עתירה לביטול תוכנית בנייה ללא היתר בבית משותף

לטענת המשיבות היו זכאיות להגיש את התוכנית גם בלא צירוף עריית קריית ים, על פי הסכם המכר שכלל לטענתן הסכמה מפורשת לבנייה עתידית על גג המבנה, הנדרשת על פי תקנות התיכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תוכנית בבית משותף), תשע"ו-2016.

לטענתן, מגישות התוכנית יוכלו להגיש בקשה להיתר ללא הסכמת העותרת, כפי שנקבע בעע"ם 2832/09 הועדה לתיכנון ולבנייה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ (נבו 9.1.11).

לפיכך, אני מקבל את העתירה ומבטל את החלטת המשיבה 1, הועדה המחוזית לתיכנון ולבנייה מחוז חיפה מיום 28.7.21 לפיה אישרה את תוכנית 352-0738138 "הוספת מגורים ומשרדים במרכז מסחרי בקריית ים". המשיבים ישלמו לעותרת הוצאות העתירה שהן אגרת בית המשפט בסך 1,969 ₪ ששולמה ביום 28.11.21 ועוד שכר טירחת עורך דין, על פי כללי לישכת עורכי הדין (התעריף המינימאלי המומלץ) בסך 11,700 ₪.

...

אני דוחה את טענת המשיבים, כאילו אין פגיעה או לא הוכחה פגיעה בנכס העותרת.

אני דוחה את טענת העותרת בדבר החלטת המשיבה 1 קודם להחלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, וקודם שחלף המועד.

לפיכך, אני מקבל את העתירה ומבטל את החלטת המשיבה 1, הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז חיפה מיום 28.7.21 לפיה אישרה את תוכנית 352-0738138 "הוספת מגורים ומשרדים במרכז מסחרי בקריית ים". המשיבים ישלמו לעותרת הוצאות העתירה שהן אגרת בית המשפט בסך 1,969 ₪ ששולמה ביום 28.11.21 ועוד שכר טרחת עורך דין, על פי כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ) בסך 11,700 ₪.

על חלקה 32 בנוי כיום ביניין ובו 8 יחידות דיור (להלן: "הבניין" או "הבית המשותף") והשטח נשוא הדיון, כמו גם כלל השטח המיועד להפקעה מחלקה זו בהתאם לתכנית, מצוי בצדה המערבי של החלקה, קרי מערבית לבניין.

זאת לטענת העותרים נלמד מכך שזה השטח נשוא שטר החכירה, מכך שקודם לקידומה של התכנית, קודמה תכנית מספר 1378 (אשר אין חולק כי לא אושרה בסיכומו של יום), במסגרתה יועד להפקעה שטח העומד על 756 מ"ר בלבד.

כבסיס לקביעתו זו, פתח בית המשפט בעתירה הקודמת וציין כי בהתאם להלכה, ביטול הפקעה או ייעוד לצורכי ציבור בתוכנית הנו "צעד דרסטי ומרחיק לכת לכל הדיעות" (כתימוכין לכך, הפנה בית המשפט בעתירה הקודמת, בין היתר לבג"צ 174/88 אמיתי נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה מרכז, פ"ד מב(4) 89 (להלן: "עניין אמיתי"), בעמוד 98) וכי אמנם ניתן לבטל הפקעה בשל שהוי בהוצאתה לפועל של תכלית ההפקעה ואולם, בהתאם להלכה רק שהוי החורג מגדר הסביר והעולה כדי זניחת מטרת ההפקעה, באופן המעיד על העידר קיומו של צורך צבורי, עשוי להביא לביטולה, וגם אז יש עדיין צורך לשקול את הנזק שניגרם לבעל הזכויות בשטח המופקע למול הנזק שיגרם לאנטרס הצבורי כתוצאה מביטולה של ההפקעה (כתימוכין לקביעתו זו הפנה בית המשפט בעתירה הקודמת לבג"צ 465/93 טריידט ס.א. חברה זרה ואח' נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה הרצליה, פ"ד מח(2) 622, בעמ' 631-635; לעע"מ 10398/03 וייס נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה ראשל"צ, פסקות 8-13 לפסק דינו של כב' הנשיא א' ברק, ופסקאות 2-4 לפסק דינה של כב' השופטת ע' ארבל; לבג"צ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(2) 625, בעמ' 708-712; לעניין אמיתי בעמ' 94-95, שאושר בדנג"צ 6/88 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה מרכז נ' אמיתי, פ"ד מג(1) 318; ולבג"צ 10784/02 קק"ל נ' אתרים בחוף תל אביב, פ"ד נח(3) 757).

...

לאור כל אלו, הנני דוחה גם טענתם של העותרים בדבר טעות.

בנסיבות אלו, לא מצאתי כי העותרים הרימו את הנטל להוכיח קיומה של הצדקה לביטול ההפקעה ובהתאמה הנני סבורה כי גם דין טענתם זו להידחות.

סוף דבר; לאור האמור והמפורט – העתירה נדחית.

ביום 05/08/20 היתקיימה ישיבה של רשות רשוי מקומית (להלן: "רשות הרשוי"), בה נדונה הבקשה המתוקנת למתן היתר הבנייה, ובה הוחלט על אישור הבקשה בכפוף למילוי תנאים, לרבות: ביטול חלון מוצע ברגלי הממ"ד ואיטום הפתח הפנימי הקיים בקומת המחסנים המוביל לרגלי הממ"ד. בהמשך, הוגשה על ידי המשיבים 3-4 תכנית התואמת את החלטת רשות הרשוי, ולאחר שזו נוכחה כי המשיבים 3-4 קיימו את התנאים שפורטו בהחלטתה, ניתן ביום 06/04/21 היתר בנייה לממ"ד ולמרפסת (להלן: "היתר הבנייה"), שהמשיבים 3-4 פעלו למימושו.

בנסיבות אלה, ביקש ב"כ העותרים כי יבוטל ההיתר ולחילופין כי יבוצעו פעולות אכיפה כנגד הבנייה ללא היתר.

בהקשר זה דחו העותרים עמדת היועצת המשפטית לפיה הכיתוב "לא כלול בהיתר" אינו מתייחס לתוספת הבנייה אלא ל"בסיס הממ"ד" שהנו החלק המצוי מתחת לרגלי הממ"ד. לבסוף, טענו העותרים כי גם אם היועצת המשפטית הייתה צודקת בטענתה כי יחידות השרות אינן מופיעות בהיתר המקורי של הבית המשותף, הרי שאין בכך כדי לפגום באי חוקיות הבנייה של המשיבים 3-4, מה גם שלטענת העותרים את יחידת השרות הם קיבלו ככזו עת רכשו את דירתם כדירת יד שניה.

לבסוף, טענו המשיבות 1-2 כי גם אם יסבור בית המשפט שנפל פגם בהיתר הבנייה, הרי שיש להחיל בנסיבות המקרה את כלל הבטלות היחסית, בשים לב למימוש הבנייה תוך הסתמכות על היתר הבנייה מחד, והשהוי המשמעותי שדבק בעתירה מאידך.

...

בנסיבות אלה ובהעדר ראיות סותרות, מקובלת עלי עמדת המשיבות 1-2, שהן הגוף המקצועי שמוסמך לבחון ולאשר בקשות להיתר בנייה, כי ההיתר שאושר התיר ואישר את הבנייה של רגלי הממ"ד כבסיס לממ"ד. בכל הנוגע לטענת העותרים בדבר הפגיעה שנגרמה ליחידת השירות שברשותם, יצוין כי מהיתר הבנייה שאושר למבנה בעת הקמתו, עולה כי המבנה אינו כולל יחידת שירות.

בהינתן האמור, סבורני כי הפגמים עליהם הצביעו העותרים בעתירתם אינם יורדים לשורשו של היתר ואף בהם אין כדי להביא לביטולו של ההיתר או לקבלת הסעד המבוקש בעתירה.

סוף דבר סיכומו של דבר – העתירה נדחית.

רקע בתמצית העותרים, יחד עם המשיב 42 – מר יוגב לוי, הנם בעלי הזכות להרשם כבעלים של שטח בגודל 391.2 מ"ר המצוי בקומת המרתף של הבית המשותף ברחוב בראלי 5 ת"א, הידוע כגוש 7222 חלקה 41 תת חלקה 1, ובו 32 יחידות דיור (להלן: "המרתף" ו-"הבניין" בהתאמה).

העותרים הגישו בקשה לביטול הצוו, ובית המשפט לעניינים מקומיים קבע כי מדובר בשינויים פנימיים שנעשו במחסן קיים בהיתר וביטל את צו ההריסה.

ב.2 לתוכנית ע'1, כשזו גם עמדתו של הבעלים הרשום של המרתף בתשובתו לערר; עוד נטען שהעותרים לא הצביעו על נימוק ממשי המצדיק את היתערבות בית המשפט בהחלטת רשות הרשוי; לגופו של עניין טענו גם הדיירים כי החלטת רשות הרשוי היא החלטה נכונה וראויה כיוון שהיתר הבניה לא מאפשר שימוש מסחרי של עסק להשכרת מחסנים והשמוש לאחסנה מסחרית אינו תואם את התוכניות התקפות.

1) אין בתכנית זו לפגוע במרתפים שהוקמו כדין ושנעשה בהם שימוש כדין עד תחילת תכנית זו" 2) בבניני מגורים קיימים, בהם המרתפים לא נכללו בזכויות הבניה המותרות עפ"י התכנית הראשית או ניבנו ללא היתר או ניבנו בהיתר לשמש כשטחי שרות (כגון: חדר הסקה, מחסן משותף וכיו"ב), הכל לפני תחילת תכנית "ע"-מרתפים (28.11.1985) רשאית הוועדה לאשר במרתף היתר הכולל שימוש למשרדים למקצועות חופשיים שאינם מיטרד למגורים, גם אם המרתף אינו בבעלות כלל הדיירים אלא בבעלות פרטית" לטענת העותרים, חל ס"ק 1 – המרתף הוקם בהיתר כדין ונעשה בו שימוש כדין לאחסנה ומצבו התיכנוני לא נפגע עקב כניסת תכניות ע' וע'1 לתוקף.

...

טענות המשיבה 1 – הרשות לרישוי עסקים המשיבה טענה כי לא נפל פגם בהחלטתה, כי אין מקום להתערבות בית המשפט וכי יש לדחות את העתירה על הסף ולגופה.

לא מצאתי שבנסיבות יש לדחות את העתירה על הסף מטעם זה. כידוע, חלק ממטרות רישיון עסק הן הבטחת איכות נאותה של הסביבה, מניעת סכנות לשלום הציבור, הבטחת בריאות הציבור, קיום הדינים הנוגעים לכבאות וקיום תכליות דיני התכנון והבנייה (ס' 1 לחוק רישוי עסקים).

סמכות בית המשפט להידרש לפרשנות תוכנית במסגרת עתירה בנושא רישיון עסק העירייה והדיירים טענו כי יש לדחות את העתירה על הסף כיוון שהעותרים לא הצביעו על פגם מנהלי שנפל בהחלטה כגון אי חוקיות, שיקולים זרים, חריגה מסמכות, חוסר סבירות קיצוני, וכי מדובר בעניין תכנוני-מקצועי ואין מקום להתערב בשיקול דעתה של המשיבה.

סוף דבר העתירה נדחית.

לטענת המשיבה 1, בית המשפט לא יתערב בשקול דעתו של מוסד התיכנון, והעותרים לא הראו צידוק או נימוק לביטול אישור התוכנית לפני זמן רב. לא נפל פגם בפירסום הליכי התיכנון.

המשיבים 4,5 הסבו את תשומת הלב לכך שהדרך המדוברת היא שטח פרטי בבעלות פרטית משותפת של בעלים בחלקה 8, שמעולם לא נעשה בה שימוש כדרך גישה.

בהעדר התנגדויות ולאור הסכמת השכנים הרלוואנטיים אושרה התוכנית ופורסמה למתן תוקף, ולאחר מכן אושרה תוכנית נוספת על בסיס אישור תוכנית זו. בהתאם לכך גם אושר תשריט חלוקה של חלקה 8, ועל בסיס מצב תיכנוני זה ניתן ביום 1.3.21 היתר בנייה לבנו של העותר 5, והמשיב 4 הגיש על פי תוכנית זו בינואר 2023 בקשה להיתר בנייה, ונתקל בהתנגדות חלק מהעותרים מיום 1.3.23 שציינו שהם שוקדים על הגשת עתירה לביטול התוכנית.

לטענת המשיבים 4,5, התכחשות העותרים להסכמתם לאישור התוכנית היא תולדה של הסתבכות אחד מבעלי חלקה 7, העותר 8, שהוא היחיד שהגיש תצהיר בתמיכה בעתירה, על רקע בנייה בלתי חוקית שביצע.

...

אני דוחה את טענת העותרים כאילו השילוט בשטח צריך להיות ליד בתי העותרים.

הוועדה המחוזית דנה בשאלת הגישה והגיעה גם היא למסקנה שאין עוד צורך בייעוד דרך לחלק לחלקות הפרטיות של בעלי חלקה 8, ועל כן אין מניעה לקבל את הבקשה לאישור התוכנית.

על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה ומחייב את העותרים, על פי התעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין, לשלם הוצאות העתירה כדלקמן: למשיבה 1 – 8,885 ₪ למשיבה 2 – 9,589 ש"ח למשיבה 3, לאור ההתנהלות הדיונית והדיון בטענותיה, אין צו להוצאות למשיבים 4,5 – 10,395 ש"ח ניתן היום, י"ד טבת תשפ"ד, 26 דצמבר 2023, בהעדר הצדדים.