עתירה למתן אישור העדר חובות לרשם המקרקעין

עתירה מנהלית בגדרה מבוקש לבטל חיוב היטלי פיתוח (סלילה ותעול) אשר הושתו על "המרכז החדש בע"מ" (להלן: "העותרת") על ידי עריית רמת השרון (להלן: "המשיבה"), לאחר שמכרה את זכויותיה במקרקעין במיתחם פי גלילות וכתנאי לקבלת אישור העידר חובות לצורך העברת זכויותיה במקרקעין לרוכשים (המשיבה 2).

מועד השתת החיוב, טרם מתן אישור העידר חובות לצורך העברה לרשם המקרקעין, הנו מועד הקבוע בחיקוק.

...

לפיכך יש לקבוע כי דין טענת העדר סמכות עניינית להידחות.

טענת ההתיישנות אפוא נדחית.

העותר נשען במרבית טענותיו על אישור בדבר העדר חובות בגין הנכס מושא עתירה זו, שהופק על-ידי המועצה עבור רשם המקרקעין ביום 09.03.2014, ואשר לפי שיטת העותר משמעות אישור זה היא כי לא קיימים עוד לחובתו חובות בגין הנכס.

מה דינו של האישור שניתן על ידי המועצה?: לטענת העותר, אישור המועצה בדבר העדר חובות, הוא אישור כללי באשר לכלל החובות הרובצים על הנכס, שמטרתו לאפשר הסתמכות של צדדים שלישיים (דוגמאת בנק הפועלים) על מצב הנכס, ולא אישור פרסונאלי המתייחס לחובותיה של גב' דנינו.

...

אינני מקבלת את פרשנות העותר, כפי שהציגה בסעיף 3 לבקשתו לצירוף האסמכתא, לפיה האישור מהווה צומת גבייה החל הן על המעביר והן על הנעבר.

העותר טען בעלמא בלבד כי על בסיס פסקי הדין בעניין עמ"נ (מינהליים חי') 4219-08-09 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ נ' עירית חיפה (10.06.2010), ובעניין עת"מ (ב"ש) 255/07 איזוטופ נ' עיריית אשדוד (22.05.2008), אין לאפשר את חיובו בגין הפרשי הצמדה וריבית.

סוף דבר: העתירה נדחית על כל חלקיה, בין אם על הסף מחמת שיהוי ניכר בהגשתה ובין אם לגופה – כפי שפורט לעיל.

אריה ליאון – ניתן פסק דין משה רובין – ניתן פסק דין אלי מויאל מכלוף שטרית – ניתן פסק דין יוסף שטרית – ניתן פסק דין יוסף אבוחצירא – ניתן פסק דין ע"י ב"כ עו"ד גלעד ברבי ועו"ד צבי שילה נגד משיבה עירית ירושלים ע"י ב"כ עו"ד שלומי לזרי פסק דין העתירה שבכותרת מופנית כנגד סרוב המשיבה (להלן: הערייה) להעניק לעותרים אישור העידר חובות לצורך העברת זכויות במקרקעין.

סעיף 324(א) הנ"ל קובע בזו הלשון: העברת מקרקעין טעונה תעודה על תשלום חובות (א) לא תרשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר – סולקו במלואם או שאין חובות כאלה.

...

אני סבורה כי התשובה לכך שלילית.

בנסיבותיו הייחודיות של המקרה הנוכחי בו העירייה חדלה באופן ניכר מגביית חובותיה במשך שנים ארוכות, אני סבורה כי קמה הצדקה לסטות מהכלל הרגיל של חיוב בהפרשי הצמדה וריבית, ולהסתפק בהפרשי הצמדה בלבד (לכלל הרגיל של חיוב בהפרשי הצמדה וריבית בהקשר של חוק פסיקת ריבית, וליכולת לסטות מכך מטעמים מיוחדים, ראו: ע"א 672/81 עמיתי מלון ירושלים נ' טייק, פ"ד מ(3) 169, 223 (1986)).

סוף דבר נוכח מכלול הטעמים שפורטו, עתירתם של העותרים בקבוצה הראשונה והשנייה (לפי הגדרתם בפס' 5 לעיל) נדחית בעיקרה.

בהקשר זה נטען בסיכומים מטעם הערייה כי על פי ההלכה הנוהגת, הנטל להוכיח תשלום קודם בגין היטלי פיתוח מוטל על התובעת וכי היא הייתה יכולה לקבל את מלוא המידע הרלוואנטי באמצעות פניה לרשם המקרקעין או לרשות המיסים (סעיפים 72-75 לסיכומים).

הערייה גם לא התייחסה להיתרי בניה שניתנו בעבר או לאישור בדבר העדר חובות שניתן ביום 18.10.2015 להעברת רישום הזכויות על שמה של רותם יהלום (נספח ב' לתצהיר מטעם רותם יהלום), ולא הסבירה מדוע לא היה מקום לחייב אז בהיטלים, למרות שלכאורה כל המידע הרלוואנטי אמור להיות בידיה.

בפרט כך מקום בו הערייה היא שמפנה לפסק הדין בעע"מ 8832/12 עריית חיפה נ' סלומון בע"מ (15.4.2015) וטוענת כי בגדריו "עמד ביהמ"ש העליון על העובדה שמקום בו לא נגבה חוב עבר (מפאת היתיישנות) אין הדבר מונע מתן אישור לטאבו אולם מדובר במיגבלה דיונית ולא מהותית. קרי החוב לא פקע". במצב דברים זה אני סבור כי לא הורם הנטל המוטל על הערייה להוכיח, כי מעולם לא נגבו דמי הישתתפות או היטלי פיתוח בגין רכיב הקרקע.

תנאי מרכזי להטלת חיוב בהיטל הוא ביצוע העבודות מושא ההיטל ברחוב גובל בנכס, כפי שהדגיש כב' השופט ע' פוגלמן בעע"מ 2314/10 עריית ראש העין נ' אשבד נכסים בע"מ (24.6.2012) (פסקה 17): "שיטת ההיטל נשענת על זיקה של הנאה בין ביצוען של עבודות תשתית ברחוב גובל ונשיאה בעלותן לבין עצם החיוב בהיטל. זיקה זו יוצרת את עילת החיוב בהיטל והיא בבחינת תנאי-בלעדיו-אין לגבייתו". בעניינינו, לאחר שלא קיבלה מענה מספק בנוגע לעבודות שביסוד החיוב בהיטלים, הגישה התובעת עתירה מנהלית לפי חוק חופש המידע.

...

סוף דבר אני מקבל את תביעת התובעת נגד העירייה [ת"א 55712-12-18].

התביעה נגד רותם יהלום (ת"א 18092-07-19) - נדחית.

התובעת תשלם לרותם יהלום הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 17,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

הסכם דיוני תחילה השתרעה המחלוקת על פני תקופת ארנונה רחבה יותר, אך זו צומצמה בהסכם דיוני שהוגש על ידי הצדדים ביום 09/06/23 ובו הוסכם על ידי העותרת  והמשיבות 1 ו- 3 (המשיבה 2 לא השיבה לעתירה כלל) כי ככל שתשלם העותרת (על תנאי) את חוב הארנונה לתקופה 20/03/21 ועד 31/08/21 וככל שתישא המשיבה 3 בתשלום חובות הארנונה החל מיום 01/09/21 ובכפוף לתשלום  חובות בגין היטלי השבחה ו/או אגרות והיטלי פיתוח, תימסור הערייה לעותרת תוך 7 ימים מיום ביצוע התשלום המלא בפועל, אישור בדבר העידר חובות לרשם המקרקעין על פי סעיף 324 לפקודה בקשר לעיסקת מכירת הנכס מהעותרת לחברת בוטיק המאשרת פרעון החובות עד לתום התקופה הדו חודשית בה תבצע חברת בוטיק את התשלום.

אולם הנימוק העקרי והחשוב מכל הוא כי עסקינן בעתירה מנהלית כנגד הערייה כרשות מנהלית המוסמכת לגבות ארנונה ובסעד שנתבקש כלפיה בעתירה (ולא כלפי חברת עצמאות שצורפה לעתירה רק כצד העלול להפגע אם יינתן הסעד) ועל כן, את זהות בעל החבות לשאת בתשלומי הארנונה יש לבחון במקרה דנן ביחס לעיריה ומנקודת ראותה וסמכותה לגבות חוב זה ולסרב ליתן אישור העדר חובות בגינו, כרשות מקומית ולא לפי "הבנת" צד זה או אחר מי הוא המחזיק משפטית בנכס.

...

לאור כל האמור נתבקשה דחיית הטענה ככל שהיא מועלית כלפי חברת עצמאות ומבקשת לייחס את החוב אליה.

ראשית, אני מקבל את טענת חברת עצמאות כי החזקה המשפטית לעניין החבות בארנונה איננה נקבעת בהכרח לפי החזקה בפועל בנכס (שלגביה , אגב, אכן כפי שטוענת חברת עצמאות, לא הובאו ראיות כלל וכלל ועל כן לא ניתן להכריע בשאלה מי החזיק פיזית בפועל בנכס בתקופה השנויה במחלוקת, אם בכלל).

לאור כל האמור, ובהתאם להסכם הדיוני, על העיריה להשיב את הסכום השנוי במחלוקת לעותרת בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם הדיוני מבחינת שיערוכו.