עתירה נגד החלטת הוועדה המחוזית לדחות התנגדות לתכנית איחוד וחלוקה

לפניי עתירה כנגד החלטת הועדה המחוזית לדחות את היתנגדות העותרים לתכנית לתכנית 507-0403931 תא/4444 - רובע שדה דב (התכנית או תכנית שדה דב), בקשר לזכויות של חלקה 204 בגוש 6896 (החלקה) בטבלת הזכויות הנכנסות לצורך איחוד וחלוקה.

...

לטענת העותרים, יש להקנות לשטח זכויות לפי תכנית שדה דב ולקזז מהן זכויות ל- 268 יח"ד שהתקבלו מכוח תכנית במ/9 וזאת בלבד, כך שבסופו של דבר יוקצו להם במסגרת התכנית, 214 יח"ד נוספות.

אני דוחה את טענת העותרים, כי אין לפרש את הוראות תכנית במ/9 כדרך שפירשה הוועדה המחוזית, משעה שאין כל יכולת לקבוע במסגרת תכנית במ/9 קביעות ביחס לשטח שמחוץ לקו הכחול של תכנית במ/9.

בנוסף, סבורני כי העותרים שנהנו מהוראות תכנית במ/9 ופירותיה, מנועים מלהעלות טענות כנגד הוראותיה וכנגד האופן שבו נעשו תחשיבי הזכויות, תוך ניצול ומימוש זכויות במקרקעין שמחוץ לקו הכחול.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה על הסף ולגופה.

לפניי עתירה כנגד החלטת המשיבה 1 (הועדה המחוזית) מיום 9/3/20 לדחות את היתנגדות העותרים לתכנית 507-0403931 תא/4444 - רובע שדה דב (התכנית או תכנית שדה דב), בקשר עם הוראותיה לאיחוד וחלוקה; וכנגד החלטת המשיבה 3 (הותמ"ל) מיום 22/7/20, שדחתה אף היא את היתנגדותם באותו עניין ואישרה את התכנית המפורטת תמ"ל 3001 - שכונת אשכול, שהוכנה מכוחה של תכנית שדה דב ובהתאם להוראותיה (תמ"ל 3001 או תכנית שכונת אשכול).

...

לא מצאתי ממש גם ביתר טענות העותרים והן נדחות (לרבות הטענה בעניין תכנית תא/3700).

אשר לחלקה הנוסף של העתירה בגין אי הכללת חלקות 99, 108 ו- 273 בגוש 6632 בטבלת האיחוד וחלוקה - בדין נדחתה התנגדות העותרים בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 9/3/20, מהטעם שחלקות אלה "נקבעו לאיחוד וחלוקה במסגרת תכנית תא/3388ב' המצויה בהליכים בפני וועדת ערר. המתנגדים לא סיפקו הסבר מדוע יש לכלול זכויות עבור אותו תא שטח שכבר קיבל זכויות בתכנית אחרת". לא מצאתי ממש בטענות העותרים בעניין זה והן נדחות.

סוף דבר מכל אמור, העתירה נדחית.

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 45183-01-21 סמאר נ' הועדה הארצית לתיכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופט נאסר ג'השאן העותר חליל סמאר המשיבים 1.הועדה הארצית לתיכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור 2.וועדת המשנה להתנגדויות של הועדה הועדה הארצית לתיכנון ובניה של מתחמים מועדפים לדיור 3.אחמד סעיד דיאב 4.מוחמד עאדל דיאב 5.סביח פהמי סעיד דיאב 6.סוהיל פהמי סעיד דיאב 7.מוחמד פהמי סעיד דיאב 8.אחמד פהמי סעיד דיאב 9.וליד פהמי סעיד דיאב 10.ח'יר פהמי סעיד דיאב 11.רים מג'דוב 12.עביר חתחות 13.פאיק דיאב 14.וליד לוטפי דיאב 15.דיאב פאיק 16.קרם עתאמלה 17.עלי סאלח דיאב 18.וליד לוטפי דיאב 19.ואליד דיאב 20.חנאן אבו רומי 21.כמאל דיאב 22.כמאל דיאב 23.חוסאם דיאב 24.בסאם דיאב 25.עיאשי חאלד 26.וליד דיאב 27.מוחמד דיאב 28.גומאנה דיאב 29.ראניה דיאב 30.דיאב גומאנה 31.דיאב ראניה 32.מוסא חאלד סמאר 33.איאד מריח 34.עימאד מריח 35.עבד אל מונעם מריח 36.אחמד מריח 37.עריית טמרה 38.מדינת ישראל 39.רשות מקרקעי ישראל 40.ועדה מרחבית שפלת הגליל פסק דין

העותר מבקש לבטל את החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (להלן: "ועדת המשנה") מיום 09.12.2020, לפיה נדחתה היתנגדות העותר והחלטת הוועדה מאותו יום שאישרה החלטה ועדת המשנה להתנגדויות, ולקבוע כי יש לקבל את עמדת העותר בעיניין שינוי גבולות מיגרש התמורה, כפי שהובאה בפני רשויות התיכנון במסגרת ההתנגדותו, ולחילופין, להורות על השבת התכנית לשולחנם של מוסדות התיכנון, לידון מחדש בהתנגדות העותר ובהמלצת החוקר.

בטרם אתייחס לגופן של טענות העותר כנגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות, יש לחזור למושכלות יסוד לגבי הכרעה בטענות תכנוניות המועלות כנגד מעשה מינהלי, לרבות כנגד החלטות מוסדות התיכנון.

לאור מאפיינו של מנגנון האיחוד וחלוקה ותכליתו התכנונית, נקבע כי רשאיות רשויות התיכנון להחליט על אופן השמוש בו ולבחור בדרך העשויה לקדם באופן היעיל ביותר את מטרותיה התכנוניות של התכנית הרלוואנטית (עע"מ 9403/17 הועדה לתיכנון מתחמים מועדפים לדיור נ' כרמלי, פסקה 55 (26.06.2019)).

בעניינינו, נימק החוקר את המלצתו לדחות את היתנגדות העותר בעיניין איחוד מיגרשי התמורה, בהפנייה לסעיף 3ו' לדו"ח. אמנם בהמלצת החוקר נרשם בטעות כי הוא מפנה לסעיף 3ה', אולם כפי שנטען על-ידי המשיבות, נראה כי הכוונה היתה לסעיף 3ו', המתייחס לסגוייה של איחוד חלקות תמורה שאינן רציפות, כמפורט להלן: "לדחות את ההתנגדויות לענין איחוד זכויות של בעלי קרקע פרטית שברשותם חלקות מקור שאינן רציפות ובקשו לאחד את התמורות. עקרונות התיכנון המפורטים בסעיף 3(א), עומדים בסתירה לבקשה לאחד את הזכויות של בעלי הקרקע המחזיקים בבעלות בכמה חלקות. לא ניתן מחד להותיר את הרוב המכריע של הבעלים בתחום חלקת המקור ובו זמנית לאחד את הזכויות של בעלי הזכויות על חשבון בעלי זכויות אחרים בחלקה. לא ניתן היה לאחד את התמורות כאשר היה מדובר בחלקה שנכללת באופן חלקי בתכנית או בחלקות שאינן נכללות בתחום האו"ח. חלק מן המתנגדים שבקשו איחוד זכויות, ביקשו לאחד את הזכויות מחלקות בהן יש הפקעה לצורך צבורי כלל ערוני ולאחד אותן עם הזכויות בתחום התכנית. יובהר, שלא ינתנו זכויות בתחום התכנית בהתאם לאמור בסעיף 2(ב)". הינה כי כן, כעולה מהמלצת החוקר שהתקבלה על-ידי ועדת המשנה ועל-ידי הוועדה, אחד מעקרונות היסוד של ההקצאה הינו שמירה על מיגרשי תמורה ככל האפשר בחלקת המקור ובתחומה.

...

לסיכום: לאור כל האמור לעיל, ומאחר ולא נפל כל פגם בהחלטת רשויות התכנון המצדיק התערבות בית המשפט לעניינים מנהליים, דין העתירה להידחות.

בנסיבותיו של התיק, ולאור אופי הטענות שהעלה העותר והאמור בפסק דיני, אני מחייב את העותר בסכום הוצאות ושכ"ט מופחת.

העותר ישלם למשיבות 1 ו- 2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪.

העתירה מכוונת כנגד החלטת מ"מ יו"ר הוועדה המחוזית לתיכנון ולבניה במחוז המרכז (להלן: מ"מ יו"ר הועדה המחוזית) אשר דחה את בקשת העותרים 1-3 (להלן: העותרים) להתיר להם להגיש ערר למועצה הארצית לתיכנון ובניה (להלן: המועצה הארצית), בהתאם לסעיף 110(ב) לחוק התיכנון והבניה תשכ"ה – 1965 (להלן: החוק), על החלטת המשיבה 4 - ועדת המשנה להתחדשות עירונית שליד הוועדה המחוזית – מרכז (להלן: ועדת המשנה להתחדשות עירונית), מיום 26.1.22.

לחלופין מבקשים העותרים לקבל את ההיתנגדות שהגישו העותרים 1-3 כנגד התכנית מושא העתירה – תכנית מפורטת מס' 405-0832915 – התחדשות עירונית, מיתחם סוקולוב בכפר סבא (להלן: התכנית), ונדחתה (בחלקה) על ידי וועדת המשנה להתחדשות עירונית .

וכך נאמר בהחלטת המועצה הארצית: "מבחינה תכנונית, המועצה השתכנעה כי מתן היתר נקודתי מכח התמ"א, למבנה אקראי, הן במסלול חזוק והן במסלול הריסה ובניה מחדש, ללא ראיה תכנונית מתחמית, רחבה יותר מבחינת המיגרש או הבנין הבודד, עלול במקרים רבים, לסכל התחדשות עירונית במיתחם כולו ....גם מנקודת המבט של המיגרש או המבנה הבודד, הרי שהמסגרת המשפטית הקיימת לא מאפשרת להתיר ישירות מכח תמ"א, ללא תכנית מפורטת, עירוב שימושים סחירים או צבוריים. כך גם לא ניתן במסגרת היתר מכח תמ"א, להרחיב דרכים, לאחד מגרשים, לכלול הוראות שונות הנוגעות להפקעה או לאיחוד וחלוקה וכיוצא באלה, הגם שפעולות אלה נידרשות, ולעיתים הכרחיות לשם תיכנון ראוי ומושכל גם ברמת המיגרש הבודד" (נספח 1 לתגובת המשיבות 1-5).

...

העותרת 4 כמפורט לעיל, העותרת 4 לא הגישה התנגדות לוועדה להתחדשות עירונית ועל כן גם לו הייתי נעתרת לעתירת העותרים 1-3 היה מקום לדחות את עתירת העותרת 4.

סוף דבר בצדק דחה מ"מ יו"ר הועדה המחוזית את בקשת הרשות של העותרים.

לאור האמור, העתירה על שני חלקיה נדחית.

מבוא בפניי עתירה מנהלית שהוגשה על ידי חברת נתיב אברהם בע"מ וחברת נוף יהוד בישראל בע"מ (להלן: "העותרות") המופנית כנגד החלטת הועדה המחוזית לתיכנון ובניה מחוז חיפה (להלן: "הועדה המחוזית") מיום 16/11/21 והחלטות קודמות לה לאשר את תכנית מס' 304-0207985 חפ/2196/א – רמת גוראל (להלן: "התכנית" או "תכנית גוראל") תוך דחיית היתנגדות העותרות.

נטען כי מדובר בהחלטה תכנונית שהתקבלה לאחר שנשקלו השיקולים התכנוניים הרלוואנטיים וזו אינה חורגת ממיתחם הסבירות, ומשכך אין מקום להתערב בה. עוד טענה הועדה המחוזית כי אין לקבל טענת העותרות לפיה יש לכלול את שטחן הגובל בתחום הקו הכחול של התכנית, שכן אין לעותרות זכות קנויה להיכלל בשטח הקו הכחול של תכנית איחוד וחלוקה.

...

אמנם אין בכמות ההתנגדויות שהוגשו כדי להצביע בהכרח על פגמים שנפלו בהליך התכנוני, ואולם, בנסיבות ענייננו, מקובלת עלי טענת העותרות כי בהליך קבלת ההחלטה התכנונית, נפלו על פניו מספר פגמים, כגון: הכנת טיוטת החלטה שדוחה את ההתנגדויות ומקבלת את התכנית עוד בטרם שמיעת ההתנגדויות.

בכל מקרה לאור הסוגיות העקרוניות שהועלו על ידי העותרות והפגמים שפורטו על ידי ידן, ומבלי לקבוע מסמרות באשר לסיכויי הערר למועצה הארצית, סבורני כי קבלת העתירה חלקית על דרך מתן רשות ערר למועצה הארצית לתכנון ובנייה יש בה כדי לאזן נכונה בין הצדדים.

סוף דבר סיכומו של דבר – העתירה מתקבלת בחלקה, במובן זה שניתנת לעותרות רשות להגשת ערר למועצה הארצית לתכנון ובנייה ביחס לסוגיות העקרוניות שהועלו על ידן בעתירה, לרבות: ביחס לשאלה אם מותר לקבוע בתכנית הוראות שיחולו על שטחים מחוץ לתחום הקו הכחול של התכנית, אם לאו; אם בנסיבות העניין ולאור הוראות תכנית חפ/181 ותכנית חפ/229 קיימת הצדקה תכנונית להכללת מקרקעי העותרות בתחום התכנית.