עתירה לפיצויים בגין הפקעת קרקע במושב ציפורי

רקע התובעת, עריית נצרת עותרת, כי בית המשפט יורה לנתבעת לפצותה בגין הפקעת חלקה 93 (חלקה היסטורית 83) בגוש 17826 (להלן: "המקרקעין").

חלקות 82 ו- 83 היו בעבר חלק ממשבצת מושב ציפורי ונגרעו ממשבצת המושב במסגרת הליך של פדיון זכויות לפי תכנית ג/4952.

...

בית המשפט העליון קבע, כי בכל מקרה לא חל במקרה האמור שיהוי במימוש ההפקעה שמצדיק את ביטול ההפקעה ועל כן הערעור נדחה.

אציין עוד, כי אינני מקבלת את הטענה לפיה מדובר בטענת הודאה והדחה.

בנסיבות אלו, ולאור המטרה אשר עומדת בבסיס פיצויי ההפקעה הרי שאין הצדקה לפצות את התובעת בגין ההפקעה נשוא התובענה ועמידתה על זכות זו נעשתה בחוסר תום לב. לאור המפורט לעיל, התביעה נדחית.

בית משפט השלום בטבריה ת"א 25543-01-16 צ'רבו ואח' נ' כהן ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופטת ברכה לכמן תובעים/נתבעים שכנגד 1. אורי צ'רבו ת"ז 050270347 2. ציפורה צ'רבו ת"ז 050130111 באמצעות ב"כ עו"ד סעיד ג'אבר נתבעים/תובעים שכנגד 1.עמוס כהן ת"ז 056632938 2.גלית כהן ת"ז 022348833 באמצעות ב"כ עו"ד גיא הרמלין פסק דין

מנגד, הגישו הנתבעים תביעה שכנגד, במסגרתה עתרו לסעד כספי בסכום של 361,202 ₪, בטענה להפרה יסודית של ההסכם מצד התובעים, ונזקים כספיים שגרמו להם התובעים, שעיקרם, אובדן הכנסות מצימרים בסך של 216,000 ₪, הוצאות בסכום של 70,340 ₪, סך של 24,865 ₪ השלמת יתרת סכום הפצוי המוסכם, ו- 50,000 ₪ בשל עוגמת נפש.

בין הצדדים נחתם הסכם למכירת נכס בישוב מנחמיה, הכולל בתוכו משק ובית וכל הזכויות וההתחייבויות הנובעות מהחברות באגודת מתיישבי מנחמיה כפר שיתופי בע"מ. כך נרשם בהסכם, בסעיף ההגדרות: "המשק" – הידוע כגוש 15474 חלקה 26 מגרשים 2092 ו- 2093, בשטח כולל של 45  43 מ"ר, המהוים נחלה  חקלאית מס' 70 (הנכללת בשטח "המשבצת" של מושב מנחמיה עפ"י הסכם שכירות תלת שנתי ותלת צדדי המתחדש מעת לעת בין מנהל מקרקעי ישראל, ובין האגודה, ומתיישבי מנחמיה כפר שיתופי בע"מ במושב מנחמיה), כולל זכויות בר רשות בנחלה ובבית מגורים.

כך נקבע בהסכם בנוגע לתנאי המתלה: "במידה והתנאי המתלה לעיל לא יבוצע בתוך 24 חודשים ממועד חתימת הסכם זה, יהיה רשאי הקונה, לפי שיקול דעתו הבלעדי, לבטל הסכם זה בהודעה בכתב, במקרה ויבחר לבטל את ההסכם הרי שהסכם זה יהיה בטל ומבוטל ובמקרה זה המוכרים מתחייבים להשיב לקונים את כל תשלומי התמורה ששולמו לידיהם זאת תוך 30 ימים ממועד ביטולו של ההסכם בתוספת כל ההוצאות שהוציא הקונה להשבחתו ושיפורו של המשק (גידור, שפוץ, בניה, שתילת עצים, פיתוח חקלאי וכיוצ"ב) בכפוף לתקרת סכום של 100,000 ₪. מוסכם כי לצורך כך הקונה ינהל רישום של כל ההוצאות שיהיו לו במהלך 24 החודשים. כנגד מתחייבים לחתום על תצהיר ביטול עסקה לצורך הגשתו לרשויות מסוי מקרקעין לצורך ביטולה של העסקה במידה והתנאי המתלה לא יתקיים. במקרה והקונה יבחר לא לבטל את ההסכם, כי אז תהיינה מוקנות לו זכויותיהם ועילותיהם של המוכרים בנכס כפי היו ערב הסכם זה, לרבות הזכות לתבוע את כל הגורמים הרלבנטים על עצם ההפקעה ואי תשלום פיצויים בגינה, והמוכר מצהיר בעצם חתימתו על הסכם זה כי הקונה ניכנס בנעליו ככל הנוגע לזכאותו לקבל פיצויים ככל שלא תבוטל ההפקעה. במקרה זה המוכר יחתום על יפוי כח מתאים אם ידרש ובמקרה כאמור לא יהיו לקונה כל טענות ו/או תביעות ו/או דרישות כנגד המוכר בגין אי קיום התנאי המתלה. (ההדגשה של הח"מ).

...

באשר לסעד כספי בסך של 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש, שנגרמה, לטענת הנתבעים, בשל התנהלות התובעים, לא שוכנעתי, שיש מקום להטיל על הנתבעים חיוב כספי בגין עגמת נפש, בשים לב לתוצאות שהתקבלו, הן בתביעה העיקרית והן בתביעה שכנגד.

נוכח הסכומים שנפסקו בתביעה ובתביעה שכנגד, אני מורה על קיזוז הסכומים, כך שלא תיוותר יתרת חוב בין הצדדים.

אני קובעת כי כל צד יישא בהוצאותיו.

בבית המשפט העליון דנ"מ 5607/19 לפני: כבוד השופט נ' הנדל המבקשים: 1. חנה מרים נוימן 2. ישראל נוימן נ ג ד המשיבים: 1. ועדה למתחמים מועדפים לדיור 2. אריאל יוצר- יו"ר הוועדה למתחמים 3. רשות מקרקעי ישראל 4. גבריאלה הגיתי 5. דן ג'ורג' הגיתי 6. גדעון לוטן 7. חניתאי אליגון 8. ישראל ידלין 9. רמי שמאי 10. ליאור לנדו- ו - 10 אח' 11. כפר אז"ר מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ 12. יוסף שעשוע 13. סמי שעשוע 14. זאב זאבי 15. תושבי כפר אז"ר 16. תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ 17. עריית קריית אונו 18. עריית רמת-גן 19. נתיבי תחבורה עירונית בע"מ 20. קרן קיימת לישראל 21. נתיבי ישראל- החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ 22. שירלי דגן 23. עליזה אבני 24. ברכה אסא 25. ציפורה בלכר 26. יהודה בלכר 27. יעקב יניב 28. חבצלת יניב 29. קרסו נדל"ן בע"מ 30. יעקב סבן 31. שאול אשרת 32. ניר עופר בקשה לקיים דיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון בעע"מ 2279/19 (השופטים י' עמית, ד' מינץ וא' שטיין) שניתן ביום 24.7.2019 בשם המבקשים: עו"ד אמיר שפיצר; עו"ד לילך קם ][]החלטה

בפסק הדין הוסבר כי מנגנון האיחוד וחלוקה הוא אמצעי תיכנוני, ולגורמי התיכנון עומד שיקול דעת רחב בהחלטה על השמוש בו. כמו כן, צוין כי אין לאדם זכות קנויה שהתכנון המחודש של מקרקעיו ייעשה דוקא באמצעות מנגנון זה, וכי ככלל אין להשתמש בו רק לצרכי פיצוי בעלי הזכויות בקרקע, משקולי צדק חלוקתי.

למעשה, פסק הדין חוזר על הילכות קודמות שלפיהן תכליתו של מנגנון האיחוד וחלוקה היא תכנונית, ואין לעשות בו שימוש למטרות פיצוי גרידא שאינן נובעות מצרכי התיכנון (בג"ץ 6942/15 בן משה נ' הועדה הארצית לתיכנון ולבניה של תשתיות לאומיות‏, פס' 19 (20.11.2016)); לגורמי התיכנון יש שיקול דעת רחב באשר לדרך התכנונית שבה יקודמו היעדים הציבוריים של קרקע – אם בדרך של הפקעה או של איחוד וחלוקה (ע"א 9569/04 עבידאת נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה-ירושלים, פס' 26 (14.2.2008)); ואין לאדם זכות קנויה להיכלל בתכנית משביחה (בג"ץ 9402/03 בוכניק נ' המועצה הארצית לתיכנון ובניה, פס' 10 (18.3.2007)).

ויוער כי הסתמכות המבקשים על פסק הדין בבג"ץ 4914/91 איראני נ' שר הפנים, פ"ד מו(4) 749 (1992), אינה יכולה לעמוד, משום שבאחרון קרקעות העותרים נכללו במיתחם האיחוד וחלוקה של התכנית – והם השיגו על אופן יישום מנגנון זה (על ההקצאה מחדש ועל תשלומי האיזון) ולא על אי-כלילתם בו, כפי המקרה דנן.

...

בפסק הדין נקבע (מפי כב׳ השופט ד׳ מינץ ובהסכמת כב' השופטים י׳ עמית וא׳ שטיין) כי יש לקבל את ערעור המדינה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ולא להתערב בהחלטת הותמ״ל שלא לכלול את מגרש המבקשים במתחם איחוד וחלוקה שבתכנית מושא ההליך.

דיון והכרעה עיינתי בפסק הדין, בבקשה לקיום דיון נוסף ובהודעת העדכון, והגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

אכן, דיון נוסף הינו הליך חריג, והתנאים לקיומו אינם מתמלאים במקרה זה. סוף דבר: הבקשה נדחית.

בית המשפט העליון דחה טענת העותרים לעניין אי הכללת הקרקעות בתכנית איחוד וחלוקה, וקבע כי המבחן להכללת שטח בהוראות האיחוד וחלוקה תלוי במידת הזיקה התכנונית לתכנית, ובלשונו של בית המשפט: "בהקשר זה נפסק בעבר, כי החלטה בדבר הכללת מקרקעין בתחום המיועד לאיחוד וחלוקה, צריכה להיתקבל על בסיס שקולי תיכנון וקידום יעדי התכנית, ואין הרשות רשאית לעשות כן מטעמים של פיצוי בעלי המקרקעין... מכאן, שאין לו לאזרח זכות קנויה שהתכנון המחודש של מקרקעיו ייעשה דוקא באמצעות הכלי של איחוד וחלוקה העתיד להשביח את המקרקעין, על פני המנגנון של ייעוד מקרקעין לצורכי ציבור והפקעתם..". עוד נקבע בעיניין כרמלי: "אם כן, בשורה התחתונה, מדובר בהוספת מחלף לכביש ארצי, ואף שהקמתו נידרשת לצורך ביצוע התכנית, זיקתו התכנונית חורגת מגבולותיה של התכנית. במילים אחרות, אין מדובר בתמונת ראי: העובדה שהזיקה בין השכונה החדשה למחלף היא זיקה של 'תנאי שבלעדיו אין' (קרי, שהקמת השכונה החדשה תלויה בהקמתו של המחלף), אין פירושה כי זיקתו התכנונית של המחלף מוגבלת כל כולה להקמת השכונה. ואכן, כפי שפורט לעיל, זיקה זו אכן חורגת מדל"ת אמותיו של הפרויקט המתוכנן (ראו והשוו לעניין בן משה, אך יוער כי שם דובר במצב של העידר זיקה תכנונית)" עוד אפנה בעיניין זה לפסק הדין של בית המשפט העליון בעיניין נוימן, שם מדובר היה בשטח שעתידה לקום בו בריכה לאספקת מים לשכונה.

יצוין כי גם במקרה זה כמו גם בעתירה של עמירה - עת"מ 17308-01-21 - קבלת בקשת העותרת לשיחזור זכויות עשויה להפר את עיקרון השויון היחסי, שכן במצב דברים זה נטל הפצוי בגין החלקה שסומנה להפקעה בתכנית הקודמת (תכנית הפרסה) בייעוד דרך יוטל על בעלי הזכויות בתכנית נשוא העתירה ולא על מי שאמור לשאת בנטל ההפקעה – כלל הציבור.

דיון והכרעה בעת"מ 11738-02-21 כפר חסידים מושב עובדים דתי אגודה שיתופית נ' הועדה הארצית לתיכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח' במסגרת העתירה מעלה העותר שלוש טענות עיקריות: (1) טענות נגד ביטול דרך הגישה הסטאטוטורית המובילה לחלקות העותר וחוצה את נחל ציפורי המסומן להסטה במסגרת התכנית; (2) טענות נגד אי הכללת חלקות העותר במיתחם איחוד וחלוקה של התכנית; (3) בקשת העותר להוספת שימושים חקלאיים לתא שטח 801, אשר סומן בייעוד חקלאי ברובו, ובו ממוקמות חלקות העותר אשר סומנו בייעוד פארק/גן צבורי.

לטענת העותר השטח המיועד לפארק צבורי בגדה הצפונית של נחל ציפורי משמש את העותר לחקלאות, כאשר שינוי הייעוד לפארק ימנע למעשה את המשך העיבוד החקלאי באותן חלקות (חלקות 2 ו-10), וזאת ללא הכללת העותר בתחום האיחוד וחלוקה של התכנית באופן שמונע מן העותר קבלת פיצוי בגין הפגיעה בפעילות החקלאית.

...

בנסיבות המקרה, סבורני כי אין בסיס לטענת אפרת כי התכנית נוגדת את הוראת סעיף 6.1.2 לתמ"א 35.

לאור האמור, ומבלי להיכנס ליתר טענות העותר בכל הנוגע להסדרת תוואי הנחל והרצועה בצידיו, סבורני כי דין טענות העותר לעניין אי הכללת מקרקעיו בתחום האיחוד והחלוקה של התכנית להידחות.

מדובר אם כן בהחלטה תכנונית מקצועית, שהעותר לא ידע להצביע על פגמים שנפלו בה, ולכן ומשכלל אין בית המשפט שם עצמו במקום הרשות המקצועית, דינה של טענת העותר בעניין זה להידחות.

סוף דבר סיכומו של דבר – העתירה נדחית.

עניינה של העתירה שלפנינו, פיצויים בגין הפקעת קרקע בתוך משבצת המושב ציפורי שאותה עיבד העותר.

...

כפי שיכולנו לראות, הועדה לא הסתפקה במסקנה זו, ולמעלה מן הדרוש בחנה אם הנזק הנטען על ידי העותר נגרם בעקבות ההפקעה, ובערבו של יום היא לא השתכנעה בקיומו של קשר סיבתי שכזה.

יתרה מכך, אפילו היינו באים לידי מסקנה כי עמדה לעותר זכות לחקור את המומחה מטעם המשיבה 2, נראה כי מסקנותיה של הוועדה לא היו משתנות בעקבות חקירה נגדית של המומחה, שכן המסקנות – בכל הנוגע להעדרו של קשר סיבתי בין ההפקעה ובין הנזק הנטען, ובכל הנוגע לשיעור הנזק – נשענו על ניתוח של חוות הדעת מטעם העותר דווקא, ולא על חוות הדעת של השמאי מטעם המשיבה 2.

העתירה נדחית אפוא.

העותר ישלם לכל אחת מן המשיבות שכר טרחת עורכי דין בסך של 7,500 ₪.