עתירה נגד דחיית בקשה להיתר שימוש חורג לגן אירועים

בהחלטת הוועדה המקומית אושרה בקשת העותרים להמשיך את השמוש החורג אותו הם עושים, בתחומי חלקה 55 בגוש 3631 בראשון לציון, לגן אירועים הידוע בשמו המסחרי "גן הורדים" ושימוש חורג לחניה בחלקה 54 בגוש 3631, לתקופה של 5 שנים נוספות, החל מיום 1.8.2013 ועד 1.8.2018 (להלן "גן הוורדים" או "המקרקעין" וכן "החניה") (ולהלן "ההחלטה הראשונה").

בית המשפט העליון הורה על החזרת הדיון לועדה המחוזית על מנת שתשקול אם לתת היתר זמני לתקופה קצרה יותר ובתנאים שיבטיחו שבעלי הגן לא ייתלו בהיתר הזמני לשם יצירת עובדות בשטח, ובנוסף כדי שהועדה המחוזית תכריע בשאלה אם השמוש החורג המבוקש מהוה "סטיה ניכרת". הוועדה המחוזית דנה פעם נוספת בבקשה לשימוש חורג וביום 18.3.13 החליטה לדחות את הבקשה, בין היתר משום שהשימוש החורג משנה את אופי הסביבה הקרובה ולכן מהוה "סטייה ניכרת לתכנית". גבעת האירוסים עתרה כנגד החלטת הוועדה המחוזית מיום 18.3.2013 לבית המשפט לעניינים מינהליים (עת"מ 9514-07-13).

...

ועדת הערר דחתה את טענת העותרים כי יש לאבחן בין גבעת האירוסים לגן הוורדים והבהירה: "מדובר בשימוש חורג למטרה זהה לגן אירועים ביעוד קרקע זהה (חקלאי), שגם הוא בהיקף נרחב (הן בשטחו, הן באופיו והן בעצימות), הנעשה באותו מתחם תכנוני, במיקום קרוב, ואף שהקרקע בענייננו לא הוכרזה כקרקע חקלאית (בניגוד למקרקעין בגבעת האירוסים; אם כי לפי הנטען לפנינו, חלקה 56 המשמשת בפועל לחניה בענייננו הינה קרקע חקלאית מוכרזת). שני הגנים דומים למדי גם בקיומם של שימושים מפרים סמוכים להם. בנסיבות אלה גם איננו רואים לקבל את הטענות לאבחנה מהותית שמציעים לנו העוררים בין עניינם לבין עניינו של גן האירועים גבעת האירוסים בכל הנוגע לסוגית הסטייה הניכרת בשל מיקומו במתחם. הכל, בדומה למה שנקבע בעמדת הוועדה המחוזית בענין גבעת האירוסים (שעולה, על פני הדברים, כי היתה מקובלת גם על בית המשפט העליון שבטל את פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים שסבר אחרת). לפיכך אנו סבורים כי מדובר בשימוש העולה כדי סטיה ניכרת". ועדת הערר לא ראתה מניעה לאפשר לגן הוורדים "תקופת התארגנות" לצורך הפסקת השימוש החורג בדומה למה שבית המשפט העליון איפשר לגבעת האירוסים והורתה כי תקופת ההתארגנות תקבע על ידי הוועדה המקומית.

לאור זאת אני דוחה את הערר ככל שהוא נוגע להחלטה להארכת מועד.

הפתרון למצב קשה זה צריך להיות בהתאם למה שיקבע לגבי כלל העסקים ולא במסגרת עתירה זו. סוף דבר אני דוחה את העתירה.

העותרים ישלמו לכל אחד מהמשיבים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000ש"ח. המשיבות 1,4 ו- 5 יחשבו כמשיב אחד.

בפניי עתירה המופנית נגד החלטת המשיבה 1, מיום 5.12.2016, שדחתה בקשת העותרים למתן היתר לשימוש חורג למשך חמש שנים, להפעלת גן אירועים, במבנה קיים במיתחם ירקונים בעיר פתח תקווה.

...

מסקנת הועדה המחוזית לאור שיקול זה, בנוסף להצטברות השיקולים הנוספים שצוינו לעיל, מהווה מסקנה סבירה והגיונית.

אני סבור כי אין להתערב בקביעה זו. איני סבור כי מדובר בפגיעה בקניין, כאשר רשויות התכנון מונעות המשך שימוש בלתי חוקי בנכס.

העותרים לא הסבירו למה כוונתם, אולם אם וככל שהכוונה לעובדים במתחם, אזי אין לקבל טענה זו, כפי שקבעתי גם כן בעניין הילת השרון (פסקאות 18-17): "טיעוני העותרות בקשר להפסקת העסקת העובדים שעובדים במתחם, היא שיקול שיש לקחתו בחשבון, אך מצד שני העותרות הן אלו שהפעילו מרכז מסחרי שלא כדין והעסיקו בו אנשים ולכן הן האחראיות לאי העסקתם, ככל שהמרכז המסחרי לא יועתק למתחם חוקי אחר בו יהיה ניתן להעסיק עובדים אלו.". סוף דבר לאור האמור לעיל, העתירה נדחית.

כללי עתירה זו תוקפת את החלטת המשיבה 1, ועדת המשנה הנקודתית של הועדה המחוזית לתיכנון ולבנייה מחוז המרכז (להלן גם: "ועדת המשנה") מיום 5.12.16, אשר דחתה בקשה למתן היתר לשימוש חורג במקרקעין שבגוש 8165 חלקה 20 (להלן: "המקרקעין").

בהתייחס לעע"מ 109/12 הועדה המחוזית לתיכנון ולבנייה מחוז מרכז נ' גבעת האירוסים גן אירועים בע"מ (מיום 23.12.12, להלן: "עניין גבעת האירוסים"), שאליו הפנו העותרים והמשיבה 2, צוין כי באותו עניין נקבע אמנם שניתן לשקול בחיוב ולהתיר שימוש חורג בכפוף לכך שהמגמה התכנונית המסתמנת עולה בקנה אחד עם השמוש המבוקש בשטח, אולם נטען: "ברי כי בעניינינו אין זה מצב הדברים, נכון להיום" (דברים אלה נכתבו בטרם הודתה המשיבה 1 באפשרות שמשמעות הטעות בקנה המידה היא כי המקרקעין נמצאים בשלמותם לפי תמ"מ 21/3 ב"איזור פיתוח כפרי" המאפשר גם מבני מסחר).

אשר לעניין גבעת האירוסים, שאליו התייחסה כבר בתגובתה המקדמית כפסיקה שקובעת שניתן לשקול בחיוב ולהתיר שימוש חורג בכפוף לכך שהמגמה התכנונית המסתמנת עולה בקנה אחד עם השמוש המבוקש בשטח – בשלב זה ציינה המשיבה 1 כי "בעניינינו אין כל תיכנון כזה וממילא לפי פסק דין זה, השיקולים כאן הם כנגד אישור הבקשה לשימוש חורג החריג במהותו ובהיקפו לתכנית החלה, ומהוה כאמור סטייה ניכרת" (ס' 42 לכתב התשובה).

...

גם בעניין זה סבור אני כי שגתה ועדת המשנה.

סבור אני כי מדובר בשיקול חשוב שאין להתעלם ממנו.

סוף דבר, הגעתי למסקנה כי יש לבטל את החלטת ועדת המשנה בענייננו, ותחתיה לאמץ את המלצת הוועדה המקומית, בכפוף לקיום הדרישות שנקבעו בה, אך תוך צמצום משך תוקף ההיתר לשימוש חורג לשלוש שנים.

ביום 17.4.16 נדחתה בקשתו לשימוש חורג, בנימוקים אלה: " 1. המבנה ניבנה בסטיה מהיתר הבניה, ובמקרקעין קיימת בניה נוספת ללא היתר. 2. המבנה קיים מתחת לקו מתח עליון, דבר שנוגד הנחיות תמ"מ/21/3 וחב' חשמל לגבי מרחקים בין המבנים לקווי החשמל, ולא מאפשר שהיה ממושכת של בני אדם במקום. 3. עפ"י חוו"ד מהנדס התנועה, אין דרך סטאטוטורית לחלקה, שתאפשר את הגישה לשימוש המבוקש. 4. העסק פועל במקום שנים רבות ללא היתר". על החלטה זו הגיש העותר ערר לוועדת הערר המחוזית (המשיבה 1).

לאחר שמנתה את כל השיקולים כמפורט לעיל, הכריעה הוועדה כי "באיזון בין משך השמוש החורג משנת 2008, עבריינות הבניה שתוארה לעיל, העדר ההצדקה התכנונית, והעובדה שהשימוש החורג אינו מהוה גישור על פערי זמנים בין התכניות, אל מול השיקולים האחרים שפורטו לעיל, אלו הראשונים מטים את הכף לטובת דחיית הבקשה לשימוש חורג". כנגד החלטה זו הוגשה העתירה.

העירעור לביהמ"ש העליון נדחה (עע"מ 109/12 הוועדה המחוזית מרכז נ' גבעת האירוסים), וביהמ"ש העליון קבע (בפיסקה 29) כי מן העובדה, שאושרה תכנית מחוזית המאפשרת לעשות שימוש בשטח הנידון לגן אירועים, ככל שזה יעלה בקנה אחד עם התכנית הכוללת שתוכן, יש מקום לשקול את היתרונות, במקרה זה, במתן היתר לשימוש חורג, כאשר המגמה התכנונית המסתמנת עולה בקנה אחד עם השמוש החורג המבוקש.

...

הטענה בדבר 15% מאזור הנופש המטרופוליני שבהם ניתן לאשר שימושים שאינם נופש מטרופוליני ובאשר לטענת העותר כי המקרקעין והמבנה נושא העתירה כלולים באותם 15% מאזור הנופש המטרופוליני שבהם ניתן לאשר שימושים שאינם נופש מטרופוליני, אינני מקבל טענה זו, שכן, על פי התמ"מ, ניתן אמנם לאשר ייעוד שאינו נופש מטרופוליני, אך תנאי לכך הוא, שאותו ייעוד הוא "תואם ומשלים אזורי פיתוח גובלים" (סעיף 7.6.2 לתמ"מ/21/3), או, בלשון הועדה המקומית, מדובר בשימושים "צמודי דופן" לשימושים קיימים.

סיכום לסיכום, אזכיר שוב, במרוכז, את הנתונים הרלוונטיים בתיק זה והחשובים לצורך ההכרעה בבקשה לשימוש חורג.

לסיכום, העתירה נדחית.

תאריך הישיבה: ז' בכסלו התשפ"ב (11.11.2021) בשם המערערים: עו"ד יובל גלאון בשם המשיבה 1: עו"ד רנאד עיד בשם המשיבה 2: עו"ד מיכל אגסי ][]פסק-דין ]השופט נ' סולברג: ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, מיום 30.6.2019, בעת"מ 7907-03-17 (סגן הנשיא י' שינמן), שבגדרו נדחתה עתירה נגד החלטת המשיבה 1, ועדת המשנה הנקודתית שליד הועדה המחוזית לתיכנון ובניה מחוז מרכז (להלן: הועדה המחוזית), לדחות את בקשת המערערת 1 – א. ברינג אירועים ואחזקות בע"מ (להלן: ברינג) – למתן היתר לשימוש חורג להפעלת גן אירועים במקרקעין שייעודם חקלאי.

...

אשר לטענה כי תכנית מפורטת עתידית, שדרגתה נמוכה, לא יהא בכוחה לסתור את תמ"מ 10/3, הגבוהה הימנה בהיררכיה התכנונית, המאפשרת, במישור העקרוני, להקים גן אירועים במקום, הרי שגם טענה זו – דינה להידחות.

בעניין שלפנינו, לעומת זאת, שקלה הוועדה המחוזית את מכלול השיקולים, לרבות התכנון העתידי הצפוי במקרקעין, כאמור בתמ"מ 10/3, אך לבסוף הגיעה למסקנה, גם בהינתן שיקול זה, כי אין בכך כדי להביא לקבלת הבקשה.

בשורה התחתונה אני סבור אפוא, כי היה מקום לאשר את השימוש החורג שהתבקש לתקופת ביניים של חמש שנים, לנוכח המדיניות התכנונית האפשרית הצפויה במקרקעין על פי תמ"מ 10/3.