עתירה לביטול דרישת חוב ארנונה בגין אי החזקה בנכס

חובות מר אדלר אשר לחובות מר אדלר בגין הנכס ברח' נחמה 11, לטענתו חוב זה בוטל במסגרת פס"ד בעתירת 2012 שניתן ע"י כב' הש' רות רונן שקבעה, כי אין כל חוב ע"ש אדלר ביחס לנכס זה ואין לפעול כנגדו בהליכי גביה, אך למרות פסה"ד הערייה ממשיכה לבצע הליכי גביה בגין נכס זה. כבר עתה יש להסתייג מטענת העותר שכן פסה"ד שנתנה כב' הש' רות רונן מתייחס לנכס שבו חויב העותר אך נמצא כי אינו בבעלותו ולכן אין אמנם מקום לחייבו בתשלומי ארנונה בגין נכס שאינו בבעלותו אך יחד עם זאת ציינה כב' הש' רונן כי באותו ביניין קיים נכס נוסף שכן נמצא בבעלות העותר לגביו קבעה כב' הש' רונן כי "אינני מחווה דיעה ביחס לשאלת חובתם של העותרים לשלם ארנונה בגין הנכס שבבעלותם, וביחס לאפשרות של הערייה לגבות מהעותרים את החוב – ככל שקיים כזה, בגין הנכס שבבעלותם." (ס' 8 לפסה"ד נספח 9 לעתירה).

אשר לנכס ברח' נחמה 11 נטען כי לעותר חוב העומד נכון ל- 22.7.20 על 123,068.3 ₪ לא כולל שכ"ט והוצאות, וזאת בשל אי תשלום ארנונה ומים לאור היותו מחזיק בנכס מיום 1.9.90 כאשר עומק החוב (כך בטבלה שערכה המשיבה בסעיף 10 לתגובה) זה מתייחס לתקופה שבין 1.1.2001 ועד 31.12.2016.

(1) הנכס שבשלו נידרש התשלום אינו מצוי באיזור כפי שנקבע בהודעת התשלום; (2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השמוש בו; (3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות; (4) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנ"ג – שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס.

...

דעת הרוב שנמסרה ע"י כב' הש' דפנה ברק ארז סברה אחרת וכלשונה: "יש אמנם להצר על אי-הסדרים שהתגלו בגביית הארנונה בעיריית רמת גן. אולם, מהיבטו של המשיב התוצאה היא שהוא יצא נשכר מכך וקיבל הטבה בעלת משמעות כלכלית נכבדה. ככל שנגרם למשיב נזק ראייתי כלשהו מכך שההתדיינות בגין חיוב הארנונה הגיעה לערכאות לאחר שהנכס כבר פונה, הרי שניתן לכך מענה שלם בדרישה שהופנתה כלפיו – לשלם ארנונה רק ביחס לשנתיים שקדמו למועד הדרישה. למעשה, אני סבורה כי אף כאן הלכה העיריה כברת דרך ארוכה מאוד, ואולי ארוכה מדי, לקראת המשיב, וזאת בהתחשב בכך שלא שילם ארנונה במשך קרוב לשלושים שנה אם כן, אני סבורה כי אף שאכן ככלל הגישה כלפי חיוב למפרע אינה אוהדת, הרי שבמקרה דנן ישנה הצדקה מלאה לחיוב כזה. למעשה, ייתכן בהחלט שהיה מקום לחייב את המשיב אף בגין תקופה ארוכה משנתיים, אך עניין זה אינו בפנינו." לדעתה זו הצטרף כב' הש' מזוז שסבר אף הוא כי לא יוכל החוטא לצאת נשכר.

הש' מזוז קובע כי הגם שקיימת חובת הגינות לרשות קיימת גם חובת הגינות של הפרט כלפי הרשות וכלשונו: "עצם התפיסה בדבר חובת הגינות של הפרט ביחסיו עם הרשות זכתה להכרה רחבה, ואף נעשה בה שימוש הלכה למעשה" ובהמשך "כשם שקיימת חובת הגינות כללית של הרשות כלפי הפרט, כך קיימת גם חובת הגינות כללית - שונה בהיקפה ובמקורותיה - של הפרט ביחסיו מול הרשות. אני סבור כי קיימת חשיבות במסר הערכי-חינוכי שבקביעה בדבר קיומה של חובת הגינות כללית של האזרח ביחסיו עם הרשות, גם אם בפועל היקפה ועוצמתה של חובת הגינות זו תהא שונה בהתאם לסוגי מצבים ונסיבות" נסכם אם כן עד כאן ונאמר כי חובת ההגינות השלטונית, מחייבת את העירייה לגבות מס אמת מהחייבים ומהאזרח לשלם לרשות מס אמת.

סוף דבר העתירה מתקבלת ברובה.

לפי ספרי העיריה, לעותר חוב ארנונה ומים בסך כולל של 148,450 ₪ בגין החזקתו בנכסים אלה נכון ליום 13.7.2021.

העיריה נקטה לאורך השנים בפעולות גביה רבות ועקביות לגביית החוב, לרבות הטלת עיקולים על חשבונות, כרטיסי אשראי, חברות ביטוח וברשות הרשוי, ואף שלחה דרישות תשלום לכתובת העותר המעודכנת במירשם האוכלוסין.

טענות הצדדים בתמצית לטענת העותר חוב הארנונה התיישן עקב אי נקיטת פעולות גבייה ממשיות שהובאו לידיעתו; אמנם בשנת 2017 הגיע העותר למשרדי הערייה לבירורים שונים והודע לו כי קיים חוב; אי- תשלום הארנונה נובע מכך שבעלי הנכסים שהשכירו לו את הנכסים הונו אותו ביחס לסכומי הארנונה שיהיה עליו לשלם; גם לאחר הבירור בערייה החוב לא נגבה על-ידי הערייה שלא פעלה עד למשלוח מכתב ב"כ הערייה שהחוב המפורט בו התיישן; ממילא אין לעותר לטענתו כרטיסי אשראי, חשבון בנק והוא אינו שכיר; הערייה פעלה מתוך שהוי; נפגע אינטרס ההסתמכות של העותר.

הערייה טוענת כי דין העתירה להדחות על הסף מחמת שהוי ניכר בהגשתה; העותר מצא לנכון להגיש את עתירתו רק בתגובה למכתב הערייה שהודיעה על כוונתה לפעול לביטול ההענקה האסורה שביצע העותר בהסתלקותו מהעזבון; העותר תוקף את החוב על יסוד טענה סתמית ובלתי רלוואנטית שאין בה ממילא כל הגנה כנגד החוב והריביות שנוספו לו לפני שנים רבות; העותר ידע על החוב ובודאי שלא נפגע אינטרס ההסתמכות שלו; הערייה פעלה לאורך השנים בפעולות אכיפה עקביות ואילו העותר שידע על החוב בחר לפעול בשיטת "שב ואל תעשה" ועתה כשיש סיכוי סביר לגביית החוב החליט להגיש את עתירתו.

...

לאור כל האמור טוען העותר כי אין לאפשר לעירייה לגבות את החוב.

העירייה טוענת כי דין העתירה להידחות על הסף מחמת שיהוי ניכר בהגשתה; העותר מצא לנכון להגיש את עתירתו רק בתגובה למכתב העירייה שהודיעה על כוונתה לפעול לביטול ההענקה האסורה שביצע העותר בהסתלקותו מהעיזבון; העותר תוקף את החוב על יסוד טענה סתמית ובלתי רלוונטית שאין בה ממילא כל הגנה כנגד החוב והריביות שנוספו לו לפני שנים רבות; העותר ידע על החוב ובוודאי שלא נפגע אינטרס ההסתמכות שלו; העירייה פעלה לאורך השנים בפעולות אכיפה עקביות ואילו העותר שידע על החוב בחר לפעול בשיטת "שב ואל תעשה" ועתה כשיש סיכוי סביר לגביית החוב החליט להגיש את עתירתו.

מעבר לצורך אציין כי דין העתירה להידחות אף לגופה, משאין לעותר כל הגנה כנגד חיובו בתשלום הארנונה, משהחזיק בנכסים במועדים בגינם חויב, וככל שהייתה לו טענה כנגד בעלי הנכסים שהשכירו לו את הנכסים בדבר מצג שווא שהוצג לו ביחס לגובה הארנונה הצפויה, היה עליו להפנותה ליוצרי המצגים.

לאור כל האמור לעיל השומות הן סופיות וחלוטות.

לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחית.

בהשלמת הטיעון מטעמה, הרחיבה העותרת בעיניין זה וטענה, כי ידיעת הערייה נובעת גם מהעובדה שעל פי מר ירון טרץ', אחד ממנהלי המשיבה 2, היתקבל לכל הפחות רישיון עסק זמני להפעלת המועדון כבר באוגוסט 2011 (ראו התכתבות מחודשים יולי-אוגוסט 2011 בין נציגי העותרת לבין המשיבה ממנה עולה קבלת רישיון העסק הזמני, נספח 4 להשלמת הטיעון מטעם העותרת), ומכאן שהעירייה ידעה על החזקת הנכס על ידי המשיבה 2, כבר אז. עוד טוענת העותרת, בהשלמת הטיעון, כי בעצם פניותיה של הערייה אל המשיבה 2, לאחר מסירת הודעת העותרת לעירייה בשנת 2017 על שינוי מחזיק, בהן דרשה ממנה את תשלום חוב הארנונה לתקופה שבמחלוקת אך מלמדת, כי הערייה מכירה בכך שהחבות האמיתית בתשלום הארנונה בגין הנכס בגין לתקופה שבמחלוקת, חלה על המשיבה 2 כבעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ומשכך פנייתה אל העותרת - פסולה.

דהיינו, מבחינת רשומי הערייה, על אף שהנכס היה בחזקת המשיבה 2 מאז חודש יולי 2011, הדבר לא דווח בזמן אמת לעירייה, ואף להפך - דווח לעירייה, ככל הנראה על ידי העותרת, כי מדובר בנכס שאינו ראוי לשימוש, ומשכך ניתן לו פטור מארנונה החל מיולי 2011, פטור שבוטל רק בעקבות הודעת העותרת הנ"ל. בהנתן הוראות הדין, כמפורט לעיל, הרי שמרגע שנמסרה הודעת העותרת בדבר החלפת זהות המחזיק בנכס, רשאית הערייה לפעול לגביית חוב הארנונה בגין התקופה שבמחלוקת הן מהעותרת - הבעלים, אשר כל עוד לא מסרה הודעה על חילופי מחזיק חבותה אינה תמה מכוח "החזקה קונסטרוקטיבית בנכס", והן מהמשיבה 2 - אשר אין חולק כי היא זו שהחזיקה בנכס בתקופה שבמחלוקת, והיא זו "בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס". במילים אחרות, רשאית הערייה לפעול הן כנגד המשיבה 2 בהיותה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס, והן כנגד העותרת משלא מסרה הודעה כדין, בהתאם להוראות סעיף 326 לפקודת העיריות.

הערייה רשאית להשית את הארנונה הן על המחזיק למעשה והן על המחזיק המקורי בשל התקופה שלפני מסירת ההודעה, כך שהסיכון הסופי בגין אי משלוח הודעה במועד מוטל על המחזיק המקורי, שכל עוד לא נשלחה הודעה מטעמו רואים אותו כ'מחזיק קונסטרוקטיבי'.

...

בעע"מ 2611/08 שאול בנימין נ' עיריית תל אביב (פורסם בנבו, 5.5.10) תמך כב' השופט רובינשטיין בעמדת הרוב בפס"ד דור אנרגיה, בקובעו כדלקמן: "כשלעצמי סבורני, על פי השכל הישר, כי אם אכן ידעה אל נכון המחלקה הרלבנטית על השינוי למעשה, די בכך לצורך תחילת הפעלתו של המנגנון לשינוי, ולמצער לבדיקה נוספת. ער אני לעומס המוטל על העוסקים בגביית ארנונה, בודאי במקום רב נכסים ורב תחלופה כמו תל-אביב. אך במקום שנפתח הפתח לבדיקה קלה יחסית נוכח ידיעתה הקונקרטית של הרשות, יש מקום למאמץ מצידה". [ראו גם בבר"מ 8462/11 מנהל הארנונה בעיריית הרצליה נ' מירב פלקון (פורסם בנבו, 12.8.14)].

משכך, גם דין טענה זו של העותרת - להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור, דין העתירה להידחות.

בנסיבות שתוארו, ומאחר שלא היתקבל במשרדי המשיבה חוזה שכירות בתוקף משנת 2007, ומאחר שהמחזיק עבדו מצוי בהליכי פש"ר מיום 31/12/14, ולאור הבדיקות שנעשו והביקורת בנכס, חייבה המשיבה את בעלי הנכס – העותר ויתר היורשים של המנוח בחובות הארנונה מיום 01/01/15 ונשלחו הודעות שומה לכתובת מגוריו של העותר.

כך למשל, בסעיף 17 לעתירה טען העותר כי נודע לו אודות חוב הארנונה משיחת טלפון עם גזבר הערייה בחודש יוני 2019 לאחר שביום 10/07/19 פעלה המשיבה לעיקול משכורת יוני 2019 של העותר ונוכה משכרו סך של 21,187 ₪, בסעיף 23 לעתירה נטען כי נודע לעותר אודות החוב מדרישה לתשלום חוב ארנונה שנשלחה אליו בחודש דצמבר 2019 לאחר שהעותרת כבר נכתה משכרו סך של למעלה מ- 122,000 ₪, ואילו בהודעת הדוא"ל ששלח העותר למנהל הארנונה ביום 13/10/19 ציין העותר כי נודע לו לראשונה על קיומו של חוב ארנונה בחודש מאי 2019.

במקרה הנידון, טוען העותר כי הנכס נשוא החוב הושכר לעבדו וכי החזקה בנכס הוחזרה לידיו רק ביום 28/12/18, כך שלא ניתן היה לחייבו בתשלום חוב הארנונה בגין הנכס באופן רטרואקטיבי, ודין החיוב שהוטל וכן הליכי הגבייה שננקטו בגין החוב, להתבטל.

...

בנסיבות אלה, סבור העותר כי אין לאפשר למשיבה לפתוח שומות מס משנים קודמות ללא כל הצדקה, תוך סיכון ממשי ליציבותו הכלכלית של העותר, ותוך פגיעה חמורה בעיקרון ההסתמכות שלו.

עם זאת, ובבחינת למעלה מן הצורך, אוסיף, כי לאחר שבחנתי את יתר טענות הצדדים, סבורני, כי דין העתירה להידחות אף לגופם של דברים.

עם זאת, נוכח התנהלות המשיבה שלא פעלה בשקידה סבירה לבירור זהות המחזיק מיד עם תום תקופת השכירות, באופן שהיה מאפשר חיוב ארנונה בזמן אמת, סבורני כי נכון להפחית מסכום החוב הנדרש את תשלומי ריבית הפיגורים שנצברה, ככל שנצברה בגין החוב.

סוף דבר סיכומו של דבר ומן הטעמים שפורטו, העתירה נדחית, בכפוף להפחתת סכום ריבית הפיגורים שצבר החוב, כמפורט בסעיף 34 לעיל.

עוד הוסכם באותו הסכם שאין בבצוע התשלום ע"י העותרת דלעיל, או מסירת האישור כדי להוות ויתור של הערייה על חוב המגיע לה מהמשיבה 2 או כל מחזיק אחר שהחזיק בנכס עובר למתן האישור וכן בחובות כלשהם של העותרת או של המשיבה 3 שאינם נובעים מהחזקתן בנכס, לרבות קנסות וכיו"ב. עוד הובהר כי סכום החוב (על תנאי) שישולם במסגרת ההסכם הדיוני בסך של 59,602 ₪ מהוה את חוב הארנונה לתקופה 20/03/21 ועד 31/08/21, היא התקופה השנויה במחלוקת בה נידרש בית המשפט להכריע לפי ההסכם הדיוני (ולאחר שיוגשו סיכומי הצדדים) בשאלה האם בגין חוב זה רשאית הייתה הערייה לעכב מתן האישור.

גדר המחלוקת שנותרה (לפי ההסכם הדיוני) אם כן, גדר המחלוקת צומצם בהסכם הדיוני לתקופה שחלה בין המועדים 20/03/21 - 31/08/21 שבגינה נצבר חוב ארנונה בסך 59,602 ₪ (נכון לחודש 06/2023) ולשאלה- על מי חלה לפי הדין חובת תשלום הארנונה מבין הצדדים דנן בתקופה זו והאם בגין אי תשלומו, רשאית הייתה הערייה לעכב את מתן האישור המבוקש לעותרת.

עוד נטען כי התקשרותה של העותרת בהסכם עם חברת בוטיק מספר חודשים לאחר ששלחה את הודעת הביטול "נובעת מהבנתה של העותרת כי הנכס חזר להחזקתה המשפטית בעקבות הביטול הנטען". נטען כי לאור האמור, לשיטת העותרת עצמה "חוב" הארנונה שניתן לייחס לחברת עצמאות הוא לכל היותר בגין תקופה של חודש וחצי מיום 17.3.21 ועד ליום 29.4.21 וכי הסיבה להמשך רישומה של חברת עצמאות כמחזיק בערייה נובע ממחדל העותרת להודיע על חזרת החזקה לידיה עקב הביטול.

...

לאור כל האמור נתבקשה דחיית הטענה ככל שהיא מועלית כלפי חברת עצמאות ומבקשת לייחס את החוב אליה.

ראשית, אני מקבל את טענת חברת עצמאות כי החזקה המשפטית לעניין החבות בארנונה איננה נקבעת בהכרח לפי החזקה בפועל בנכס (שלגביה , אגב, אכן כפי שטוענת חברת עצמאות, לא הובאו ראיות כלל וכלל ועל כן לא ניתן להכריע בשאלה מי החזיק פיזית בפועל בנכס בתקופה השנויה במחלוקת, אם בכלל).

לאור כל האמור, ובהתאם להסכם הדיוני, על העיריה להשיב את הסכום השנוי במחלוקת לעותרת בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם הדיוני מבחינת שיערוכו.