עתירה לבטל חלק מתוכנית מתאר בשל שינויים מהותיים

ב"כ משיבה 2 טען כי מדובר בשינוי מהותי של המצב התיכנוני, שהתרחש עוד בטרם החלטת הועדה (שכן פירסום ההפקדה בעיתונות ביום 18.9.14 קדם להחלטת הועדה מיום 21.9.14), ולפיכך די בשינוי זה לחייב את ביטול ההחלטה ואת פסילת הצעת העותר.

הטענה השלישית היא שגם בהתאם לפרשנות אובייקטיבית, המתחקה אחר נסיבות חיצוניות ואינה מסתפקת באומד הדעת הסובייקטיבי של הצדדים, אין מקום לקביעה שהפקדת תכנית מתאר מהוה שינוי תיכנוני, שהרי פעולת ההפקדה כשלעצמה אינה מאפשרת בנייה נוספת, כל עוד לא אושרה התכנית לאחר דיון בהתנגדויות, וכל עוד לא הוצא היתר בניה על פי התכנית המאושרת.

כך גם טען העותר במכתבו לועדת הבדיקה מיום 23.12.14 (סעיף 8): "המונח 'שינוי תיכנוני' בהסכם השכירות, מתייחס כפשוטו לשינוי תיכנוני, קרי... שינוי ייעוד המקרקעין שהוא פועל יוצא של תכנית מאושרת בתוקף ולא תכנית בהיתהוות כפי המצב דהיום"; והרי לשיטת העותר התכנית בה עסקינן "משנה צביון ומגדירה מחדש מיתחם מגורים בתוך איזור... המוגדר לתעסוקה בלבד" (סעיף 8 לחוות דעת מומחה מטעם העותר מיום 17.9.14 שהוגשה לועדת הבדיקה).

טענה נוספת של העותר שאין בידי לקבל, גורסת כי הצגת חוזה שכירות על ידי הזוכה במיכרז אינה מהוה חלק מתנאי המיכרז, ולפיכך גם אם חוזה השכירות אותו הציג לגבי הקרקע ברחוב תוצרת הארץ אינו מספק את דרישות ועדת הבדיקה, אין בכך להביא לפסילת ההצעה.

...

לאור כל האמור, לא נמצאה עילה להתערב בהחלטות ועדת הבדיקה.

העתירה נדחית.

העותר ישלם לכל אחת מהמשיבות הוצאות בסך של 25,000 ₪.

בפני עתירה נגד הוועדה המחוזית לתיכנון ובניה מחוז חיפה, הוועדה המקומית לתיכנון ובניה מעלה עירון ונגד המועצה המקומית מעלה עירון, במסגרתה מבקש העותר לבטל חלק מתוכנית מתאר מס' ענ/960 (להלן: "תוכנית המתאר") הנוגע לחלקו של העותר בחלקת קרקע הידועה כחלקה 9 בגוש 20393 מאדמות ביאדה (להלן: "חלקת הקרקע").

אולם סבורני כי האיזון בין כל השיקולים, במקרה זה שלפניי, מחייב מתן משקל נכבד לזכותו של העותר להיתנגד, זאת לאור הפגם המהותי שנפל בהליך המינהלי אשר שלל ממנו זכות זו. עוד אעיר בהקשר זה כי ניתן לבצע שינויים בתוכנית מתאר מאושרת, גם לאחר חלוף זמן לאחר האישור התוכנית [ראו לעניין זה עע"ם 7245/11 ג'בארין נ' יו"ר הוועדה המחוזית חיפה (פורסם בנבו, 30.12.2012)].

מדובר בשטח ספציפי בתוכנית מתאר מחוזית, כך שבמידה ויבוצעו שינויים בעקבות היתנגדותו של העותר, אין הכרח שהדבר ישפיע על התוכנית כולה ובכל מקרה נראה כי הדבר טעון בירור במסגרת דיון בועדה המחוזית.

...

סוף דבר העתירה מתקבלת במובן זה שבכל הנוגע לחלקת הקרקע שהעותר טוען לזכויות קנייניות בה (חלקה 9 בגוש 20393 באיזור הכפר ביאדה) ניתן צו המורה לאפשר לעותר להגיש התנגדות לתכנית נשוא העתירה שבפני.

עם זאת אני מורה כי ככל שתוגש התנגדות העותר לתכנית, כפי שיפורט להלן, תידון התנגדותו וישקלו נימוקיו ע"י הוועדה המחוזית ותינתן החלטה ע"י הוועדה המחוזית לפי העניין, תוך הבאה בחשבון של הפגמים באישור התכנית כעולה מפסק הדין, וככל שהדבר נוגע לחלקת המקרקעין נשוא העתירה.

אני מורה כי על העותר להגיש את ההתנגדות מטעמו עד לא יאוחר מיום 10/3/14.

כיוון שכך ולשם הבהרת הטיעון להלן, הנני מוצאת לפרט כי במרכז הדיון בעניינינו שתי תוכניות עיצוב אשר פרטיהן כדלקמן: תכנית עיצוב אשר אושרה למתן תוקף ביום 5/6/02 (להלן: "תכנית העיצוב משנת 2002"): ביום 5/6/02 אישרה הוועדה המקומית את "תכנית עיצוב ארכיטקטוני מספר 1111/04 /א1 מבנן 4 בגוש הגדול חלק מתכנית מתאר 1111 /א1 ב.מ. 9 על שינוייה" (התכנית צורפה כנספח 3 לכתב ההגנה מטעם הנתבעת 1).

משכך, לטענתם הנם רשאים להעלות טענה זו. בכל הנוגע לטענה ולפיה מדובר בשינוי תנאי המיכרז, טוענים התובעים כי משעה שהמכרז לא גילה את דבר קיומה של ריבית פיגורים ממילא לא הטיל החובה בתשלומה על הקונים ומשכך, אין בחיוב רמ"י בתשלומה משום שינוי בדיעבד של תנאי המיכרז.

כך, במועד זה היו בידי בעלי המקרקעין כל העובדות המהותיות הנדרשות לשם קבלת הסעד ההצהרתי - ובכלל זה, עובדת ביצוע הפירסום וטענותיהם הנוגעות לשאלה האם במועד ביצוע הפירסום היתקיימו התנאים לביצועו.

אולם, אינני סבורה כי יש בקביעות אלו בכדי להשליך על תוקפה של תכנית העיצוב משנת 2002, כל זמן שלא שונתה או בוטלה וביתר דיוק, אינני סבורה כי יש בקביעות בכדי לתמוך בטענה ולפיה, לא היה לתכנית 2002 תוקף מלכתחילה.

כך תימוכין לאמור ניתן למצוא במכתב אשר כתב עו"ד כוכבי לאדריכל דן קייזר, מהנדס העיר תל אביב ביום 18/6/02 [אשר צורף כנספח 24 לתצהירי הערייה] ובמסגרתו נטען כי לאחר אישור התכנית לא בוצע פירסום נוסף (קרי אותה טענה הנטענת לפני על ידי התובעים), בנסיבות אלו, עתר עו"ד כוכבי להארכת המועד לבצוע התשלום עד לסוף חודש יולי 2002 (במקום עד לסוף חודש אפריל 2002 כפי שנקבע בפירסום משנת 2002).

...

לאור כל האמור הנני דוחה גם את התביעה כנגד רמ"י. שתי הערות לפני סיום; בשולי הדברים הנני מוצאת להתייחס לשתי סוגיות אשר - כפועל יוצא מתוצאות ההליך, נותרו בגדר תהיות אשר אינן טעונות הכרעה או שאין צורך בקביעת ממצאים הנובעים מהן.

כאמור, בהינתן קביעתי ולפיה ממילא דין התביעה כלפי עיריית תל אביב להידחות- בין מפאת התיישנותה ובין לגופה ובהינתן שממילא לתובעים 128-137 אין כל טענה כלפי רמ"י- אינני נדרשת לקבוע ההשלכות הנובעות מהתנהלות התובעים 128-137, כמו גם מהחסרים הראייתיים והתהיות כפי שנותרו בסיום ההליך באשר לתובעים אלו.

סוף דבר; אשר על כן התביעה נדחית.

בעתירתם המוגשת כנגד המשיבה מס' 1 – הועדה המקומית לתיכנון ובנייה עירון (להלן: "הועדה") וכנגד עריית באקה אל גרבייה (להלן: "הערייה"), מבקשים העותרים להורות על ביטול הפקעת חלק מהזכויות בחלקה שיועדו לצרכי ציבור לפי תכנית מתאר מקומית ענ/125 שפורסמה למתן תוקף ביום 29.01.1995 (להלן: "התכנית הראשונה"), ובהתאם לתכנית ענ/במ/361 שפורסמה למתן תוקף ביום 14.05.2000 (להלן: "התכנית המאוחרת").

"כשמבקש בעל המקרקעין שהופקעו לבטל את ההפקעה (שנעשתה כדין) בדיעבד (טרם שתפס שר האוצר חזקה בהם, וטרם שהוקנו לו המקרקעין), מן הטעם כי ארעו בנתיים נסיבות חדשות המחייבות עתה את הביטול, עליו הנטל להראות כי אותן נסיבות קיימות וכי יש בהן לערער את היסודות שעליהם הייתה מושתתת ההחלטה מלכתחילה. בכך למעשה מתריס הוא כנגד שר האוצר על שאינו מפעיל, עקב שינוי נסיבות, את סמכותו לפי סעיף 14 לפקודה, ולפיה רשאי הוא (בתנאים המפורטים בסעיף) לחזור בו מרכישת הקרקע" (דנג"ץ 4466/94 נוסייבה נ' שר האוצר, פ"ד מט (4) 068 (1995) (להלן: "עניין נוסייבה")).

טענת השהוי במימוש ההפקעה שני פנים לה: הפן הראייתי, לפיו שהוי ניכר כשלעצמו יכול להוות ראיה לזניחת הרשות את מטרת ההפקעה, ובמקרה זה מוצדק לבטל את המעשה המינהלי; והפן המינהלי- המהותי, שמקורו בפגם במעשה המינהלי של הרשות, ובהפרת חובתה לפעול באופן סביר ובשקידה ראויה למימוש מטרת המעשה המינהלי (ראו לעניין זה פסק דינה של כבוד השופטת ארבל בעיניין וייס; כן ראו: בג"ץ 10784/02 קרן קיימת לישראל נ' אתרים בחוף ת"א חברה לפיתוח אתרי תיירות בתל אביב יפו, פ"ד נח (3) 757 (2004)).

לעניין הפקעת מקרקעין שיועדו לצרכי ציבור בתכנית מתאר עירונית, ראו הדברים שנקבעו בעע"מ 1182/11 זיסלמן נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה (16.08.2012) (להלן: "עניין זיסלמן"): "גם אם חל שהוי מסויים במימוש ההפקעה יש כאמור להמשיך ולבדוק את מאזן הנזקים שבין הצדדים... לגבי הנזק הנשקף לאנטרס הצבורי קבעתי במקרה מסויים בו הועלתה טענה בעיניין זניחת מטרת ההפקעה, כי אין לשלול את הנימוק של שמירת עתודה של שטחים לטובת הציבור כאשר יש בהם פוטנציאל שלא מומש במלואו (..) אכן, לדעתי, מותר לרשות בתכנון שטח להביא בחשבון גם צורכי פיתוח עתידיים שהרי 'מערכת תיכנון אמורה להיות גמישה ודינמית' (..) תכנית, כפי שכבר נקבע, צריכה שתהיה לה את האפשרות 'להתאים את עצמה למציאות המשתנה, המתחדשת, ולעתים קרובות – גם הבלתי צפויה' (..). ומן הכלל אל הפרט: אכן, מהנתונים שלפנינו עולה כי לרשות המקומית לא אצה הדרך, אם לנקוט לשון המעטה, להשתמש בחלקות המופקעות. גם אין לפנינו תמונה רחבה על שימוש הדרגתי שכן נעשה בקרקעות הסמוכות לשטח ההפקעה (כמו בפסקי הדין בעיניין מזרחי ובעניין בונשטיין). ועם כל זאת, וכפי שבואר, בית המשפט חייב לשקול גם את האנטרס הצבורי. לא תמיד התקציב העומד לרשות הרשות המקומית מאפשר פיתוח השטחים המופקעים תוך הזמן הקבוע בתוכנית. במיוחד יש לתת את הדעת לדעתי לנימוק של הועדה המקומית שסרבה לאשר את התוכנית שהציעה המערערת – הנימוק שבקירבת המיתחם קיים חסר בשטח צבורי, זאת על פי בדיקה שנעשתה במסגרת הכנת תוכנית המתאר לחדרה. את שאלת השבת הקרקע לבעליה עלינו לראות לא רק באספקלריה של יחסי הרשות המפקיעה והנפקע, אלא בראיה כוללת, במסגרתה יש להביא בחשבון, לעתים, גם עתודות לשימוש לשטח צבורי, במיוחד כאשר מדובר בשטח יחסית קטן בשכונה מבונה. אכן, גם אם אין היום עדיין צורך בגן ילדים הטענה שצורך כזה יעלה בעתיד מתקבלת מאד על הדעת". מן הכלל אל הפרט לאחר שעמדתי על הכללים המנחים לשם בחינת ההפקעה הנדונה, את טענת השהוי כאינדיקציה לזניחת מטרת ההפקעה ואף הטענה לגבי "שקידה בלתי סבירה" מצד הרשות, איבחון טענת העותרים.

...

סוף דבר: לאור האמור לעיל, לא התקיימו התנאים לביטול ההפקעה.

העתירה נדחית אפוא.

העותרים ישלמו לכל אחת מן המשיבות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 6,500 ₪.

בכתב התביעה שכנגד עתרה הנתבעת לביטול הסכם הפשרה שקבל תוקף של פסק דין ולהשבת הכספים ששילמה לתובע, מהטעמים שלהלן: · שינוי נסיבות מהותי ושיקולי צדק: יש לבטל את ההסכם עקב שינוי נסיבות מהותי הנובע מצרכים תיכנוניים, תחבורתיים ובטיחותיים חיוניים ביותר ולאור ההתנגדויות הרבות מצד שכניו של התובע לתכנית המפורטת; לא יהא זה צודק ונכון לכבול את ידיה של הנתבעת כרשות בתכנון, קידום ופיתוח שכונת מגורים לרווחת תושביה בגלל הסכם דיוני, שנעשה בטעות, שלא כדין, אגב הטעה; עומסי התנועה הצפויים לאחר אישור התכניות המוצעות, הן התכנית הכוללנית לפיתוח הכפר והן התכנית המפורטת להרחבת שכונת שמיס, כימעט ישלישו את העומסים כיום.

לפי תכנית מתאר ג/9858 שקבלה תוקף ביום 07.07.05 להסדרת מערכת כבישים והתנועה והתאמה למצב הקיים בשטח, חלק ממקרקעי התובע, ששטחו 443 מ"ר, יועד לבצוע כיכר והרחבת כבישים (ראו סעיפים 8 ו-11 לפסק הדין המשלים).

כעת, אדון בסעדים הנתבעים על ידי התובע, על רקע ביטול ההסכם: שינוי תכנית המתאר סעיף 1 להסכם הפשרה קובע כדלקמן: "הנתבעת תעשה כל שאל ידה ועל חשבונה לשינוי התכנית לכבישים אשר פגעו בחלקת התובע ובמקרקעין נשוא התביעה והכל תוך שנה מיום חתימת הסכם זה ובכפוף להסכמת הרשויות הרלוואנטיות". לטענת הנתבעת, היא קיימה היתחייבותה זו בכך שהגישה באמצעות המהנדס אבו סאלח תכנית מפורטת ולפיה תבוטל הכיכר ויוקטן השטח המיועד לצורך הרחבת הכבישים, לפי תכנית מתאר מאושרת ג/9858, מ-443 מ"ר ל-186 מ"ר. מעיון במכתב ששלחה הגב' רחלי אהרון, מרכזת משפטים וגבייה של הועדה המקומית לתיכנון ובניה מעלה חרמון, לנתבעת, בנושא "תכנית מפורטת: ק/מג/11/2013", החלפת כיכר בצומת רגילה, שינוי לתכנית מתאר ג/9858 (נספח ט' לתצהיר התובע), עולה כי ביום 06.10.13 החליטה מליאת הועדה המקומית להמליץ להפקיד את התכנית בועדה המחוזית, בתנאים הבאים (הטעויות במקור – ס.ח'): "1. סידור ותכנון הצומת ע"י מהנדס התחבורה

...

דינן של יתר העילות החוזיות לביטול ההסכם שהעלתה הנתבעת, להידחות.

דין התביעה העיקרית – להתקבל בחלקה.

דין בקשות התובע להורות לנתבעת לבנות גדר מבטון בהתאם לתכנית המוצעת ולחייבה בדמי שימוש ביתרת השטח (257 מ"ר), להידחות.