עתירה לזכויות במקרקעין בגוש 12640

בתיק זה עתרו התובעים שהם חברה פרטית בע"מ (להלן: "החברה") – היא התובעת 1 ושני בעלי השליטה בה (להלן: "ד"ר גוברין" – התובע 2 ו"מר אוראל" – הוא התובע מספר 3 בהתאמה) למתן סעדים הצהרתיים ומתן צו לאכיפת הסכם מכר מקרקעין, הכל כאמור בסעיף 45 לכתב התביעה.

הסעדים בתביעה התבקשו בנוגע למקרקעין הידועים כגוש 12640 חלקה 11 (לשעבר גוש 10831 חלקה 1), הנמצאים בשדרות בן גוריון 4 בחיפה (להלן: "המקרקעין").

אני סבורה כי התובעים הרימו נטל הראיה המוטל עליהם להוכיח כי זכויות בני מישפחת פייביש בבית הרופאים, שהתובעים ניכנסו בנעליהם כללו זכויות בכל המבנה, לרבות ברכוש המשותף שבו, עליית הגג והקרקע הסובבת אותו הנדרשת כדי לאפשר כניסה ויציאה ממנו, ולא הייתה למי מהצדדים כוונה להותיר בידי הנתבעות זכויות ייחודיות בחלל הגג ולאפשר מכירת הזכויות בו בנפרד כדי ליצור יחידת דיור נוספת בבית הרופאים.

...

אשר לבקשת התובעים להצהיר כי עמידר התחייבה למכור לתובעים זכויות חכירה בנכס הנוסף דינה להידחות, ובדין עתרו התובעים לסעד החלופי כאמור בסעיף 49 לסיכומיהם.

סיכום לאור כל האמור לעיל אני מקבלת התביעה (על פי הסעד החלופי הנדרש בה בכל הנוגע לנכס הנוסף), ומורה כי: חלל גג הרעפים, כמו גם שטחי הקרקע מסביב לבית הרופאים המשמשים דרכי גישה אליו, הינם רכוש משותף שיש להצמידו רק ליחידות המבנה בבית הרופאים, ואין לאפשר לבצע בהם פעולות חד צדדיות תכנוניות או משפטיות, שיאפשרו הפיכתם ליחידה נוספת במבנה או רכוש משותף של מבנים אחרים במקרקעין.

לאור תוצאת ההליך ישלמו הנתבעים לתובעים הוצאות משפט בסך כולל של 25,000 ₪, וכן ישיבו אגרה והוצאות ששולמו על ידי התובעים לפי קבלה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד ההוצאה ועד לתשלום.

העובדות והתביעה הנתבעים מתגוררים בדירה המצויה בקומה השנייה של ביניין ברחוב יפו 106, חלקה 5 בגוש 12640 (להלן: "החלקה").

אשר על כן עותרת התובעת לסילוק ידם של הנתבעים מהמחסנים ומהמקרקעין, ולתשלום דמי שימוש ראויים לתקופה שמיום 1.8.2010 ועד לסילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין, בהתאם לחוות דעתו של השמאי גדעון קרול מיום 13.9.2012 (סך הכל 75,200 ₪), נספח 5 לכתב התביעה.

לעניין זה ר' פסק הדין בעיניין להבי (ע"א 69/85), אליו הפנו הנתבעים בסיכומיהם: "כפי שצוין, החזקתו של האב החלה כבר בשנת 1934, אך בצדק קבע בית המשפט המחוזי (בפסק הדין מפי סגן הנשיא מ' בן-דרור), כי מירוץ ההתיישנות החל רק ביום 13.1.35, היום בו נרשמו החלקות על שם הבעלים מתוקף הליכי ההסדר. קביעה זו בודאי נכונה לפי המצב המשפטי הנוכחי. סעיף 81 של פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969, קובע:

...

בהיעדר נתונים נוספים, אני קובעת את דמי השימוש בגין השימוש במחסנים למשך 32 חודשים כערך ממוצע, בסך 460 ₪ לחודש.

סופו של דבר סופו של דבר, התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעים ישלמו לתובעת את ההפרש בין דמי השימוש לבין החזר השקעותיהם במחסנים בסך 3,320 ₪, תוך שלושים יום מהיום.

במסגרת העירעור עתרה התובעת להתיר לה הגשת ראיות נוספות לעניין הקף זכות הדיירות המוגנת אשר רכשו הנתבעים בנכס (להלן: "הראיות הנוספות").

מכל מקום, יהא מעמדם של הנתבעים בחצר אשר יהא, הואיל ומדובר במקרקעין מוסדרים שאין לגביהם היתיישנות ובהיותם מקרקעי ציבור, אזי אין כל דרך להעברות הזכויות בחצר, ולפיכך דין התביעה להיתקבל.

לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה כדלקמן: נתבעים 1-4 יסלקו את ידם מהמקרקעין הידועים כתת חלקות 12, 15, 16 (והצמדותיהן) בחלקה 5, גוש 12640 בעיקר בקרקע המסומנת "כ" בשטח של 502.52 מ"ר ובקרקע המסומנת "יט" בשטח 160.43 מ"ר הידועים כגו"ח 12640/5/12 ("כ", "יט") ברח' יפו 106 בחיפה.

...

מסקנה זו עולה מההלכה שנקבעה בפסק הדין המנחה ב- ע"א 398/63 ליבוביץ ואח' נ' כץ ואח', פ"ד, יח 384, אליו הפנו הנתבעים בסיכומיהם, ולפיה; "משהשכיר בעל בית את הבית כולו לדיירים, הוא השכיר להם כל מה שמשמש את הבית ונלווה אליו. גם אם הדבר לא פורש בחוזה השכירות, והדיירים זכאים במשותף לעשות שימוש רגיל ונאות בכל מה שכלול בחוזה השכירות למטרה שלה נועד. לבעל הבית עצמו לא נותר מאומה מן החזקה מזכות השימוש בהם. כדי לשמור לעצמו זכות כזאת עליו להתנות על כך במפורש בחוזה השכירות או להראות כי מתוך הוראות החוזה בכללותו ומתוך כל הנסיבות האחרות מתגלה כוונת הצדדים להשאיר בידי המשכיר זכות מסויימת מהזכויות הנ"ל בנכס או במה שהולך יחד אתו. בלעדי זאת לא נותר מאומה מזכויות אלו בידי בעל הבית" (שם, עמ' 390).

לא בכדי התעלמו נתבעים 1-4 מהסיפא של ההלכה לעיל, שכן לאור מכלול הראיות והעדויות כמפורט לעיל, עולה ומתחייבת המסקנה כי הצדדים הותירו בידי התובעת את הזכויות בחצר, ולפיכך לא מצאתי ממש בטענותיהם בנדון.

לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה כדלקמן: נתבעים 1-4 יסלקו את ידם מהמקרקעין הידועים כתת חלקות 12, 15, 16 (והצמדותיהן) בחלקה 5, גוש 12640 בעיקר בקרקע המסומנת "כ" בשטח של 502.52 מ"ר ובקרקע המסומנת "יט" בשטח 160.43 מ"ר הידועים כגו"ח 12640/5/12 ("כ", "יט") ברח' יפו 106 בחיפה.

השופט יצחק כהן, סגן נשיא ההליך לפני בית משפט קמא הונחה תביעת המשיבה לסילוק ידם של המערערים מחצר הצמודה לבית עסק ברח' יפו 106, חיפה (להלן "החצר"), אשר מהוה חלק ממקרקעין הידועים כגוש 12640 חלקה 5 (גוש 10831 חלקה 4 בעבר) (להלן "החלקה").

משהבינה המשיבה, כי תתקשה לשווק את היחידות הפנויות במבנה נוכח טענת המערערים, כי הם זכאים להחזיק גם בחצר המבנה, הגישה המשיבה תביעתה לבית משפט קמא, ובה עתרה לסילוק ידם של המערערים מהחצר.

על פי צו רישום הבית המשותף, תת חלקה מס' 1 כוללת "דירה" בשטח 26.76 מ"ר, 3 מחסנים בשטח 89.57 מ"ר ושתי גלריות בשטח 53.90 מ"ר. בנוסף לכך, ליחידה זו הוצמדו קרקע בשטח 360 מ"ר, משטח בשטח 7.95 מ"ר, מדרגות בשטח 1.44 מ"ר ושני גגות אסבסט בשטח כולל של 328.46 מ"ר. קל להבחין בכך, שתיאורה של תת חלקה מס' 1 שונה מתאור המושכר ששכר מר מזרחי בשנת 1975, ללמדך שהמערערים רכשו זכויות רבות יותר מאלה שהועברו אליהם ממר מזרחי.

...

מקריאת תשובותיו של המערער מס' 1 עולה דווקא המסקנה התומכת בגרסתה של המשיבה, דהיינו, שלמערערים היה ברור שהקרקע שבמחלוקת אינה מהווה חלק מהמושכר המוחזק על ידם.

אשר על כל האמור לעיל, אציע לחברי לדחות את הערעור.

איל באומגרט - שופט אשר על כל האמור לעיל, הוחלט כדלקמן: (א) לדחות את הערעור.

עתירה שעניינה זכויות במקרקעין הידועים כתת חלקות 15 ו-16, בחלקה 5 בגוש 12640 (להלן: "המקרקעין").

...

סיכום – אשר על כן ונוכח הנימוקים אשר פורטו לעיל, לא מצאתי כי יש להיעתר לבקשת העותרים להורות לרמ"י להתקשר עמם בעסקת חכירה בפטור ממכרז על פי תקנה 25(1) לתקנות המכרזים.

בהתאם לכך, אני מורה על דחיית העתירה.

העותרים ישלמו לכל אחת משתי המשיבות הוצאות משפט בסך 3,000 ₪ (כולל מע"מ), תוך 30 יום מהיום.