עתירה לביטול החלטת ועדת ערר מחוזית בדבר היתרי בנייה

בעתירתם שלפניי, מבקשים העותרים לבטל החלטת המשיבה מס' 1 – ועדת הערר במחוז חיפה (להלן: "ועדת הערר") מיום 11.03.2021 (להלן: "החלטת ועדת הערר"), לפיה נדחה ערר על החלטת המשיבה מס' 2 – הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה חיפה (להלן: "הוועדה המקומית") מיום 21.09.2020 (אגב הכנסת שינויים להחלטת הוועדה המקומית).

עוד מוספים העותרים וטוענים נגד החלטת ועדת הערר, לפיה העותרים לא הסבירו כיצד ייפגעו בשל בניה במרווח צדי, שכן לשיטתם מבקשי ההיתר הם שאמורים להוכיח מדוע קיימת הצדקה לחרוג מן הכלל התיכנוני, לפיו "בונים לפי תכנית" ולהעניק הקלה מתכנית, כאשר ברור כי ביטול מרווח צדי בבניין מסבה נזק לכל הדיירים וכאשר העותרים טענו לפגיעה בהם לאור ריחוק המעלית מדירתם והצורך לבנות מינהרה שאורכה 8 מ'.

אמנם אותם שינויים לא נסקרו בהחלטת ועדת הערר, אולם ניתן ללמוד עליהם מטענות הצדדים בפני ועדת הערר שעליהם לא חלקו העותרים: "לשנות כל מערך הפיתוח בחזית המיגרש- ביטול של מדרגות ובניית מדרגות ויצירת גשר שמטרתו להצליל, בנוסף למעלית שתעמוד מול פרצוף החזית הזו.. לכן הוועדה המקומית סברה שצריך לשמר את אופי הבינוי המקורי של הבניין מבלי לגעת בו מבלי לפגוע בו" (ראו דברי הגב' ג'ודי בלייכר נציגת הוועדה המקומית בערר, בעמ' 18 לפרוטוקול הדיון בועדה).

...

אני דוחה את הטענה של העותרים, כי הנזקים לחלונות הדירות במפלס 0 ובמפלס 1+ הן זניחות וכי הבקשה לא תואמת את מיקום החלונות.

לסיכום: לאור האמור לעיל לא מצאתי כל עילה המצדיקה התערבות בהחלטת ועדת הערר ומשכך אני דוחה את העתירה.

אני מחייב את העותרים בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪ לכל אחת מן המשיבות 1 ו-2 וסכום דומה למשיבים 3-11.

זהו פסק דין בעתירה לביטול החלטת המשיבה מס' 1, מיום 16.7.20, לדחות את ערר העותרת על החלטת המשיבה מס' 2, מיום 20.5.19, שלא לידון בבקשת העותרת להיתר בניה לבצוע שינויים פנימיים בבניין, עד הכרעה במחלוקות הקנייניות שעלו בין העותרים ובין דיירים בבניין.

אם לכאורה יש קושי קינייני, רשאים הם – ולעיתים נכון יהא – לעכב את ההליך כדי לתת ל גורם המוסמך להחליט בדבר"(עע"מ 795/19 קנרוב טליאט נ' ועדת ערר מחוזית לתיכנון ובניה – מחוז תל אביב (15.7.2020)).

...

לסברת ועדת הערר, "ככל טענת המשיבים נכונה הרי שלא ניתן לבסס בקשה להיתר על מקומות חנייה שכלל אינם בבעלות העוררת. מכאן כי גם מטעם זה צדקה הועדה המקומית כשהחליטה שאין לדון בבקשת ההיתר, אלא אם יורה בית משפט בידי מי מצויות זכויות אלה". הועדה סיכמה החלטתה: "לאור האמור סבורים אנו, כי בזכויות הבניה בבית המשותף דורשים בטחון ויציבות שלא מתקיימים במקרה שבפנינו ולפיכך, בצדק דחתה המשיבה 1 את הבקשה בהעדר תימוכין קניינים. נסיבות המקרה שבפנינו דורשות, שתחילה תתבררנה המחלוקות הקנייניות ולאחר מכן ובכפוף להכרעה במחלוקות הקנייניות תידון בעתיד הבקשה להיתר". העותרת טוענת, כי החלטת הועדה המקומית, ו החלטת ועדת הערר, הינן שגויות וחורגות חריגה קיצונית ממתחם הסבירות, וכי הן לא היו רשאיות לעכב את הטיפול בבקשות ההיתר, עד להכרעה במחלוקות הקנייניות בין העותרת והדיירים.

לאחר ששקלתי טענות הצדדים, סבורני, כי החלטות הוועדה המקומית וועדת הערר, אינן חורגות ממתחם הסבירות - פסיקת בית המשפט העליון מורה, כי מוסדות התכנון רשאים לעכב בקשה להיתר, עד הכרעה של הערכאה המוסמכת "...כאשר מתעוררת שאלה קניינית מהותית הדרושה הכרעה", הגם "...שעצם קיומן של התנגדויות מצד בעלי זכויות בנכס אינן מונעות – כשלעצמן – את קיום הדיון בבקשה להיתר בניה" (דנ"מ 668/11 בני אליעזר בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים (24.7.2011)).

העתירה נדחית אפוא.

העותרת תשלם הוצאות הדיון בעתירה בסך 15,000 ₪, לכל אחד משלושת המשיבים.

בית המשפט המחוזי קיבל, בעיקרה, את עתירת הועדה המקומית לתיכנון ובניה חדרה (להלן: הועדה המקומית) לביטול החלטת ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה מחוז חיפה (להלן: ועדת הערר).

כן תוארו בהרחבה הליכים משפטיים קודמים שיזמו המערערות, וביחס להם סוכם: "מצבר ההחלטות והפסיקה המפורטים לעיל עולה, כי ועדות הערר עמדו בעבר על הקושי במתן היתר בנייה טרם שנתמלאו הדרישות מכוח התוכניות החלות על המקרקעין; אך היו קשובות למצוקת העוררות ועשו כמיטב יכולתן לקידום הבקשה להיתר במסגרת שלבי הרישיון, הוראות הדין והתוכניות הקיימות". לגופם של דברים, ביחס לתנאי הראשון נקבע כי מתצלומי אויר של המקרקעין וסביבתם עולה שהם מוקפים משלושת עבריהם בשכונות בנויות אשר יש להניח שהן מפותחות באופן מלא; וכי בנספח שלבי פיתוח ובצוע, שצורף כנספח מנחה לתוכנית חד/2020 (להלן: תוכנית 2020) המקרקעין מסווגים תחת הגדרה של "בינוי קיים" ואינם מתוכננים לפיתוח ובצוע בעתיד.

משמעות הדברים היא, כפי שציינתי בעבר, ש"בבוא בית המשפט לערוך ביקורת שיפוטית במקרה מסוג זה, עליו להניח לפניו את ההחלטה מושא העתירה – ובעניינינו החלטת ועדת הערר, ולבחון האם נפל בה פגם המצדיק את התערבותו" (עע"מ 7329/21 ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובנייה מחוז צפון נ' י.ג.מ.ח ייזום והשקעות בע"מ, פסקה 12 (31.5.2022) (להלן: עניין י.ג.מ.ח)).

...

מאחר שבפסק דינו של בית המשפט המחוזי נקבעו קביעות נוספות ביחס לפרשנות התנאי הראשון, לא אסתפק באמור, ולצורך החלטתי זו – תוך שאיני מביע עמדה בעניין – אניח כי המתחם, ולא המקרקעין, מוקף בשכונות בנויות שבהן "תשתית עירונית". כפועל יוצא של הנחה זו, יש להידרש למחלוקת בדבר פרשנות המונח "מקרקעין גובלים". האם נדרש גבול משותף בין המקרקעין – במובן של השקה פיזית בין המקרקעין מושא היתר הבנייה לאותם "מקרקעין גובלים"; או שיש מקום לפרשנות רחבה יותר, כך שניתן להסתפק בקרבה מסוימת אחרת או אפילו בהשקה של אזור תכנוני מסוים לאזור תכנוני אחר.

יוצא אפוא, שבמישור התכנוני אין הצדקה להעניק למערערות את הסעד המבוקש.

בכל זאת, אוסיף ואמליץ לכל המעורבים כי ייעשה מאמץ נוסף ליישב את המחלוקות סביב המקרקעין, וכוונתי היא בעיקר למחלוקות הרבות שבין המערערות למועצה המקומית (שאינה צד להליך), אשר כאמור לא הוכרעו בהליך זה. סוף דבר: אציע לחבריי כי נדחה את הערעור וכי המערערות יישאו בהוצאות הוועדה המקומית בסכום נמוך של 10,000 ש"ח. השופט ח' כבוב: אני מסכים.

לפניי עתירה מינהלית המופנית כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתיכנון ולבניה מחוז דרום, בדבר אישור התכנית לבניית שכונת המגורים שרונים בלהבים, שכונה בת 816 יחידות דיור.

החלטת ועדת הערר – אישור תכנית "שרונים" ביום 19.4.2023 החליטה ועדת הערר לקבל את הערר, לבטל את החלטת הועדה המקומית, ולאשר את תכנית שרונים.

...

גם אם הפרוטוקול הכתוב אינו נצמד באופן מדויק, "מילה במילה", לנאמר בדיון, לא שוכנעתי כי מדובר בפגם המצדיק את קבלת העתירה.

סוף דבר – העתירה נדחית.

העותרת תשלם לכל אחת מהמשיבות הוצאות משפט ושכר טרחה בסך כולל של 7,000 ₪ (סך הכל 14,000 ₪).

על החלטה זו הגיש המשיב 3 עתירה מנהלית במסגרת עת"מ 55607-06-21 עבד אל לטיף קוסייני נ' ועדת ערר מחוזית חיפה (17/02/2022), בגדרה טען המשיב 3 כי יש להורות על ביטול החלטת ועדת הערר ולאשר את בקשתו לבניית מעלית בהתאם לתכנית המתוקנת בה דנה ועדת הערר.

יפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון בעע"מ 846/20 ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה מחוז תל אביב נ' אופקים ב.י. רוטשילד 70 בע"מ, פסקה 12 (13/09/20) (להלן: "עניין אופקים"), שם צוינו הדברים הבאים: "ועדת הערר היא מוסד תיכנון, גבוה יותר בהירארכיה התכנונית מהועדה המקומית, ובתור שכזה במסגרת ערר המוגש לועדת הערר היא בוחנת את החלטת הועדה המקומית לגופה. מדובר בבחינה תכנונית-מקצועית של הסוגיות התכנוניות  שבמחלוקת לגופן, ולא בבקורת שיפוטית על החלטת הועדה המקומית.

...

העתירה שבפניי מכוונת נגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה (להלן: "ועדת הערר") מיום 16/05/2023 בגדרה נדחה הערר שהגישו העותרים על הסף, ביחס להיתר בניה לתוספת מעלית וגשר גישה לבית מגורים קיים ברחוב רענן 61 חיפה, הידוע כגוש 10758 חלקה 86 (להלן: "הבניין").

נוכח האמור, כאשר לא נפל כל פגם בהליך הוצאת ההיתר מושא הדיון, דין טענות העותרים להידחות.

לסיכום, מאחר ולא עמדה לעותרים זכות ערר על פי דין בפני ועדת הערר, ומקום שהעותרים בחרו לא לקחת חלק בהליך הקודם שהתנהל בפני ועדת הערר בעניין היתר הבניה נשוא העתירה ואף לא בהליך שהתקיים בעתירה המנהלית, ובהיעדר נימוקים שיש בהם כדי להצדיק התנהלותם זו, אין העותרים יכולים להעלות בשלב זה טענות נגד היתר הבניה.

סוף דבר: אשר על כן, ולאור הטעמים שפורטו, וכאשר לא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר אני דוחה את העתירה.