עתירה להורות על ביטול לפיה ביטל מינהל מקרקעי ישראל עסקה

ביום 28.6.20 הוכרזה המשיבה 2 חברת משכנות ראשונים בע"מ העותרים מבקשים להורות על ביטול המיכרז ולהצהיר על זכותם לרכוש את זכויות הבעלות בדירה מתוקף היותם דיירים מוגנים מזה יותר מ-35 שנה, ובתוך כך, לאפשר להם לרכוש את הדירה בפטור ממכרז בתוך שישה חודשים מיום מתן החלטה זו. בד בבד עם הגשת העתירה הוגשה בקשה לצוו ביניים אשר נדחתה על-ידי ביום 17.8.2020, מן הטעם שפינוי העותרים לא עמד על הפרק באותה העת.

דיון והכרעה תקנה 25(3) לתקנות חובת המכרזים קובעת כדלקמן: "25. נוסף על האמור בתקנה 3, היתקשרות של מינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל) לבצוע עיסקה במקרקעין של המדינה, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל, אינה טעונה מיכרז כאשר נושא ההיתקשרות הוא אחד מאלה:

...

טענות המשיבה 1 לטענת המשיבה 1 יש לדחות את העתירה על הסף מחמת שיהוי כבד, מעשה עשוי, היעדר עילה וחוסר ניקיון כפיים.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, אני סבורה כי עם כל הצער, אין מנוס אלא להורות על דחיית העתירה.

יש לציין כי על פי הקבוע בחוברת המכרז, הזוכה יהפוך לבעל בית של הנכס בכפוף לשמירת זכויות הדיירים המוגנים על פי כל דין (סעיפים 2.16 ו-2.17 לחוברת המכרז) לפיכך, העתירה נדחית.

ברע"א 1514/13 נאות בית וגן בע"מ נ' מועדון הכדורגל א.נ בית"ר ירושלים (2001) בע"מ הובאה היתייחסות לרציונאל העומד בבסיס דוקטרינת ההליך התלוי והעומד ולעניין זה נאמרו הדברים שלהלן: "... הרציונל העומד בבסיס דוקטרינת ההליך התלוי והעומד הנו מניעת ניהול הליכי סרק וחסכון בזמן שפוטי, וכן מניעת הכבדה מיותרת על הצד שכנגד... השיקולים שעל בית המשפט לשקול בבואו להורות על עיכוב הליכים בשל הליך תלוי ועומד חופפים לשיקולים בבסיס הדוקטרינה של מעשה בית דין, וביניהם זהות השאלות שבמחלוקת וזהות הצדדים" וגם ראה לעניין זה רע"א 2812/13 קולומביה ציוד וצרכי צלום בע"מ נ' דלתה דיגיטל בע"מ שם נקבע כך: "כבר נפסק בבית משפט זה כי הרציונל העומד בבסיס דוקטרינת ההליך התלוי והעומד הנו מניעת ניהול הליכי סרק וחסכון בזמן שפוטי, וכן מניעת הכבדה מיותרת על הצד שכנגד [ראו: רע"א 627/13 סגל נ' פנינת מלכי ישראל בע"מ (19.2.2013), פסקה 13 להחלטתי; רע"א 5394/09 סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ נ'KIA MOTORS CORPORATIONS [ (27.6.2012), פסקה 16 לפסק דינו של המשנה לנשיא (בדימ') א' ריבלין; ע"א 9/75 אל-עוקבי נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד כט(2) 477, 483 (1975)... כך, גם הוגדרו השיקולים שעל הערכאה הדיונית לשקול בבואה להורות על עיכוב הליכים בשל הליך תלוי ועומד, אשר בגדרם באים, בין היתר: זהות השאלות שבמחלוקת, זהות בעלי הדין, יעילות הדיון, חסכון בזמן שפוטי, המנעות מכפל היתדיינות ומאזן הנוחות [ראו למשל: רע"א 5642/11 דובק בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף ומס קניה תל אביב (21.11.2011)...

היתייחסות לטענה לפיה מר אלואשווילי זכאי להחזר התשלומים אותם שילם למר מילוא מתשלומי חברת אלביט בגין פרוייקט התעופה האזרחית ניתן למצוא בסעיף 80 לכתב התביעה שהוגש בבית המשפט המחוזי וכדלקמן:" כמוסבר לעיל, למר רוני מילוא או כל מי מטעמו (לרבות חברת מילוא) אין ולא היו יד ורגל עם פרויקט התעופה האזרחית ומדובר בהתקשרות אותה קידם התובע באופן עצמאי אל מול חברת אלביט וממשלת גיאורגיה ובהתאם לכך מר מילוא (או מי מטעמו) אינם זכאים לנתח כלשהוא בתקבולים או התשלומים מכוח אותה עסקה ואין כל הסכמה בין הצידיים בהקשר זה". כך גם בסעיף 81 לכתב התביעה שהוגש בבית המשפט המחוזי, עותר מר אלואשווילי להשבת הסכום ששולמו למר מילוא בגין התעופה האזרחית וכלשונו:"... לא זו בלבד שהתובע אינה חייב דבר וחצי למר מילוא אלא שהוא אף זכאי להשבת הסכום ששולם למר מילוא בגין התעופה האזרחית" זאת ועוד ניתן למצוא היתייחסות לעניין זה גם בסעיפים 95 -96 לכתב התביעה אשר הוגש בבית המשפט המחוזי ולפיו:"...מקנה בידי מר אלואשווילי וחברת הפתרון את הזכות לידרוש את השבת הסכומים ששולמו למר מילוא" וכך עתרו התובעים לקבוע בסעיף 98.9 לכתב התביעה שהוגש לבית המשפט המחוזי כי : "התשלומים ששולמו למר מילוא מתקבולי התובע מאלביט מכוח עסקת התעופה האזרחית נעשו בנסיבות של הטעה ולמצער טעות ומשכך הם בטלים". יש להורות על עיכוב ההליכים בתיק נמצא אם כן, כי שני ההליכים מערבים סוגיות זהות השלובות אלו באלו ומכאן שיש מקום להורות על עיכוב ההליכים.

...

משהגעתי למסקנה כי הסיכוי לפיו בירור התביעה במסגרת ההליך שמתנהל בבית המשפט המחוזי ייתר את בירורה של התביעה שלפניי, הרי שיש הצדקה לעיכוב ההליכים בתובענה דנן ואין מקום לנהל את התדיינות כפולה.

יחד עם זאת, למסקנה זו השפעה פחותה על שאלת עיכוב ההליכים, שכן מרכז הכובד בליבון סוגיה זו הינו בשאלה האם עיכוב ההליכים ישרת את יעילות הדיון, או שמא בסופו של יום יידרש בית המשפט גם לניהולה של התביעה השנייה.

סוף דבר אני מורה על עיכוב ההליכים בתיק וזאת עד שיוכרעו התובענות בבית המשפט המחוזי.

בשנת 1988 העניקה המנוחה מחצית מזכויות החכירה במקרקעין במתנה ללא תמורה לתובעים/הנתבעים שכנגד (להלן – התובעים), בנה וכלתה של המנוחה.עסקת המתנה דווחה ואף אושרה על ידי מינהל מקרקעי ישראל, אך רישום העברת הזכויות לא הושלם.

הנתבעים עותרים למתן פס"ד הצהרתי, לפיו בוטל הסכם המכר ע"י התובעים כדין, לפיו לא היו הנתבעים זכאים לשלול מהתובעים את החזקה בשביל ולספח את השביל לשטחם, ולפיו הגדר המבדילה בין שטח התובעים לשטח הנתבעים אינה עומדת במקומה הנכון.

התובעים הם אלו, אשר הפרו את הסכם המכר בשורה של הפרות יסודיות, בעוד שהנתבעים פעלו בכל דרך לקידום קיום הוראות הסכם המכר והשלמת העיסקה מושא הסכם המכר.

עוד מבקשים הנתבעים להורות על מימוש הבטוחות, שניתנו על ידי התובעים לשם הבטחת התחייבויותיהם בהסכם המכר.

...

סיכומם של דברים, התביעה העיקרית נדחית.

סיכומם של דברים, התביעה העיקרית נדחית.

התביעה שכנגד מתקבלת בחלקה, באופן שהתובעים ישלמו לנתבעים סך של 50,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

אלא שלא מצאתי כי נסיבות הליך זה, מצדיקות סטייה מהוראותיו המפורשות של חוק המקרקעין, במיוחד בשעה שדרישת הכתב מיועדת לסלק כל אי-ודאות מתנאיה של עסקה במקרקעין והיא מהוה ערובה חשובה לסדר משפטי טוב [ראו: ע״א 475/87 אהרונוב נ׳ אהרונוב פ״ד מג(3) 165, עמ׳ 171); ע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ, סד(3) 60 (2011) (להלן: "עניין לילי שם טוב")].

על כן ייטיבו עושי עסקה, ולוא גם במשפחה, כי יעלוה על הכתב כדרישת המחוקק, ויחסכו מעצמם ומבתי המשפט את המסע הפרשני המפרך כדי לאשש את עסקתם, ולוא בגדרי "זעקת הגינות". טענת הנתבעים לטעות והטעיה המחייבת ביטול החוזה: משהגעתי כאמור לכלל מסקנה כי לא נכרת בין הצדדים חוזה מכר, אין עוד צורך בדיון בטענת הנתבעים לפיה יש להורות על ביטול ההסכם מחמת טעות או הטעה.

בהתאם להוראות סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 זכאי הנפגע לבחור בין תובענה לפי סעיף זה (בגין פיצוי מוסכם) לבין תובענה לפסיקת פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 לחוק זה. בנסיבות בהן התובעת בחרה לעתור לסעד בגין "פיצויים מוסכמים" היא אינה זכאית לתבוע פיצויים אחרים במקומם, שכן מדובר בפצוי בגין אותו ראש נזק (ראו: ע"א 628/87 יוסף חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, מו(1) 115 (1991) ורבים נוספים).

״ [ראו: ע"א (מחוזי ב"ש) 11732-12-15 דנים השקעות בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (מאגרים משפטיים, 11.07.2016)].

...

עם זאת, בשים לב להוראות סעיף 37 (א) לחוק המקרקעין ובשעה שלא ניתן לבצע חלוקה בעין של הדירה אני נעתר לסעד החלופי ומורה על פירוק שיתוף מיידי בדירה.

אדגיש כי אינני נעתר לדרישת הנתבעים לפירוק שיתוף דחוי בדירה, שאינה מתיישבת עם הוראות הדין (השוו: רמ"ש (מחוזי באר שבע) 31047-04-21 ד.ד נ' ע.ל (מאגרים משפטיים, 27.06.2021)).

אשר על כן, לנוכח התוצאה אליה הגעתי ולאחר שבחנתי את התנהלות שני הצדדים, לא מצאתי ליתן צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

הסעד השני נשא אופי עיקרוני, במסגרתו ביקשו העותרים להורות על ביטולו של הנוהל האמור, בטענה לפיה הוא אינו חוקי ומשמש כ"מסלול עוקף" לדיני המכרזים ברשויות המקומיות לצורך העברת כספים צבוריים מעריית ירושלים לגופים פרטיים ללא מיכרז פומבי.

התכליות הציבוריות שבבסיס החובה האמורה ידועות ומוכרות: הגנה על עיקרון השויון, שמירה על טוהר המידות בהתקשרויות כלכליות עם גופים פרטיים, מניעת משוא פנים ושחיתות, וכן מתן אפשרות לרשות המנהלית להיתקשר בעיסקה אופטימלית מבחינה כלכלית תוך היתנהלות יעילה החוסכת כספי ציבור (ראו והשוו: דברי כב' השופט ע' פוגלמן בעע"ם 8284/08 תעשיות אבן וסיד בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פס' 24 (13.9.2010)).

כך, הן מאחר שעסקינן בנוהל שההתנהלות לפיו אינה מתמצית בעבר אלא היא נמשכת כל העת; והן נוכח עמדת העותרים (אליה הצטרף בהסכמה משרד הפנים) לפיה ביטולו המבוקש של נוהל מיזמים משותפים, לא יחול לאחור כדי לא לפגוע בגורמים שלישיים שהסתמכו על קיומו, אלא יחול מכאן ואילך בלבד.

...

כמו כן, בנסיבות המקרה דנן לא שוכנעתי כי מתקיים חשש מבוסס להשלכות רוחב קשות, וזאת ממכלול הטעמים שפורטו בפס' 25 לדבריי לעיל.

אינני סבורה כי יש במכתב האמור כדי לשנות מן המסקנה אליה באתי.

אינני רואה, אפוא, להיעתר לבקשתה החלופית של עיריית ירושלים להשהות את ביטול הנוהל למשך 18 חודשים.