשה תסורב, תוכל להגיש ערר לועדת הערר.

בית המשפט הסתמך, בין היתר, על פסק הדין המרכזי בסוגיית מיצוי הליכי התיכנון בעע"מ 2141/09 הועדה המחוזית המשותפת לתיכנון ולבניה נ' אחל"ה איכות חיים לתושבי השרון מיום 17/11/10 (עניין אחל"ה) וקבע, כי "אין מקום ל'מסלול עוקף' או ל'דילוג שלב' אך בשל העובדה כי מדובר בשאלה בדבר פרשנות התוכניות החלות במקרקעין שצצה בשלב תיק המידע להיתר. דרך המלך היא מיצוי ההליכים במוסדות התיכנון ורק לאחר מכן קיום הליך של ביקורת שיפוטית. בעניינינו, קיימת אפשרות שועדת הערר תכריע במחלוקת באופן שייתר הצורך בבחינת הדברים על ידי בית המשפט". יש לציין כי הפסיקה הנ"ל ביחס לתקיפת תיק המידע, עולה בקנה אחד עם פסקי דין רבים אחרים שבהם דחה בית המשפט עתירות כנגד החלטות שונות שהן בבחינת שלב ביניים של ההליך התיכנוני, בהיותה מוקדמת או מחמת אי מיצוי ההליך התיכנוני.

...

אני דוחה את הטענה כי אין טעם בעמידה על קיום ההליך המינהלי התכנוני כתיקונו שכן עמדת המשיבות ידועה.

לא מצאתי ממש גם ביתר טענות העותר, והן נדחות.

סוף דבר: העתירה נדחית בהיותה עתירה מוקדמת ומבלי שמוצה ההליך התכנוני.

]השופטת י' וילנר: לפנינו ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב – יפו (השופטת ע' ברקוביץ) בת"א 8991-10-15 מיום 22.8.2021, שבמסגרתו התקבלה תביעה שהגישו המשיבים, חוכרי שבע דירות בבניין ברמת גן (להלן בהתאמה: הדיירים והבניין), נגד המערערת 1, חברת די.סי.אס חזוק מבנים בע"מ (להלן: החברה).

עוד יצוין כי בהמשך, הוגשה עתירה מינהלית נגד הערייה, שבמסגרתה התבקש בית המשפט לקבוע שדיירי הבניין זכאים לרכוש מהעירייה את זכויות הבעלות במקרקעין (עת"מ 46673-04-14).

אשר לדיירים הסרבנים, כארבע שנים לאחר החתימה על ההסכם ננקט נגדם הליך משפטי, שנמחק משום שלא ניתן היתר בניה לבצוע הפרויקט.

מכוח סמכות זו נפסק לאורך השנים מיגוון רחב של סעדים ובהם סילוק תובענה על הסף, קבלת טענה בדבר השתק דיוני, סרוב ליתן סעד, דחיית בקשה, הטלת הוצאות ועוד (וראו למשל: עניין בנק דיסקונט, פסקה 7 והאסמכתאות שם; ע"א 8553/19 אלכסנדר אורן בע"מ נ' כהן, פסקה 32 והאסמכתאות שם (17.11.2020); ארנה רבינוביץ'-עיני ודורון דורפמן, "שימוש לרעה וחוסר תום לב בהליך האזרחי: הפער שבין מודל דיוני פוסט-אדברסרי למודל ייצוג מסורתי" ספר שלמה לוין 255, 273-270 (2013) (להלן: רבינוביץ'-עיני ודורפמן)).

מדבריו של בא-כוחם בדיון משתמע כי התייצבותו נועדה להחיש את סיום הסיכסוך ולהביא להשלמת הבנייה, אולם אם כך הדבר – מדוע לא ביקשו להצטרף להליך והביאו את טענתם לפיה הם זכאים להכנס בנעלי החברה להכרעה שיפוטית? שהרי ברור שבכך לא היה כל צורך להיתלות ברצונם הטוב של החברה והמשיבים להגיע לכדי פשרה, וניתן היה להביא את הסוגיה לכדי סיום כולל ומהיר ללא צורך בנקיטת הליך נוסף מטעמם.

...

בכל הנוגע למחלוקת הנטושה בין חבריי ביחס לערעורם של מערערים 7-2 (להלן: רוכשי הקצה), דעתי כדעת חברתי השופטת י' וילנר כי גם דינו להידחות.

אלא שהם לא עשו כן (לדעה לפיה הימנעות של גורם מלבקש להצטרף להליך בנסיבות מעין אלו מביאה כשלעצמה למסקנה כי הוא מושתק מלכפור בתוצאת פסק הדין, ראו: שלמה לוין תורת הפרוצדורה האזרחית – מבוא ועקרונות יסוד 245 (מהדורה שניה, 2008); ע"א 499/79 בן דיין נ' אי.די.אס. אינטרנשיונל בע"מ, פ"ד לח(2) 99, 110 (1984); ע"א 7401/00 יחזקאלי נ' מרדכי גלוסקה, עו"ד בתפקידו ככונס נכסים לביצוע פסק-דין, פ"ד נז(1) 289, 304 (2003)).

סיכומו של דבר, מסכים אני עם התוצאה אליה הגיעה חברתי כי גם דין ערעורם של רוכשי הקצה להידחות.