עתירה לביטול היטל השבחה על מקרקעין בנתניה

המבקשת אף עותרת, לחילופין, לביטול ריבית הפיגורים מחמת נסיבותיה האישית.

הדברים נכונים קל וחומר נוכח העובדה כי הריבית אשר נקבעה בחוק הרשויות המקומיות הנה במהותה ריבית עונשית ולא ריבית שבאה לשמר את ערך הכסף (ת.א. (ת"א) 2983/00 אילן נ' הוועדה מקומית ראשון לציון (9.6.2004), ע"א (ראשל"צ) 154/06 גרינשטיין נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה נתניה (30.7.2007)).

הוועדה המקומית לא עשתה דבר כדי לגבות את החוב אלא נקטה במדיניות של "שב ואל תעשה" ככל הנראה מתוך הנחה שממילא החוב ייפרע במלואו, עקב העובדה שלא ניתנת התעודה הנדרשת לפי סעיף 324 לפקודת העיריות להעברת הזכויות בלישכת רישום המקרקעין ע"ש הקונה, עד לפרעון החוב במלואו.

מאידך אני סבור כי יש לקחת בחשבון את היתנהלותה ההגונה של המשיבה במקרה זה, שלא עמדה על זכותה להעמיד את חיוב היטל ההשבחה על זה הקבוע בשומה המקורית (על אף שהחיוב המוסכם הנו "טיוטא" בלבד, ועל כן ובהעדר הסכמה של המבקשת לו עוד בשנת 2008, ובהעדר שומה נגדית, יכולה היתה לעמוד עליו), וכן בשל הסכמתה כי מועד החיוב בריבית הפיגורים הוא מיום 14.9.2008.

...

התנהלות כזו אף נוגדת את הנחיה 7.1002 של היועץ המשפטי לממשלה מחודש פברואר 2012 אשר בהתאם לה: "אין זה סביר שרשות מנהלית תנקוט לראשונה הליכי גבייה ללא תראה וללא צידוק לאחר שחלפו שנים רבות מן המועד שבו יכלה לראשונה לגבות את החוב. לפיכך, על הרשות לפתוח בהליכי תוך פרק זמן סביר שהוא קצר מתקופת ההתיישנות האמורה. פרק זמן כאמור, מן הראוי שלא יהיה ארוך משלוש שנים" כמו כן, אני סבור, כי בשים לב שמדובר בריבית שתכליתה עונשית רשאי בית המשפט לקחת בחשבון גם שיקולים אישיים של הנישום, ובהם שיקולים סוציאליים הנוגעים למצב אישי, יכולות פירעון, וכיו"ב. יחד עם זאת, סבורני כי עוצמתם של שיקולים אלה צריך שתהיה, ככלל, ממותנת.

מאידך אני סבור כי יש לקחת בחשבון את התנהלותה ההגונה של המשיבה במקרה זה, שלא עמדה על זכותה להעמיד את חיוב היטל ההשבחה על זה הקבוע בשומה המקורית (על אף שהחיוב המוסכם הינו "טיוטא" בלבד, ועל כן ובהיעדר הסכמה של המבקשת לו עוד בשנת 2008, ובהיעדר שומה נגדית, יכולה היתה לעמוד עליו), וכן בשל הסכמתה כי מועד החיוב בריבית הפיגורים הוא מיום 14.9.2008.

לאחר ששקלתי את מכלול השיקולים הנוגעים לעניין, אני קובע כדלקמן: העתירה נדחית ככל שהיא נוגעת לתקופה 14.9.2008 ועד ליום 14.9.2011.

עתירה להכריז על בטלותו של היתר בנייה להקמת תורן ומתקן לאנטנה סלולרית, שהוציאה רשות הרשוי של הועדה המקומית לתיכנון ובנייה חוף השרון (המשיבה מס' 1), לבקשת החברות המשיבות מס' 2 – 4.

משפקע תוקפה של ההחלטה לא היה מקום ולא הייתה לועדה סמכות לחדשה, בלי לחדש תחילה את ההליכים לאישור ההיתר, שכוללים בין השאר פירסום דבר הגשת הבקשה להיתר להקמת המתקן ומתן הודעה, למצער לעותרת מס' 1 שהיא בעלת נכס גובל במקרקעין הרלוואנטיים.

2.2 טענות המשיבה 1 א. לעניין חובת היידוע: עם קבלת בקשת החברות להקמת המתקן, בשנת 2014, שלחה הועדה הודעות בדואר רשום, על אודות הגשת הבקשה לעריית נתניה, למכון וינגייט ולמנהל מקרקעי ישראל.

המשיבות חוזרות ביתר שאת על מרבית טיעוני המשיבה 1, ומוסיפות: א. הפסיקה קובעת כי מקום שההיתר המבוקש תואם את התוכנית שחלה על המקרקעין (ובפרט תכנית מתאר ארצית), יש לועדה שיקול דעת מוגבל לסרב לבקשה, ועל הסרוב להיות מבוסס על שיקולים תיכנוניים משמעותיים אשר לא ניתן היה לעמוד עליהם בעת אישור התוכנית.

הן לא הציעו לשלם את היטל ההשבחה תוך שמירת זכותן להשבה במקרה שבו יתקבל הערר, ואף לא הציעו להמציא ערבות בנקאית בגין סכומי ההיטל, באופן שהיה מאפשר לקבל ההיתר סמוך לאחר מתן ההחלטה המקורית ובלי לפגוע בטענותיהן שבערר.

...

לנוכח המסקנה שאליה הגעתי, לא מצאתי צורך להכריע בטענות נוספות שבפי המשיבות, כגון שלעותרת מס' 2 (ועדת התכנון והבנייה נתניה) אין מעמד.

לסיכום מהנימוקים דלעיל הגעתי למסקנה כי יש לקבל את העתירה ולבטל את החלטת רשות הרישוי שליד המשיבה 1 בדבר חידוש אישורה של הבקשה להיתר שהגישו החברות המשיבות.

העתירה מתקבלת.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 27091-01-17 רונן ואח' נ' גזיאל את אבנר (2007) בע"מ ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופטת חנה קיציס תובעים 1.רוזה רונן 2.רוברט רונן 3.מוריס רונן 4.דני רונן 5.רויטל גבאי (רונן) ע"י ב"כ עו"ד שמואל אריאלי נתבעים 1.גזיאל את אבנר (2007) בע"מ ע"י ב"כ עו"ד יצחק קריטנשטיין 2.מנחם מאנדל 3.יהודה בוקוולד ע"י ב"כ עו"ד חיים גלזר 4.מיטל צפרוני 5.אלון בוחניק 6.לישכת רישום מקרקעין נתניה פסק דין

בסעיף 28ד לפסק הדין נקבע כי "ככל שלא ישולמו המיסים הנוגעים לפרויקט לרבות היטל ההשבחה ומס שבח במועדים המפורטים לעיל-יבוטל ההסכם, כאשר כל צד יהא רשאי לעתור לסעד כזה או אחר בגין ביטולו" (פסק הדין מיום 6.6.16, להלן: "פסק הדין").

תשלום מס השבח בפסק הדין נקבע כי על פי הוראות ההסכם קמה החובה לשלם את מס השבח רק לאחר קבלת הליווי הבנקאי, וקבלת הליווי הבנקאי תלויה בהצגת היתר בניה אשר זה מותנה בתשלום היטל ההשבחה על ידי התובעים.

...

אסמכתאות נוספות שהוצגו לאחר תום שמיעת העדויות מובילות אף הן למסקנה כי הנתבעת לא הפרה את חיובה לשלם את חיוב המס טרם להגשת התביעה.

החלטה זו ניתנה במסגרת בקשת הנתבעת לעיכוב ביצוע פסק הדין, ונקבע בה כי כל דרישת תשלום שתוצא על פי פסק דינה של ועדת הערר (ו"ע 16775-09-16), "תעוכב עד להכרעה בערעורים". צודקת הנתבעת כי יש בהחלטה זו כדי להביא למסקנה כי מכוח החלטת בית המשפט העליון אין לשנות את המצב הקיים, המקפיא את תשלום המס, וזאת עד להכרעתו בערעורים שהוגשו.

התוצאה היא כי יש לדחות את התביעה כנגד הנתבע 3 ויש גם לדחות את הטענה לבטלות פעולותיו של הנתבע 2 מכוח יפוי הכוח שנמסר לו. סוף דבר עתירת התובעים למחיקת הערות האזהרה התקבלה, כל יתר העתירות המפורטות בכתב התביעה נדחות.

במסגרת ההחלטה בדבר מינוי כונסי הנכסים ובהחלטות נוספות שניתנו לאחר מכן התוה ראש ההוצאה לפועל את כללי היסוד לפעילות כונסי הנכסים במסגרת התיק בשלביו המוקדמים שאלה עקרם: · כספי המכירה (שהסתכמו ב - 2,650,000 ₪) יופקדו בחשבון מיוחד שייפתח על ידי שני הכונסים יחד; · כספי המכירה לא יועברו על ידי כונסי הנכסים למי מהצדדים אלא לאחר קבלת אישור ראש ההוצאה לפועל; · מכספי המכירה ישולמו מלוא הוצאות ההעברה של המקרקעין על שם הרוכשים וכן המיסים לרבות מס שבח, היטל השבחה, מס רכוש וכיו"ב. אין מחלוקת כי על המקרקעין נרשם עיקול הנחשב במעמד של שיעבוד ראשון לטובת רשות המסים בגין חוב מס רכוש.

ביום 17.11.09 עתרה רשות המיסים לחייב את כונסי הנכסים לשלם 1,438,284 ₪ בגין חוב מס רכוש ומס שבח כפי שהוטלו על המקרקעין נכון לאותו מועד.

בקשה זו נסמכה, בין היתר, על החלטת מסוי מקרקעין (נתניה) מיום 27.5.09 בה נדחתה השגה על השומה שהוגשה על המשיב 3 ככונס נכסים.

עוד נטען כי אין כל אינדיקאציה לכך שההחלטה מיום 30.4.09 ניתנה בהיעדר הצדדים ולא בנוכחותם כעולה מההחלטה עצמה ולא הובאו מטעם המבקש ראיות כלשהן שיש בהן כדי לתמוך בגירסה זו. עוד נטען כי גם בפני כב' הרשמים בלישכת ההוצאה לפועל הטענה הועלתה בעלמא ללא מסמכים תומכים, תצהירים תומכים או כל כלי דיוני אחר שיש בו כדי לאפשר דיון לגופו של עניין בעתירה לביטול ההחלטה וזאת מבלי לפגוע בעצם הטענה לעניין השלב המאוחר בו הועלתה הבקשה לביטול ההחלטה, שנים לאחר נתינתה.

...

הטענה לקיומן של נסיבות חריגות המצדיקות מתן הוראה ל"פתיחת השומה"- הגם שהטענה הועלתה באופן רפה הרי שמטעמי זהירות, ואפשר שגם למעלה מן הנדרש בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי, אציין כי אין בידי לקבל את עמדת המבקש כי בתיק זה מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות חריגה מהמסגרת הדיונית המקובלת והידרשות לסוגיות מיסוי, הליכי ערר והשגה וכיו"ב. הטענה הועלתה כטענה בעלמא שלא נמצא לה כל בסיס עובדתי או משפטי בחומר שהוצג וגם בעניין זה לא מצאתי כי נפל פגם בהחלטת כב' הרשמת, שעצם סמכותה להורות כן לא הוכחה.

ככל שסוגית "תשלום מס אמת" היא שמטרידה את המבקש הרי שלא הייתה מניעה להשיב את אותו סכום המגלם את הסכום שקיבל ביתר על בסיס השומה העצמית שנערכה על ידו וההימנעות אומרת "דרשני". על כן התרשמתי כי הטענה אפשר ונועדה לשבות את הלב אך היא עצמה הייתה משוללת תום לב. למען הסר ספק - דין כל יתר טענות המבקש להידחות, לרבות הטענה לעניין העדר סמכות של ראש ההוצאה לפועל לחייב המבקש להשיב כספים מכוח סעיף 20 (ב) לחוק ההוצאה לפועל שהפכה חלוטה לפני שנים ולא הוגש עליה ערעור וכן הטענה לקיומן של נסיבות מיוחדות המצדיקות חריגה מכל סדרי דין וכללים משפטיים הנהוגים במישור דיני המיסים ובכלל.

סוף דבר הבקשה נדחית.

התובעים טענו שעיריית חיפה שהבניין ניבנה בתחומה היתה עדה יחד עם הועדה המקומית משלבי התיכנון שקדמו לבנייה לכוונת היזם לבנות ביניין דירות חרף ההיתר שהוענק לו וחרף הוראות התב"ע, והתירה לו שלא כדין לעשות כן. עריית חיפה ידעה שהיזם רכש קרקע שייעודה בנייה מלונאית ולא דירות מגורים, ואם ירצה לבנות דירות מגורים כפי שהחל להסתמן במחצית השנייה של שנות ה-90', יהיה עליו לבצע קודם לכן שינוי התב"ע, תשלום היטל השבחה וקבלת היתר בנייה חדש.

לאחר מכן, כדברי הנתבעות 1,2 בסיכומיהן, קבוצה של דיירים באמצעות בא כוחם עו"ד יונאי הגישה עתירה מנהלית כנגד החיוב בהיטל השבחה (עת"מ 76964-07-19 אומסי נ' הועדה המקומית לתיכנון ובנייה מיום 31.7.19), אשר הסתיימה ב-21.4.21 בהסכם פשרה.

העידו על ידיעת חובה זו גם התובעת 23, וגם התובעת 45, שהביעה את צערה על כך שעורך הדין שייצג אותה לא תיקן זאת, וגם התובע 19 ובנה של התובעת 2, יהודה נירנפלד שהתרשמתי שהוא אחד משני הפעילים ביותר מבין התובעים בניהול התביעה, אשר אישר את קיום סעיף 8.02 וחיוב היטל השבחה על הרוכש בהסכמי הרכישה, בין היתר במילים "אני יודע, זה סעיף סטנדרטי בכל חוזה". הסעד היחיד שתבעו התובעים בתביעתם כלפי הנתבע 4 היה הסעד שהוגדר "לחלופי חלופין" בסעיף 97.15.1.

לטענתם, גם מי שאינו מייצג את הרוכשים חייב בחובות זהירות כלפיהם משום שהוא עורך דין, כפי שנקבע בע"א 8124/18 יורשי המנוח אלקנה ביישיץ נ' יעקב ז'רוט (נבו 04.08.2020) "על חובת הזהירות בה חייב עורך דין בנסיבות דומות, עמדתי בע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עו"ד פפר [פורסם בנבו] (27.2.2012) (להלן: עניין רחמני). גם באותו מקרה היה מדובר במתחזה שמכר מקרקעין, גם שם היה מדובר במקרקעין בנתניה, וגם שם נעלם המיתחזה המתוחכם אל תוך הצללים לאחר ביצוע התרמית. אביא מדבריי שם שאוזכרו גם בפסק דינו של בית המשפט המחוזי: "חובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחו היא מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה ואין צורך להרחיב על כך את הדיבור. הפסיקה אף הרחיבה את חובת הזהירות של עורך הדין גם כלפי צדדים שלישיים שאינם לקוחותיו של עורך הדין. עורך דין הוא 'מונע נזק' יעיל וזול, אך לא ניתן להטיל עליו חובה אבסולוטית למנוע נזק. עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי, לא עומדים לרשותו אמצעים טכניים מיוחדים לגילוי מעשי זיוף והתחזות, וגם עורך דין זהיר ומיומן עלול ליפול קרבן לנוכל מיומן. השאלה האמיתית והעיקרית הצריכה לענייננו היא אחת: האם בפני עורכי הדין, או מי מהם, עמדו 'סימני התראה' שצריכים היו לעורר את חשדם". המקרה שלפנינו אינו מצריך להגדיר או לגדר או חובת הזהירות של עורך הדין כלפי מי שהוא אינו לקוחו טענות הצדדים בערעורים שלפנינו היתמקדו בשאלת קיומה של רשלנות, ובכך יתמקד גם דיוננו.

כלומר, אפילו הפרו הרוכשים את החיוב לשלם היטל השבחה, שזה מעשה או מחדל בנגוד לחוזה, כדי שהנתבעת 3-התובעת שכנגד תהא זכאית לפצוי המוסכם, היה עליה לטעון ולהוכיח אחת משתיים: הפרה זו היתה יסודית, דהיינו הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ואת תוצאותיה, או שהפרה זו אינה יסודית אך התובעת שכנגד נתנה לרוכשים ארכה לקיום בתוך זמן סביר, ומשלא תוקנה ההפרה בתוך זמן סביר, היא זכאית לבטל את החוזה.

...

כמו כן, דין התביעה שכנגד להידחות.

לפיכך, אני דוחה את התביעה ואת התביעה שכנגד.

לפיכך, בהתאם לתוצאות התביעה והתביעה שכנגד, ובמיוחד ההתנהלות הדיונית של הנתבעים 3,4 ודחיית התביעה שכנגד שהגישו, ועל פי תקנה 153, אני מחייב את התובעים לשלם לנתבעים שכ"ט עו"ד כדלקמן: לנתבעות 1,2 – 100,000 ₪.