עתירה לביטול החלטת ועדת משנה להתנגדויות בדבר תכנית מתאר ראשון לציון

זוהי עתירה מנהלית המופנית כלפי החלטת המשיבה 1 (להלן: "ועדת הערר") מיום 14.6.16 אשר דחתה עררים מס' 74/16/41 ו- 85/16/41 שהגישו העותרות כנגד החלטת המשיבה 2 (להלן: "הועדה המקומית") מיום 27.12.15 לאשר בקשה (מתוקנת) להיתר בניה לחזוק ביניין מגורים לפי תמ"א 38 ותכניות מפורטות שאושרו בהתאם לה, ברח' התקווה 9 בראשון לציון.

באשר למיתקני החניה קבעה ועדת הערר שהעותרות טענו את מלוא טענותיהן בנושא ההקלה להצבת מיתקני החניה במרווחי הבניה, ולכן גם אם נפל ליקוי בכך שהפירסום לא כלל מתקנים אלה, היא לא מצאה לקבל את טענות העותרות לבטלות ההיתר רק מטעם זה. ודוק: הגם שהבקשה להקלה למיתקני חניה בקוו ביניין אפס לא הופיעה בנוסח הפירסום, ומבחינה זו אכן נפל בו פגם, לטעמי בנסיבות העניין אין לבטל את החלטות הועדה המקומית וועדת הערר רק מטעם זה. זאת, בשים לב לכך שהעותרות הגישו התנגדויות הן לבקשת ההיתר הראשונה, שכללה תוספת 10 חניות חדשות, הן לבקשות ההיתר המתוקנות, לרבות זו האחרונה שכללה אף היא תוספת חניות, מתוכן 12 חניות על ידי 4 מתקנים מכניים.

טענות העותרות בסיכומיהן לפיהן החלטות הועדה המקומית נעשו בהתבסס על נתון שגוי של ביניין בן 4 קומות על עמודים נטענה בעלמא וללא כל ביסוס, לבד מהעובדה שבמקום אחד בפירסום נכתב כך. בפרוטוקול ועדת המשנה רשוי ותכנון מיום 27.12.15 בו נדונו ההתנגדויות והתקבלה ההחלטה לאשר את הבקשה, נכתב בעמ' 1 כי מדובר בבניין בן 4 קומות, ובעמ' 2 נכתב כי על פי ההיתר המקורי בפועל ניבנה בית משותף בן 3 קומות מעל קומת עמודים.

העותרות אמנם ציינו בסיכומיהן כי הן חוזרות על כל טענותיהן בכתבי הטענות מטעמן, אולם לא התייחסו לטענות בדבר אופן חישוב מיכסת יח"ד. למעלה מן הצורך, נתייחס בקצרה לעניין זה. לטענת העותרות, תכנית רצ/106/1 קבעה שתי מיגבלות בעיניין תוספת יח"ד המותרת: המיגבלה הראשונה נוגעת לכמות יח"ד שניתן לבנות במתחמים שונים ברחבי העיר ראשון לציון - לפי תקנון ותשריט תכנית רצ/106/1 (סעיפים 15.1 – 15.4 ו- 17.4 בתקנון התכנית), לא יאושרו יותר מ- 140 יח"ד במיתחם 3 בו נמצא הבניין.

העותרות טענו עוד כי גם אם בשנת 2015 בוטלה תכנית רצ/2000 ואושרה תכנית מתאר רצ/2030 אשר התירה 12 יח"ד למגרש, יש לחשב את מספר יח"ד המותרות לבניה לפי התכנית הקודמת – רצ/2000, שהייתה בתוקף עת אושרה תכנית רצ/106/1, בה נקבעו מכסות יח"ד לכל מיתחם.

בעיניין לרנר (ערר 7017/16/41 לרנר נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה – ראשון לציון (נבו) (7.12.16)) נדונה שאלה שונה מהעניין דנן , שעיקרה אפשרות הועדה המקומית לקבוע תנאים לפי סעיף 78 לחוק התיכנון והבניה המבטלים הלכה למעשה את הוראות תכנית רצ/106/1.

...

סוף דבר תוצאת כל האמור לעיל היא שהעתירה נדחית.

העותרות ישלמו שכ"ט עו"ד והוצאות בסכום כולל של 25,000 ₪ למשיבה 1, וסכום כולל של 25,000 ₪ למשיבה 2.

נוכח העובדה שמשיבות 3 ו- 4 יוצגו יחד, ישלמו העותרות סכום כולל של 25,000 ₪ למשיבות 3 ו- 4 יחד.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 56997-11-15 טריגוסין בע"מ נ' המועצה הארצית לתיכנון ובניה-ועדת המשנה לעררים ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופט, סגן הנשיא יעקב שינמן עותרת טריגוסין בע"מ באמצעות ב"כ עוה"ד בנימין קריתי, ונועם מ. זוכמן משיבים 1.המועצה הארצית לתיכנון ובניה-ועדת המשנה לעררים 2.הועדה המחוזית לתיכנון ובניה-מחוז מרכז באמצעות פרקליטות מחוז ת"א (אזרחי), עו"ד גיל בילבסקי. 3.הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה ראשון לציון באמצעות עוה"ד הררי טויסטר ושות', עו"ד לימור ספצ'ק פסק דין

במסגרת ערר זה הוגשה עמדת המשיבה 3 - הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ראשון לציון, התומכת בהחלטת הועדה המחוזית, קרי, בדחיית תכנית העותרת.

ביום 26.6.2017, במקביל לסיכומי התיק, פורסם ברשומות (י"פ 7531, עמ' 7033) אישור תכנית רצ/2030 שהיא תכנית מתאר מקומית חדשה לעיר ראשון לציון.

בענין הטענה לפגיעה בזכות הקנין: העותרת הייתה מודעת למצב התיכנוני של הקרקע בעת שרכשה אותה, ונכנסה ביודעין למצב זה. גם לאחר רכישת הקרקע לא הגישה העותרת התנגדויות לתכניות שקיבעו מצב זה. טענות המשיבה 3: במסגרת עתירה זו, עומדת לדיון התכנית הספציפית שהגישה העותרת.

במסגרת העתירה שבפניי, מבקשת העותרת להורות על בטלות החלטת וועדת המשנה לעררים ועל אישור התכנית שהגישה, ולחילופין להורות למשיבות למצוא פיתרון תיכנוני אחר שיאפשר את השמוש במקרקעין.

סוף דבר: לא נפל כל פגם בהחלטת וועדת המשנה לעררים שעל יד המועצה הארצית לתיכנון ולבניה, ולפיכך אין עילה להתערבות ביהמ"ש בהחלטה זו. אין כל עילה המצדיקה הטלת אחריות על כתפי המשיבות להציע פיתרון תיכנוני לבעיית מקרקעי העותרת.

...

טענת העותרת להסתמכות נדחית.

לאור האמור, העתירה נדחית.

מאידך לנוכח הנסיבות שבתיק זה, ובין היתר דברי בית המשפט העליון שנאמרו לגבי הסיטואציה הייחודית והמיוחדת כאן, אני סבור שזה המקרה החריג בו, למרות שעתירה נדחית, אין מקום להשית הוצאות על העותרת, ואני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

לבסוף ובטרם סיום וחתימה, אני שב ומציע לעותרת, את שהצעתי לה במהלך הדיון והיא לצערי- אך כזכותה על פי הדין לא נענתה לה (ראה למשל האמור בס' 15 שלעיל), לשקול הגשת תוכנית אלטרנטיבית שתתיישב עם התוכניות התקפות ואני סבור כי אם תעשה כן, המשיבות גם הן תסייע לה במסגרת הדין (כפי שאף הצהירו במהלך הדיון).

אגב כך, טענו הנתבעים כי מנהל התובעת התחייב כלפי ראש עריית ראשון לציון, כי ימתין להחלטת רשויות התיכנון בעיניין התכנית אותה ביקשה הערייה לקדם להסדרת השימושים בחוף, ויקפיא כל הליכי אכיפה.

מעבר לכך, בהיתחשב בכך שחלק מן השימושים על פני הדברים סותרים הוראות של תכנית מתאר ארצית (תמ"א 13 בעיניין חופים), נראה כי יש בסיס לטענות התובעת כי גם בתכנית עתידית הצפי הוא כי השימושים לא ייוותרו בהקף ובמיקום בו הם נעשים כיום.

עוד יצויין, כי בתחילת הליך זה עתרו הנתבעים או מי מהם לצרוף הערייה כצד להליך.

התובעת הותירה את הבקשה לשיקול דעת בית המשפט, אולם החכ"ר – שאל עמדתה הצטרפה הערייה – היתנגדה, תוך שבא כוחה הבהיר כי "העמדה המוצגת מטעם הנתבעת 15 היא גם עמדת הערייה, ולא בכדי, משרד הח"מ מייצג בהליכים דנא הן את הנתבעת 15 והן את עריית ראשון לציון" (ראו תגובת החכ"ר והעירייה מיום 7.2.2019 בבקשה 28).

בהסכם ההרשאה נקבע כי הרשות לשימוש בקרקע לתקופת ההרשאה בהתאם לתנאי ההסכם היא ללא תמורה (סעיף 7), וכי ההסכם יסתיים עם תום התקופה או יתבטל אם הערייה לא תגיש למינהל בתוך התקופה האמורה את התכנית או לא תעמוד בדרישות המינהל (סעיף 10).

כנראה בעקבות הדברים הללו נשלח, ביום 10.10.1983, מכתבו של מר שפיר, אחראי מחוזי לעיסקאות וחוזים, אל ראש עריית ראשון לציון דאז, בו הבהיר כי אף שעפ"י הסכם ההרשאה ניתנה לעירייה רשות בחוף לצורך הכנת תכנית פיתוח, וחרף העובדה שהסכם ההרשאה פג מזמן, טרם התקבלה תכנית לפיתוח החוף, ובקש עדכונו (ראו נספח 5 לתצהיר גב' נורי).

אלא, שגם אם אניח כי היתר זהה הוצא גם למזנון המשמש כיום את מסעדת לה מר (אף כי היתר כאמור לא הוצג), הרי שעל פני הדברים, מדובר בהיתר בנייה שאינו תואם את התכניות החלות על המקרקעין, אשר אינן מאפשרות בינוי בחוף לצרכי מסחר, כל שכן בהיקפים כאלו ובמיקום זה (ראו הסקירה התכנונית שצורפה כנספח 8 לתצהיר גב' נורי, אשר האמור בה למעשה אינו שנוי במחלוקת; מעבר לכך, הוגשו לתיק מסמכים רבים מהם עולה כי גם לדעת הערייה, הייתה הבנייה בהקף זה שלא עפ"י היתר כדין, ופעם אחר פעם הוטל ספק אם עפ"י התכניות החלות ניתן בכלל לבנות בחוף בהיקפים אלו, בפרט בתחום 100 המטרים מהים – ראו, למשל, ת/1, ת/3, ת/5, ת/7, ת/8 (הסתייגות היועץ המשפטי), ת/9, ת/10; כן ראו ת/13-ת/14 דיונים בועדת משנה רשוי ותכנון מיום 20.02.2008 שם נדונה האפשרות להכין תכנית ביניין עיר שתסדיר את הקיוסקים עפ"י המצב הקיים, והובהר ע"י גורמי המיקצוע ופועל יוצא מכך הוחלט, שלא ניתן להסדיר את המצב הקיים, בין היתר כיוון שהקיוסקים ממוקמים מחוץ לקו הכחול של תכנית רצ/2/29/1 (דהיינו בתחום מאה המטרים) ולכן לא קיימות זכויות בנייה עבורם).

...

סוף דבר ביתר טענות הצדדים לא מצאתי ממש והן נדחות.

סוף דבר, אני מקבלת את תביעת הפינוי שהגישה התובעת נגד הנתבעים 1-14: בריזה על הים בע"מ, ישראל טביב, חוף איביזה בע"מ, אבי רונן ב. בע"מ, דוד ביטון, רונן ביטון, אלי ביטון, אברהם ביטון, טופ דור השקעות בע"מ, מזנון החוף זהוב בע"מ, מנחם אביטל, וניס ביץ' בע"מ, יורשי המנוח אברהם שיאוביץ ז"ל, מרגלית ביטון, רויטל נגה – ומורה כי על נתבעים אלו לסלק ידם מן המקרקעין עד ליום 1.11.2021.

אני מקבלת את תביעת הפינוי שהגישה התובעת נגד החברה הכלכלית לראשון לציון בע"מ, נטו חוף ראשון לציון בע"מ ונטו אינווסטמנט (1998) בע"מ, וקובעת כי עליהן לסלק ידן מן המקרקעין עד ליום 1.9.2022.

בשנות ה-70 של המאה המאה הקודמת החלה המשיבה 1 – הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ראשון לציון (להלן: "הועדה המקומית"), לתכנן את תכנית מתאר רצ/1/6ב, תיקון לתכנית מתאר רצ/1/1.

השתק ומניעות, לאור החלטות הועדה המחוזית ואי מיצוי הליכים בזמן אמת – העותר לא מיצה את ההליכים מול הועדה המקומית והועדה המחוזית, מאחר ולא הגיש התנגדויות להפקדת תכנית רצ/6/1ב ולא היתנגד לתכנית 104 ולהחלטת הועדה המחוזית להפקידה להתנגדויות ולאשרה למתן תוקף, ללא ביטול ההפקעה ולכן השלים עמה.

באותה עת, גם הועדה המקומית תמכה בבטול ההפקעה ואכן ביום 5.1.2010 נדונה תכנית 104 בפני ועדת המשנה של הועדה המקומית והוחלט להמליץ בפני הועדה המחוזית על הפקדתה, תוך התניית הפקדתה בתנאים שונים ובפרט חתימת העותר ביום 2.3.2010 על כתב ויתור ושיפוי על פי סעיף 197 לחוק.

כך גם בבג"ץ 10784/02 קרן קיימת לישראל נ' אתרים בחוף ת"א חברה לפיתוח אתרי תיירות בתל-אביב-יפו, פד"י נח(3) 757 (2004) (להלן: "עניין קרן קיימת") נפסק בהקשר זה, כי הגם שהמועד לבדיקת הטענה בדבר זניחת מטרת ההפקעה הוא יום הגשת העתירה: "כמו כן ניתן לעתים להביא בחשבון גם פעולות הנעשות לאחר מועד הגשת העתירה לצורך בחינת השאלה אם נזנחה מטרת ההפקעה (השוו בג"ץ 4094/92 בני עטרות, מושב עובדים להתישבות שיתופית בע"מ נ' שר הבינוי והשיכון [9]). במקרה שלפנינו, וכפי שכבר צוין, פעלה אתרים באופן מואץ מאז שנת 2000 ועוד לפני הגשת העתירה לקידום מטרת ההפקעה, ובתקופה שלאחר הגשת העתירה קיבלו הדברים תנופה ממשית ומהותית מבחינת ההליך התיכנוני הסטאטוטורי נוכח תכנית המיתאר שהוכנה, נוכח אישורה בועדה המקומית ונוכח ההמלצה שניתנה לועדה המחוזית על הפקדתה. המסקנה העולה מן האמור לעיל היא כי אין מקום לטענה כאילו השהוי במימוש מטרת ההפקעה יש בו, במקרה שלפנינו, כדי ללמד על זניחת מטרת ההפקעה.". גם בעע"מ 7859/11 הרב הלוי קרקובסקי נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה תל אביב-יפו (פורסם בנבו, 22.7.2013) נפסק כי לנוכח העובדה, שהמשיבות הציגו ראיות ברורות ומשכנעות מן התקופה האחרונה המעידות על הצורך והכוונה לממש את מטרת ההפקעה, הן במישור התיכנוני הן במישור התקציבי ונראה כי הערייה אכן נוקטת צעדים מעשיים למימוש צורך זה ולהקמת גן ילדים בחלקה שהופקעה ללא דיחוי, אין להורות על ביטול ההפקעה.

...

לאור כל האמור לעיל, ממילא איני נדרש לדון בטענות הוועדה המקומית, ביחס לתקיפה עקיפה של החלטת הוועדה המחוזית, השתק ומניעות, שיהוי, אי מיצוי הליכים ומשמעות החתימה על כתב ויתור ושיפוי.

סוף דבר לאור האמור לעיל, דין העתירה להידחות.

העותר ישלם למשיבות הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 9,000 ₪.

]השופט י' עמית: עניינה של העתירה שלפנינו בבטול המתוה המתוכנן לקו המטרו M1S, העובר בין היתר בפארק הלאומי חולות שבחולון, במסגרת תכנית תשתית לאומית - תת"ל 101א. הרקע לעתירה והליכי התיכנון תת"ל 101א היא אחת משורה של תכניות תשתית לאומית להקמת קוי המטרו במטרופולין גוש דן. במסגרת התוכנית, תוכנן חלקו הדרומי של קו המטרו M1, קרי M1S, אשר אורכו 45 ק"מ, ובו מתוכננות 31 תחנות.

מקטע הקו מושא העתירה מצוי בין הערים חולון וראשון לציון, וכולל שתי חלופות: (1) המתוה שאושר בהחלטת הממשלה, העובר בתחום פארק החולות בחולון (להלן: חלופת פארק החולות); (2) מתוה חלופי, העובר בשכונת ג'סי כהן בחולון ובשכונת רמת אליהו בראשון לציון.

ההערות וההשגות נבחנו על ידי חוקרת שמונתה בהתאם לסעיף 76ג(7) לחוק, ולבסוף הוגש דו"ח מפורט ומנומק, הסוקר את יתרונותיו וחסרונותיו של כל אחד מן המתווים: (-) באשר לחלופת פארק החולות, קבעה החוקרת כי אין חפיפה עם אמצעי תחבורה צבוריים אחרים ולכן היא נותנת מענה לאזורים שאין בהם כסוי קיים של תחבורה ציבורית; ישנה קישוריות עם הקו הירוק של הרכבת הקלה; הכניסות לתחנה מתואמות עם תכנית המתאר המקומית לאיזור דרום חולון (ח/500); והיישומיות ההנדסית של החלופה פשוטה ונוחה.

עוד נטען, בין היתר, כי החלטת הוות"ל התקבלה בראי שיקולים רחבים, ביניהם גם שיקולים סביבתיים, ועל בסיס תסקיר מפורט העומד בתנאים הנדרשים; מבחינה סביבתית נטען כי התווי עובר בשולי פארק החולות ולא ב"לב השמור" של הפארק, והפגיעות המעטות שייתכן ויתרחשו ניתנות לשקום מהיר, תוך הפניה לאי דיוקים נטענים בהצגת הדברים על ידי העותרת בצד העובדתי; וכן נטען כי חוות הדעת שצורפה מטעם העותרת לעתירה לא הוגשה בשלב ההתנגדויות, ובכל מקרה, לרשות נתון שיקול דעת רחב להעדיף את חוות דעת המומחים מטעמו על פני חוות הדעת החיצונית.

בהקשר זה יובהר כי מוסד התיכנון רשאי למנות חוקר, אך חוות דעתו אינה מחייבת והסמכות להכריע נותרת בידי מוסד התיכנון, ויפים לענייננו דברי בית משפט זה בבג"ץ 10242/03 מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתיכנון ובנייה, פסקה 6 (14.06.2004): "סעיף 107א לחוק [אליו מפנה סעיף 76ג(7) – י"ע], עוסק במינוי של חוקר על ידי מוסד התיכנון שהוסמך לידון בהתנגדויות. החוקר נבחר מתוך רשימת חוקרים שקובע שר הפנים. תפקידו של החוקר הוא לשמוע את ההתנגדויות שהוגשו למוסד התיכנון. על פי סעיף 107א(ב) מוסמך מוסד התיכנון למנות חוקר כאמור 'אם הוא סבור כי עקב מספר המתנגדים או מהות ההתנגדויות מן הראוי לעשות כן'. יוער, כי אף שר הפנים מוסמך למנות חוקר שישמע היתנגדות לתוכנית פלונית (סעיף 107א(ג)). במקרה דנא מדובר היה בכ-800 התנגדויות לתוכנית המחוזית. אין זה מפתיע שנתמנה חוקר, וביתר דיוק חוקרת, לשם שמיעתן של ההתנגדויות הרבות. אין זה מעשי לידרוש מן המועצה הארצית, או אף מועדת משנה שלה, לשמוע מספר כה רב של התנגדויות לתוכנית אחת. ברי, כי חוות דעתו של החוקר אינה מחייבת את מוסד התיכנון. החוק קובע במפורש, כי על החוקר להגיש למוסד התיכנון את 'תמצית ההתנגדויות והמלצותיו לגביהן והוא יוזמן לכל דיון במוסד התיכנון בענין התכנית והתנגדות לה' (סעיף 107א(ד) לחוק). סמכות ההכרעה נותרת בידי מוסד התיכנון ואין הוא מישתחרר מסמכות זו עקב מינויו של חוקר. אין אף יסוד לטענה, כי על מוסד התיכנון המחליט בנגוד להמלצתו של החוקר ליתן זכות טיעון נוספת למתנגד" [ההדגשות הוספו – י"ע].

...

המתווה החלופי המועדף על ידי העותרת אמנם טומן בחובו יתרונות בהיבט הסביבתי לעומת המתווה שאומץ, אך אין בכך כדי להגיע למסקנה שהשיקול הסביבתי כלל לא נשקל על ידי הוות"ל, שכן לאורך כל הדרך, הן בתסקיר הן בהמלצת החוקרת, שיקול זה הובא בחשבון.

על רקע זה העדיפו גורמי התכנון להמשיך עם המתווה הקיים, ולא שוכנעתי כי קמה עילה להתערב בליבת שיקול דעתם המקצועי של גורמי התכנון.

סוף דבר, העתירה נדחית.