עתירה נגד החלטת ועדת הערר לאישור תכנית בנייה בשכונת דניה בחיפה

מבוא בפניי עתירה מנהלית שהוגשה על ידי חברת נתיב אברהם בע"מ וחברת נוף יהוד בישראל בע"מ (להלן: "העותרות") המופנית כנגד החלטת הועדה המחוזית לתיכנון ובניה מחוז חיפה (להלן: "הועדה המחוזית") מיום 16/11/21 והחלטות קודמות לה לאשר את תכנית מס' 304-0207985 חפ/2196/א – רמת גוראל (להלן: "התכנית" או "תכנית גוראל") תוך דחיית היתנגדות העותרות.

התכנית חלה על שטח של כ-430 דונם במורדות המערביים של רכס הכרמל, בין שכונת רמת אשכול מצפון ובין שכונת דניה/הוד הכרמל מדרום, ומהוה המשך ישיר לשכונת רמת בגין מערבית לרחוב בני ברית.

במסגרת פסק דין עין כרם עמד בין המשפט העליון על האיזון הנידרש לצורך מתן זכות ערר למועצה הארצית לתיכנון ובניה שהנה מוסד התיכנון העליון, בקבעו כדלקמן: "...כדי שתנתן רשות ערעור למועצה הארצית, נידרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה, אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה". בסופו של דבר מצא בית המשפט העליון בפסק דין עין כרם לתת רשות ערר, לנוכח מספר שיקולים מצטברים, ובכללם שההיתר לבניית מלון שניתן על ידי הועדה המחוזית עלול היה להשפיע השפעה שלילית על נביעתו של מעין המצוי בקירבתו, ואשר אין מחלוקת על חשיבותו הדתית וההיסטורית; שההיתר שניתן עומד בסתירה להשקפתה של הועדה המחוזית בכל הנוגע לצביונה של השכונה, כפי שהובעה בעבר; וכי הקמת המלון במתכונתו המאושרת לא עלתה בקנה אחד עם תכנית מתאר מיוחדת לאכסון מלונאי בשכונה, שהועדה המחוזית החליטה על הפקדתה.

בעניינינו, ומבלי לקבוע מסמרות באשר לסכויי הליך ערר למועצה הארצית לתיכנון ובנייה, סבורני כי הנסיבות שתוארו בכתבי הטענות וחלק מטענות העותרות מצדיקות מתן רשות ערר למועצה הארצית על החלטת הועדה המחוזית לדחות את היתנגדות העותרות ולאשר את התכנית במתכונת בה אושרה.

...

אמנם אין בכמות ההתנגדויות שהוגשו כדי להצביע בהכרח על פגמים שנפלו בהליך התכנוני, ואולם, בנסיבות ענייננו, מקובלת עלי טענת העותרות כי בהליך קבלת ההחלטה התכנונית, נפלו על פניו מספר פגמים, כגון: הכנת טיוטת החלטה שדוחה את ההתנגדויות ומקבלת את התכנית עוד בטרם שמיעת ההתנגדויות.

בכל מקרה לאור הסוגיות העקרוניות שהועלו על ידי העותרות והפגמים שפורטו על ידי ידן, ומבלי לקבוע מסמרות באשר לסיכויי הערר למועצה הארצית, סבורני כי קבלת העתירה חלקית על דרך מתן רשות ערר למועצה הארצית לתכנון ובנייה יש בה כדי לאזן נכונה בין הצדדים.

סוף דבר סיכומו של דבר – העתירה מתקבלת בחלקה, במובן זה שניתנת לעותרות רשות להגשת ערר למועצה הארצית לתכנון ובנייה ביחס לסוגיות העקרוניות שהועלו על ידן בעתירה, לרבות: ביחס לשאלה אם מותר לקבוע בתכנית הוראות שיחולו על שטחים מחוץ לתחום הקו הכחול של התכנית, אם לאו; אם בנסיבות העניין ולאור הוראות תכנית חפ/181 ותכנית חפ/229 קיימת הצדקה תכנונית להכללת מקרקעי העותרות בתחום התכנית.

מבוא בפניי עתירה מנהלית שהוגשה על ידי העותרים אשר מופנית נגד החלטת הועדה המחוזית לתיכנון ובניה (להלן: "הועדה המחוזית") מיום 16/11/21 וכן כנגד החלטת ביניים של הועדה המחוזית מיום 29/07/21 וכל החלטה ביניים נוספת לפיהן החליטה הועדה המחוזית לאשר את התכנית הידועה כתכנית חפ/2169א' (304-0207985) רמת גוראל (להלן: "התכנית" או "תכנית רמת גוראל").

במסגרת העתירה ולאחר שהעותרים חזרו בהם במהלך ההליך מהסעד של ביטול התכנית, עתרו העותרים לסעדים הבאים: להורות על ביטול "סעיף השלביות" שנקבע בסעיף 7.1.4 לתקנון התכנית, לפיו מימוש הבנייה ביותר מאשר 30% מהמגרשים הכלולים בתכנית, מותנה בבצוע בפועל של חיבור תחבורתי נוסף לכיוון מערב לדרך 11, שבשכונת נאות פרס, וממנו לכביש 4, מטעמי חוסר סבירות קצוני, שרירות, אפליה, פגיעה בלתי מידתית בזכות הקניין, הפרה בלתי חוקית של עקרון היסוד שבסיס טבלאות האיזון וסעיף 122 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התיכנון והבניה") והפרת עיקרון הצדק החלוקתי; להורות על ביטול הייעוד להפקעה של שטחי השצ"פ שהופרשו ביתר, מעבר לידרוש בהתאם לפרוגרמה שפורסמה באתר תיכנון זמין של משרד הפנים ביום 16/12/21; לחייב את המשיבות 1-3 לכלול בתכנית את הכביש האמור לחבר את שטח התכנית לכביש 11 וממנו לדרך 4 שתוכנן ואושר בתכנית הכוללנית חפ/2000 ואשר בוטל דה פאקטו במסגרת תכנית גוראל; להצהיר כי המשיבות 1-3 לא פירסמו לציבור והסתירו במכוון עד ליום 16/12/21 את הפרוגרמה לצרכי ציבור על כל גרסאותיה לאורך כל שנות הדיון בתכנית, חרף דרישות רבות לקבלתה ו/או לפרסומה כדין הן מצד העותרים והן מצד מתנגדים אחרים; לחייב את המשיבות 1-3 להמציא לעותרים וכן לפרסם באתר תיכנון זמין את כל הוורסיות של הפרוגרמה לצרכי ציבור שהוכנו החל משלב תיכנון התכנית הראשוני ועד לאישור התכנית למעט הוורסיה מיום 21/08/21 שפורסמה לציבור ביום 16/12/21 באתר תיכנון זמין; להורות על תוספת שטח עקרי במ"ר מבונה, לכל אחד מבעלי המגרשים בתכנית בהתאם לחלקו היחסי בשטחים העקריים לבניה, בשל הפער של כ-20% לרעת בעלי המגרשים בין ההקף המצטבר של שטחים עקריים לבניה שניתן לבעלי המגרשים בפועל בתכנית, לבין השטח הנקוב בטבלת השטחים בסעיף 3.2 לתקנון התכנית; להורות על שינוי הקו הכחול של התכנית כך שיכלול את תואי קו הביוב וכן את דרך השרות שנועדה לשמש לתחזוקתו; לחילופין, להורות על קיום דיונים בפני הועדה המחוזית לתיכנון ובניה מחוז צפון או בפני מליאת הועדה המחוזית של מחוז חיפה בנושאים שפורטו על ידי העותרים.

התכנית חלה על שטח של כ-430 דונם במורדות המערביים של רכס הכרמל, בין שכונת רמת אשכול מצפון ובין שכונת דניה/הוד הכרמל מדרום, ומהוה המשך ישיר לשכונת רמת בגין מערבית לרחוב בני ברית.

מהתשתית העובדתית שפורטה בכתבי הטענות עולה כי לאחר אישור התכנית הגישו העותרים בקשה למתן רשות ערר למועצה הארצית לתיכנון ובניה, שנדחתה על ידי יו"ר הועדה המחוזית מכוח סמכותו לפי סעיף 110 לחוק התיכנון והבנייה, שמקנה ליו"ר הועדה המחוזית לתיכנון ולבנייה סמכות ליתן רשות ערר בפני המועצה הארצית לתיכנון ולבנייה, בין היתר למי שהתנגדותו לתכנית נדחתה.

...

בנסיבות אלה, סבורני כי קבלת העתירה חלקית על דרך מתן רשות ערר למועצה הארצית לתכנון ובנייה בנושאים ספציפיים כמפורט לעיל יש בה כדי לאזן נכונה בין עמדות הצדדים ולהביא לבחינה תכנונית כוללת.

סוף דבר סיכומו של דבר, העתירה מתקבלת בחלקה במובן זה שניתנת לעותרים רשות ערר למועצה הארצית בנושא שלביות ביצוע התכנית, והחלת התכנית על שטחים שאינם כלולים בתחום הקו הכחול של התכנית.

יתר טענות העותרים נדחות.

עניינה של העתירה שלפני החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתיכנון ובניה (להלן: ועדת הערר) מיום 15.10.2020, שבגדרה נדחה ערר על החלטת הועדה המחוזית לתיכנון ובנייה מחוז חיפה (להלן: הועדה המחוזית) לאשר תכנית בנייה להקמת שכונה חדשה בחיפה.

בהחלטת הדחייה נקבע כי "הועדה תהיה מוכנה לקדם תכנית שמנצלת את הקרקע בצורה מיטבית ותתייחס לכל הנושאים כאמור לעיל לרבות... הגדלת הצפיפות תוך הקטנת פריסת השטח הבנוי בתחום התכנית". לאחר שהתכנית נשוא העתירה אושרה ע"י הועדה המחוזית להפקדה, ולאחר שההתנגדויות שהוגשו בעיניינה נדחו ביום 12.2.2020, הוגשו כנגדה שלושה עררים לועדת הערר בתיקים 57/20, 58/20, ו-59/20.

בעניינינו, נקבעו בסעיף 6.1.8(3) לתכנית הכוללנית הוראות בנוגע לשטח התכנית, ובין היתר נקבע בה כי "מספר יחידות הדיור בכל מיגרש לא יעלה על 2 יחידות דיור למגרש". אין חולק עוד כי התכנית נשוא העתירה, הקובעת מספר של ארבע יחידות דיור בכל מיגרש, אינה עולה בקנה אחד עם ההוראה האמורה, ומשכך קבעה הועדה כי "התכנית מושא הערר אכן סוטה מהוראות התכנית הכוללנית ביחס לבנייה בשכונת דניה, לרבות בשטח התכנית". ואולם, בתכנית הכוללנית נקבעה הוראת מעבר, שעניינה תכניות שהוחלט על הפקדתן לפני יום תחילתה של התכנית הכוללנית.

...

משכך בטרם אישור תכנית להרחבת השכונה, נדרשת הוועדה המחוזית לתשתית מעמיקה יותר בנושא זה. אשר על כן דין הטענה להתקבל, כך שבטרם אישור התכנית תידרש הוועדה המחוזית לחוות דעת מקצועית בלתי תלויה, אשר תבחן לעומקם את החששות האמורים.

סוף דבר העתירה מתקבלת בחלקה.

יתר הטענות המועלות בעתירה נדחות.

ביום 10/2/2012 נחתם בין המשיב למבקשת הסכם לפיו רכש המשיב מהמבקשת דירה, בבניין אותו בנתה המבקשת במקרקעין הידועים כחלקה 38 בגוש 11203, המצוי בפינת הרחובות מנדל זינגר ואוסקר שינדלר בשכונת סביוני דניה בחיפה.

הקף החריגה הכולל עומד על 5,090 מ"ר. מתברר עוד כי כנגד המבקשת ומנהלה ננקטו הליכים שונים על פי חוק התיכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 וביום 24/10/12 הם הורשעו, בעקבות הסדר טיעון.

תכנית השינויים שהגישה בסמוך לקבלת ההיתר נדחתה על ידי הועדה המחוזית לתיכנון ובניה – חיפה בהחלטתה מיום 29/5/12 וזאת לאור היתנהגות המבקשת ועבירות הבניה שבוצעו.

בתביעתו בת.א. 30920-09-13 (להלן: "התביעה הראשונה") טוען המשיב כי המבקשת לא מילאה אחר התנאים שנקבעו בהחלטת ועדת הערר מיום 21/2/13, ועל כן אין בידיו אישור לחיבור דירתו לתשתיות החשמל, המים והטלפון.

על כן עותר המשיב לקבלת הפיצויים המוסכמים על פי ההסכם, להשלמת בנית הדירה והמתקנים המשותפים ומתן הצהרה כי הנו זכאי שלא לקבל את החזקה בדירה לעכב את תשלום יתרת התמורה עד אשר המבקשת תבצע כל המבוקש.

...

אין בידי לקבל אפוא את הטענה כי תנית השיפוט הינה תנאי מקפח בחוזה אחיד, וזאת מבלי צורך להביע דעתי בשאלה האם ההסכם בין הצדדים "חוזה אחיד" כהגדרתו בחוק או בעניין משמעות נספח השינויים של ההסכם.

גם את טענת המשיב לפיה הסתמכות המבקשת על תנית השיפוט מהווה שימוש בחוסר תום לב בזכות חוזית אין בידי לקבל.

אשר על כן הנני מורה על העברת הדיון בתיקים המאוחדים לבית המשפט המחוזי בתל-אביב – יפו.

עניינה של העתירה שלפני החלטת הועדה המחוזית לתיכנון ולבניה מחוז חיפה (להלן: הועדה המחוזית או: הועדה) מיום 7.3.2022, שבגדרה אושרה מחדש תכנית 304-0600072 חפ/2160ב' להקמת שכונת "דניה החדשה" (להלן: התכנית).

אף שועדת הערר קיבלה את הטענה כי 'במקרה שבו חלילה תיפרוץ שרפה באיזור, עלולים עומסי התנועה הנוצרים במהלך פינוי השכונה להחמיר את הסיכון לתושביה', אין בהחלטתה היתמודדות של ממש עם החשש האמור.

...

משכך בטרם אישור תכנית להרחבת השכונה, נדרשת הוועדה המחוזית לתשתית מעמיקה יותר בנושא זה. אשר על כן דין הטענה להתקבל, כך שבטרם אישור התכנית תידרש הוועדה המחוזית לחוות דעת מקצועית בלתי תלויה, אשר תבחן לעומקם את החששות האמורים.

שלו טוען עוד כי "חוות הדעת של שירותי הכבאות מציינת את הדברים שאני ציינתי אך אינה מקיימת ניהול סיכונים שיטתי". בחוות דעת מאת אינג'ינר נחלה שקר, יועץ תנועה ותחבורה, נסקרו צמתי החיבור של שתי דרכי הגיש של שכונת דניה לציר הראשי – אבא חושי, ונקבע כי בעת שיגרה "נוצרים בשעות שיא בוקר עומסי תנועה כבדים". חוות הדעת מבוססת על זמני עיכוב של כלי רכב הממתינים ביציאה מהשכונה, שנמדדו במספר ימים, והמסקנה העולה ממנה היא כי חיבור השכונה לרח' אבא חושי לוקה ב"כשל תפעולי חמור ורמות שרות נמוכות ביותר".

התוצאה העתירה מתקבלת, באופן שהחלטת הוועדה והתכנית מושא העתירה מתבטלות.