עתירה לחייב מתן תעודת זכאות לרכישת דירה בדיור ציבורי

כיום זהבה מעוניינת, לדבריה, לרכוש את הדירה מידי עמידר לפי הסדרי חוק הדיור הצבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט-1998 והוראות משרד הבינוי והשיכון.

לנוכח האמור בהמשך, אין צורך למצות בעתירה זו את הדיון העיוני בגבולותיו של סעיף 3(ג) הנ"ל. עם זאת אתייחס בקצרה לפסיקה ולתולדות החקיקה: (1) אכן בבר"מ 7511/14 מנהל הארנונה בעריית תל אביב-יפו נ' א.ק. יוניברס בע"מ, ניתן ביום 22.11.2016, צויין כי "... בפסיקה הותר 'פתח צר' לכך שטענות שנועדו להתברר במסלול העררי [לפי חוק הערר – ה.ק.] תתבררנה לפני ערכאה שיפוטית לכתחילה, וזאת במקרים חריגים המעוררים שאלה משפטית רחבה בעלת חשיבות ציבורית" (סעיף 15 לפסק דינו של כבוד השופט פוגלמן).

כאמור, במכתבו הראשון מנהל הארנונה הזכיר "העידר כל אסמכתות לאימות טענותייך כי **** לא התגורר מעולם בנכס", ואילו במכתבו השני הוסיף המנהל כי "אין כל טענות וראיות מצד אבוטבול **** שהנו החייב". אם כן, מהן הראיות שהובאו על ידי העותרים בתמיכה לגירסה לפיה **** לא החזיק בדירה לאורך התקופה? ראשית, תעודת גירושין שהונפקה על ידי המשרד לעינייני דתות ביום 23.7.1996, המעידה על כך שזהבה ו**** התגרשו ביום 10.3.1996.

...

נטען אפוא כי בנסיבות המקרה החלטת העירייה שלא להנפיק תעודה כמבוקש על ידי זהבה, היא סבירה ואין בסיס להתערב בה. לאחר שקילת טענות הצדדים, החלטתי כי יש מקום לקבל את העתירה.

בהקשר זה נזכיר כי על פי סעיף 3(א)(3) לחוק הערר, אחת מארבע העילות המאפשרות הגשת השגה היא טענת החייב כי "הוא אינו מחזיק בנכס". הגעתי למסקנה כי בנסיבות המסוימות של המקרה הנוכחי, אין לחסום את דרך העתירה המנהלית.

דהיינו, במובן זה מסמך איחוד התיקים שהובא כתימוכין לסירובה של העירייה, נוטה לתמוך בגרסתו של **** שהוא לא התגורר בדירה בבת ים, אף אם לא הועלתה במסמך טענת "אינני מחזיק". לא בקלות יקבע בית המשפט לעניינים מינהליים כי החלטתה של רשות ציבורית איננה נופלת במתחם הסבירות ושקלתי היטב אם התערבות בית המשפט אכן מוצדקת במקרה זה. אולם מבט על כלל הראיות (הן אמירות **** והן המסמכים שצורפו) מוביל למסקנה מסתברת אחת בלבד: **** לא התגורר בדירה מאז 1995 או 1996 (ואולי בכלל לא).

ולמעשה מסקנה עובדתית זו מביאה, בנסיבות המקרה, למסקנה המשפטית כי **** לא היה בבחינת "מחזיק" ולפיכך לא חב בארנונה בגין הדירה.

אשר על כן, אני מקבל את העתירה ומורה לעירייה למחוק את חובותיו של **** בקשר לדירה.

טענות הצדדים העותרים טוענים כי לאורך השנים "הובטחו להם כל העת" הבטחות כי יתאפשר להם לרכוש את הדירה השנייה "בתנאים ובהטבות המתחייבות לזכאי הדיור הצבורי" וכי הבטחות אלה קיבלו ביטוי במכתבו של שר השיכון משנת 2014, אז לטענתם "החלק השני של הדירה הוצע להם לרכישה בהנחה משמעותית". העותרים טוענים כי "רק מאוחר יותר, שלחה המשיבה 2 כי הזכאות היא לרכישה במחיר מלא. לפיכך החל המו"מ בנוגע לשאלת סיווג הזכאות של העותרים". לטענת העותרים הצדדים כבר היו "בשלבים מתקדמים" של רכישת הדירה השנייה, עד אשר "חזרה בה המשיבה 2 מכוונתה למכור את מחצית ב' לעותרים ואף הגדילה לעשות וטענה לפתע כי למעשה, גם חכירת העותרים במחצית ב' פוקעת וכי עליהם לפנותה". משכך מבקשים העותרים לחייב את המשיבים "לעמוד בהתחייבותם ובסיכום עם העותרים ולמכור להם את מחצית ב' בהנחה משמעותית". העותרים מוסיפים וטוענים כי הדירה הראשונה מעולם לא הייתה ראויה לשמש כדירה שלמה ונפרדת למגורים, ומשכך היא אינה עונה על הגדרת דירה שבסעיף 1 לחוק הדיור הצבורי.

העותרים טוענים כי יש לראות במכתב "כמימוש והשלמה של ההבטחות שניתנו להם" לרכישת הדירה השנייה בהנחה משמעותית, ואף "למעלה מכך, ברי כי המשיבה הכירה בעותרים כדיירי הדיור הצבורי ובהתאם, כזכאים לרכוש דירה בשלמותה". ואולם, מדובר במכתב שנשלח בנוסח זהה לכלל דיירי הדיור הצבורי, שאינו אלא הצהרת כוונות כללית על חידוש מכירת דירות לדיירי הדיור הצבורי "לאחר הפסקה של מספר שנים". יתרה מכך, במכתב צוין מפורשות כי על מנת להגיש בקשה לרכישת הדירה שבה מתגוררים, יש "להצטייד בתעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון" וכי "את תנאי הזכאות ניתן לבדוק בחברה המאכלסת". די באמירות אלה כדי לקבוע שהמכתב אינו כולל הבטחה או התחייבות ולפיה כל מי שנשלח אליו המכתב האמור זכאי באופן אוטומאטי לרכוש את הדירה הציבורית שבה הוא מתגורר ובהנחה.

...

על כן, אף ששתי הדירות תפקדו בפועל כדירה אחת למשך עשרות שנים, יש לקבוע כי מדובר בחיבור זמני ולא קבוע, שאינו מקים את המסקנה כי הן הפכו לדירה אחת.

מסקנת ביניים מהמקובץ עולה כי טענת העותרים כי הם זכאים לרכוש את הדירה השנייה במחיר מוזל נדחית על שני ראשיה: יש לדחות את הטענה לקיומה של הבטחה מנהלית לרכישתה של הדירה השנייה במחיר מוזל, וכן את הטענה כי העותרים עומדים בתנאי חוק הדיור הציבורי כמי שזכאים לרכישתה.

סוף דבר העתירה מתקבלת בחלקה.

המסמכים הועברו למבקש, וביום 23.6.2020, הונפקה למשיב תעודת זכאות, לפיה הוא זכאי לרכישת הדירה הציבורית בכפוף לעמידתו ביתר הוראות חוק הדיור הצבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1998 (להלן: החוק).

בית משפט קמא קיבל את העתירה וקבע כדלקמן: "אכן, בעלות על דירה בתקופה הרלוואנטית עשויה לשלול זכאות להנחה חלף רמת הכנסה נמוכה מסף המס, אך מהגדרת המושג 'זכאי' בחוק הדיור הצבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט-1998, סעיף 1, עולה כי הזכאות לא תתקפח על ידי בעלות על דירה אם שווי הדירה היה פחות מסך 350,000 ₪, כבעניינינו.

לפיכך, הנחת המשיבים כי העותר אינו זכאי לרכוש את הדירה במחיר מוזל, כפועל יוצא מהנחת זכאותו לשכר דירה מוזל, אלא כי אינו זכאי אלא להנחה של 30% ברכישת הדירה, כמי שחייב בשכר דירה חופשי – אינה נכונה.

סעיף 3 לחוק מיפרט את ההנחות במחיר הדירה שתינתנה לרוכש באמצעות מענק מותנה, וקובע בסעיף 3(ג1) כי: "זכאי ששכר הדירה שעליו לשלם נקבע בהתאם למסלול שכירות חופשית לפי חוק זכויות הדייר בדיור הצבורי, התשנ"ח-1998, יהיה זכאי למענק מותנה בשיעור של 30% מגובה המענק המותנה לפי סעיף זה". כך, אדם לא יהיה זכאי להנחה המרבית ברכישת הדירה אם נקבע ששכר הדירה שעליו לשלם הוא בהתאם לשד"ח, אלא הוא יהיה זכאי להנחה בגובה 30 אחוזים בלבד מההנחה המרבית שלה היה זכאי לפי סעיף 3 לחוק.

...

המשיב טוען בתגובתו כי דין הבקשה להידחות.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובה לה, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להתקבל.

סוף דבר, הבקשה מתקבלת.

בברכת הצלחה אורי אריאל שר הבינוי והשיכון הנחיות להוצאת תעודת זכאות: לצורך הגשת בקשה לרכישת הדירה, על דיירי הדיור הצבורי הזכאים לפי החוק לרכוש את הדירה בה הם מתגוררים להצטייד בתעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון לשם הנפקת תעודות זכאות יש לפנות לאחת מחברות הבאות: עמידר – טלפון *6266..

במכתב נוסף שנשלח לעותרת ממשרד הבינוי והשיכון, היא עודכנה כי המשרד מוכר את דירות הדיור הצבורי לדיירים הזכאים לכך, בהתאם להוראות חוק הדיור הצבורי (זכויות רכישה), וכי מוקמת ועדת חריגים למתן הנחות לזכאים נכים.

אשר על כן, אני מורה על קבלת העתירה ומחייבת את המשיב לאפשר לעותרת לרכוש את הדירה ברח' 19 בית 7 ביישוב ספיר, בהתאם לחוק הדיור הצבורי (זכויות רכישה).

...

אין בידי לקבל את טענת המשיב, לפיה העותרת הלכה למעשה זנחה את בקשתה משנת 2013, שכן היא לא המשיכה לפנות למשיב לאחר התשובה שקיבלה ביולי 2013, ולא פנתה לערכאות משפטיות.

אשר על כן, אני מורה על קבלת העתירה ומחייבת את המשיב לאפשר לעותרת לרכוש את הדירה ברח' 19 בית 7 ביישוב ספיר, בהתאם לחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה).

המשיב ישלם לעותרת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד, בסך כולל של 20,000 ₪.

דיון והכרעה בדיון שהתקיים בפניי חזרה ב"כ המדינה על הצעת משרד השיכון לדיור חלופי לעותרים, כדלקמן: (1) דיור צבורי בת"א לפי רשימת הממתינים; (2) העותרים ימצאו דירה שתרכש ע"י המדינה ותרשם על שם המדינה בסכום של עד 1.6 מיליון ₪, בה העותרים יגורו בתנאים סוציאלים; (3) תירכש מהיזם דירה בפרוייקט ע"ש המדינה, והעותרים יתגוררו בה בתנאי דיור צבורי; בכל אחת מהאופציות ועד אכלוס הדירה – ינתן לעותרים סיוע בשכ"ד של 3,100 ₪.

עוד טענו העותרים כי "במשך שנים נערכו שיחות ופגישות בין העותרים לבין המשיבים, אשר המשיבים סרבו לבצע את מה שהם היו חייבים לבצע ולאפשר לעותרים לרכוש את הדירה הציבורית בה הם מתגוררים בתנאים הקבועים בחוק הדיור הצבורי זכויות רכישה אשר ניכנס לתוקפו בשנת 2013" (פס' 35 לעתירה).

יצוין כי גם במכתב משנת 2013 המודיע לדיירי הדיור הצבורי על האפשרות לרכוש את דירתם, הובהר כי "לצורך הגשת בקשה לרכישה דירה, על דיירי הדיור הצבורי הזכאים לפי החוק לרכוש את הדירה בה הם מתגוררים לצטייד בתעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון" (נספח ג' לעתירה) – תעודה כזו לא הוצגה ואף לא הוצג ניסיון לקבלה וכאמור אף לא נטען כי העותרים עומדים בקריטריונים לקבלה.

...

טענות המדינה – משרד הבינוי והשיכון ורמ"י לטענת המדינה יש לדחות את העתירה על הסף בהעדר זכות עמידה כיוון שמדובר בדיור זמני שאינו נכנס לפרט 13 תוספת הראשונה לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התשס"א – 2000 (להלן: "חוק בתי משפט לעניינים מנהליים"), וכן משום שהעתירה הוגשה בחוסר ניקיון כפיים ובחוסר תום לב. עוד נטען שיש לדחות את העתירה לגופה.

" (ההדגשות אינן במקור – א.ב); נספח ד' לעתירה מפרט את מתווה 2014 ולפיו "25 המשפחות המתגוררות כדין במבנים הזמניים שבאתר, תהיינה זכאיות לבחור לממש את אחת מהחלופות הבאות..."; ס' 1 לסיכום התקציבי בין משרד הבינוי והשיכון למשרד האוצר לפינוי המגורונים לפיו השטח נמסר בתחילת שנות ה-90 "לצורך הצבת מבנים זמניים לקליטת גל העלייה באותה עת וזאת בכפוף להתחייבות המשרד כי בתום תקופה של 5 שנים יפונה השטח מהדיירים ומהמבנים.." – נספח ב' לתגובת המדינה; פרוטוקולים מוועדות הכנסת שדנו בנושא המגורונים בשנים 2002, 2007 ו-2008 גם הם מאשרים שמדובר במגורונים זמניים בלבד – צורפו לתשובת היזם כנספחים 12-15).

יצוין כי לשון החוק בעניין זה ברורה ומפורשת, והעותרים לא הציעו כל פרשנות אחרת לעניין זה. מכל מקום, המסקנה כי דיור זמני אינו בא בגדרי זכאות לחוק זכויות רכישה נתמכת גם בתכלית הסובייקטיבית והאובייקטיבת של החוק.

סוף דבר העתירה נדחית.