עתירה נגד הגדלת שטח חיוב בארנונה בשל חוסר סמכות

כפי שעולה מטיעוני הצדדים, לקראת תום שנת 2011, נשלחה לעותרת הודעת חיוב בארנונה, החל מתחילת שנה זו, ביחס לשטחי הנכסים המעודכנים על-פי המדידה הנ"ל (שנקבעו על שיעור גדול יותר ביחס לעבר).

בכלל זה נקבע, כי החיוב צודק, נכון וסביר בנסיבות העניין, בפרט כאשר המערערת לא חלקה על שטחי הנכסים לאחר המדידה שנערכה בסוף שנת 2011; ובשים לב לכך שהחיוב בגין השטחים המוגדלים הוחל רק עבור שנת המס הרלבנטית ולא ביחס לתקופה ארוכה יותר – נדחו טענות המערערת בעיניין זה. ראש לכל, לא מצאתי כי הועדה קיבלה את ההחלטה בעיניין זה, בחוסר סמכות.

לנוכח האמור, ובהיתחשב בכך שלא הייתה מחלוקת בעיניין שטח הנכסים (בעקבות הבקורת שביצעה הערייה בנכסים) – הרי שבנסיבות העניין, קיימים טעמים טובים לסתירת החזקה נגד תחולת חיובה של המערערת בארנונה למפרע; ולמשיב סמכות להורות על חיוב רטרואקטיבי של המערערת בארנונה בהתאם לשטחים של הנכסים, כפי שנתבררו בבדיקה בשטח.

בהיתחשב בכך שהגדלת שטחי הנכסים לצורך החיוב בארנונה נעשתה בהתאם למדידות שנעשו בתום שנת 2011, מדידות אשר כאמור אינן שנויות במחלוקת, הרי שלא ניתן לתת משקל של ממש לאנטרס ההסתמכות של המערערת לאי-תשלום ארנונה.

בהחלטתה נושא העירעור קיבלה הועדה את עמדת המשיב, וקבעה כי לא שוכנעה שחדרי הפנימייה מהוים דירות עצמאיות כך שניתן לסווג את הבניין תחת "סוג 2". בכלל זה צוין, כי דברי המשיב, לפיהם אין הפרדה בין שטחי המגורים ליתר שטחי הבניין באופן שכולם מהוים שטח אחד מקובלים עליה, ולא נסתרו; כי גם מתצהירו של תלמיד הישיבה עולה שאין בחדרים מטבחים כך שהבישול והסעודה מתקיימים בשטחי הישיבה; וכי המערערת ממילא לא ביקשה מעולם לרשום את התלמידים ב"מחזיקים" לצורכי ארנונה.

...

לפיכך, דין הערעור להידחות גם בסוגיית מועד מתן החלטתו של המשיב בהשגה.

התוצאה על-יסוד מכלול הטעמים האמורים, הערעור נדחה.

המערערת תשלם לעיריית ירושלים הוצאות בסך כולל של 15,000 ₪.

דיון והכרעה סוגיית הרטרואקטיביות בע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות פ"ד נד (2)433,בעמ' 451, נאמר כי – "ככלל, אין החוק מטיל חיובים באופן רטרואקטיבי, אלא אם נאמר כך במפורש. כלל זה נכון במיוחד לגבי חיובי מס ....... בפקודת העיריות לא הוקנתה סמכות לתקן שומת ארנונה באופן רטרואקטיבי. כיוון שכך ולאור האמור לעיל ידנו תהיה קפוצה במתן אפשרות לתקן שומת ארנונה באופן רטרואקטיבי". ובעע"מ 1280/10 מעונות מכבי נ' עריית ר"ג (בפסקה 7) נאמר כי – "על דרך רוב, חיוב רטרואקטיבי בארנונה אינו תקף, אלא אם היתקיימו טעמים כבדי משקל אשר יצדיקו את סתירת החזקה כי לא הוקנתה לרשות מקומית סמכות להטיל חיובים למפרע, ואת הכללת ההחלטה בתוך מיתחם הסבירות". ובענין ע"א 8417/09 עריית ירושלים נ' ששון לוי נאמר, לענין חיובי ארנונה רטרואקטיביים (שם, בפסקה 10), כי "חיוב רטרואקטיבי נחשד מלכתחילה כפסול, והנטל לסתור זאת מוטל על הצד המבקש להתיר את החיוב". כמו כן נאמר (שם) כי "התרתם של חיובים מסוג זה תיעשה – כך קבעה הפסיקה – בכפוף למבחן דו-שלבי של סמכות ושיקול דעת. מבחינת הסמכות נקבע כי כל עוד לא קיימת הסמיכה מפורשת לחיוב רטרואקטיבי בחוק, והסמכה שכזו אינה קיימת ברגיל בענין חיובי ארנונה, קמה חזקה פרשנית נגד תחולה למפרע. חזקה זו ניתנת לסתירה בהנתן טעמים טובים. אם החזקה אכן נסתרת, כי אז יש לעבור לשלב השני ולבחון אם החיוב הרטרואקטיבי עומד במבחנים שנקבעו לבחינת שיקול הדעת המינהלי, ובראשם מבחן הסבירות." ולענין מבחן הסבירות נאמר בעע"מ 4551/08 עריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל (בפסקה 57) כי – "בחינת סבירותו של חיוב רטרואקטיבי תיעשה תוך איזון בין עניינו של הפרט בסופיות ההחלטה, ומידת ההסתמכות שלו על ההחלטה, מחד גיסא, לבין האנטרס הצבורי שבקיום החוק ובגביית מס אמת, מאידך גיסא. חשיבות מיוחדת תנתן כמובן להתנהלותו של הנישום, ולשאלה אם רובץ לפתחו "אשם" כלשהוא .

וכך נפסק (בעמ' 785): "כעת מבקשת העיריה להגדיל את תחשיבי הארנונה בגין הנכסים בעשרות אחוזים, וזאת לתקופה של שבע שנים לאחור. העיריה לא טענה כי סיבת הטעות בחישוב השטח נעוצה בהטעיה מצד "טכנו טסט". למעשה, העיריה לא הבהירה כלל מה מקור הטעות ההיסטורית.

לא הייתה כל הטעה, או עצימת עיניים, או חוסר תום לב מצד העותרת ביחס לאי חיובה בארנונה בגין שטחים אלה.

סיכום כל האמור הוא, שחיוב הארנונה, נושא עתירה זו, הוא חיוב רטרואקטיבי, ועל כן – יש לבטלו, משלא מתקיימים במקרה זה טעמים כבדי משקל לסתירת החזקה נגד תחולה למפרע.

...

וכדברי כב' השופט הנדל בעת"מ (ב"ש) 277/04 שקמה תעשיות נייר נ' עיריית אשקלון (שם, בפיסקה 3): "עיריה אינה יכולה להתגונן בפני טענה של חוסר סבירות בשיעור הארנונה, בטענה שהחיוב עומד בדרישות הדין". לסיכום, וכפי שכבר ציינתי, דעתי היא שהפער של 448% ו-446% בתעריפי "קרקע תפוסה/קרקע צמודה לבנין" בין אזור ב' לבין אזורים ג', ד' ואזור התעשיה, הוא פער בלתי סביר באורח קיצוני, אשר (כפי שנאמר בבג"ץ 397/84) נושא עמו תכונה של אי צדק בולט, הגורם עוול בולט, ועל כן, על בית המשפט להתערב, ולקבל את העתירה, ככל שהיא נוגעת לענין זה. לא כן הפער של 135% (= פי אחד ושליש) לגבי "מבנים שונים שאינם נכללים בסיווג אחר". כאמור לעיל, השאלה היא שאלה של מידה, ודעתי היא, שהפער הזה איננו כה בלתי סביר וקיצוני, במידה אשר מצדיקה התערבות בית המשפט.

כפי שנקבע שם, הנני קובע כי הסעד יהיה נקודתי, ויתייחס לנכס של העותרת בלבד, כמפורט בפיסקה 53(ב) להלן.

(ב) אני מורה למשיבה, עיריית רחובות, לחייב את שטח הגינה בנכס של העותרת, בארנונה בגין "קרקע תפוסה/קרקע צמודה לבנין", לשנת 2016, לפי התעריפים המוטלים (על פי צו הארנונה של העיריה לשנת 2016) על קרקע כנ"ל באזורים ג', ד', ובאזור התעשיה, ולא כפי שחויבה לפי התעריף המוטל על קרקע כנ"ל באזור ב'.

העתירה שלפני הוגשה על ידי העותר כנגד עריית כפר יונה (להלן: "המשיבה" או "העיריה") וראשת עריית כפר יונה (להלן: "ראשת הערייה"), כנגד החלטות שהתקבלו ע"י המשיבות בשנת 2019 להגדיל את חיובי הארנונה על דירתו של העותר (ושל תושבים אחרים).

כמו כן, בהתאם לחוות הדעת, המועצה "רשאית ואולי אף חייבת לקבוע תעריף מופחת לשטחי המעברים שבקומות החנייה בבנייני המגורים בשכונות שרונה ויפה נוף, שכן, מעברים אלה זהים במהותם לאותם מעברים שהיו נושא לפסק הדין בעיניין אלקנית." בהתאם לחוות הדעת, עצם העובדה שכעת כלולים שטחי החניה ובפרט שטחי המעברים בגדרי כלל שטח דירת המגורים וחל עליהם התעריף הקבוע למגורים, משווה לתעריף כאמור מימד של חוסר סבירות: "לפיכך בקבעה תעריף נמוך יותר לשטחי המעברים פועלת המועצה למעשה בגדר סמכותה להטלת ארנונה ראשונה, וזו אינה טעונה אישור השרים", וזאת בגבולות תעריף המינימום למגורים.

ביום 24.2.2019 הגיש העותר השגה על חיובו בארנונה נוכח הגדלת החיוב בגין שטחי החנייה (נספח ט"ז לכתב התשובה).

מפסה"ד בה"פ 782/93 אלקנית פיתוח בע"מ נ' עריית נתניה פ"מ התשנ"ו (2) 93 (1996) , עולה, כי גם אם חיוב בארנונה בגין שטחי המעברים (בקניון) נעשה לפי התעריף העקרי למגורים, עדיין עליו להיות נמוך משמעותית מתעריף החיוב בגין השטח העקרי בנכס: "יש ממש בטענת המבקשת, שלפיה חוסר הסבירות עולה גם מההשוואה שבין התעריף שנקבע בגין השטחים, לבין שטחים אחרים המשמשים את המבנה למטרות אחרות, כגון "חצר" או "גינה", הנכללות בהגדרת "ביניין" על פי סעיף 269 לפקודת העיריות, או לצורך אחר.

...

אני סבורה כי בנסיבות אלו, ובפרט שעה שקיים מתחם של אפשרויות אשר על המשיבה לשקול ולקבל החלטה לאחר שקילת מכלול הנסיבות, מן הראוי כי המשיבה תידרש לשאלת גובה התעריף בגין שטחי המעברים וכן בגין שטחי החניות במרתפי החנייה.

לנוכח כל האמור, העתירה מתקבלת באופן חלקי.

אני מורה למשיבה לשוב ולהידרש לשאלת גובה התעריף בגין מרתפי החנייה, בהתייחס לשטחי החניות והמעברים, תוך התייחסות לסוגית הסבירות וזאת תוך 90 יום מהיום.

במסגרת העתירה שהוגשה בדנא הגישו המשיבות, עריית חולון ומנהלת הארנונה שבעירית חולון, בקשה לדחות על הסף את העתירה שהוגשה על ידי העותרות - חברות מסחריות המחזיקות בנכסים המצויים ברחוב הלהב 8-6, איזור התעשייה חולון, מטעמי חוסר סמכות עניינית.

בחודש אוגוסט 2020 הגישו העותרות השגה על שומת הארנונה ובמרכזה הטענה כי השומה החדשה הגדילה "את חיוביהם בארנונה בעשרות אחוזים בעקבות שינוי שיטת מדידת הארנונה שלא כדין והוספת שטחים משותפים לחיובי הארנונה של כל אחד מהנישומים" (נספח ג' לעתירה).

עד כמה שניתן להבין מטיעוני העותרות, נטען כי ועדת הערר אינה בעלת הסמכות לידון בטענות העותרות נגד החלטת המשיבות לדחות את ההשגה שהוגשה כיוון ש"וועדת הערר- מוגבלת מאד, שכן היא איננה בוחנת את התמונה השלמה וגם אינה קובעת מהי הפרשנות הנכונה והצודקת של צו הארנונה ע"פ מכלול השיקולים אלא בבחינה לשונית צרה ביותר של צו הארנונה עמצו בהיתעלם מהתנהלות הערייה בשנים קודמות בהיתעלם מצווי ארנונה קודמים או שינויים שחלו בצוי הארנונה או במדיניות החיוב של הערייה ובהתעלם מן החקיקה המסמיכה.

...

לטענת המשיבות טענות העותרות הן למעשה במישור פרשנות צו הארנונה ואופן יישומו ולא במישור עצם סמכות העירייה להתקין את צו הארנונה ומשכך יש לפעול לפי הוראות חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר") הקובעות במפורש כי הסמכות לדון בטענות שהועלו על ידי העותרות נתונה לוועדת הערר ולא לבית משפט זה. דא עקא, שהעותרות לא מיצו את הליכי הערר הקבועים בחוק ואין לאפשר להן 'לעקוף' את מסלול ההשגה והערר שהותוו בחוק, בדרך של הגשת עתירה לבית משפט זה. בנוסף נטען כי נפל שיהוי כבד בהגשת העתירה שכן שומות הארנונה נשלחו לעותרות ביום 7.11.2019 ואילו העותרות פנו לעירייה רק ביום 17.2.2020 לצורך גיבוש הסדר דיוני ביחס לדיון בהליך ההשגה על שומת הארנונה.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בעתירה, בתגובה לעתירה, בטענת הסף בפרוטוקול הדיון ובסיכומי הצדדים בטענה המקדמית, ולאחר ששבתי ועיינתי בחומר שצורף לעתירה מסקנתי היא כי יש לקבל את הבקשה ולסלק את העתירה כבר עתה מחמת שהעותרות לא מיצו את הליכי ההשגה על קביעת הארנונה כמפורט בסעיף 6 לחוק הערר ולא התרשמתי כי נסיבות העניין מאפשרות לילך בדרך העתירה ולסטות ממסלול ההשגה הקבוע בחוק.

לסיכום בהתאם לאמור אני מקבלת את בקשת המשיבות ומסלקת את העתירה על הסף.

]השופטת ר' רונן: לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז בלוד (כב' השופטת א' רבינוביץ ברון) בשבתו כבי­­ת משפט לעניינים מנהליים מיום 13.9.2021 בעת"מ 47374-03-19, בו התקב­­לה באופן חלקי עתירת המערער נגד החלטת עריית כפר יונה משנת 2019 להגדיל את חיוב הארנונה על דירתו.

בהקשר זה, יצא השופט פוגלמן מנקודת הנחה כי צוי הארנונה אותם תוקפות העתירות אכן הותקנו בחריגה מחקיקת ההקפאה, וכפועל יוצא נגועים בחוסר סמכות.

בכל הנוגע לטענה כי היה על בית משפט קמא לידון בטענות הנוגעות לחיוב ארנונה בגין שטחים משותפים, כפי שציין בית משפט קמא – בדיון שהתקיים ביום 25.11.2020 טען ב"כ המערער כי בעיניין זה יש לבית המשפט ולועדת הערר סמכות מקבילה.

...

משאלה הם פני הדברים, אני סבורה כי אין מקום להידרש בשלב זה לטענות המערער כי בית משפט קמא היה מחויב לדון בטענותיו לעניין השטחים המשותפים.

באשר לטענות המערער לעניין סבירות תעריף החיוב של מרתפי חניה – בית משפט קמא בחן את הדברים לעומקם, ובסופו של דבר הגיע למסקנה כי העירייה לא בחנה כנדרש את שאלת סבירות התעריף.

סוף דבר: אם תישמע דעתי הערעור יידחה.