עתירה לביטול החלטת עיריית תל אביב להעביר יחידות שומה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 41515-02-16 גורודיסקי ואח' נ' ועדה מקומית לתיכנון תל אביב ואח' לפני כבוד השופטת גיליה רביד עותרים 1.אורלי גורודייסקי 2.איריס כץ 3.ציפורה כהנוביץ (קופרשמידט) 4.רבקה מרגלית 5.ג'רלד פרייזר 6.רבקה דשת (שזר) (ברט) 7.ענת קנדל (שזר) 8.טל מאיו - שור 9.גיל שור 10.עמיקם ארקין 11.לאה לרקין 12.אסתר שמש 13.יוספה ארקין שיף 14.אור גלייכר 15.שי עמר 16.שושנה עציון 17.רבקה זמיר 18.יואב זמיר 19.ליבי זמיר 20.אופק זיו (אחר/נוסף) 21.מיכל כהן 22.בר מאיה 23.תדהר התחדשות עירונית בע"מ (אחר/נוסף) כולם ע"י ב"כ עו"ד ענת בירן ואח' משיבים 1.ועדה מקומית לתיכנון תל אביב 2.עריית תל אביב יפו (אחר/נוסף) ע"י ב"כ עו"ד הילה חכמון פסק דין

עובדות הרקע הצריכות לעניין: 1.1 העותרים הם בעלי הזכויות הרשומים בדירות מגורים בבית משותף ברחוב אבן גבירול 170, הידועים כגוש 6212 חלקה 1030, בשטח רשום של 1986 מ"ר. מדובר בבית משותף בן 3 קומות הכולל 18 יחידות דיור מעל שטח מסחרי (להלן – המקרקעין / הבית המשותף).

לפיכך, לצורך קידום הפרויקט, פנו העותרים והחברה היזמית לגורמים שונים בערייה ובקשו לבחון אפשרות לביטול הייעוד, או למימוש זכויות הבניה על בסיס שטח החלקה הרשום של המקרקעין ערב התכנית, וזאת בטענה שההפקעה בגין הייעוד לא מומשה והצורך הצבורי נזנח.

מחובת הגינות זו, נובעת גם חובתן של המשיבות לפעול בשקידה ראויה, המתבטאת, בין היתר, בהגשמת הצורך הצבורי שבגינו הופקעו והועברו לידיה המקרקעין, ולפעול לשם כך בזמן סביר.

לחלופין, לגישת העותרים, שומה על המשיבות לבחון אם ניתן יהיה להגשים את המטרה הציבורית בדרכים אחרות/חלופיות שלא יפגעו באופן כה קצוני בזכויות העותרים, כגון הסתפקות בנטילת שטח קטן מהמקרקעין מהנדרש בתכנית 418 לצורך סלילת שביל להולכי רגל.

במסגרת הפרויקט במיתחם, בחודש ספטמבר 2017, נערך פורום תיכנון בראשות מהנדס הערייה שבו הוחלט, בין היתר, כי ייעוד השטח לדרך יהפוך לשטח פרטי פתוח עם זיקת הנאה ויפותח כגינה ציבורית ומעבר להולכי רגל (ראו מכתב העותרים 21.3.2018, נספח 1 בסיכומים).

...

במקרה אחר, עע"ם 5158/14 חברת העובדים השיתופית הכללית בארץ ישראל נגד עיריית חולון, (29.10.17), שם נדונה הפקעה של מקרקעין לצורך בניית מבני חינוך, בית המשפט אומנם ביקר בחריפות את התנהלותה של הרשות, ועם זאת קבע כי בשל הצורך הממשי בהקמת מבני חינוך ובשל ההשלכה הכלכלית המשמעותית של ביטול ההפקעה על הרשות באותן נסיבות, אין מקום להיעתר לבקשה לביטול.

4.8 לאור כל האמור לעיל, במכלול השיקולים והאיזונים, אני מוצאת לנכון לקבוע כך: בעיתוי הנוכחי מוקדם לקבוע כי נזנחה המטרה הציבורית על פי התוכנית, עד כדי לומר שיש הצדקה לבטל את זכות ההפקעה (ואת היעוד לדרך).

בצד אמירתי זאת, יש לתת את הדעת לנסיבות נוספות רלוונטיות שבעטיין אני סבורה שאין מקום להתחיל בהליכי ההפקעה בשטחם של העותרים עד אשר הזירה התכנונית תיפתר.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים לפני כבוד השופטת הבכירה רחל ברקאי 27 יולי 2020 עת"מ 64512-07-19 אאורה השקעות בע"מ נ' עירית רמת השרון ואח' העותרת אאורה השקעות בע"מ ע"י ב"כ עו"ד גלית שיצר משרד עוה"ד עמית, פולק מטלון ושות' המשיבים 1.עירית רמת השרון 2.מועצת העיריה רמת השרון 3.ועדה מקומית לתיכנון רמת השרון 4.רימונים - חברה לפיתוח רמת השרון בע"מ ע"י ב"כ עו"ד בראף משרד עוה"ד הררי, טויסטר ושות' פסק דין

התב"ע פורסמה לא לפני שהונחה בפני ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתיכנון ולבניה תל אביב ( להלן: "הועדה המחוזית"), חוות דעת של השמאי, היועץ לועדה, אשר ערך בדיקה כלכלית מקיפה של עלויות הפרויקט, בעקבותיה הופחת מספר יחידות הדיור לבניה בפרויקט מ- 720 יחידות דיור ל- 687 יחידות דיור.

בהמשך להחלטת הועדה המחוזית ולפרסום התב"ע, ובהתאם להחלטת הפטור מתשלום היטל השבחה, ביום 20.6.17, שלח מהנדס העיר לגב' עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, מכתב בקשה למתן פטור מלא לעותרת מתשלום היטל השבחה לפרויקט, לו צורף, בין היתר, תסקיר כלכלי, החלטת הפטור וכן שומה מיום 2.3.15 מטעם שמאי העותרת.

בהנתן כל האמור, טענה העותרת כי יש לראות בהחלטת מועצת העיריה מיום 7.4.2019, המבטלת את החלטתה הקודמת מיום 6.4.2014, ומורה על חיוב העותרת בהיטל השבחה, כהחלטה אשר ניתנה בחוסר סמכות, המבוססת על תשתית עובדתית חסרה לקויה ושגויה וכן מהוה הפרה של כלל מצגיה הטרום חוזיים של העיריה, הפרה חוזית של כלל ההסכמים וההתחייבויות שנחתמו עם העותרת, הפרה של היתחייבותה השלטונית של העיריה, ואפליה פסולה אל מול פרויקטים אחרים באותו מיתחם.

לגופה של החלטת מועצת העיריה נטען, כי המדובר בהחלטה סבירה בהנתן דרישת הרשות להתחדשות עירונית אשר סירבה לראות בהחלטה משנת 2014 משום הסכמה מצד עריית רמת השרון להענקת פטור מהיטל השבחה ודרשה, כי תועבר אליה החלטה עדכנית לאחר שחוות דעת כלכלית ערוכה על פי הכללים החלים תבוא בפני חברי מועצת הערייה.

...

להלן נימוקי: סמכות וועדת הערר לדון בשיעור היטל ההשבחה, אל מול מסלול מתן הפטור מהיטל השבחה, בהתאם להוראת סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית בטרם אדרש למהות הדיון שקיימה מועצת העיריה, אציין כי טענת העותרת ולפיה, לוועדת הערר הסמכות לדון בנדון נדחית על הסף.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי נפל פגם מהותי בתהליך קבלת ההחלטה של מועצת העיריה אשר לא נדרשה לשאלות מהותיות המהוות אבני דרך בתהליך קבלת ההחלטה בנסיבות מורכבות אלו.

משכך, אין מנוס כי אם להורות על ביטול החלטת מועצת העיריה מיום 7.4.19.

אלא שהתקנה הרלבנטית היא תקנה 36(ב) לתקנות התיכנון והבניה (רשוי בניה), תשע"ו-2016 (תקנות הרשוי) שכותרתה "הסכמה והודעה לבעלי הזכויות במקרקעין". לטענת העותרים, להפתעתם, בהמשך להודעה שנשלחה אליה הודיעה רמ"י למנהל ההנדסה בעריית תל אביב, כי היא מיתנגדת לבקשה להיתר, בזו הלשון: "למיטב ידיעתנו התכנית נשוא הפניה שבסימוכין אינה מאושרת על ידנו. ככל שתכנית זו לא אושרה על ידנו אנו מתנגדים למתן היתר בניה אלא לאחר קבלת אישורנו. במידה והתכנית אכן נחתמה על ידנו ראו התנגדותנו זו כמבוטלת." (ההיתנגדות או הודעת רמ"י מיום 25/5/20, נספח ח' לעתירה).

במסגרת עתירה זו הועלו כנגד היתנהלות רמ"י טענות המצויות בלב ליבו של תחום התיכנון והבניה; ואין לצקת משמעות אחרת להתנגדותה למתן היתר בניה, אלא כעניין של תיכנון ובניה מובהק, והדרך היחידה לתקוף את היתנגדותה של רמ״י לבקשה להיתר היא בעתירה לבית המשפט לעניינים מנהלים.

עתירה נגד החלטה של רשות או של גוף המנוי בתוספת הראשונה בענין המנוי בתוספת הראשונה ולמעט עתירה שהסעד העקרי המבוקש בה ענינו התקנת תקנות, לרבות ביטול תקנות, הכרזה על בטלותן או מתן צו להתקין תקנות (להלן - עתירה מינהלית); סעיף 2 לחוק מגדיר "החלטה של רשות" כ"החלטה של רשות במילוי תפקיד צבורי על פי דין, לרבות העידר החלטה וכן, מעשה או מחדל".

עסקינן, איפוא, בעתירות על החלטות של רמ"י להקצאת מקרקעין בכלל וביחס להמלצות רמ"י ולהתקשרות רמ"י בעיניין הקניית זכויות למיזם חקלאי תיירותי משולב, שהן החלטות על הקצאה ראשונית שרואים בהן החלטה מנהלית; וכן, בעתירה על ועדת ההשגות בעיניין השגה על שומה בעיסקה עם רמ"י. סוגיה אחרונה זו נטועה אף היא באופן מסורתי בלב הבקורת השיפוטית המנהלית, כגון בעינייני ארנונה או ערעור לפי התוספת השניה בעיניין היטל השבחה (ראו: דברי הסבר לצוו השינוי http://fs.knesset.gov.il/20/Committees/20_cs_bg_492087.

החלטתה של רמ"י כבעלת המקרקעין, להודיע על היתנגדותה להיתר המבוקש ע"י העותרים-החוכרים לבניה במקרקעין שבבעלותה מהטעם שהתוכנית לא אושרה על ידה (ואף כלל לא הועברו לה לשיטתה המסמכים הדרושים לצורך בחינת התוכנית בהתאם לנהליה), אינה החלטה בעינייני תיכנון ובניה ובודאי שאינה החלטה של רמ"י כמוסד תיכנון.

...

יחד עם זאת, סבורני כי אין להתעלם מפרט 59.

שורת המקרים המפורטים בפרט 59, מחזקת אף היא את המסקנה כי ענייננו אינו בא בקהל המקרים שראויים לידון בבית המשפט לעניינים מנהליים.

סוף דבר כעולה מן המקובץ, דין העתירה להידחות על הסף מחמת העדר סמכות עניינית וכך אני מורה.

עוד צוין כי בפגישת הועד עם ראש עריית תל אביב מיום 21.12.53 סוכם כי ראש העיר יזרז את הבצוע בנידון, ואולם, כך מציין וועד התושבים: "מה הופתענו שתוך כדי המשא ומתן פנתה הערייה בשמה ובשם חברי המועצה והגישה נגדנו משפט התובע צוי פינוי וסלוק יד ממספר מישפחות כדי להעביר דרך אשר תיפגע בכמה עשרות מישפחות במקום". הועד עתר איפוא במכתבו לבטל מיד את צוי הפינוי וסלוק היד שהוגשו נגד התושבים ושלא לבצע פיתרונות חלקיים בטרם נמצא פיתרון כולל לבעיה.

בסיכום הישיבה (צורף כנספח 18 לבקשת האישור) צויין לאמור: "הערייה קבלה לתשומת ליבה כי חברת סולל בונה בע"מ רכשה מהרשות לפיתוח את קרקעות ג'מוסין המזרחית...מתוך מגמה לעודד פעולות לחיסול משכנות עוני ושיפור העיר מסכימה הערייה לעזור למו"מ בבצוע מיפעל השיכון על הקרקע הנ"ל כמפורט לעיל: 1. לאחוז בכל האמצעים העומדים לרשות הערייה לשם מניעת כל אפשרות בנייה ללא רישיון על הקרקע הנ"ל ונקיטת פעולות משפטיות נגד העבריינים. 2. להמשיך בגביית הארנונות מן המחזיקים בהתאם לשומה הקיימת עד לפינוים מן הקרקע. 3. במקרה של היתנגדות בלתי סבירה מצד המחזיקים לפינויים להמליץ בפני הממשלה על הפקעת הקרקע לטובת סולל בונה 4. להמליץ בפני המוסדות המוסמכים על מתן הקלות בבניה בבצוע תכנית בנין עיר מאושרת". בסיכום הישיבה שנערך בחברת סולל בונה (צורף כנספח 19 לבקשת האישור) צויין לאמור כי: "הערייה תידאג לכך שהתוכנית הנ"ל תאושר הן על ידי מוסדות התיכנון שלה והן על ידי המוסדות המוסמכים הנוגעים בדבר. ייחתם חוזה בין הערייה וסולל בונה שבו בנוסף למפורט לעיל יכללו פרטי ההקלות בבנייה וההתחייבויות של הצדדים". מעיון בסיכום ישיבה זה עולה כי לא אוזכרה בה כלל אחריות החברה לבניית דיור לתושבים במקום, וכל שצויין הנו אך עלויות אחזקתו של השטח וההוצאות הנדרשות לפינוי "הפולשים". באותו פרוטוקול (נספח 19) נאמר: "הואיל והעירייה מעודדת פעולות לחיסול משכנות עוני ושיפור העיר ולאחר שסולל בונה רכשה מאת הרשות לפיתוח את קרקעות ג'מוסין הנ"ל ותאלץ להשקיע הוצאות מרובות הקשורות בפנוי הדיירים, הריסת מבנים, החזקה ופיתוח, מסכימה בזאת הערייה בתור פיצוי נאות לקשיים וההוצאות הנ"ל". בהמשך לכך, ביום 7.11.1960 התקבלה במינהל מקרקעי ישראל החלטה המתירה לרשות לפיתוח למכור 83.5 דונם מקרקעות מיתחם גבעת עמל (גושים 6107 ו- 6108) לחברת "סולל בונה" (העתק ההחלטה צורף כנספח 2 לתגובת המשיבות 1-2 מיום 13.7.16, להלן: תגובת המשיבות 1-2).

לאחר שהתקבלה תגובת המשיבות ביום 24.5.17 בה עמדו על פסיקת הוצאות, קבעתי בהחלטה מיום 29.5.17 כי: "אני סבורה שבנסיבות שנוצרו צודקות המשיבות שהשקיעו עבודה רבה, הן להגיש תגובה, הן בנסיון לבחון את ההסדר, לאחר שניתנה לכך הסכמת התובעים המייצגים. התובעים חזרו בהם בשלב מאוחר. יש להדגיש כי בהחלטתי הבהרתי כי אין לאלץ תובעים להמשיך בתביעתם, אך זו הייתה הסיבה היחידה לאפשר את הסתלקותם. עם זאת, ולאור מצבם הכלכלי של התובעים המייצגים אפסוק הוצאות סמליות, כדי להרתיע מפני תביעות סרק. כל אחד מהתובעים ישלם לכל אחת מהמשיבות הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 2,500 ש"ח. היינו, גב' אלפסי תשלם הוצאות של 5,000 ש"ח, מחציתם לעריית תל אביב ומחציתם למדינה, ומר כהן ישלם סכום של 5,000 שקלים, מחציתם לעריית תל אביב ומחציתם למדינה. אני מאפשרת לגב' אלפסי ומר כהן לשלם את הסכומים הנ"ל עד ליום 1.8.17. החל ממועד זה יתוספו לסכום זה הפרישי הצמדה וריבית כחוק". החלפת התובעים המייצגים והמשך ההליך ביום 1.6.17 הגישה תנועת אומ"ץ- אזרחים למען מינהל תקין וצדק משפטי וחברתי (להלן: אומ"ץ) בקשה לצרפה כתובעת מייצגת בתיק זה, וכן הוגשו בקשות דומות מטעם גב' מרגלית סרבי, מר יגאל כהן וגב' לאה גלעדי וגב' יפה איצקוביץ' אשר ביקשו להצטרף כתובעים מייצגים מכוח זכויות משפחותיהם אשר התגוררו בשכונת גבעת עמל בשנת 1961.

...

על רקע האמור, ומשהתייתר הצורך בהמשך ניהול ההליך הייצוגי, הגישו המבקשים, תושבי השכונה, בקשה להסתלק מן ההליך הסתלקות מתוגמלת.

סוף דבר ההסתלקות מבקשת האישור שבכותרת מאושרת בזאת.

אני מורה על מחיקת בקשת האישור בהתאם להוראות סעיף 16 לחוק תובענות ייצוגיות.

כמו כן, נדחית התובענה האישית של התובעים נגד המשיבה, ללא צו להוצאות.

בית משפט השלום בחיפה עחדל"פ 61850-09-22 עריית תל אביב נ' ממונה על חידלות פרעון – מחוז חיפה והצפון ואח' תיק חצוני: 327052_4 בפני כבוד השופטת מירב קלמפנר נבון מערערת עריית תל אביב ע"י ב"כ עוה"ד משיבים 1. ממונה על חידלות פרעון – מחוז חיפה והצפון ע"י 2. אליהו לויאן 3. ליאור מזור עו"ד - נאמן פסק דין

לטעמו, המערערת לא המציאה כל אסמכתא בדבר פעולות גבייה אשר בוצעו כנגד היחיד ופעולת הגבייה היחידה כנגדו בוצעה כ 11 שנים לאחר התגבשות החוב הנטען.

בהתאם עתר הנאמן לדחיית ערעורה של המערערת וחיובה בהוצאות הנאמן.

היחיד מציין כי אותו אח, אף הוא נושה ביחיד ותביעת חוב מטעמו אושרה בסך 616,000 ש"ח. לטענתו, עת הועברו המניות לא היה היחיד חדל פרעון ועם הפסקת פעילות החברה, היה לחברה די והותר נכסים על מנת לפרוע את חובותיה.

על כן, טענה המערערת כי על בית המשפט להתערב בהחלטת הנאמן ולבטלה, כמו גם לקבל תביעת החוב שלה במלואה.

לא ניתן לקבל טענת המערערת ולפיה המדובר בשומת ארנונה, אשר כמוה כשומת מס, אשר דינה כחלוטה ואין לערער אחריה, שכן חוב הארנונה מקורו בנכס אשר היה בשליטת חברה ואילו כעת מבקשת המערערת לגבות חוב זה מהיחיד בעצמו.

...

הממונה טענה כי המערערת השתהתה בגביית חובה ואף מטעם זה יש לדחות את הערעור אשר הוגש מטעמה ולא לאפשר לה לגבות את חוב הארנונה מהיחיד.

כלל הטעמים האמורים בצירוף אותו שיהוי שנקטה המערערת, מובילים למסקנה כי יש לדחות את תביעתה באשר לחיוב הארנונה המושת על היחיד וכפועל יוצא מקביעת הנאמן, אין מקום להתערבות בית המשפט בקביעתו של הנאמן ויש לדחות את ערעורה של המערערת באשר לחוב הארנונה.

סוף דבר, ערעור המערערת נדחה.