עתירה בעניין ארנונה חניון בניין מסחרי בתל אביב

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים בפני כבוד השופטת רחל ברקאי, סגנית הנשיא 29 מרץ 2023 עת"מ 47894-04-21 מופרי בע"מ ואח' נ' מועצה מקומית איזור העותרות: 1.מופרי בע"מ 2.אברהם אלקיים נכסים בע"מ ע"י ב"כ עו"ד דרור יצחקי המשיבה: מועצה מקומית איזור ע"י ב"כ עו"ד מנחם אברהם פסק דין

בעניינינו, לאחר ששבתי והפכתי בטענות הצדדים לא ראיתי לנכון לקבל את טענת העותרות כי במקרה דנן חיובן נוגד את חוקי ההקפאה, שכן אין המדובר בשינוי סיווג או סוג של נכס המחייב שינוי צו הארנונה, כי אם בחיוב שטח החניות שבבניין לאחר שבמשך שנים ארוכות לא חוייבו וזאת בשל טעות או מנהג מוטעה.

על כן, לא נדרשה המשיבה לקבלת אישור השר (ראו לעניין זה עניין סלע) צו הארנונה של המשיבה - האם ניתן להשית חיוב בארנונה בהיעדר הגדרה בצו הארנונה האם צו הארנונה של המשיבה מתיר הטלת ארנונה על החניות? צו הארנונה של המשיבה לשנת 2020 כולל סווגם ותעריפים שונים, כגון: · "עסקים" – הסווג בו חוייבו החניות בעניינינו, והתעריף בגינו עומד על סך של 117.84 ₪ כאשר מדובר במעל 40 מ"ר. סיווג זה מוגדר בצו הארנונה כ"עסקים, חנויות, משרדים ושירותים, לרבות גלריות, מחסנים, מרתפים וסככות המשמשים אותם וכל עסק אחר שלא פורט בצו"; · "חניונים בתשלום" – למעשה אין מחלוקת כי בעניינינו לא מדובר בחניון בתשלום (ובכל מקרה התעריף בגינו דומה לתעריף עסקים); · "קרקע תפוסה" המחריגה מתוכה במפורש שטחים המשמשים לחניית מכוניות; · "שטח חצר בבניין שאינו למגורים" המתייחס ל"כל שטח שאינו מקורה ואינו משמש למגורים ועיקר שימושו עם המבנה לשימושים, כגון: חניה שלא בתשלום, פריקה וטעינה.

האם פעלה המשיבה בסבירות כאשר סיווגה את החניות כשטח עקרי וחייבה אותן בתעריף המלא של "עסקים"? בעניינינו כאמור, לאחר שנים בהן לא חוייבו חניות המבנה המסחרי של העותרות בארנונה ולא נכללו בחישוב שומת הארנונה, ועל כך אין חולק, חייבה המשיבה את העותרות בארנונה על שטחי החניות והשטחים המשותפים של שטחי החניה, הכל לפי סיווג ותעריף "עסקים". טענת העותרות הנה, כי התעריף בו חוייבו החניות – על פי סיווג "עסקים" והן העידר קיומו של סיווג ספציפי מתאים לחניות מקורות הצמודות למבנה מסחרי ואינן פתוחות לציבור, בתעריף נמוך יותר מהתעריף החל על מקום העסק - אינם סבירים באופן קצוני, ומשכך בטלים.

...

כמו כן מגדיר צו הארנונה "שטח משותף בבניין שאינו למגורים" כדלקמן: "...כל שטח המשמש לצורכי עזר של דיירי הבניין ואינו למגורים כגון: מעליות, שטחי מעבר, מדרכות, שירותים, חדרי חשמל וכיו"ב. אם הבניין בבעלות אחת או מחזיק אחד, יחויב הבעלים/המחזיק בשטח כולו. אם הבניין משותף לכמה נכסים ומחזיקים, יחולק השטח המשותף למחזיקים באופן יחסי לגודל הנכסים של כל מחזיק ויחויב בארנונה לפי סווג אוו מחזיק בבניין". בהינתן הוראות אלו, אין בידי לקבל את עמדת העותרות בעניין זה. צו הארנונה נוקט במפורש במילה "כגון", דהיינו, מונה דוגמאות המלמדות על כוונתו ואין לומר כי מדובר ברשימה סגורה שתעיד כי בהעדר הגדרה של סיווג חניות מעיד הדבר על העדר חיוב בארנונה.

לאור כל האמור, והגם שקבעתי כי החלטת המשיבה עומדת במתחם הסבירות ואינה נגועה בפגם מהותי אשר יצדיק התערבות בית המשפט הרי שבנסיבות העניין, בהן סברה המשיבה אף היא כי יש לקדם תיקון צו הארנונה על דרך של קביעת תעריף לחניה לעסקים (הפחתה של 40%) מן הראוי כי תבצע בחינה מחודשת של הסיווגים הקיימים בצו הארנונה שלה שמא מחייב הדבר עדכונים והתאמות לנהוג ברשויות מקומיות אחרות דומות.

סוף דבר לאור כל האמור, העתירה נדחית.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 35901-01-11 לפני : כבוד השופט יהושע גייפמן התובעים 1.אילן אציל 2.רות רוזין 3.עודד לוי ע"י ב"כ עו"ד ליאור פרי הנתבעים 1.מ.א. נתנאל חברה לבנין ולעבודות ציבוריות בע"מ ע"י ב"כ עו"ד גיל בריצמן 2.מדינת ישראל – מינהל נכסי הדיור הממשלתי, משרד התעשייה המסחר והתעסוקה ומשרד הפנים ע"י פרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי) באמצעות עו"ד ג'וזף עזיזיאן ובעניין : המודיעה 1 מ.א. נתנאל חברה לבנין ולעבודות ציבוריות בע"מ ע"י ב"כ עו"ד גיל בריצמן צד ג' 1 מדינת ישראל – מינהל נכסי הדיור הממשלתי ע"י פרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי) באמצעות עו"ד ג'וזף עזיזיאן ובעניין: המודיעה 2 מדינת ישראל – מינהל נכסי הדיור הממשלתי ע"י פרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי) באמצעות עו"ד ג'וזף עזיזיאן צד ג' 2 מ.א. נתנאל חברה לבנין ולעבודות ציבוריות בע"מ ע"י ב"כ עו"ד גיל בריצמן פסק דין

[ב] " הבניין המחולק פיזית למעין אגפים אשר לכל אחד מהם כניסה ושימוש נפרד. שטח הבניין המשמש את אציל הנו חלק מהשטח המסחרי בקומת הקרקע של הבניין המורכב משטחן של 3 חנויות וכן משטח נוסף המשמש כמסעדה. שאר השטחים בבניין ובכללם כל שטח קומות הבניין מעל קומת הקרקע, בנוסף לשטח הלובי בקומת הקרקע... משמש את נתנאל ו/או דייריו באופן בלעדי ... הכניסה לאגף אציל מתבצעת בפועל רק מחלקו החצוני של הבניין ולא מאגף נתנאל ... לובי הבניין משמש באופן בלעדי את נתנאל ודייריו. אין לאציל סיבה או צורך כלשהוא להשתמש בלובי הבניין... כל שטחי החניונים הנם בבעלותו המלאה של נתנאל" [סעיף 20 לפסק הבוררות ].

ב"כ הצדדים הצהירו בעמ' 296 לפרוטוקול מ-17.12.15 שורות 6-9: " לגבי הנזק שכתוצאה מהתגודדויות של מסתננים ומבקשי מקלט מול החנויות של התובעים בבניין – התקופה הרלוואנטית היא מינואר 2010 עד ינואר 2011 - מועד הגשת התביעה. אנחנו מציינים שבדצמבר 2011 שכרה המדינה אולם [אולם המתנה – י.ג.] בקומה 7 [בבניין – י.ג.], והפסיקו התגודדויות של מסתננים ומבקשי מקלט מול החנויות ". לאור הצהרה זו, התקופה הרלבנטית לעניין העתירה לפסיקת פיצוי בגין הנזקים היא מינואר 2010 ועד ינואר 2011.

בעמ' 296 לפרוטוקול מ-17.12.15 שורות 21-22 טען ב"כ חב' נתנאל: " אני טענתי היתיישנות לגבי התקופה עד ינואר 2004. אנחנו טוענים שיש להפחית מדמי השמוש את סכום הארנונה שחל על החניה". על כך השיב ב"כ אציל בעמ' 296 שורה 26: " אם חל תשלום ארנונה על החניה צריך לקזז את תשלום הארנונה ". אציל זכאי לדמי שימוש בגין החניה שלא הוקצתה לו לתקופה של 7 שנים טרם מועד הגשת התביעה, שהוגשה ב-19.1.11.

...

[ב] התביעה לפסוק פיצוי בגין אי רישום הבית המשותף - נדחית.

[ה] התביעה לדמי שימוש בגין השכרת הלובי – נדחית.

[ח] שאר העתירות – נדחות.

העותרים ציינו שברשויות אחרות התעריף בעיניין חניונים ללא תשלום הוא נמוך משמעותית, ונטען כי מדובר בהתנהלות שערורייתית של הערייה שמכבידה את נטל הארנונה בעיר, ובמיוחד לעסקים שגם ככה כורעים תחת הנטל; בית המשפט התבקש להורות על בטלות החלטת המשיבה להעלאת התעריף ולהורות על השבת הכספים שנגבו ביתר.

אשר לסיווג חניונים המהוים יחידה עצמאית, נטען שאין חניונים כאמור במסגרת ההליכים דנן, וכי ס' 3.3.15 לצוו הארנונה עוסק רק בחניון ללא תשלום "המוחזק ביחד עם בנין שאינו משמש למגורים". כמו כן התייחסה הערייה לחזקת השהוי בעיניין אי.בי.סי שפועלת כמגן בלבד, ולעיקרון שנקבע בפסיקה לפיו הפרט אינו רשאי להסתמך על כך שרשות לא תתקן פגמים, וכי לא ניתן להנציח טעויות לעד.

בעניינינו נקבע לחניונים תת סיווג ספציפי, והתעריף הקבוע לתת סיווג זה הועמד על כ-64 ₪ למ"ר – פחות מהתעריף הכללי לסיווג "שירותים". (להרחבה אודות דיני ההקפאה ר' עניין קונטאל פס' 4-6, ופס' 29 וההפניות שם; עע"מ 7904/16 עריית תל אביב יפו נ' חרחס (1.11.2018) [להלן: "עניין חרחס"] וההפניות שם).

האחד, שהחניונים יכולים להיות צמודים לנכסים מסוגים שונים (תעשייה, מסחר, משרדים וכו') ולפיכך רק "נכס אחר" מתאים בעניינינו; השני, כי רשויות אחרות מסווגות חניון ללא תשלום בתעריפים הנמוכים מתעריף המינימום ל"שירותים", באישור השרים – שלא היו מאשרים את התעריף אם הסווג הראוי היה "שירותים"; השלישי, שמדובר בשטחים גדולים עם רווחיות נמוכה מהרווחיות למטרות מסחר המצדיקים תעריף מופחת, מעין "מבני עזר" ללא פעילות מסחרית.

...

דברים אלו מקבלים משנה תוקף לאור עמדת היועמ"ש, המקובלת עלי, לפיה "סיווגו של נכס כ-'נכס אחר' הינו סיווג שיורי שאינו נופל לאף-אחד מן הסיווגים האחרים בארנונה, ובפועל מדובר במצב נדיר. סיווג נכס תחת הסיווג השיורי בצו המיסים ('נכס אחר') יעשה רק כמוצא אחרון, כאשר אין כל סיווג מתאים אחר", ולאור הפסיקה שקבעה כי "יש להעדיף סיווג ספציפי על-פני סיווג שיורי. אחת הסיבות לכך היא שסיווג שיורי נועד, בין היתר, למנוע מצב שבו לא ניתן יהיה להטיל ארנונה בגין שימוש מסוים שלא פורט בתקנות ההסדרים, אך הוא לא נועד 'למשוך' לתוכו נכסים אשר יכולים לחסות תחת קטגוריות ספציפיות אחרות" (עניין ברודקאסט, פס' 44; ההדגשות אינן במקור).

אשר לטענות העותרים כי מדובר ב"מבנה עזר" שלא ראוי לחייב בתעריף גבוה, מבלי להביע עמדה לגופה של הטענה, הרי שהעירייה קבעה לסיווג חניונים תעריף נמוך – התעריף המינימלי ל"שירותים", ומשכך אין בידי לקבל את הטענה כי מדובר בתעריף שאינו סביר לאור השימושים הנעשים בחניונים.

סוף דבר העתירות נדחות.

עוד טוענת המערערת, כי בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון בבר"ם 4021/09 מנהל הארנונה של עריית תל אביב נגד חב' מישל מרסיה (20.12.10) (להלן: עניין מישל מרסיה), יש, ככלל, להעדיף חיובו של נכס בארנונה על פי סיווג ספציפי בצו המיסים על פני חיובו בסעיף השיורי בצו, וכי לפיכך גם מטעם זה היה מקום לסווג את הנכס בסווג הספציפי "חניונים ללא תשלום". לבסוף טוענת המערערת, כי התצהיר שהוגש מטעם המשיב בגדרי ההליך, שבו פורטה רשימת הנכסים המוחזקים על ידי חברות להשכרת רכב ברחבי העיר תל-אביב-יפו ואופן סווגם לצרכי ארנונה, תומך בעמדתה כי יש לסווג את הנכס נשוא העירעור בסווג "חניונים ללא תשלום". המשיב טוען, כי אין מקום להתערב בהחלטתה של ועדת הערר לפיה הסווג המתאים לנכס הוא הסווג "בניינים שאינם משמשים למגורים", באשר החלטתה של ועדת הערר תואמת את הוראות הדין ואת ההלכה שנפסקה בעיניין קל אוטו.

נקבע, כי חניה של רכבים שהוזמנו על ידי לקוחות החברה לפני מסירתם לידיהם אינה מסייעת למצוקת החניה בעיר תל אביב, וכי לפיכך בצדק קבעה הוועדה כי ייעודו של הנכס המוחזק על ידי העותרת אינו משרת את התכלית של סעיף 3.3.15 לצוו הארנונה הרלוואנטי.

אין ממש בטענה זו; למקרא פסק הדין בעיניין קל אוטו עולה בבירור, כי גם שם, כבעניינינו, החזיקה החברה בנכסים נוספים, שמהם נעשתה פעילות הזמנת הרכבים, כאשר בנכס מושא המחלוקת לא התבצעה כל פעילות עסקית או מסחרית והוא שימש לחניית רכבים, הא ותו לא. גם העובדה שבמקרה שנידון בעיניין קל אוטו הוצב קרוון בסמוך לשטח הנכס אינה מעלה ואינה מורידה בכל הנוגע לסיווג הנכס לצרכי ארנונה; כפי שצוין לעיל, כלל לא הייתה מחלוקת בעיניין קל אוטו, כי הזמנת הרכבים נעשתה רק במשרדים המצויים בנכסים אחרים, וכי הקרוון שימש את העובדים ולא התבצעה בו כל פעילות של השכרה, מה גם שאף בעניינינו הבקורת שערך המשיב בנכס העלתה, כי קיימים מספר עובדים בנכס אשר נעזרים לצורך עבודתם בעמדת עבודה שבה שולחן וכסא.

...

על רקע האמור אך ברור הוא, כי ועדת הערר הייתה מוסמכת שלא להתמקד אך בשימוש הפונקציונאלי, הטכני והצר שנעשה בנכס, אלא לבחון את סיווגו של הנכס במבט כולל, תוך התחשבות במהות ובתכלית שהנכס משרת, שהיא בענייננו תכלית עסקית, ולסווג את הנכס בהתאם.

לאור כל האמור, החלטת הועדה לפיה אין לסווג את עסקה של המערערת תחת הסיווג "בניין המשמש לחניית רכב ללא תשלום" הינה החלטה סבירה וראויה ואין מקום להתערב בה. לפני סיום אציין, כי לא נעלמה מעיני טענתה של המערערת לפיה יש, לחילופין, לסווג את הנכס כ"בניין המשמש לחניית רכב בתשלום".

סוף דבר החלטתה של ועדת הערר הינה החלטה ראויה, שאינה חורגת ממתחם הסבירות ועל כן אין מקום להתערב בה. אשר על כן, הערעור נדחה.

החניות שם חויבו לפי תעריף ספציפי בצו הארנונה שעניינו: "ביניין המשמש לחניית רכב ללא תשלום והמוחזק ביחד עם ביניין שאינו משמש למגורים". עירית תל אביב חזרה בה מהחיוב משום שהתעריף הועלה ללא אישור השרים.

לפיכך, משעה שחוות הדעת מטעם העותרים היתמקדה, בכל הנוגע למעגל החצוני, בהשוואה של התשלום בגין שטחי החניות המקורות, ולא נכללה בה היתייחסות לחיובי הארנונה הכוללים בגין הנכסים שחויבו בארנונה, אני סבורה כי העותרים לא הוכיחו את טענתם לאי סבירות קיצונית בהיבט זה. בכל הנוגע להשוואה ב"מעגל הפנימי" – בחוות דעת אילני צוין כי נערכה השוואה בין התעריף האפקטיבי של משרדים, שירותים ומסחר בו מחויבות החניות המקורות נשוא חוות הדעת (לפי סעיף 2 לצוו הארנונה) לבין תעריף חניון מסחרי לרכב פרטי (סעיף 10 לצוו הארנונה) ולתעריפי קרקע תפוסה (סעיף 7 לצוו הארנונה).

...

אני סבורה כי בהתאם להלכה כפי שפורטה בעניין עיריית גבעת שמואל מצב דברים בו התיקון איננו מבקש לחול על פרק הזמן שקדם לתיקון, איננו נחשב כחיוב רטרואקטיבי.

אני סבורה כי מאחר ומדובר בשינוי רוחבי, שמעלה את שיעור הארנונה ביחס לשטח החניות באופן משמעותי ביותר, והשינוי איננו נובע משינוי עובדתי או ממידע שהוסתר על ידי הנישומים, מן הראוי להביא בחשבון אף את אינטרס ההסתמכות.

משעה שהעניין הוחזר ממילא לשקילה מחודשת על ידי המשיבה, מן הראוי שבעשותה כן, תידרש אף לנושא זה. לנוכח כל האמור, אני מורה למשיבה לשוב ולהידרש לשאלת החיוב בארנונה של החניות והמעברים נשוא העתירה, תוך התייחסות לסוגית הסבירות, במכלול ההיבטים שפורטו לעיל, וזאת תוך 90 יום מהיום.