עתירה לצו הצהרתי בדבר חובת הרשות לחתום על הסכם פיתוח וחכירה

אף נטען, כי קק"ל הפרה את חובת הנאמנות בה היא חבה בכך שנמנעה מלרשום את זכותם של גץ (ובהמשך של מזרחי) משך למעלה משמונה עשורים.

מזרחי עותר לצוו הצהרתי בדבר זכותו הנטענת להרשם במירשם המקרקעין כבעל זכות חכירה לדורות מהוונת במלואה במקרקעין המצויים בתחום המשבצת של המושב.

מכאן שעל מנת להצדיק את החלת החריג אין די בהצבעה על טיעונים גנריים, המתקיימים ביחס לכל החוכרים החקלאיים (כדוגמת הטענה בדבר השקעות בפתוח ובשמירת הקרקע או טענות המבוססות על השוואה לזכויות הניתנות למגזר העירוני), אלא יש להצביע על טיעונים המייחדים את עניינו של החוכר.

כך, למשל, כאשר יחסי הצדדים מוסדרים בחוזה חכירה תקף, הקובע כי הוא בא במקום כל הסכם קודם, הרי שכל עוד חוזה זה עומד בתוקפו, אין חשיבות משפטית לחוזי החכירה שנחתמו בעבר, ובכללם חוזה החכירה הראשון מכוחו הועמדו המקרקעין לרשות החקלאי, אלא יש לבחון את הטענה לזכויות יתר בהתאם להוראות חוזה החכירה שבתוקף.

לאותה מסקנה הגיע בית המשפט בתביעה דומה שהגיש כפר סירקין נגד הנתבעות, בגדרה נטען לזכויות עודפות במקרקעין (ת"א (מרכז) 21359-08-09‏ כפר נחמן סירקין מושב עובדים להתיישבות שתופית בע"מ נ' קרן קיימת לישראל (28.7.2019)), כך: "ברי, איפוא, כי ההטבות ניתנו לתובע בהסתמך על הסכמה שהושגה בינו לבין הנתבעות לפיה התובע יחתום על חוזה חכירה בנוסח סטנדרטי. לפיכך, מצופה היה כי עם קבלת החלטה זו ינקוט התובע באמצעים הנדרשים לשם הכרה בזכויות העודפות הנטענות על ידו, לרבות באמצעות הגשת תביעה. אלא ששתיקתו של התובע וחוסר המעש מצידו בקשר לכך מלמדת על ויתור ועל זניחה של כל טענותיו לזכויות קנייניות עודפות או ייחודיות במקרקעין". יפה ההפניה אף דברים שנאמרו בנסיבות דומות בהן חלפו שנים רבות מאז ניתנה התחייבות ועד למועד בו התבקש ממושה (ע"א 3991/96‏ ב' וילוז'ני נ' מעלה השרון (הרצליה) בנין והשקעות 93 בע"מ ואח'‏, פ''ד נב(5) 278), כך: "בפרשתנו מתחייבת מסקנה – הנלמדת מן הנסיבות הידועות והגלויות לעין – שההתחייבות נושא ייפוי-הכוח חדלה להתקיים...העובדה שבמשך שנות דור (כימעט שילוש תקופת ההתיישנות החלה על תביעה חוזית) נימנע המערער מכל פעולה למימוש זכותו, או להגנה עליה, מעידה כי ההיתחייבות, שממנה ביקש עתה להיבנות, זה מכבר נזנחה על-ידיו. בכך פקעה וחדלה מלהתקיים". לא נעלמו מעיניי מסמכים שונים אליהם מפנים התובעים מהם, לטענתם, נלמד שכספים ששלמו המתיישבים שמשו "לקניית הקרקע". כך לדוגמא, מאזני ארגון ארשוף לשנים תרצ"ז ו-תרצ"ט (ראו נספח 98.3 לכתב התביעה ונספח 3 לתצהיר מזרחי, בהתאמה) נאמר כי האירגון נשא בסכום של 3,840 לא"י כ"הישתתפות בקנית הקרקע".

...

סוף דבר העילות עליהן מתבססות התביעות התיישנו ואף לא צלח ניסיונם של התובעים להוכיחן לגופן.

ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו להשפיע על מסקנותיי ולאור המקובץ, דין התביעות להידחות.

חרף התוצאה אליה הגעתי ועל אף מורכבות המחלוקת והמשאבים הרבים אליהם נדרשו הנתבעות, שוכנעתי כי מדובר במקרה מיוחד המצדיק פסיקת הוצאות על הצד הנמוך ואף הסמלי.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ה"פ 36903-12-17 ספוז'ניקוב ואח' נ' מלון ימית תל-אביב בע"מ ואח' תיק חצוני: לפני כבוד השופטת הבכירה רונית פינצ'וק-אלט מבקשים 1.לארי ספוז'ניקוב 2.מאיר סהר 3.המרכז להשתלה בזאלית ע"י ב"כ עו"ד **** כהן משיבים 1.מלון ימית תל-אביב בע"מ 2.ע.ג. אבי פיתוח השקעות בע"מ 3.מפעלי גרוזה קשפיצקי חברה להשקעות בעמ 4.אורכידאה ניהול מלונות בע"מ 5.אושן קלאב הוטלס בע"מ 6.אבי חורמרו 7.רן משה בלבוס 8.אברהם נקש 9.אלי מוזס גרוזה 10.לותר גרוזה 11.יעקב ברנרד נתבעים 1, 2, 4-8 ע"י ב"כ עו"ד אורן שבח נתבעים 3, 9, 10, 11 ע"י ב"כ עו"ד גדיאל בלושטיין פסק דין

הנתבע 10 חתם בשם הנתבעת 3 על ההסכם להשכרת המרפאה לתובעים וכן חתם בשמה (בעצמו או באמצעות מי מטעמו) על ההסכם להחכרת הקומות 3-1 בקניון לנתבעים 2-1.

בנוסף התובעים עותרים לצוו עשה המורה לנתבעות 3-1 למסור להם מיד את הסכם ההחכרה והמחאת הזכויות שחתמו ביניהן, את העתק ההיתר לשינוי יעוד הקניון ממסחר למלונאות ואת תכניות הבינוי המפורטות לקומה הראשונה בקניון לרבות למרפאה.

יש להסיק מאלה שהתובעים, אף שלא פרטו אותם, יודעים לכמת את נזקיהם, ובפרט (כפי סעיפים 21-18, 26-25, 39 ו-68 לתובענה וחוות דעת שמאית שהוזכרה) את עלויות השקעתם במרפאה ואת גובה הנזק האישי הישיר של התובעים, הנזק לתכולת המרפאה, הנזק מהשבתת המרפאה, הנזק מפגיעה במוניטין, והנזק מעוולת הפרת חובה חקוקה.

על תובענה להכיל את מלוא הסעד לו זכאי התובע בשעת התביעה ופיצול סעדים דורש רשות מבית המשפט.

עוד מדובר בעתירה לצוים הצהרתיים הקובעים כי הנתבעת 3 הפרה יסודית את הסכם השכירות שחתמה עם התובעים; כי הנתבעים 2-1 אינם בעלי הזכויות וההתחייבויות בקניון בטרם הודיעו פורמאלית על בעלותם בזכויות ובהתחייבויות מומחות, ולחילופין הם הפרו הפרה יסודית את הסכם השכירות עם התובעים; כי הנתבעים 3-1 פעלו בחוסר תום לב ובמזיד לפגוע בפעילות ובמוניטין המרפאה ובהכנסות התובעים; כי הנתבעות 5-4 נושאות באחריות אישית למעשי נתבעות 2-1; כי הנתבעות 11-9 נושאות באחריות אישית למעשי הנתבעת 3; כי הנתבעות 8-7 נושאות באחריות אשית למעשי הנתבעות 2-1 ו-5-4; כי הנתבעים הונו ופגעו כלכלית בתובעים ובמרפאה ואחראים לכל נזקיהם הישירים והעקיפים.

אולם, אין גם להמשיך בבירור תובענה אשר הוגשה בדרך שאינה מתאימה לנשוא התובענה, ואשר תקונה יצריך למעשה התחלת ההליך "מחדש", וכאשר יש בידי התובע להגיש התביעה כנדרש, כפי הדבר בעניינינו, וכפי שיפורט להלן.

...

אולם, בחינתם של הצווים הלא כספיים המתבקשים ובחינת מכלול טענות התובעים, מביאים למסקנה הברורה שאין לצווים אלה קיום משל עצמם ואין הם אלא "קדימון" לתביעה כספית "רגילה" בסכום גבוה (לגרסת התובעים), שבמהלכה, כשגרה, ניתנים הצווים הבלתי כספיים המבוקשים בתביעה זו. כך למשל עתירתם של התובעים כי הנתבעים יגלו להם מסמכים שונים ויאפשרו להם את העיון בהם, שאינה אלא בקשה המהווה חלק מההליכים המקדמיים בכל תביעה כספית "רגילה". כך גם עתירתם של התובעים לקבוע כי הנתבעים הפרו את ההסכם שאינו אלא חלק רגיל מבירור בתביעה כספית "רגילה". עניין זה מתחדד ביחס לעתירת התובעים לקבוע את האחריות האישית של חלק מהנתבעים לחובותיהם של הנתבעות שהן תאגידים.

לאור כל האמור לעיל, אין התובענה מתאימה להתברר על דרך של המרצת פתיחה.

הואיל והגשת התביעה כתביעה "רגילה" מצריכה תיקון רחב היקף עד מאוד והשלמה משמעותית של האגרה, והואיל ואני סבורה כי אין מדובר במקרה "בתחום האפור" וכי לא היה מקום, מבחינה עניינית, להגיש את התביעה על דרך המרצת פתיחה, נמחקת התביעה.

התובעים ישלמו לנתבעים 1, 2, 4 – 8 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪, ונתבעים 3, 9, 10, 11 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪.

בקשה למתן צו מניעה זמני המורה למשיבה מס'1 (להלן: "רשות מקרקעי ישראל ") להמנע מבחירת זוכה למכרז מס' חי/198/2017 ולעצור את כל ההליך המיכרז שעניינו קבלת הצעה לחתימה על חוזה חכירה במקרקעין הידועים חלקה 47 גוש 11128 מאדמות כפר חסידים, עד למתן פסק דין בתובענה.

המבקשים הגישו ביום 18/6/09 המרצת פתיחה לבית משפט המחוזי חיפה בתיק 14428-06-09, בה עתרו לצוו הצהרתי לפיו הם זכאים להיתקשר בהסכם חכירה עם המשיבה מס' 1 בחלקה 47 , עקב רכישת חלקה 47 מאת החוכר הקודם מישפחת רוזנמן.

נוכח מעמדם של המבקשים –לטענתם, ניתן לראות בשתיקת המשיבה מס'1 והסכמתה משום התחייבות קודמת לעניין סעיף 9(א)(1) לחוק חובת המכרזים המבקשים מוסיפים וטוענים הם זכאים להקצאת חלקה 47 מכוח הוראת תקנה 25 (1) לתקנות חובת מכרזים הקובעת תקנה 25 דנה בפטור מחובת מיכרז בעיסקה במקרקעין קובעת: "(1) הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות באותם מקרקעין או למי שיורה בעל הזכויות להעניקן; לענין זה, 'בעל זכויות במקרקעין' – צד לחוזה פיתוח, לחוזה חכירה או חכירת משנה לתקופה של עשרים ואחת שנים לפחות, מי שזכאי כדין להיות צד לחוזה כאמור וכן מי שהיה צד לחוזה כאמור או מחזיק במקרקעין באופן רצוף, עשר שנים לפחות, בהסכמת המינהל;" המשיבה מס' 1 מודה כי בעל זכויות החכירה הם יורשי קולטץ , ואלה מסכימים שהזכויות יועברו לידי המבקשים, ובשים לב למכלול הנתונים הקיימים, ובשל החזקה הרצופה , הם זכאים לקבל את החלקה, בפטור ממכרז.

בעניינינו, פרט 5 לתוספת הראשונה לחוק בתי משפט לעניינים מינהליים, מסמיך את בית המשפט לעניינים מינהליים ,לידון בעתירות הבאות: "מכרזים – עניני מכרזים של גוף או רשות המנויים בסעיף 2 לחוק חובת המכרזים, התשנ"ב-1992, ועניני מכרזים של רשות מקומית, שענינם היתקשרות בחוזה לבצוע עסקה בטובין או במקרקעין, לבצוע עבודה או לרכישת שירותים, וכן מכרזים שענינם מתן רישיון או זיכיון לפי דין". אין חולק כי בעינייני מכרזים הסמכות העניינית לידון בה נתונה לבית משפט לעניינים מינהליים מכוח סעיף 5 לתוספת הראשונה לחוק.

מהתביעה עולה שהמקור הנורמאטיבי שעליו מבוססת טענת התובעים בדבר חובת המשיבה מס'1 להיתקשר איתם בהסכם בפטור ממכרז – חוק חובת המכרזים, אשר קובע את העקרון הכללי של חובת המיכרז ואת החריגים של מתן פטור מעריכתו.

...

עם זאת, על מנת לאפשר למבקשים לשקול את צעדיהם, לרבות נקיטת הליך בבית משפט מוסמך, אני קובע כי הצו יישאר בתוקפו עד ליום 5/2/18, ולא מועד זה יפקע הצו הארעי.

הנני מחייב את המבקשים בהוצאות המשיבה מס' 1 בסך 3,000 ₪ .

מאחר והגעתי לכלל מסקנה כי בית משפט זה נעדר סמכות- החלטתי הינה פסק דין וכך יש להכתירה.

בעתירה זו מבוקש "צו הצהרתי" לפיו רשות מקרקעי ישראל (להלן – הרשות) מחויבת לחתום עם העותרים על הסכם פיתוח, ובעקבותיו גם על הסכם חכירה, ביחס למקרקעין הידועים כמגרש 106 בהרחבת קבוץ חולדה, וכן לגבות מהעותרים דמי חכירה הנקובים בשומת השמאי הממשלתי הנכונה ליום 7.2.11.

לשיטת הרשות, העתירה מכוונת בראש ובראשונה לתקיפה ישירה של החלטות מועצת מקרקעי ישראל לעניין חובת ביצוע שיווק מקדים, באמצעות מיכרז, לצורך קביעת שומת הקרקע.

ואולם, הגם שבמהלך הדברים הרגיל תהווה הודעת הזכייה קיבול של ההצעה, ייתכנו מכרזים בעלי מאפיינים מיוחדים, בהם לא יהיה די בהודעת הזכייה כדי להוות קיבול המשכלל חוזה בין בעל מיכרז ומציע במיכרז.

...

אשר לסמכות המקומית, סבורני כי הדין בעניין זה הוא עם הרשות, לאור הוראת תקנה 2 לתקנות אשר קובעת כי עתירה מינהלית "תוגש לבית המשפט שבאזור שיפוטו ניתנה החלטה של רשות אשר נגדה מוגשת העתירה, ובהחלטה בענין מקרקעין – לבית המשפט שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין". העתירה שלפניי עוסקת בהחלטה בענייני מקרקעין הנמצאים בנפת מרכז, ומשכך דין העתירה להתברר בבית המשפט לעניינים מינהליים במחוז זה. נוכח המסקנה אליה הגעתי, לפיה לבית המשפט לעניינים מינהליים נתונה סמכות עניינית לדון בעתירה, אולם הסמכות המקומית בעתירה זו אינה בירושלים אלא במחוז מרכז, יש להורות על העברת העתירה לבית משפט זה, מכוח הסמכות הקבועה בסעיף 79(א) לחוק בתי המשפט, כבקשת העותרים.

אין בידי לקבל את התנגדות הרשות.

כללו של דבר: אני מורה על העברת העתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים במחוז מרכז.

רקע עובדתי ביום 17/11/02 נחתם בין רשות מקרקעי ישראל (אז מינהל מקרקעי ישראל) לבין חברת אמ.די.הי. בנייה והשקעות בע"מ (להלן: "החברה") חוזה פיתוח לפיו הוקצה לחברה, בפטור ממכרז, מיגרש למטרת הקמת מיפעל ליצור צנורות, ומטרת ההקצאה בהסכם הפיתוח הוגדרה "כתעשייה ומלאכה". החברה הפרה את חוזה הפיתוח ובמקום להקים במיגרש מיפעל צנורות, היא הקימה אולם שמחות, וזאת בנגוד להתחייבותה בהסכם הפיתוח.

בפסק הדין מיום 23/10/10 קבע כב' השופט כנעאן, כי במיגרש לא הוקם כל עסק ליצור צנורות וכי כלל "לא הייתה כוונה אמיתית להקים עסק כזה". עוד נקבע כי "החתימה על חוזה הפיתוח לאחר מכן הייתה חסרת תום לב בידיעה ברורה כי אין בכוונת הנתבעת לממש את מטרת הפיתוח והיא הקמת מיפעל צנורות". כב' השופט כנעאן דחה אחת לאחת את כל הטענות שהעלתה החברה, קיבל את התביעה נגדה, נתן נגדה צו פינוי וסלוק יד וחייב אותה לשלם למשיבה פיצויים מוסכמים בסך כ- 86,000 ₪.

בית המשפט העליון קבע, כי "המבקשת קיבלה קרקע – משאב צבורי – בפטור ממכרז, לצורך הקמת מיפעל לייצור צנורות. כך נקבע בהסכם הפיתוח, וכך נקבע בהתחייבות מאוחרת יותר שנחתמה על ידי המבקשת בשנת 2004 ... כבר בעת החתימה על הסכם הפיתוח לא התכוונה המבקשת לממש את מטרתו. ואמנם, עם קבלת הקרקע עשתה בה המבקשת (החברה - ע.ט.) כבשלה והקימה אולם אירועים. תוך הפרה של התחייבויותיה בהסכם הפיתוח, שעמדו ביסוד הקצאת הקרקע ללא מיכרז ... מדובר בהתנהלות חמורה, המתקרבת, אם לא למעלה מכך, לפלישה לקרקעות מדינה". עוד נקבע על ידי בית המשפט העליון, כי " ... היתנהלותה של המבקשת היא המצע עליו נזרעו קביעותיהן של הערכאות הקודמות בדבר השבת הקרקע כשהיא ריקה. טענתה של המבקשת, כי הריסת האולם תסב לה נזקים כספיים, אינה משנה ממסקנה זו; גם אם נניח כי כך הדבר ... אין בזאת כדי להוות משקל נגד להתנהלותה החמורה ולחשיבות השמירה וההקפדה על האנטרס הצבורי". החברה לא הרימה ידיים, והגישה עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מינהליים בנצרת בגדרה היא עתרה להורות למשיבה להוציא למכרז את המקרקעין עליהם היא בנתה את אולם האירועים.

בעקבות הודעת המשיבה, הגיש הבנק נגדה תביעה לפסק דין הצהרתי הקובע, בין היתר, כי המשיבה חייבת לקיים את היתחייבותה כלפיו לרישום משכנתא, ליתן צו עשה המאפשר לבנק לממש את הזכויות בנכס במסגרת הליך כנוס הנכסים המתנהל בתיק ההוצאה לפועל בהתאם לייעוד שבחוזה הפיתוח, ולהעביר את החזקה בו לכונסת הנכסים לצורך ממושו כאמור.

במילים אחרות, כל עוד לא מילאה החברה אחר התחייבויותיה על פי חוזה הפיתוח ולא השתכללה זכותה לרישום זכות החכירה, לא מוטלת על המדינה חובה לרשום משכנתא והבנק אינו יכול להיבנות מאותה התחייבות.

...

בית המשפט העליון קבע, כי "המבקשת קיבלה קרקע – משאב ציבורי – בפטור ממכרז, לצורך הקמת מפעל לייצור צינורות. כך נקבע בהסכם הפיתוח, וכך נקבע בהתחייבות מאוחרת יותר שנחתמה על ידי המבקשת בשנת 2004 ... כבר בעת החתימה על הסכם הפיתוח לא התכוונה המבקשת לממש את מטרתו. ואמנם, עם קבלת הקרקע עשתה בה המבקשת (החברה - ע.ט.) כבשלה והקימה אולם אירועים. תוך הפרה של התחייבויותיה בהסכם הפיתוח, שעמדו ביסוד הקצאת הקרקע ללא מכרז ... מדובר בהתנהלות חמורה, המתקרבת, אם לא למעלה מכך, לפלישה לקרקעות מדינה". עוד נקבע על ידי בית המשפט העליון, כי " ... התנהלותה של המבקשת היא המצע עליו נזרעו קביעותיהן של הערכאות הקודמות בדבר השבת הקרקע כשהיא ריקה. טענתה של המבקשת, כי הריסת האולם תסב לה נזקים כספיים, אינה משנה ממסקנה זו; גם אם נניח כי כך הדבר ... אין בזאת כדי להוות משקל נגד להתנהלותה החמורה ולחשיבות השמירה וההקפדה על האינטרס הציבורי". החברה לא הרימה ידיים, והגישה עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים בנצרת בגדרה היא עתרה להורות למשיבה להוציא למכרז את המקרקעין עליהם היא בנתה את אולם האירועים.

דיון והכרעה לאחר ששמעתי את המצהירים מטעם הצדדים ואת טענותיהם בפניי, ועיינתי בבקשה ובתגובה על נספחיהן, נחה דעתי כי דין הבקשה להידחות.

בהעדר עילת תביעה כאמור, דין הבקשה למתן צו מניעה זמני להידחות.

סוף דבר, הבקשה נדחית.