עתירה למתן תעודת העברה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות

מבוא העותרת בעלת מקרקעין הנמצאים סמוך לטיילת שליד חוף הים, משביקשה העותרת אישור לרישום משכנתה בלישכת רישום המקרקעין לפי סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן-פקודת העיריות) היתנתה עריית חיפה את מתן האישור בתשלום היטל שצ"פ לפי חוק העזר לחיפה (שטחים צבוריים פתוחים), התשע"ג-2013 (להלן-חוק העזר).

ולעניין זה מקובלת עליי עמדת העיריה ואיני רואה כל הבדל בין "מתן תעודת העברה לרשם המקרקעין" לבין מתן תעודה לרישום משכנתה לרשם המקרקעין, התכלית בשני המקרים זהה, הבקשה מסתמכת על סעיף 324 (א) לפקודת העיריות והיא נועדה לאפשר לעירייה לחייב את המבקש לפרוע את "כל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה", בטרם יעבור הנכס ל"ידים אחרות" ובמקרה של משכנתא בטרם ייכנס לתמונה נושה מועדף שאולי בשל עדיפותו ימנע גביית החובות המגיעים לציבור כולו.

...

ראו באנלוגיה עמדת בית המשפט העליון בבג"ץ 7009/04 עיריית הרצליה נגד היועץ המשפטי לממשלה (4.2.2014) שקבע בדרך של פרשנות תכליתית כי רישום משכנתה מהווה "העברה של נכס" במובן סעיף 324 לפקודת העיריות ולכן: "מסקנתי הינה, אם כן, כי יש לקבל את טענת העותרות ולקבוע כי סעיף 324(א) לפקודת העיריות מחייב את רשם המקרקעין לדרוש אישור של הרשות המקומית על היעדר חובות ארנונה (מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס), וזאת כתנאי לרישום משכנתה בפנקסי המקרקעין". בחינת תוכנה של דרישת התשלום מראה כי נפל בה פגם אחד בלבד, אי ציון הסעיף בחוק העזר מכוחו הוצאה הדרישה.

בתגובה לטענת הפליה מצד העותרת צרפה העיריה לעיקרי הטעון מטעמה (נספח יד) דרישות תשלום לבעלי נכסים אחרים הנמצאים באותו רובע ולכן דינה להידחות.

סיכום לאור כל האמור לעיל אני דוחה את העתירה.

העותרת תשלם למשיבה תוך 30 יום הוצאות משפט בסכום של 15,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום, בעת קביעת ההוצאות לקחתי בחשבון את העובדה כי ישיבת 12.3.2019 בוטלה ביום הדיון לבקשת העותרת.

עתירה המכוונת נגד סרובה של המשיבה לתת בידי העותרים תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות (נוסח חדש) ("הפקודה"), שבאמצעותה יוכלו להעביר את זכויותיהם בדירה הנמצאת ברחוב החשמל 63 בחיפה והידועה כחלקה 244/5 בגוש 10925 ("הדירה").

...

בכתב התשובה טענה המשיבה שיש לדחות את העתירה על הסף, מפני שהבעלים הרשום של הדירה היא החברה ולא העותרים, וכן מפני שבנסיבות העניין חל שיהוי רב בהגשת העתירה שכן, כך הטענה, כבר בחודש מרץ 2006 ידעו העותרים שקיימת יתרת חוב של החברה והם אף פנו באותה עת למשיבה כדי לברר את גובה החוב.

המשיבה לא פירשה מהו לדעתה מקור חובתם של העותרים לסלק את חובותיה של החברה ובנוסף, וחשוב מזאת, היא לא פירשה גם כיצד ניתן ליישב את הסתירה העולה מן ההתייחסות לחברה כ"בעלת הנכס הקודמת" לעומת טענתה האחרת שלפיה העותרים כלל אינם בעלי הדירה ומשום כך אין להם מעמד ויש לדחות את עתירתם על הסף.

במצב דברים זה, אין מנוס אלא לדחות את טענות המשיבה ולקבל את העתירה ולהורות כי המשיבה תיתן לידי העותרים את התעודה לפי סעיף 324(א) לפקודה.

המשיבה תשלם לעותרים שכר טרחת עורך דין בסכום של 15,000 ₪.

לפניי בקשה למתן סעד זמני, עד להכרעה בעירעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (כבוד השופט ש' בורנשטין), בעת"מ 67986-08-21 מיום 08.08.2022; במסגרתו נדחתה עתירת המערערת שעניינה בהליכי גבייה שנוקטות נגדה משיבות 2-1, עריית ראשון לציון ותאגיד המים מניב ראשון לציון בע"מ (להלן בהתאמה: הערייה; מניב; וביחד: המשיבות), בגין דרישת תשלום היטלי פיתוח ודמי הקמה משנת 2017; והכל ביחס לחריגות בנייה שנמצאו בנכס שברחוב אליהו איתן 20 בעיר ראשון לציון, שהיה בבעלות המערערת ונמכר למשיבות 4-3, ע. טופ הנדסה בע"מ וחי ארזים אחזקות בע"מ (הן המשיבות הפורמאליות בהליך קמא; להלן: המשיבות הפורמאליות), המחזיקות בנכס החל משנת 2012.

בתמצית יוער, כי על אף שהנכס נמכר כאמור, בשים לב לדרישות התשלום האמורות – הערייה היתנתה את מתן התעודה הנדרשת לשם העברת נכס, בהתאם לסעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש], במתן ערובה בגובה הפרישי השומות שנערכו בשנת 2014.

ראשית, משום שלא שוכנע כי הערייה פעלה בחוסר סבירות, עת היתנתה את מתן התעודה, לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, בהעמדת ערובות, בפרט בשים לב לפסיקה הנוהגת באותה התקופה.

...

בהקשר אחרון זה הוטעם, כי הנזק שייגרם למערערת "עולה לאין שיעור על הנזק שיגרם למשיבות אם חלילה לא תתקבל הבקשה דנן. המבקשת הינה חברה ציבורית, הקשורה עם בעלי אגרות החוב שהנפיקה, על פי הסדר שאליו הגיעו, בהסכמים המגבילים את הוצאותיה ואת תקציבה השנתי. השתת חיובים בשיעור של מאות אלפי שקלים על המבקשת וההכבדה על תזרימה, עשויים להביא לחריגה של המבקשת מהתחייבויותיה כלפי מחזיקי אגרות החוב [...]. מנגד, אם תתקבל הבקשה דנן לא יגרם למשיבות כל נזק. אם בסופו של דבר יוכרע שההחלטה לנקוט בהליכים מנהליים נגד המבקשת צריכה להיוותר על כנה, שניתן יהיה [כך במקור – ח' כ'] לממש את העיקולים שהוטלו על חשבונות הבנק של המבקשת באופן מיידי". בתגובה לבקשה טענו המשיבות כי דינה להידחות.

לאחר עיון בבקשה ובתגובת המשיבות הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות; וזאת אף מבלי להידרש לשאלת קיומם של עיקולים על אף שזו לא נעלמה מעיני.

אשר על כן, הבקשה נדחית; למען הסר ספק מובהר בזאת כי הצו הארעי שניתן בהחלטתי מיום 08.11.2022 – מבוטל.

עניינו של סעיף 324(א) לפקודה הוא תעודה הנדרשת ממי שמבקש לרשום העברת זכויות במקרקעין, והוא קובע כי לא תירשם העברה כזו "אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי העירייה המעידה שכל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר – סולקו במלואם או שאין חובות כאלה". העותר התקשר בהסכם למכור את הנכס ולהעביר את הזכויות בו, וכשביקש מהמשיבה את התעודה הוא נדרש לשלם סכום העולה כדי כ-101,000 ₪, המגיע לפי הנטען בעד אגרות והיטלי פיתוח.

לפי סעיף 324(א) לפקודה ניתן לרשום העברת זכויות רק כאשר מוצגת בפני רשם המקרקעין תעודה שלפיה החובות המגיעים מבעל הנכס "סולקו במלואם או שאין חובות כאלה". בענייננו אין מחלוקת שהעותר לא סילק את החובות שהמשיבה טוענת כי מגיעים ממנו, והשאלה היא, אם כן, אם ניתן לקבוע על יסוד התשתית העובדתית שלפחות להלכה מתקיימת החלופה האחרת, היינו שאין לעותר חובות כלפי המשיבה, ולאחר ששקלתי את כל טענותיה של המשיבה, שנטענו הן בכתבי הטענות והן בעת הדיון, שוכנעתי כי יש להשיב לשאלה זו בחיוב.

...

אדם כזה, שבשום מועד קודם לא קיבל הודעה על חיובו בהיטל כזה או אחר, אינו אמור להניח שהוא חייב סכום כלשהוא לרשות, וכאשר ההודעה על קיום החוב נמסרת לו לראשונה בעת שהוא נזקק לתעודה, ולאחר שהוא שינה את מצבו והתקשר בהסכם המטיל עליו התחייבויות, הרי שאין מנוס מן המסקנה שהרשות הפרה את חובתה כלפי מבקש התעודה ואין לקיים את סירובה לתתה.

סיכומו של דבר, העתירה מתקבלת ובהתאם לכך, תוחזר לעותר הערבות הבנקאית שהפקיד בקשר עם התעודה שהוצאה לו לפי לסעיף 324(א) לפקודה.

המשיבה תשלם לעותר שכר טירחת עורכי דין בסכום של 5,000 ₪.

סעיף 2(א) של חוק התעול קובע כי: "החליטה המועצה על התקנת תעול, יודיע ראש הערייה בכתב על ההחלטה לבעלי הנכסים הנמצאים באותו איזור איסוף, או יפרסם הודעה על כך באחד העיתונים היומיים הנפוצים בתחום הערייה". סעיף 3 של חוק התעול קובע כי: "(א) בעל נכס הנמצא באיזור איסוף שביחס אליו נימסרה או נתפרסמה הודעה כאמור בסעיף 2, ישלם לעירייה אגרת תעול בשיעורים שנקבעו בתוספת; (ב) האגרה תשולם לעירייה תוך שלושה חודשים מיום שנמסרה לבעל הנכס הודעה על סכום האגרה המגיעה ממנו או תוך שלושים יום מיום תחילת עבודות התקנת התעול, לפי המועד המאוחר יותר; תעודה מאת המהנדס בדבר מועד תחילת העבודה תשמש ראיה לדבר; (ג)... (ו) על אף האמור בסעיף קטן (ב), בכל מקרה שבעל נכס מבקש מהעירייה תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, או כל אישור אחר על סילוק חובותיו לעירייה לצורך העברת זכויות בנכס, או לצורך אחר, יוקדם מועד התשלום למועד מתן התעודה או האישור כאמור, ובילבד שהוחל עד לאותו מועד בעבודות התעול". בקשר לכך טוענת המשיבה, וטענה זו נתמכה בתצהיר מטעמה, כי במחצית הראשונה של העשור הקודם ניבנו מעברים גדולים במורדות הדרום מערביים של חיפה, ניבנה מעביר מים גדול על כביש ארצי מס' 4, וכן מובל נקוז דרך מיפעל תע"ש. מעבר לטענה זו לא נימסר כל מידע או פירוט ולא הוצגו כל מסמכים המאפשרים לקבוע מתי נעשו העבודות ומעבר לכך, ואף חשוב מזאת, אם נימסרה לעותר, או התפרסמה ברבים, הודעה כנדרש בסעיף 2(א) של חוק התעול.

...

אדם כזה, שבשום מועד קודם לא קיבל הודעה על חיובו בהיטל כזה או אחר, אינו אמור להניח שהוא חייב סכום כלשהו לרשות, וכאשר ההודעה על קיום החוב נמסרת לו לראשונה בעת שהוא נזקק לתעודה, ולאחר שהוא שינה את מצבו והתקשר בהסכם המטיל עליו התחייבויות, הרי שאין מנוס מן המסקנה שהרשות הפרה את חובתה כלפי מבקש התעודה ואין לקיים את סירובה לתיתה.

סיכומו של דבר, העתירה מתקבלת ובהתאם לכך, תוחזר לעותר הערבות הבנקאית שהפקיד בקשר עם התעודה שהוצאה לו לפי לסעיף 324(א) לפקודה.

המשיבה תשלם לעותר שכר טרחת עורכי דין בסכום של 5,000 ₪.