עתירה מנהלית נגד היטלי פיתוח וסלילה על דיור מוגן

פתח דבר העתירה שלפניי מכוונת כלפי דרישת התשלום שהוציאה המשיבה, עריית רחובות, ביום 17.11.2015, ובמסגרתה הוטל על העותרת, קופת חולים מאוחדת, חיוב בהיטלי סלילה, תעול ושצ"פ בסך כולל של 3,009,145 ₪ בקשר עם נכס שלה, המשמש כבית דיור מוגן לגיל המבוגר.

בעניינינו, חיוב העותרת בהיטלי הפיתוח נשוא העתירה נעשה בהתאם להוראות חוקי העזר הבאים: חוק עזר לרחובות התשס"ב-2001 (להלן: "חוק העזר סלילה"); חוק העזר לרחובות (תעול) התשנ"ט-1998 (להלן: "חוק העזר תעול"); חוק העזר לרחובות (שטחים צבוריים פתוחים), התשע"א-2010 (להלן: "חוק העזר שצ"פ"), כאשר העילה להטלת החיוב בהיטלים על העותרת בנסיבות העניין היתה ביצוע עבודות.

המשיבה, מנגד, מבקשת להבהיר כי בעוד שהעותרת סומכת טענותיה על סלילת הקטע המזרחי של הרחוב בתחילת שנות ה-2000, המדובר בקטע בקצה הרחוב המרוחק מהנכס של העותרת וכלל אינו גובל בו, בעוד שהדגש בנסיבות העניין הוא על הקטע המערבי של הרחוב הגובל בנכס של העותרת שלא היה סלול בעבר, וזה נסלל בשלבים בין היתר בשנים 2007-2008, 2009-2012 ו-2014-2016.

בפיה של העותרת מספר טענות כנגד היטלי השצ"פ: האחת, מיתמקדת בעצם חלוקת העיר לשישה רובעים; השנייה, מיתמקדת בהיעדר זיקת שימוש בין השצ"פים הנטענים לבין הנכס, מאחר שהשצ"פים מצויים במרחק בין 20 ל-50 דק' הליכה ברגל מהנכס המהוה בית דיור מוגן לאוכלוסייה המבוגרת; השלישית, הודעות על הקמת שצ"פ המיועד לשמש את הנכס לא נשלחו לעותרת.

בנסיבות העניין איני סבור כי נפלו בדרישת התשלום פגמים המצדיקים את ביטול החיוב בהיטלים, וזאת אף לאור דוקטרינת הבטלות היחסית במשפט המינהלי, לפיה ככלל אין בכוחו של פגם טכני להוביל לביטול המעשה המינהלי, וזאת בפרט במקום בו לא נטען, וממילא לא הוכח, שניגרם לעותרת נזק כלשהוא (ראו: בג"צ 3081/95 ד"ר ג'ובראן רומיאו נ' המועצה המדעית של ההסתדרות הרפואית בישראל, פ"ד נ(2) 177 (1996); עת"מ (מחוזי חיפה) 55543-09-16 נייר חדרה בע"מ נ' עריית חדרה (21.12.2017)).

...

סיכומו של דבר - מצאתי כי התקיימו עילות חיוב לפי חוקי העזר הרלוונטיים, וזאת נוכח קביעותיה של מהנדסת העיר, המהווה את הגורם המקצועי הרלוונטי לעניין.

לפיכך מסקנתי היא שהחלטת המשיבה לחייב את העותרת בהיטל סלילה, תיעול ושצ"פ נשוא דיוננו הינה סבירה ואין מקום להתערב בה. לא מצאתי בטעונים האחרים שהובאו מטעם מי מהצדדים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של ענין (ראו: רע"א 20/15 פרץ נ' ורטיס (18.1.2015); רע"א 6509/14 זפט נ' יעקב (3.11.2014)); רע"א 69/12 משה נ' גוהרי (21.3.2012)) - לרבות טענת העותרת כי הימנעות המשיבה מלמסור פרטים לגבי היקף הנכסים הקיימים בעיר מהם נדרש חיוב בהיטל שצ"פ, מעידה כי המשיבה כלל לא הוציאה חיובים בגין רובם המוחלט של הנכסים הקיימים בעיר שאינם בבעלות נישומים בעלי כיס עמוק; טענת המשיבה לפיה העותרת הרחיבה את השימוש בנכס ואף ביצעה שימוש אסור ללא היתר ובניגוד לדין בשטחים הציבוריים הגובלים בו – עובדה המקימה עילה עצמאית נפרדת לתשלום בהיטלים; השוני בין חוות דעת של הצדדים לעניין היטל השצ"פ – טענות אלו דומה כי נזנחו תוך כדי ניהול ההליך וממילא אין בהם כדי לשנות ממסקנותיי.

העתירה אפוא נדחית.

המבקשת עותרת לגילוי ספציפי של המסמכים הבאים: מכרזים חצוניים וכתבי כמויות שנערכו על ידי הקבלנים המבצעים את עבודות פיתוח תשתיות התעול והסלילה, המאפשרים לבדוק את המחירים לפיהם נקבעו תעריפי ההיטלים.

המשיבה טוענת, כי גם בנספח שצורף ע"י המבקשת ב- 1' לכתב התביעה, ואשר אין בו לשרטט את גדר המחלוקת, נטען להצמדת התעריפים למדד, וטענות לגבי היטלי מים וביוב התייחסו ל"גיחון" ואינן חלק מן התביעה נגדה.

ולעניין זה ראו תקנות 107 , 112 ו-117 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד,-1984 וכן מאמרו של כב' השופט עמית "קבילות סודיות, חסיון ואינטרסים מוגנים בהליכי גילוי במשפט האזרחי, נסיון להשלטת סדר", ספר אורי קיטאי (תשס"ח) 247.

שתי הערות לסיום: הראשונה- עילת התביעה, ככל שקיימת, ביחס לגובה ההיטל, לאופן חישובו או שיעורו, הנה לכאורה תביעה בעיניין מינהלי, בסמכות בית המשפט לעניינים מינהליים, ועל כן, גם אם סברה המבקשת כי קיימת לה עילה בדין המינהלי, ספק אם בירור טענה זו יכול להעשות במסגרת ההליך שבפני.

...

מתן צו כזה עלול לסבך את התביעה שלא לצורך ואני מקבלת את עמדת המשיבה לעניין זה במלואה, ודוחה את הבקשה ביחס לגילוי הספציפי.

לפיכך, אני דוחה את טענות המשיבה להיעדר רלבנטיות ביחס לשאלון.

סיכום הבקשה לגילוי מסמכים ספציפי נדחית.

העותרים מוסיפים ומבהירים כי דרכי הגישה הנ"ל לנכסם אינם מקימים עילה לחיוב בהיטלי פיתוח, זאת שעה שרחוב תחנת הדלק נסלל על ידי העותר 3, וכביש 62 נסלל על ידי המשיבה לפני שנים ארוכות.

לאור פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט העליון מאוחר להגשת העתירה, על פיו נקבע כי הסמכות לתקיפת תעריפי חוק העזר נתונה כיום לבית המשפט לעניינים מינהליים (בג"ץ 280/2; האחים מאיה תמ"א 38 בע"מ נ' מועצת העיר פתח תקווה (25.2.21) (להלן: "הילכת האחים מאיה"), עתרו העותרים לאפשר להם להגיש עתירה מתוקנת שתכלול גם טענות כנגד סבירות תחשיבי חוק העזר סלילה.

אינני שותף לעמדת העותרים הרואים בטענת השהוי הממשית המועלית לחובתם, כאמור כטענה מלאכותית וקטנונית, המבקשת למנוע דיון מעמיק ומתחייב בטענות העתירה לגופן; השהוי הכבד שבהגשת העתירה שלפניי, על נסיבות שהוי זה, מבסס היטב את האנטרס המוגן העומד ביסוד טענת סף זו; · בעניינינו נתקיים היסוד הסובייקטיבי המלמד כי העותרים בהשתהותם למעשה ויתרו ונמנעו משיקוליהם מלתקוף בהליך שפוטי את דרישות התשלום (במובחן מניסיונות הידברות מחוץ לכותלי בימ"ש).

...

מבלי לפגוע במכלול המפורט, אני רואה להשלים, הגם שהעתירה כולה נדחית על הסף ולגופה כמפורט, שמצופה בענייננו כי ככל שיוכח בפני המשיבה וכטענת העותרים שגם כיום, לאחר שינוי הייעוד של הקרקע, אכן קיימת יחידת קרקע (בשטח נטען של 4.5 דונם) מהחלקה, אשר נותרה בייעוד תכנוני חקלאי, תבחן היא את גריעת שטח זה מהחיוב, כפוף לתנאי הוראת סעיף 5 לחוק העזר סלילה.

סוף דבר מהמקובץ בפסק דין זה אני דוחה את העתירה שלפניי על הסף.

לאור התוצאה אני מחייב את העותרים בהוצאות משפט המשיבה בסכום כולל של 20,000 ₪.

לפני עתירה מנהלית שהגישה חברת בית בלב בע"מ, מקבוצת מכבי שירותי בריאות (להלן: "העותרת"), המחזיקה בנכס המעניק שירותי דיור מוגן לאוכלוסייה מבוגרת ברמת השרון (להלן: "הנכס"), נגד המשיבה, עריית רמת השרון (להלן: "המשיבה").

העתירה הוגשה נגד החלטת המשיבה להשית על העותרת תשלום היטלי פיתוח וסלילה בסך 2,576,190 ₪, נכון למועד הדרישה.

בסעיף 3 נקבע כי דרישת התשלום תמסר בעקבות סלילת הרחוב הגובל או בעת קבלת ההחלטה על סלילתו, אך הוסף כי "אם לא נימסרה מסיבה כלשהיא דרישת תשלום באחד המועדים האמורים, רשאית המועצה למסור את דרישת התשלום טרם מתן תעודת העברה לרשם המקרקעין או טרם מתן אישור המועצה לצורך העברת זכויות חכירה על ידי מנהל מקרקעי ישראל". עוד מוסיף החוק בסעיף 3(ג) כי אין בפגם שנפל בדרישת תשלום כדי לגרוע מחובת בעל נכס בתשלום היטל סלילת רחובות בגין חוק עזר זה. כלומר - לפי חוקי העזר, ככלל, דרישת התשלום תישלח במועד קבלת ההחלטה על הסלילה או במועד תחילתה.

...

ובסעיף 33: "האם מבחינת תכליתו של מוסד ההתיישנות ישנו טעם טוב ליצור הבחנה הנעוצה בכך שהחוב נגבה באמצעי גבייה מינהליים? אני סבורה שהתשובה שלילית. כל הרציונלים העומדים ביסוד טענת ההתיישנות כוחם יפה גם כאשר מדובר בחוב הנתבע בהליך גבייה מינהלי. הקושי של האזרח בשמירת ראיותיו והצורך שלו בוודאות תקציבית אינם מושפעים כהוא זה מהשאלה כיצד פועל הנושה לגביית חובו. גם השיקולים של ויתור ומחילה ושל אינטרס הציבור באי העסקת מערכות השלטון בחובות ישנים, תקפים באותה מידה. על פני הדברים אין מקום להשאיר את האזרח חשוף בפני סיכון של תביעה ללא מגבלת זמן, אך בשל כך שמדובר בהליך שאינו נפתח בהגשת תובענה בבית המשפט". המשיבה, כאמור, לא עמדה בנטל להראות כי למרות האישורים וההיתרים שהעניקה לנכס לאורך השנים, לא שולמו היטלי תיעול בעדו.

סיכום מכל האמור הגעתי לכלל מסקנה כי החלטת המשיבה לדרוש מהעותרת היטלי סלילה, תיעול וביוב ואגרת הנחת צנרת, רטרואקטיבית, עשרות שנים לאחר שהונחה היא בלתי סבירה ואינה חוקית.

סוף דבר: אשר על כן העתירה מתקבלת במלואה.

במסגרת תביעתם עותרים התובעים להשבת היטלי פיתוח שונים, שבהם חוייבו ע"י הנתבעת, עריית רחובות (להלן: הנתבעת או הערייה) במסגרת פרויקט להקמת מבני מגורים דו משפחתיים (להלן: הקוטג'ים) בגוש 5908 חלקות 43-44 במיתחם אחוזת הנשיא, ברחוב הכרמל ברחובות (להלן: המקרקעין).

עניין קרן פז ב"כ התובעים מפנה להליך בעיניין קרן פז, תוך כדי שהוא טוען כי יש להשוות בין המקרה שלפניי לעניין קרן פז. בעיניין קרן פז, דנה השופטת צנציפר הלפמן במקרה שבו חייבה עריית רחובות את התובעות (חברות קבלניות ויזמיות שזכו במיכרז של רמ"י ושל משרד הבינוי והשיכון מחודש נובמבר 2009, לבניית 84 יחידות דיור על מקרקעין בשכונת וייסגל בעיר) באגרות והיטלי פיתוח בהקף של כ-1.13 מלש"ח, וזאת, בהתאם להסכם פיתוח שנכרת בין הצדדים ביום 8.11.10 (כמחצית השנה לפני פירסומה של הילכת דירות יוקרה), כאשר התובעות הסתמכו על מכתב של הערייה מיום 4.2.03, שצורף למכרז, ולפיו התחייבה הערייה לפטור את הזוכים במיכרז מתשלום אגרות והיטלי פיתוח.

חזקת התקינות המנהלית עומדת לטובתה של הערייה: הטלת היטלי הפיתוח הנדונים וחיוב התובעים בחלקם בהוצאות תיכנון התב"ע וביצועה, ובכלל זה, דרישת תשלום הוצאות התב"ע, היא חוקית, ואין המדובר בחיוב כפול שכן מדובר בחיובים שונים הנובעים מהוראות דין שונות.

בפסק דינו עוסק השופט בורנשטין בהטלת היטלי סלילה, תעול ושצ"פ. השופט בורנשטין סוקר את ההלכה בדבר שיטת הטלת ההיטלים, חישובה, והטלתה בשלב מאוחר, וזאת, בהתבסס על כך שהאומדנים לעולם לא יהיו מדוייקים וכי יתכן כי במהלך השנים יתעורר צורך בחיוב בגין פיתוחים חדשים.

באשר לטענה כי השצ"פ באותו עניין מרוחק מבית הדיור המוגן של העותרת שולל השופט בורנשטין טענה זו. לשיטתו, המרחק של השצ"פ מהנכס של העותרת מעיד על קרבה גיאוגרפית ואינו שולל את זיקת ההנאה.

לטעמי, יש בטענה זו כדי להוכיח את היתנהלות התובעים, שאיננה תמת לב. כאמור לעיל, מחקירתו הנגדית של התובע עולה כי זה מעולם לא הגיש עתירה מנהלית כנגד הוראות התב"ע, וברי כי טענותיו בעיניין אינן בסמכות המותב.

...

זאת, בנסיבות שהם זכו בשטח ציבורי פתוח הסמוך לבתיהם, ומכאן חובם המיוחד, בהתאם להוראות התב"ע. תוצאה וסוף דבר עולה מן המקובץ כי דינה של התביעה להידחות.

ויודגש: לו היתה העירייה מסתמכת אך ורק על ההתחייבות הרי שלא היה בכך די, וכקביעת ביהמ"ש בהלכת דירות יוקרה, לפיה נסיבות כאלו מובילות אל המסקנה כי עניין לנו בחוזה פסול ובלתי חוקי.

אשר על כן, אני מורה על דחיית התביעה.