עתירה מנהלית נגד החלטת העיריה לשינוי תב"ע

נוכח שינוי הייעוד עתרה המערערת בחודש יולי 2013 לבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, וביקשה להורות לעירייה להשיב לה את המקרקעין, בהתאם להוראות סעיף 195(2) לחוק, בטענה שמכירת המקרקעין לעירייה נעשתה בכפיה.

שם, טענה המערערת (חברה קבלנית) נגד המועצה המקומית, כי הסכם פיתוח בגדריו קיבלה המערערת על עצמה, בין היתר, לבצע עבודות פיתוח שונות בשטחים צבוריים בשטח פרוייקט בו היא הייתה מעוניינת ולשאת בהוצאות שונות, נחתם על ידה בכפייה, מאחר שאילו לא הייתה מסכימה לחתום על ההסכם הפרוייקט לא היה יוצא אל הפועל, בשל "זכות וטו" (כטענתה) שהייתה קיימת למועצה אשר חתימתה נדרשה על התכנית לשינוי התב"ע. לכן טענה המערערת שהיא זכאית להחזר הסכומים (מיליוני שקלים) ששולמו על ידה עבור עבודות הפיתוח.

ראו בעיניין זה דברים שנאמרו בעיניין רמת נילי דלעיל, שם נדחו טוענות בדבר כפייה תוך שצויין, בין היתר, כי "המערערת לא מיצתה הליכים מול הוועדה המקומית, לא הגישה ערר על החלטת הוועדה המקומית ולא הגישה עתירה מינהלית כנגד החלטות המועצה המקומית". כן נפסק כי: "הן בהיבט של עוצמת הלחץ והן בהיבט של איכות הלחץ (ע"א 1569/93 מאיה נ' פנפורד בע"מ, פ"ד מח(5) 705 (1994)) אין לפנינו כפייה כלכלית. המערערת ניהלה משא ומתן ממושך עם המועצה המקומית, הוחלפו מספר טיוטאות, נתקבלו דרישות ותיקונים שנדרשו על ידי המערערת, כך שלא ניתן לומר כי נשלל או נגרע חופש הפעולה שלה בשל לחץ או מצוקה שהופעלו כלפיה (לדחיית טענה מעין זהו השוו ע"א 1912/93 שחם נ' מנס, פ"ד נב(1) 119 (1998) (להלן: עניין שחם)). הדברים לא נעשו בלחץ זמן של דקות ושעות (להבדיל מהמקרים שנידונו בפסיקה ברע"א 7539/98 לוטם רהיטים בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד נג(1) 721 (1999); ע"א 8/88 רחמים נ' אקספומדיה בע"מ, פ"ד מג(4) 95 (1989)), ואף לא בלחץ של ימים או שבועות. [...]". במקרה דנן, החלופה של הגשת ערר הייתה מעשית וסבירה והעובדה שהמנוח לא בחר בה מהוה סיבה נוספת לדחיית טענת הכפייה.

...

לאור האמור לעיל, יש לדחות את העתירה גם משום כך שלא הוכחה כפייה, אלא אף הוכחו אינטרסים של שני הצדדים להגיע להסכמה אליה הגיעו.

התוצאה סופו של דבר - לאור כל האמור לעיל אני קובעת כי אין לראות את השטח העורפי כשטח שהופקע מהמנוח ואין להחיל עליו את הוראות סעיפים 196 או 195 לחוק.

לפיכך אני דוחה את העתירה.

בפניי עתירה מנהלית כנגד החלטת משיבה 1, הוועדה המקומית לתיכנון ובניה ברמת גן (להלן: "הוועדה"), מיום 14.4.22, להוציא היתר בניה לבצוע פרויקט תמ"א 38, לבניין ברחוב הראשונים 26 רמת גן (להלן: "ההיתר" ו"הבניין" בהתאמה).

העותר טוען, כי הועדה מעולם לא נתנה דעתה לשינוי ברוחב המדריגות, ולא נקבעו תנאים בהחלטה לאישור הבקשה, בדבר רוחב המדריגות.

ראו דברים שנאמרו בבג"ץ 2758/01 התנועה למען איכות השילטון בישראל נ' עריית ירושלים, נח(4) 28 (2004), סעיף 28 לפסה"ד: "הרעיון שמאחורי תיאוריית הבטלות היחסית הוא איפוא הרצון לעשות צדק יחסי עם כל הגורמים העלולים להיות מושפעים מההכרעה בצד מתן משקל הולם למהות אי-החוקיות או הפגיעה שבמעשה הרשות המינהלית, אשר גרר את בטלות ההחלטה. על בית-המשפט מוטלת החובה והאחריות לפעול מתוך זוית ראייה רחבה ככול הניתן, המתחשבת בטובתם וברווחתם של כלל הגורמים העשויים להיות מושפעים מהכרעתו. עם גורמים אלה נמנים הצדדים הישירים לעתירה עצמם, וכן צדדים שלישיים והציבור בכללותו העלולים להפגע מבטלות ההחלטה". על כן, למרות שההיתר נחתם לאחר שפג תוקף ההחלטה לאשרו, אין מקום להורות על בטלותו.

אשר לטענותיו הנוספות של העותר, גודל המעלית, העידר מקומות חניה מספיקים על פי התב"ע, כל אלה נדונו בישיבות ועדת המשנה מיום 18.3.19, 7.5.19, ולבסוף בישיבה מיום 30.7.19 ביחד עם טענותיו הנוספות של העותר, וכולן קיבלו מענה, גם אם לא לשביעות רצונו של העותר.

...

על כן דין העתירה להידחות על הסף.

למעלה מן הצורך, דין העתירה היה להידחות גם לגופה, נוכח ההלכה הפסוקה לפיה בית המשפט אינו יושב כערכאת ערעור על החלטות הנגזרות משיקולים תכנוניים.

על כן, אני דוחה את העתירה.

בהמשך מצוין כי: " במידה והמוכרת תאלץ להגיש בקשה לשינוי התב"ע, על דרך שינוי יעוד המקרקעין מיעוד תעשייתי ליעוד מסחרי, על פי היתחייבותה לשופרסל כאמור בסעיף קטן 4.9.5 לעיל..." הרוכשת-הראל, מתחייבת לשאת בחלקה היחסי בגין היטל ההשבחה או תשלומים אחרים בהם יחויב הממכר (ס' 10.3 להסכם; ההדגשה לא במקור – ה"ס).

הראל הייתה מודעת לתכנית לשינוי ייעוד, אותה יזמה רובננקו, בהתאם להתחייבותה כלפי שופרסל (התחייבות אשר אף קיבלה ביטוי בהסכם מול הראל), והיא לא מצאה להיתנגד לה. הראל אף לא מצאה לנכון להגיש עתירה מנהלית כנגד ההחלטה לאשר את התכנית השנייה.

(לעניין זה ר' לדוגמא רע"א 5793/05, אגודת בית הכנסת הגדול "שונה הילכות" נ' עריית נתניה (11.09.2007) ; רע"א 6558/11 פודמסקי נ' גלובינסקי (5.10.2011)).

...

מכל האמור לעיל עולה כי עמדתה של רמ"י, הייתה ידועה לתובעת עוד בשנת 2017, ובמהלך השנים חזרה רמ"י והביעה עמדתה זו. עובדתית, אין חולק כי במהלך כל השנים, חייבה רמ"י את התובעת בדמי שימוש חורג, לפי 0% מסחר (ר' גם ס' 41 לכתב התביעה).

עם זאת, יש בנקוב כדי לעורר סימני שאלה לעניין תום לבה של התובעת כמו גם כדי ליתן משנה תוקף למסקנה על פיה יש בהתנהלות התובעת בפועל, לאורך השנים, כדי ללמד, לכל הפחות על קיומה של ידיעה ברורה, עד כדי זניחת חלק מהטענות, באשר להיקף ומהות אפשרויות השימוש של כל אחת מבעלות הזכויות במקרקעין.

סוף דבר: התביעה נדחית (בסייגים המפורטים בסעיפים 96 ו-101 לפסק הדין).

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 5859-04-23 א. רינגל מפעלי מתכת בע"מ ואח' נ' ועדת הערר לתיכנון ולבניה,מחוז מרכז ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופטת חנה קיציס עותרים 1. א. רינגל מפעלי מתכת בע"מ 2. מרכז הפורמאיקה אברבוך בע"מ 3. סופרגז חברה ישראלית להפצת גז בעמ משיבים 1. ועדת הערר לתיכנון ולבניה,מחוז מרכז 2. הוועדה המקומית לתו"ב רמלה 3. עריית רמלה ע"י 4. המשרד להגנת הסביבה 5. תעשיות רדימיקס ישראל בע"מ 6. הבורג בע"מ פסק דין

בקשת ההיתר נדחתה בהחלטה מיום 21.3.2021 בנימוק הבא: "למרות שמבחינה תכנונית התב"ע מאפשרת הקמת מיפעל נוסף, אך המסמכים והתוצאות של הניטור והגנת הסביבה מצביעים על חריגה של חלקיקים (אבק) מהערכים המותרים בחוק בשטח איזור התעשייה, הרי שיש לדחות את הבקשה ולא לאפשר הקמת מיפעל נוסף עם פוטנציאל פליטות אבק" בעקבות החלטת הועדה המקומית, הגישו הבורג ורדימיקס עררים (נפרדים) לועדת הערר לתיכנון ולבניה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר" או "המשיבה 1").

המדובר בהחלטת ביניים ועל כן העותרות לא הגישו בעבר עתירה מנהלית נגד החלטה זו. בתכנית הותוו השימושים המותרים בתחומה ונקבע כי לא תותר תעשייה מזיקה, מטרידה או מזהמת וכי הקביעה בעיניין זה נתונה להכרעת היחידה לאיכות הסביבה.

העותרות טוענות כי במסגרת ההחלטה בערר הראשון סברה ועדת הערר שיש לאפשר להן להשמיע את עמדתן ושלא חל שינוי נסיבות המצדיק שינוי החלטה זו. אני דוחה טענה זו. כאמור היה הכרח לשמוע את עמדת העותרות בעת הדיון בשאלה האם בקשת ההיתר תואמת תכנית.

...

בקשת ההיתר נדחתה בהחלטה מיום 21.3.2021 בנימוק הבא: "למרות שמבחינה תכנונית התב"ע מאפשרת הקמת מפעל נוסף, אך המסמכים והתוצאות של הניטור והגנת הסביבה מצביעים על חריגה של חלקיקים (אבק) מהערכים המותרים בחוק בשטח אזור התעשייה, הרי שיש לדחות את הבקשה ולא לאפשר הקמת מפעל נוסף עם פוטנציאל פליטות אבק" בעקבות החלטת הוועדה המקומית, הגישו הבורג ורדימיקס עררים (נפרדים) לוועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר" או "המשיבה 1").

לעותרות אין עוד זכות קנויה להשמיע את עמדתן ואין להן מעמד בשאלה האם יש לדחות את בקשת ההיתר בשל המצב הסביבתי.

לאור המסקנה שבקשת ההיתר אינה סוטה מהשימושים המותרים בתכנית, השאלה האם יש מקום לאשר את בקשת ההיתר אם לאו היא עניין שבין רדמיקס לוועדה המקומית ולעותרות, שאין להן זכות במקרקעין נושא בקשת ההיתר, אין מעמד שבדין להוסיף ולהתנגד לבקשה.

פרשנות ועדת הערר את הוראות התכנית בדרך זו היא סבירה, מעוגנת בלשון תקנון התכנית והנספח הסביבתי ועל כן איני מוצאת מקום להתערב בה. סוף דבר לא מצאתי שגגה בהחלטות וועדת הערר ועל כן העתירה נדחית.

ביום 27/07/2020 שוב פנה העותר במכתב למשיבה להנפקת היתר זמני לעסק למשך שנה לשם הגשת הבקשה לשינוי תב"ע למחלקת תיכנון עיר.

כידוע, תקנה 3 לתקנות בתי משפט לענינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א-2000 (להלן: "התקנות"), מסדירה את המועד להגשת עתירה מנהלית כנגד החלטות הרשויות וקובעת, כי עתירה תוגש "בלא שהוי, לפי נסיבות הענין, ולא יאוחר מארבעים וחמישה ימים מיום שההחלטה פורסמה כדין, או מיום שהעותר קיבלה הודעה עליה או מיום שנודע לעותר עליה, לפי המוקדם". לפי הפסיקה, לצורך בחינת טענת השהוי, נידרש בית המשפט לבחון קיומם של היסוד הסובייקטיבי, הבוחן את היתנהגות העותר ובכלל זה את השאלה אם ניתן ללמוד ממנה, כי הוא ויתר על פנייה לערכאות; היסוד האובייקטיבי, הבוחן את השינוי שחל במצב בשטח וכן את חומרת הפגיעה בשלטון החוק או באנטרס צבורי חשוב (עע"מ 2611/08 בנימים נ' עריית תל-אביב (05/05/10).

...

סבורני כי אין מקום במסגרת עתירה מנהלית הבוחנת תקינות החלטת רשות מנהלית, להידרש לטיעונים בעניין קביעת זהות הבעלים במקרקעין, בפרט כאשר על פי הרישום בפנקס הזכויות העותר אינו הבעלים הרשום של החלקה מושא העתירה.

סוף דבר: סיכומו של דבר, ולאור כל המפורט, דין העתירה להידחות.

הנני מחייבת את העותר בהוצאות המשיבה בסך כולל של 15,000 ₪.