עתירה לביטול תשלום ארנונה בהפעלת אולמות אירועים

בכל הנוגע לתקופת השמוש המסחרי בקומת המרתף – מנימוקים שפורטו בהחלטתה, קבעה ועדת הערר כי: "...המרתף שימש כאולם אירועים ומטבח תעשייתי משך שנה אחת בלבד" (שם, פס' 28).

אורכה הבלתי זניח של תקופת החיוב הרטרואקטיבי, עשוי להשליך על הפעלת סמכותו של בית-משפט זה למתן סעד במישור הפרישי הריבית וההצמדה (ראו והשוו: רוסטוביץ הנ"ל, עמ' 1173-1174; ת"א (חי') 16338/01 עריית חיפה נ' שיינר (24.5.2005) מפי כב' השופטת וילנר).

משקבעתי כי יש לבטל סיווג זה לגבי התקופה שקדמה ליום 16.2.2014 לפי ממצאיה של ועדת הערר, הרי יש מקום להכריע בשאלה כיצד יסוּוג המרתף לגבי אותו פרק זמן, וזאת על-מנת שההכרעה בסעדים שהתבקשו בכתב העתירה כנגד החיוב הרטרואקטיבי תהא שלמה.

בנסיבות אלה, נוכח סד הזמנים הקצר בן יממה שנותר בין מועד מתן החלטתה של ועדת הערר (29.11.2017) לבין מועד סיום המבצע (30.11.2017), ערכו העותר ובאת-כוחו תחשיב עצמאי משלהם לגבי שיעור חוב הארנונה המעודכן לאחר החלטתה של ועדת הערר, ובהתאם לכך חישבו בעצמם את גובה החוב אותו נידרש העותר לשלם לפי תקנות מבצע תשלום חובות עבור תקופת המבצע (עד יום 31.12.2016).

...

לפיכך, העתירה בעניין זה נדחית.

סוף דבר נוכח מכלול הטעמים שפורטו, אני קובעת כדלקמן: (א) בסוגיית החיוב בארנונה למפרע בגין תוספת השטחים בבית המגורים ובמרתף - יש לחייב את העותר למפרע בגין תוספת השטחים החל מיום 30.10.2011 ואילך.

לגבי פרק הזמן לאחר יום 16.2.2015, סוגית אופן סיווג המרתף כ"מגורים צמוד קרקע" או כ"מחסן" מהווה הרחבת חזית שאין מקום להתירה ואין להיזקק לה. (ג) בסוגיית תחולת "מבצע תשלום חובות" - העתירה נדחית.

החל ממועד הפעלת אולם האירועים יהיה המבקש זכאי לקבל מקדמות על חשבון התמורה בגין התב"ע החדשה 20,000 ₪ לכל חודש בו מופעל אולם האירועים – עד לתקרה של 500,000 ₪.

לפיכך, הוא עותר כאמור, להצהיר על בטלות ההסכם שבכתב בינו לבין המשיבה 1, והחזרת המקרקעין למבקש וכן לבטל את כל השעבודים שהוטלו על חברת "פנינת הברון". לטענת המשיבים 1,2 (להלן: "המשיבים") תביעת המבקש (המופרכת) היא תביעה כספית לפיה לכאורה הוסכם על סכום גבוה ממה שנירשם בהסכם וכי לאור אי השלמת התמורה, החוזה בטל.

(למשל שולם חוב ארנונה – 1.2 מיליון ₪ בפשרה בגין חוב של 6,000,000 ₪ שהמבקש לא גילה אותו למשיבה בעת ניהול המו"מ; שולם החוב 2,740,298 ₪ + שכ"ט עו"ד 115,000 ישירות לבנק פועלים, שולם חוב של נושה משה מרציאנו ושאף היה עיקול לטובתו.

כך בתצהיר שמסר המבקש בהוצאה לפועל במסגרת ההודעה שמכר את הנכס מחוץ להליך הכנוס, הבהיר והסביר כי המחיר הנקוב בהסכם משקף את השווי האמתי (תצהירו בהוצל"פ מיום 9.6.15); כך גם תצהירו מיום 19.3.15 בבית המשפט המחוזי בחיפה (ע"א 48367-05-14) בעיניין בקשה לביטול העיקול שהטיל מר מרציאנו, שם מיפרט המבקש את כל מה ששולם לנושים תוך שמצהיר כי הואיל והתמורה המלאה הוא 6.8 מיליון הרי שיש יתרה נוספת של 400,000 ₪ שעל המשיבה לשלם בעתיד למנהל מקרקעי ישראל בגין דמי שימוש והקצאת קרקע סמוכה כתנאי להשלמת העסקה.

...

אין בידי לקבל את הטענה הסתמית שלא נתמכה בראיה כפי שפירטתי ביחס לעצם ההתקשרות בעסקה וטענת העושק.

מכל הטעמים לעיל כשלעצמם ובהצטברותם, אני דוחה את הבקשה לצו מניעה.

אני קובעת לקדם משפט ליום 21.4.21 שעה 09:00.

הנתבעת הגישה כתב תביעה שכנגד במסגרתו עתרה היא למתן סעד הצהרתי לפיו יורה בית המשפט שחוזה השכירות בטל או לחילופין, יורה כי תקופת השכירות היא למשך 4.5 שנים (ולא רק לשנתיים) וזאת ללא תשלום דמי שכירות וכנגד היתחייבותה של הנתבעת לשלם לשוכרים הקודמים את השקעתם בשפוץ האולם.

לטענת התובע, הנתבעת המשיכה להפעיל את אולם האירועים למשך 3 וחצי שנים, בתקופה שלאחר התקופה החוזית ועד ליום 16/10/20 (המועד שנקבע לפינוי בפסק הדין בתביעת הפינוי), וזאת ללא הסכמת התובע.

עוד נטען כי הנתבעת שילמה לתובע תשלומים בגין חשמל והסדירה את מלוא היתחייבותה בהתייחס לתשלומי הארנונה לעירייה וכי, פנתה לתאגיד המים כדי להעביר את מד המים על שמה, שאז נודע לה כי על התובע להסדיר חוב ורק לאחר מכן יועבר מד המים על שמה, אולם התובע סרב לכך.

...

במסגרת כתב ההגנה טענה הנתבעת כי דין התביעה להידחות מאחר והתובע לא פנה בבקשה לפיצול סעדים, לא במסגרת תביעת הפינוי ולא במסגרת הליך ההתנגדות ולא ניתן לו אפוא היתר לפיצול הסעדים.

לאמור יש להוסיף את הקביעות של פסק הדין שניתן במסגרת הליך הפינוי וההכרעה בכל הנוגע למחלוקת בעניין תקופת השכירות כפי שהוגדרה בחוזה השכירות לרבות באשר לתשלום שהיה לשלם בגין תקופה זו. בעניין זה יש להידרש לטענות הצדדים, זה בכה וזה בכה, ובשים לב לכך שההליך מצוי בראשיתו, אינני סבורה כי יהא נכון להיעתר לבקשה.

ככל שלא תוגש הודעה מטעם מי מהצדדים, בהתייחס להליכים המקדמיים, עד למועד שנקצב לעיל - אניח כי ההליכים הושלמו ולא איעתר לבקשות בעניין זה. ככל שבכוונת התובע להגיש חוות דעת מטעמו, אני מורה על הגשתה עד לתאריך 18/04/21.

המזכירות תמציא החלטתי לצדדים.

עוד התחייב הנתבע לשאת בחלקו היחסי בגין החזקת השטחים המשותפים במיתחם בו מצוי המושכר: ארנונה, אגרת פינוי אשפה, חשמל, מים וכיו"ב (להלן תשלומים נלווים).

בשל כך עתרה התובעת להורות על פינוי הנתבע מן המושכר.

המחוקק לא העמיד הסדר חקיקתי שחל על מקרים כגון דא, זאת בנגוד לתחום העיסקי האחר של ביטול אירועים באולם שמחות או גן אירועים [ראו חוק החזר מקדמה בשל ביטול ארוע (נגיף קורונה החדש), התשפ"א-2020].

במקרים האמורים בסעיף קטן (א) רשאי בית המשפט, בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו, לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקבל על פי החוזה או, על פי בחירה כאמור בסעיף 9, לשלם לו את שוויו, ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע על ההוצאות הסבירות שהוציא ועל ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, והכל אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות הענין ובמידה שנראה לו. בתי-המשפט נוטים לדחות את הטענה כי דין הסיכול הקבוע בסעיף 18 בחוק החוזים מקנה הגנה מפני פינוי מושכר; הוראת דין זו שוללת מן הצד שניפגע מן ההפרה את האפשרות לתבוע אכיפה של החוזה או פיצויים בשל הפרתו, אך אינה נוטלת ממנו את סעד הביטול.

לא היה דבר שמנע ממנו להפעיל במושכר את עסקו בתקופה זו ולנקוט פעולה אקטיבית לשם סילוק חוב העבר ותשלום המגיע באופן שוטף.

...

התוצאה היא שיש לקבל את התביעה תוך קביעה כי הנתבע לא העמיד הגנה מפניה.

סיכומם של דברים התביעה מתקבלת אפוא.

הנתבע ישלם לתובעת את הוצאות ההליך בסך 654 ₪ בגין אגרת משפט ובסך 6,300 ₪ (כולל מע"מ) בגין שכר-טרחת עורך-דין, זאת תוך שלושים יום מהמועד בו יומצא לו פסק-הדין.

מבוא עניינה של עתירה זו הוא בבקשת העותר לביטול הליכי גבייה מינהליים בהם נקטה עריית חדרה (להלן: "המשיבה") נגד העותר בגין חוב ארנונה בסך של 400,000 ₪ בגין תקופה מיום 01/01/15 ועד 27/12/18 (להלן: "החוב") שרשום בספרי הערייה על שם העותר ויורשיו האחרים של המנוח ולטר יצחק ז"ל (להלן: "המנוח"), בגין נכס המצוי ברח' הגיבורים 78 בחדרה הידוע כנכס מס' 473810002/3 (להלן: "הנכס"), וזאת נוכח טענות העותר לעניין חיובו שלא כדין בתשלום החוב הנטען.

ביום 31/12/14 ניתן צו לכנוס נכסי עבדו בתיק פש"ר 10021-11-14 אולם עבדו נותר רשום בספרי המשיבה כמחזיק בנכס נשוא החוב.

עוד טען העותר כי המשיבה לא קיימה את התנאים הקבועים בפקודת המסים (גביה) טרם הפעלת הליכי גבייה מכח הפקודה, ולכן הליכי הגבייה שננקטו כלפיו – בטלים.

המשיבה סבורה כי לאור השתלשלות האירועים שפורטה, דין העתירה להדחות על הסף עקב הגשתה בשיהוי ניכר, אי מיצוי הליכים וחוסר ניקיון כפיים של העותר.

...

בנסיבות אלה, סבור העותר כי אין לאפשר למשיבה לפתוח שומות מס משנים קודמות ללא כל הצדקה, תוך סיכון ממשי ליציבותו הכלכלית של העותר, ותוך פגיעה חמורה בעיקרון ההסתמכות שלו.

עם זאת, ובבחינת למעלה מן הצורך, אוסיף, כי לאחר שבחנתי את יתר טענות הצדדים, סבורני, כי דין העתירה להידחות אף לגופם של דברים.

עם זאת, נוכח התנהלות המשיבה שלא פעלה בשקידה סבירה לבירור זהות המחזיק מיד עם תום תקופת השכירות, באופן שהיה מאפשר חיוב ארנונה בזמן אמת, סבורני כי נכון להפחית מסכום החוב הנדרש את תשלומי ריבית הפיגורים שנצברה, ככל שנצברה בגין החוב.

סוף דבר סיכומו של דבר ומן הטעמים שפורטו, העתירה נדחית, בכפוף להפחתת סכום ריבית הפיגורים שצבר החוב, כמפורט בסעיף 34 לעיל.