עתירה לפרשנות סעיף במפרט מכרז ביחס לתב"ע

ראוי לציין, כי סמוך לפרסומו של המיכרז, ביום 6.9.00, נערכה חוות דעתו של שמאי המקרקעין מטעם המדינה, דוד אנזנברג (להלן: "שמאות אנזנברג"), בה נכתב, כי "במידה ותאושר תב"ע להוספת זכויות בניה, יש להפנות את תשומת הלב לאחת מתניות חוזה הרכישה המקורי של הנכס לגבי זכויות בניה נוספות החלות על הנכס ... הצדדים הסכימו כי זכויות הבניה הנוספות אם יהיו כאלה תשארנה בידי המוכרים, האחים אלה ...". יודגש, כי השמאי לא הפחית ממחיר הנכס בגין סעיף 11, ונושא "זכויות הבנייה" לא הוזכרו במסמכי המיכרז.

ביום 9.7.15 שלח עו"ד צייגר, בתגובה לתובעים ולפזגז, מכתב המפרט את עמדת המדינה לרבות טענת היתיישנות.

כמו כן, התובעים יסירו את סעד האכיפה לו עתרו בכתב התביעה המקורי בתיק זה. עוד נקבע בהסכם, כי אין בו כדי לשלול את טענות התובעים כלפי המדינה, והתיק יימשך כתביעה לפצוי על הפרת התחייבות המדינה כלפי התובעים.

אף אם היה ספק בעיניי ביחס לתנאים האמורים בהסכם המכר ובזכרון הדברים, ביחס לכינונן של "זכויות הבנייה", אזי שלאור כלל ה"פרשנות לרעת המנסח", האמור בסעיף 25(ב1) לחוק החוזים לפיו: "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו", היה מקום לפרש לשון החוזה, לרבות הטעויות הלשוניות הרבות שבו, לחובת התובעים, כמי שהיו אחראיים על נסוחו (ראו לדוגמא – ביבי כבישים; ע"א 1527/16 שיבלי נ' מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל (29.3.18); דיני חוזים, עמ' 532).

...

אציין, כי אין אני סבורה שיש לטענות התובעים ביחס למנגנון ההצמדה שנקבע בהסכם המכר כדי לשנות ממסקנתי ביחס לתוקף "זכויות הבנייה". בהמשך לאמור אדגיש, כי עד ליום כתיבת שורות אלה, בחלוף כ-46 שנים מיום חתימת הסכם המכר, טרם ניתנו היתרי בנייה בגג הנכס.

משהגעתי למסקנה לפיה יש לדחות התביעה שלפניי בשל התיישנותה, ואף לגופה ולאור ההסכמות הדיוניות בין הצדדים, המפורטות לעיל, אין אני רואה מקום להידרש לסוגיית שווי "זכויות הבנייה". אציין מעבר לצורך, כי, בניגוד לטענת התובעים, מעיון בשמאות אנזנברג לא ניכרת הפחתה כלשהי בשווי הנכס בשל סוגיית "זכויות הבנייה". לפני חתימה אציין, כי לצורך הכרעתי לא ראיתי צורך להידרש, בהיעדר רלוונטיות מהותית, לסוגיות מעמדו של התובע מס' 1 בתובענה ומשקל תצהירו של רמי אלה ז"ל (ראו לעניין זה רע"א 1586/17 גלנצר נ' חגית ואדם חברה להשקעה ופתוח בע"מ (8.10.17)).

סוף דבר על יסוד האמור, התביעה נדחית.

ההליך הנוכחי נוכח פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים הגיש המבקש ביום 9.4.2018 את המרצת הפתיחה הנוכחית, במסגרתה הוא עותר לסעדים המנוסחים כך (סעיף 35 להמרצת הפתיחה; ההדגשה במקור): "35.1. ליתן פס"ד הצהרתי לגבי פרשנות הסעיפים שהעלה המבקש, וכפועל יוצא מזה להורות למדינה על אכיפת כל תנאי המיכרז בעיניין חישוב הדירות, ההצמדה, סיום הבנייה, [ה]מיפרט הטכני, החניות, [ה]פיתוח הסביבתי והשינויים בתב"ע.

המדינה מציינת, כי המבקש אינו עותר לכך שהמדינה תעשה שימוש בכוחותיה השלטוניים, ותביעתו מבוססת על דיני החוזים, אולם אין בינו לבינה כל יחסים חוזיים.

...

שנית, כפי שציינתי לעיל, בכל הנוגע למסלול ה"מנהלי" מתעוררת בענייננו שאלה האם יש סמכות לבית המשפט לעניינים מנהליים או שאין מנוס מהגשת עתירה לבג"ץ. איני סבור כי יש מקום שאכריע בשאלה זו, במיוחד שעה שלא נשמעו טענות בעניין זה. שלישית, והוא עיקר, האופן בו מנוסחת המרצת הפתיחה, ובעיקר סעיף הסעדים, אינו מאפשר קביעה מי הערכאה המוסמכת לדון בה. כפי שצוין לעיל, בית המשפט לעניינים מנהליים נמנע מהעברת הדיון לפי סעיף 79 לחוק בתי המשפט, מן הטעם שהסעדים כפי שנוסחו בעתירה המנהלית אינם מאפשרים קביעה למי נתונה סמכות עניינית לדון בהליך.

סבורני, כי על המבקש להימלך בדעתו (ורצוי מאוד שייטול ייעוץ משפטי), להחליט מהו המסלול המשפטי בו הוא מעוניין לצעוד ולפעול בהתאם.

כך או אחרת, משמדובר בסוגיה של סמכות עניינית, גם אם אניח כי נפל פגם בדרך התנהלותם של המשיבים, אין בכך כדי להכשיר דיון בסעד שאינו נמצא בסמכותו של בית משפט זה. לאור כל האמור, המרצת הפתיחה נמחקת בזאת על הסף, ללא צו להוצאות.

באוקטובר 2017 פירסמה המשיבה את מיכרז 43/2017 (להלן: "המיכרז") שעניינו מכירת מקרקעין הידועים כגוש 1940 חלק מחלקה 29, חלקים ממגרש 110א' על פי תב"ע 21/165/03/4 (להלן: "המיגרש").

לעותרים טענות גם ביחס למכתב הפנייה שנשלח למועצה, בבקשה להעלות את מכירת המיגרש באמצעות מיכרז לדיון במועצת העיר.

המשיבה מצרפת דו"ח מיום 13.7.17 המפרט את עבירות הבניה שביצעו העותרים ומכתב התראה שנשלח לעותרים ולמפרים נוספים בגין עבירות אלו.

סעיף 188(ב1) לפקודת העיריות, אשר כאמור פוטר ערייה איתנה מקבלת אישור השר לעשייה במקרקעין, מטיל על ערייה איתנה גם חובה כפי העולה מהסיפא של הסעיף: "הודעה על אישור מועצת הערייה לעשייה במקרקעין בערייה איתנה תפורסם באתר האנטרנט של הערייה בתוך 15 ימים ממועד האישור". העותרים טוענים בהקשר זה שתי טענות: האחת, שהפירסום לא נעשה בתוך 15 ימים מיום מתן ההחלטה; ושנית, כי הערייה פירסמה את פרוטוקול המליאה של מועצת העיר בה אושרה המכירה במקום לפרסם הודעה מפורשת בדבר אישור המועצה.

מכל מקום, גם אם הפירסום לא תאם באופן מדויק להוראות החוק, כפי שהעותרים מפרשים אותן, איני סבורה כי מדובר בפגמים היורדים לשורש ההליך ומשכך אין הצדקה לבטל, על בסיסם, את המיכרז.

...

בדיון שהתקיים לפניי ביום 21.11.2017 התבהרו והתחדדו המחלוקות בין הצדדים ובעקבותיו הגישו העותרים בקשה להגשת עתירה מתוקנת, אליה מצאתי מקום להעתר בנסיבות העניין.

מסקנה זו מתחזקת נוכח הדו"ח על עבירות בניה (מיום 13.7.2017) שנשלח, בין היתר, לעותרים עובר להגשת העתירה ואשר מייחס את העבירות לבעלים של הקרקע, קרי העותרים.

לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחית.

העותרים ישלמו למשיבה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 20,000 ₪.

במסגרת העתירה ביקשה העותרת את הסעדים החילופיים הבאים: להורות על ביטול החלטת ועדת המכרזים מיום 17/01/21 וליתן צו הצהרתי לפיו הפרשנות הנכונה ביחס לסעיף ז'2 למיפרט המחייב הנה כי הוראה זו חלה רק כאשר תוכננו ואושרו חניות נוספות מעבר לאלו אשר נקבעו בהוראות התב"ע, וככל שלא תוכננו או אושרו חניות נוספות מעבר לאלו שאושרו במסגרת התב"ע חלוקת החניות תעשה בהתאם להוראות התב"ע, ובהתאם לכך לאחר הצמדת חניה אחת לכל דירה, חלוקת יתרת החניות תעשה בין הדירות הגדולות על ידי הזוכה במיכרז.

...

הרמוניה פרשנית בהקשר זה מביאה דווקא לקבלת עמדת העותרת ולמסקנה הפוכה מזו בה דוגלת ועדת המכרזים, שכן לאור לשון סעיף 6.5 לתב"ע מתקבלת יותר על הדעת פרשנות לפיה מקום בו מתקיים עודף חניות אלה יוקצו לדירות שהתב"ע העניקה להן תקן של 1.5 חניות ולא לדירות קטנות שלגביהן נקבע בתב"ע באופן שאינו משתמע לשתי פנים כי תוקצה להן חניה אחת בלבד, וזאת ללא כל קשר לשיוך הקנייני של החניות.

סוף דבר סיכומו דל דבר – העתירה מתקבלת במובן זה שאני קובעת כי הפרשנות הנכונה ביחס לסעיף ז'2 למפרט המחייב היא שלאחר הצמדת חניה אחת לכל דירה (הן לדירות מחיר למשתכן והן לדירות שוק חופשי), חלוקת יתרת החניות שאושרו בהתאם לתב"ע תעשה בין הדירות הגדולות מ-80 מ"ר ברוטו, באופן יחסי בין דירות מחיר למשתכן לדירות שוק חופשי.

המשיבים ישלמו לעותרת הוצאות ההליך בסך כולל של 15,000 ₪.

בכל הנוגע לשאלת הסמכות העניינית, נפסק, כי הגם שהליכי המיכרז הסתיימו זה מכבר, ובין הצדדים שוררת כעת מערכת יחסים חוזית, הטענות המועלות בעתירה המנהלית קשורות בקשר הדוק להליך המיכרז ולתנאים שהוצבו במסגרתו, ולפיכך בית המשפט המינהלי קנה סמכות לידון בהן.

רישא סעיף ז'2 למיפרט המחייב קובעת כך: "נדרשו מקומות חניה בהתאם לכל דין ו/או בהתאם לתכנית, לכל דירה תוצמד לפחות חניה אחת". מלשון זו אנו למדים כי ככל שקיימת בדין או בתכנית דרישה להקצאת מקומות חנייה במקרקעין עליו יוקם הפרויקט, הרי שתחילה יש להצמיד חנייה אחת לכל דירה, כאשר בהמשך ההוראה נקבע מה יעשה ככל שיש "עודף בחניות" או "מחסור בחניות". ממילא לשונה הפשוטה והברורה של ההוראה מתיישבת רק עם עמדתם הפרשנית של המערערים, לפיה קו הבסיס להגדרת המונחים עודף חניות" ו-"מחסור בחניות", אינה התב"ע, אלא הקביעה כי "לכל דירה תוצמד לפחות חניה אחת". זאת ועוד, גם אם נניח כי נוסח סעיף ז'2 למיפרט מאפשר, ברמה הלשונית, להסיק כי יש להיתחשב בהוראות דין או תכנית החלים על המקרקעין נושא המיכרז בעת חלוקת החניות, עדיין, אין בהוראת סעיף 6.5 לתב"ע כדי לסייע בפיתרון המחלוקת בדבר פרשנות סעיף ז'2 למיפרט המחייב.

בעוד לשון סעיף ז'2 למיפרט המחייב נוקטת במונחים קניינים (תוך שימוש בלשון "הצמדה" – "לכל דירה תוצמד לפחות חניה אחת", "כל החניות המוצמדות תהיינה עצמאיות", "עודף חניות יוצמד באופן יחסי", "במקרה של מחסור בחניות – יוצמדו החניות..."), הוראת סעיף 6.5 לתב"ע נוקטת בלשון תכנונית (תוך שימוש במונח "הקצאה" – "כל חניות הדיירים יוקצו בתחום המגרשים", "במגרשים 201-2019, 101-129, 11-17 יוקצו 2 חניות ליח"ד" ו-"לדירות קטנות יוקצה מקום חניה אחד בלבד").

...

אי לכך, דין טענת ההפליה להידחות גם כן. לבסוף, אייחד מספר מילים לסוגיית הסמכות העניינית.

סוף דבר: אם תישמע דעתי, דין הערעור להתקבל, תוך שנבהיר כי את החניות העודפות בפרויקט, דהיינו מכסת החניות שנותרת לאחר שלכל דירה בפרויקט תוצמד חנייה אחת, יש לחלק בין רוכשי דירות "מחיר למשתכן" לבין רוכשי דירות שוק חופשי בהתאם ליחס שבין השטח הכולל של כל סוגי דירות "מחיר למשתכן" לבין השטח הכולל של כל סוגי דירות שוק חופשי.

אף אני סבור כי הן לשון ההתקשרות, הן תכליתה, מוליכים למסקנה שאותה מציע חברי.