עתירה להצהרה על חבות ארנונה ואי-התניית העברת זכויות בתשלום

בתגובה למכתב זה הודיעה המשיבה למבקשת על חובות בסכומים גבוהים בשני הנכסים והתנתה את ביצוע פיצול המונים המבוקש בהסדרת אותם חובות.

דיון והכרעה המבקשת לא עתרה לסעד כלשהו ביחס לגובה החובות, אלא לענין עצם החבות של המבקשת בפרעונם.

בחוק העזר הוגדר המונח "צרכן": "מי שמחזיק ברשת פרטית, כולה או חלק ממנה או מחזיק בנכס שבו מצויה רשת פרטית או מי שהרשת הפרטית משמשת אותו או את הנכס שבו הוא מחזיק, וכל מי שהתקשר עם העיריה בחוזה לאספקת מים." סעיף 16 לחוק העזר עוסק בחילופי צרכנים, וזו לשונו: "(א) חדל אדם להיות צרכן בנכס, יודיע על כך למנהל בדואר רשום, ובכפוף לאמור בסעיף קטן (ב), לא יהיה חייב באגרת מים בעד מים שנצרכו לאחר 30 ימים ממועד משלוח ההודעה; אין האמור בסעיף זה גורע מחבותו בתשלום אגרות אחרות המגיעות ממנו על פי חוק עזר זה.

אופן הגביה והטלת החיוב בגין צריכת מים ושרותי ביוב היה שונה עוד בטרם נחקק החוק מאופן הגבייה והטלת החיוב של תשלומי הארנונה, וחקיקתו של החוק לא שינתה המצב המשפטי בעניין זה. העולה מן הדברים, כי אין בעליו של נכס חייב בתשלומי מים וביוב אך ורק מעצם היותו הבעלים, וככל שהעביר לאחרים את הזכות להיות צרכן של מים וביוב באותו נכס, תוך שהוא שולל מעצמו זכות זו, כגון, במסגרת השכרתו של נכס, לא ניתן להטיל על הבעלים את החיוב בגין צריכת המים ושרותי הביוב, בכפוף למתן הודעה מתאימה.

משהמבקשת לא הביאה כל ראיה לכך שלא היא היתה הצרכן בינאי 18 בתקופה הרלבנטית, מיום 1.1.04 ועד ליום 9.10.06, היא החייבת בגין צריכת המים ושרותי הביוב בתקופה זו. סיכום התביעה מתקבלת חלקית באופן שמוצהר בזאת, כי המבקשת איננה חבה בתשלום בגין צריכת מים וביוב בינאי 31 בגין התקופה שמיום 11.7.06 ואילך.

...

לפיכך, אין מנוס מן המסקנה שהוראתו של סעיף זה אינה חלה בכל הנוגע לגביית אגרות מים, ולעניין זה, יחול, איפוא, ההסדר הרגיל לפיו רשאית המשיבה לגבות את החוב מן ה'צרכן' כהגדרתו בחוק העזר, ולא ממי שרשום אצלה כמחזיק, גם אם חדל להחזיק ולא הודיע על כך".

משהמבקשת לא הביאה כל ראיה לכך שלא היא היתה הצרכן בינאי 18 בתקופה הרלבנטית, מיום 1.1.04 ועד ליום 9.10.06, היא החייבת בגין צריכת המים ושירותי הביוב בתקופה זו. סיכום התביעה מתקבלת חלקית באופן שמוצהר בזאת, כי המבקשת איננה חבה בתשלום בגין צריכת מים וביוב בינאי 31 בגין התקופה שמיום 11.7.06 ואילך.

כללי החלטה בבקשת כונס הנכסים, שבנסיבות העניין אביאה בלשונה כאמור בכותרת הבקשה למתן הוראות שהגיש:- בית המשפט הנכבד מתכבד להצהיר ולהורות כי המשיבה – עריית ירושלים, לא הייתה רשאית להתנות את הוצאת אישור הערייה לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות (נוסח חדש) לצורך העברת זכויות בלישכת רישום המקרקעין בנכס המהוה מחסן וגג להם צמודות זכויות בנייה, המצוי ברחוב דרך יפו 234 בירושלים וידוע גם כתת חלקה 2 בחלקה 104 בגוש 30075 (להלן: "הנכס") אשר נמכר באישור ביהמ"ש במסגרת הליך כנוס נכסים בתיק זה – בתשלום חובות עבר נטענים של החברה, חפציבה ג'רוזלם גולד בע"מ (בפרוק), כלפי הערייה בסך כולל של 3,098,435 ₪.

קודם שאפנה לטענות הצדדים נכון להוסיף ולציין שבזיקה לשאלות שבפניי, על הפרק פסיקה, שבמסגרתה ניתן בנקל להצביע על פסק הדין המנחה המוביל - פסק דינו של בית המשפט העליון שניתן בהרכב של שבעה שופטים – בג"ץ 7009/04 עריית הרצליה ואח' נגד היועץ המשפטי ואח' (פסק הדין בעתירה זו משולב בפסק הדין גם בשני ערעורים אזרחיים – ע"א 6369/05 וע"א 9729/06).

בנסיבות אלה, קשה לראות בהוראת החוק המקנות לרשויות כלי לאכיפת תשלום חובות (סעיף 324(א)) לפקודת העיריות וסעיף 10(א) לתוספת השלישית) משום הוראות המשנות מסדר נשיה זה. אשר על כן, נקודת המוצא לדיון הנה, כי במסגרת הליכי חידלות פרעון (פירוק ופשיטת רגל) אין בסעיף 324(א) לפקודת העיריות וסעיף 10(א) לתוספת השלישית כדי להקנות לרשויות מעמד עדיף לצורך גביית חובות ארנונה והיטל השבחה.

לחלופין עוד נטען, בפרט מסעיף 29 לתגובה, כי גם אם תידחה עמדת הערייה, לבסוף תוכל הערייה לגבות את הכספים מהרוכש שיגלגל את חבותו לקופת הכנוס.

...

בתמצית הדברים נטען, שהיטל השבחה, שניתן לראותו כנשייה בדין רגיל, וככל שמקורו לפני צוי הכינוס והפירוק, נדחית מפני מעמדו של הנושה המובטח, וכונס הנכסים שמונה לאכיפת שעבוד זה. עוד הודגש, שלא אמורה הייתה הנושה המובטחת לדעת דבר באשר מעולם לא נרשמה הערת אזהרה.

סוף דבר, ניתנות בזה הוראות כמבוקש.

המשיבות סמכו על הסכם הרכישה והעברת החבות בתשלום ההיטל לעותרות.

זאת ועוד, בבג"צ 199/88 הנ"ל הובהר גם כי הרשות המקומית אינה רשאית להתנות מתן תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש], תעודה הנדרשת לשם העברת מקרקעין, בתשלום חוב ההיטל.

נקיטת הליכי גבייה כנגד העותרות בעתירתן מבקשות העותרות להצהיר כי המשיבות אינן רשאיות לנקוט כנגד בהליכי גבייה של חוב ההיטל וכי אינן חייבות בתשלום ההיטל.

סעיף 18 לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה עוסק בגביית ההיטל ומורה כי "היטל המגיע על פי שומה סופית לגבי מקרקעין הנמצאים בתחום של רשות מקומית, רשאית הרשות המקומית לגבותו בשם הוועדה המקומית ובהסכמתה, בדרך שגובים את הארנונה הכללית של אותה רשות מקומית, [...] הוראה זו אינה גורעת מזכותה של הוועדה המקומית לגבות את ההיטל על פי כל דין, לרבות בדרך שגובים חוב אזרחי". לעירייה עומדים שני מסלולים לגביה מנהלית; נקיטת הליכים על פי פקודת המסים (גביה) או נקיטת הליכים על פי הסמכויות שנתונות לעירייה בפקודת העיריות [נוסח חדש].

סעיף 10(א) לתוספת השלישית מורה: לא תרשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הוועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו. לטענת העותרות, חוב היטל ההשבחה הוא חובם של המוכרים.

...

דומה כי מסקנה זו לפיה מקום שבו קם מחסום דיוני לגביה אקטיבית של חובות לרשות בשל התיישנות, לא ניתן לנקוט בהליכי גביה פסיביים, נכונה גם כאשר המחסום הדיוני מפני הליכי הגבייה האקטיביים קם מכוח אחר, ולאו דווקא מדיני ההתיישנות.

עם זאת, בנסיבות שהובהרו בעניין אלעזר, וכך גם בנסיבות המקרה הנוכחי, מתחייבת מסקנה שונה.

סוף דבר לאור כל האמור, אני מקבל את העתירה באופן חלקי ומורה כי המשיבות אינן רשאיות לנקוט בהליכי גביה אקטיביים לגביית היטל ההשבחה מושא העתירה מהעותרות.

ביום 5.7.10 חתמו הצדדים והורי הנתבע על הסכם בו התחייבו ההורים להעביר לצדדים את זכויותיהם בנחלה לאלתר, והצדדים התחייבו לשאת מיום קבלת החזקה בנחלה בכל התשלומים לאגודה בגין החברות במושב, במיסים ובתשלומים לרבות בתשלום הארנונה ומיסי המושב.

לאחר שקרע נקרע ביחסי האח ורעייתו (והליכים ביניהם התנהלו בפני בית משפט זה החל משנת 2012) עתרו הצדדים כנגדם ביום 9.3.17 בתובענה לסילוק יד (תמ"ש 20782-03-17) במסגרתה הצהירו שמיום העברת הזכויות בנחלה על שמם "הם בעלי מלוא הזכויות בנחלה" (סעיף 43).

הם רשאים להתנות עליו ולעצב מראש הסדר אחר כראות עיניהם על ידי עריכת הסכם ממון בכתב ובכפוף לאישורו בדרך הקבועה בחוק (סעיפים 2-1 לחוק).

...

מעת פינוי דירת המגורים, אז תצטרך התובעת לשכור דירה בה יוכלו בנות אלה להתגורר בזמנים שאין הן שוהות בבסיס, ולהעמיד להן את התנאים לכך, ועד לסיום שירות צבאי סדיר ישלם הנתבע לתובעת סך של 600 ₪ לחודש בעד מזונות ומדור כל אחד מהבנות הבגירות.

סיכומו של דבר, הריני מורה כדלקמן: הנתבע ישלם לידי התובעת בעד מזונות הקטינים סך של 2,400 ₪ (1,250 ₪ עבור Y, 1,150 ₪ עבור X) מדי ראשון לחודש.

מעת פינוי הדירה ועד לתום שירות חובה בצה"ל ישלם הנתבע לתובעת סך של 600 ₪ לחודש בעד מזונות ומדור כל אחד מהבנות הבגירות Z, A ו- B. הסכומים האמור יישאו הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן, על בסיס המדד הידוע היום, ויתעדכן מידי שלושה חודשים, ללא עדכון בדיעבד.

סעיף 5 להסכם קובע: "המוכר ישא בתשלום כל המיסים לרבות מס רכוש, הארנונות, ההיטלים, תשלומי החובה והתשלומים המגיעים לרשות המקומית ולאגודת גני הדר ולממשלה ולכל רשות אחרת שהיא בגין הנכס עד ליום חתימת הסכם זה, לרבות תשלומים בגין כביש, מדרכה וביוב עד כמה שהוטלו עד ליום חתימת הסכם זה, ומיום זה ואילך יחולו כל התשלומים האלה על הקונה. הסכומים החלים על המוכר ישולמו על ידי העיזבון באמצעות המוכר כאמור בסעיף 7ג' להלן.

בתובענה שהוגשה עותרים המבקשים להורות למשיב כדלקמן: "א. להשלים לאלתר ועל אתר ביצוע הסכם מיום 30.5.99 (להלן: "ההסכם") למכירת זכויות הבעלות בחלקה 88 בגוש 3708 (להלן: "המקרקעין" ו/או "הנכס"), לפיו רכשו המבקשים זכויות בעלות במקרקעין.

עוד טוען המשיב בתצהירו כי אין בסיס לחשש הקונים כי לאחר העברת הבעלות על שמם לא יוכלו לקבל היתר בניה, שכן החוב לאגודה התיישן, ובכל מקרה, האגודה איננה רשאית להתנות הוצאת היתר בניה בתשלום החוב, ואם תעשה כן – "קרוב לוודאי שתפסיד בבית משפט". המשיב מפרט בתצהיר התשובה שלו את טענותיו בענין העידר חוב לאגודה: לטענתו החוב לא הוכח לו, וגם אם היה חוב – הוא התיישן זה מכבר.

מן האמור לעיל עולה כי הבעיה של הקונים איננה העברת הבעלות על שמם, אלא העברת הזכויות כשהן נקיות מכל חוב, קרי: החוב לאגודה, ולכן הם סירבו להעביר את הבעלות על-שמם בלא הסדרת החוב (ראה הצהרת ב"כ המבקשים בעמ' 10 לפרוטוקול).

ערים לבעיה זו, הסדירו הצדדים להסכם את השאלה שבוודאי הדאיגה את הקונים, דהיינו: כיצד ניתן יהיה להבטיח כי המיגרש יועבר לקונים נקי מכל תביעת צד ג', שעה שהמשיב חולק על חבותו לשלם חובות לרשויות השונות.

אני מורה למשיב לשלם לאגודה בתוך 30 יום מהיום את סכום החוב המגיע לה לטענתה נכון ליום חתימת ההסכם (ראה סעיף 5 להסכם), גם אם הוא כולל הפרשי הצמדה, ריבית או קנסות פיגורים-אם ידרשו ממנו, ולהמציא לב"כ התובעים במועד האמור אישור של האגודה על סילוק החוב הנ"ל. העברת הזכויות במיגרש על-שם הקונים תיעשה מייד לאחר מכן, כנגד תשלום הסך של 10,000 דולר שנותרו המבקשים חייבים למשיב על-פי ההסכם, ובלא קשר לטענותיהם של המבקשים בענין הפרת ההסכם, או נזקים שגרם להם המשיב; אלו יתבררו בהליך הנפרד שהגישו המבקשים כנגד המשיב.

...

מכל האמור לעיל עולה כי המשיב הפר – ועדיין מפר – את ההסכם עם המבקשים הפרה שהיא ללא-ספק יסודית, בכך שהוא נמנע במשך שש שנים מלהעביר להם את זכות הבעלות במגרש כשהיא נקיה מכל תביעת חוב של צד ג'.

אני מורה למשיב לשלם לאגודה בתוך 30 יום מהיום את סכום החוב המגיע לה לטענתה נכון ליום חתימת ההסכם (ראה סעיף 5 להסכם), גם אם הוא כולל הפרישי הצמדה, ריבית או קנסות פיגורים-אם ידרשו ממנו, ולהמציא לב"כ התובעים במועד האמור אישור של האגודה על סילוק החוב הנ"ל. העברת הזכויות במגרש על-שם הקונים תיעשה מייד לאחר מכן, כנגד תשלום הסך של 10,000 דולר שנותרו המבקשים חייבים למשיב על-פי ההסכם, ובלא קשר לטענותיהם של המבקשים בענין הפרת ההסכם, או נזקים שגרם להם המשיב; אלו יתבררו בהליך הנפרד שהגישו המבקשים כנגד המשיב.

המשיב ישלם למבקשים הוצאות משפט בהליך זה בסך 10,000 ש"ח, וכן ישלם להם שכ"ט עו"ד בסך 75,000 ש"ח בתוספת מע"מ כדין.