עתירה לקיום דיון נוסף בעניין חישוב מס רכישה בפרויקט פינוי-בינוי

בגדרי התיק, בעלי הדין הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם ובטרם היתנהל דיון הוכחות בתיק, נאותו הצדדים לקבל המלצתה של חברתי, כב' השופטת רים נדאף, לפניה היתנהל התיק קודם להעברתו אלי, לנהל משא ומתן שבמסגרתו תבחן האפשרות לרכישת הדירה מס' 1 הנ"ל. משא ומתן שהתנהל בין הצדדים לא הבשיל לכדי הסכמות ובנסיבות אלה הצדדים ביקשו לנהל את התיק.

הנתבעים טוענים, כי בשנות ה- 60 של המאה הקודמת הם עלו ארצה, ואז הם עברו לגור בחצור הגלילית, שם תפסו חזקה בבית המורכב משתי דירות מחוברות והנמצאות ברח' ארקיע 512/7 ומאז הם המשיכו להשתמש בדירות עד שבשנות ה – 80 פנו אליהם גורמים מטעם המדינה, והציעו להם לפנות את הדירות הקודמות האלה, זאת מכיוון שבאותו מקום המדינה מתכוונת להקים פרויקט בינוי של דירות חדשות.

באשר לדמי השכירות, טוענת הנתבעת מס' 2 כי בהתאם לחוזה השכירות הנטען, דמי השכירות עמדו במעמד החתימה על חוזי השכירות, בשנת 1983, על סך 623.66 שקל, כאשר היום לאחר שהוחלף השקל לשקל חדש - הסכום הנ"ל עומד על סך 6.3 אגורות לחודש, ולפי חישובי הנתבעים יוצא שמדי שנה הם צריכים לשלם 75.6 ₪ כפוף לחוזה השכירות, ובמכפלת 7 שנים עובר להגשת התביעה יוצא שסכום התביעה אמור לעמוד על סך 529.2 ₪ ! באשר לעדותו של אברהם, עולה כי הוא הצהיר על מצבו הבריאותי של אביו, הנתבע מס' 1,המונע בעדו לקחת חלק פעיל בניהול משפטו.

בנוסף, ביקש אברהם לתת היזדמנות להוריו לרכוש את הדירה - שנתבקש פינויה- במחיר מסובסד, וכן חזר על טענת אימו, הנתבעת מס' 2 , שלפיה צריך לחייב את עמידר בתשלום ההוצאות שהוצאו ע"י הנתבעים עת תחזקו ושיפצו את הדירות על חשבונם.

דוקא בנקודה זו איני מעוניינת להרחיב יתר על המידה, אך יוער בשולי הדברים, כי לא בכדי מצאתי להמנע מבחינת תוקפו של חוזה השכירות בהתאם לתנאים הקבועים בסעיפים 1 ו-2 לחוק החוזים בקשר לקיום ההצעה והקיבול או לקיום גמירות דעת ומסוימות ו/או בחינת תוקפו של חוזה השכירות בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים בקשר לקיום הטעה, שכן במידה ובית משפט זה היה מגיע למסקנה כי יש לבטל את החוזה מסיבות אלו, הרי תוצאה זו הייתה משיגה את הסעד שאליו עתרה התובעת והוא סילוק ידם של הנתבעים מהמושכר, וברור כי הנתבעים לא ביקשו מבית משפט זה להחזיר לידם ו/או לשימושם את הדירות הקודמות.

הסעד הכספי באשר לסעד הכספי, ולאור המסקנות שנקבעו עד כה, דומני כי אין חולק על עצם קיומו של חוב דמי שכירות שהנתבעים חייבים לשלם לתובעת, אך בנוגע לשעור החוב, הגעתי למסקנה כי התובעת לא עמדה בנטל להוכיח את גובה הסכום שעל הנתבעים לשלם, ולכן סבורני כי אין לקבל את גרסת התובעת באשר לגובה הסעד הכספי שדרשה .

...

בטרם סיום, אעיר כי לעניין טענת הנתבעים כי יש לקזז מסכום דמי השכירות להן זכאית התובעת את ההוצאות שהוצאו בגין שיפוץ הדירות ותחזוקתם, אין בידי לקבל טענה זו, שכן המדובר בטענה שנטענה בעלמא, ומבלי שנתמכה בראיות כלשהן, זאת אף מבלי לפרט מה אותו סכום שמבקשים לקזזו.

סוף דבר אשר על כן, התביעה מתקבלת באופן חלקי.

אני מורה על סילוק ידם של הנתבעים ומי מטעמם מהדירה מס' 1, רח' רובע מרכז 436 ,כניסה 1, ומורה לנתבעים להחזיר את הדירה לתובעת כשהיא פנויה מכל חפץ ואדם לא יאוחר מיום 31/12/16.

בתביעתו עותר התובע לחייב את הנתבעים לשלם לו שכר עבודה, פצויי פיטורים, דמי הודעה מוקדמת, פיצוי בשל פיטורים שלא כדין, פיצוי בשל אי ביצוע הפרשות לפנסיה, פיצוי לדוגמה לפי סעיף 26א לחוק הגנת השכר, פדיון חופשה ודמי הבראה.

הנתבעים 2-3 טענו כי תשלום פצויי הפיטורים התעכב בשל התחשבנויות נוספות שהיו בין הצדדים, לרבות בעיניין דירות בקנדה שרכשו ביחד.

הדירות שנרכשו היו בפרויקט לבניה שהסתיימה רק לקראת תחילת 2003, אך באותו זמן היחסים בין הנתבעים 2-3 עלו על שרטון והנתבע 2 סיפר לו כי הוא מנסה למכור את הנכסים בקנדה, והתובע ביקש מהנתבע 2 למכור גם את חלקו, למרות שידע כי מדובר במימוש הפסד.

ראיה נוספת אותה צרפו הנתבעים לראיותיהם לתמיכה בגירסתם בדבר אי קיום כל קשר עם התובע מחודש 11/04 עד לחודש 11/07, היא טופס 101 עליו חתם התובע עבור החברה ביום 9.2.11, בו מצוין שמועד תחילת העסקתו בחברה היה 1.11.07.

העסקת העובדים נדרשה לצרכי פינוי ביוב, עבודות חשמל ותחזוקה, ועוד.

טענה זו לא זו בלבד שלא נתמכה בראיות שניתן היה להציג – העתקי השיקים ומסמכי בנק המאשרים טענה זו – אלא היא נסתרה על ידי התובע בחקירתו הנגדית, בה הודה שלא קיבל שיקים מהנתבעים בתקופה שבין 11/04 ל-10/07, וטען כי היו מופקדים אצלו מזומנים בסכומים גבוהים של הנתבע 2, מהם משך את משכורתו (עמ' 8 לפרוטוקול הדיון מיום 13.4.16, שורות 6-16).

הסברו לכך שלא היתייחס לראיות אלה בתצהירו היה "אני מתייחס למה שאני מקבל, ולא למה שאני מעביר אליו". עדות הנתבעים לפיה שולמו לתובע פצויי פיטורים בשנת 2005 נתמכת בעדותו של מר אברהם חיון, ממנה עולה כי הוא התבקש על ידי הנתבעים לחשב את פצויי הפיטורים המגיעים לתובע בעד תקופת עבודה, שעל פי הנתונים שנמסרו לו בעת שביצע את החישוב בחודש 7/05, הסתיימה ב-10/04.

...

בהתאם לכך, הנתבעים טענו כי כל תביעה בגין יחסי העבודה שבין התובע לבין החברה שהסתיימו בשנת 2004 - התיישנה, וכל תביעה בגין ההתקשרות שהחלה בנובמבר 2007 – דינה להידחות מחוסר סמכות בהיעדר יחסי עובד ומעביד.

בנוגע לתיק זה, ברצוני להעיר שהרכב בית הדין מצא את עצמו משקיע משאבים רבים בבירור תביעה שבסופו של דבר נפסקה כלא מוצדקת.

נציג ציבור צמח יעקבסון סוף דבר על דעת המותב כולו נדחות התביעה והתביעה שכנגד.

התובע ישלם לכל אחד מהנתבעים הוצאות ושכר טירחת עורך דין בסך 18,000 ₪.

בעקבות מסירתה של דירה אותה רכשו התובעים מהנתבעת, הלינו התובעים על שלל ליקויי בנייה אשר באחריות הנתבעת.

במוקד פסק הדין עומדות להכרעה הטענות השונות המבקשות לתקוף את מסקנותיו של המומחה שמינה בית המשפט, טענות לטעויות חישוב, טענות לחריגה מסמכות והרחבת חזית וכיו"ב. על בסיס ההכרעה במחלוקות המתייחסות לחוות דעת המומחה, ניתן יהיה להכריע גם בטענות להוצאות הכרוכות בתיקון הליקויים שנמצאו ולטענות באשר לנזק הלא ממוני לו עתרו התובעים.

תמצית העובדות הנתבעת היא חברה יזמית העוסקת בבצוע פרויקטים של בניה ואשר בנתה מספר בניינים בעיר מודיעין.

עוד טוענים התובעים כי נוכח חוות הדעת של איתמר, יש לתקן ליקויי איטום ועלות תיקונים אלו נאמדת בסך של 81,666 ₪ ומע"מ. בגין תיקון הליקויים ונוכח ההיתנהגות של הנתבעת, טוענים התובעים גם לנזק הכולל הפסד ימי עבודה בשיעור של 50,000 ₪, הפסד בגין פינוי הדירה בזמן השיפוצים לדיור חלופי בסך של 53,000 ₪, עלות העסקת חברת ניקיון בסך של 6,000 ₪, נזק לא ממוני בסך של 75,000 ₪, והחזר הוצאות בסך של 6,490 ₪.

בחוות הדעת המשלימה, סוקר המהנדס קליין את הטענות השונות ומביע את דעתו שעלות תיקון ליקויי הבנייה שמצא נאמדת בסך של 66,100 ₪ בצרוף מע"מ. עוד מציין המהנדס קליין בחוות הדעת המשלימה כי עלות תיקון הליקויים בידי קבלן מזדמן תביא לעלויות גבוהות יותר בכ- 30% וכן שחיוב בתיקון ליקויי איטום להם טוענים התובעים במרפסות הדירה יהיה כרוך בעלויות נוספות.

בתום החקירה סיכמו הצדדים את טענותיהם בעל פה. דיון אין למעשה מחלוקת על חובתה של הנתבעת כלפי התובעים בגין ליקויי בנייה בדירה.

ככלל, כאשר מתמנה מומחה מטעם בית המשפט על רקע מחלוקות לקיומם של ליקויי בנייה, אין המומחה מוגבל בקביעותיו, ואין עליו להיתעלם מליקויים בהם הבחין, אך משום שלא נטענו.

...

טענה זו – נדחית.

אשר על כן אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 136,334 ₪.

בנוסף, אני מחייב את הנתבעת באגרת בית המשפט בה נשאו התובעים.

על רקע זה הוגשה התביעה, הכוללת שני "ראשים" עקריים: ראשית, התובע עתר בכתב התביעה לפצוי בגין איחור במסירת הדירה, במספר מישורים: פיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן "חוק המכר") בשל העיכוב עד למועד הגשת התביעה (15.4.18); פיצוי נוסף לפי סעיף 6.10 להסכם המכר, בסך 3,000 דולר ארה"ב לכל חודש של עיכוב וזאת לאותה תקופה; עוד פיצוי לפי סעיף 6.11 להסכם המכר בסך 250 ₪ לכל יום של עיכוב, לאותה תקופה; הפרישי ריבית והצמדה מאמצע תקופת האיחור לגבי כל הסעדים הקודמים; וכן סעד הצהרתי לפיו הוא זכאי להמשך פיצוי מן הנתבעים בסכום חודשי של 3,750 דולר ארה"ב וכן 250 לכל יום איחור עד למסירת הדירה בפועל.

עדויות הצדדים, בפרט בדבר נחיצות התמורה לקידום הבניה בהיעדר מקורות מימון אחרים לנתבעים ונוכח משך הזמן בו נעצר קידום הפרויקט בשל קשיי המימון, העיתוי הקרוב לתשלום עיקר התמורה שנקבע בהסכם והקביעות המפורשות בסעיפי המסירה שנידונו לעיל - כל אלה מעלים כי דובר בחיובים מותנים, לפיהם "תלויה חבותו של אחד הצדדים לחוזה בכך שיקויים התנאי, בו הותלתה התגבשותו של החיוב של הצד השני" (ע"א 765/82 אלתר נ' אלעני (21.6.84).

טענות נוספות טרם החישוב בסיכומיו הפנה התובע לכך שהנתבעת 5 העידה כי דירה נוספת בפרויקט נמכרה, והקונה שילם עד כה כ-1.65 מיליון ₪ (פ/75).

לחלופין, אם ייטען שמדובר בסעד הצהרתי שאינו ניתן כיום לכימות בכסף – למשל, משום שמועד המסירה טרם בא לעולם ונוכח טענותיה של איריס בנוגע לתקופה שעד לרכישת חלקה – הרי שחל הכלל לפיו "אין לאפשר הגשת תביעות הצהרתיות חלקיות ללא חלק אופראטיבי כאשר סביר להניח שבית המשפט יזדקק להליכים נוספים כדי ליישב את הסיכסוך בין הצדדים" (רע"א 84/98 צעד בריא נ' Sensograph Belgium (11.3.98), ע"א 9580/05 גליקלד נ' צ'רנוי פיסקה 6 (10.9.07)).

לבסוף אציין, כי הפסיקה אליה הפנה התובע לביסוס בקשתו אינה מסייעת לו: לעניין מפעלי תחנות התייחסתי לעיל, ואוסיף כי הן באותו מקרה והן במקרה נוסף שהציג התובע אושר סעד "עתידי" של חיוב כספי, עד למועד פינוי שטח בפועל (כך שם) או לתקופה שעד למועד פסק הדין (ע"א 448/88 בן יאיר נ' מורטנפלד (31.1.91)).

בהסכם קביעות נוספות, ובהן כי סכומים שיתקבלו ממכירת דירות אחרות בפרויקט (יחידות 2 ו-4) ישמשו תחילה לכסוי הדרוש להשלמת הבניה והיתרה תועבר לתובע; וכי עו"ד נהיר יעביר לתובע 12 המחאות "עבור ריבית על כל תשלום שיועבר כמפורט לעיל בצרוף שיק בסכום התשלום". ההסכם עצמו אינו מתעד, איפוא, את העמדת ההלוואה, אלא קבע מתוה להעמדתה בתשלומים עתידיים שנקבעו בו. בחינת הראיות מעלה כשלון של התובע להוכיח, שבפועל העמיד את ההלוואה.

...

ממילא, שאין לחייב את הנתבעים בהחזר ההלוואה ויש לדחות את התביעה לעניין זה. נוכח מסקנתי זו, טענת התובע בסיכומי התשובה כי הסכם ההלוואה לא בוטל באופן פורמלי אינה מסייעת לו. ברי שהחיוב להשיב את ההלוואה אינו עומד בפני עצמו, אלא כרוך בכך שהמלווה (התובע) יקיים את חיובו ויעמיד את ההלוואה.

התביעה להחזר הלוואה ולמתן סעד הצהרתי נדחית.

דינה אף להידחות, וזאת ככל שנדרש פיצול סעדים (דבר שלא הובהר בהעדר פירוט מצד התובע).

טענות בעיניין הפער בין הוצאות הפיתוח בפועל לבין הוצאות הפיתוח כפי שנקבעו בטבלה בקשר עם מגרשים באתר הר-שמואל, נדונו בעבר על ידי ועדת ההשגות ונדחו.

הוראת השלמה חקיקתית דיספוזיטיבית שיכולה להיות רלוואנטית לענייננו היא זו הקבועה בסעיף 46 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 על פיה "חיוב לתשלום בעד נכס או שירות שלא הוסכם על שיעורו, יש לקיים בתשלום של סכום שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה". הוראה זו יכלה לשמש אמצעי להשלמת החסר בהסכם בעיניין הוצאות הפיתוח של מיגרש 803.

חישוב זה אינו קביל בעיני הן הואיל והוא מבוסס על הערכת העבודות, להבדיל מסכום ההוצאה בפועל, הן הואיל והוא מבוסס על הצמדה למדד השנוי במחלוקת (מדד הסלילה) והן עקב אי הוכחת עלויות הפינוי.

ביחס לעתירה החלופית, אכן, ספק בעיני אם הליך זה הוא אכסניה נכונה לתקיפת שיקול הדעת המינהלי של הרשות בעיניין מועד שיווק המגרשים.

ככל שהרשות בחרה שלא להתיר פעולה זו, הגם שנעשו בעבר פעולות שיווק של מגרשים אחרים בפרויקט זה על ידי הכונס (שהצטמצמו להחלפת בעלי זכויות שלא יכלו לממן את העלויות הכרוכות המימוש זכותם, ברוכשים אחרים), איני מוצא לנכון להתערב בשקול הדעת של הרשות בעיניין זה, מעבר לשאלת הסמכות.

ביחס לארבעת המגרשים הנוספים, יהיה על הרשות לשלם לכונס סך של 1,773,266 ₪ בתוספת הצמדה למדד תשומות הבניה מיום 8.8.18 (מועד הגשת תגובת הכונס לתשובת הרשות) ועד למועד שיווק המגרשים על ידי הרשות, או עד ליום 22.4.21 (שנה מהיום), לפי המוקדם.

...

איני סבור כי יש לקבל את העתירה החלופית ולהתיר לכונס לשווק בעצמו את המגרשים.

הכונס לא פרס תשתית ראייתית ומשפטית המצדיקה התערבות כזו, ולכן דין טענותיו בעניין זה להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, נקבע כי על הרשות לשלם לכונס, תוך 45 ימים מהיום, סך של 900,574 ₪ בגין עלויות הפיתוח של מגרש 803.