עררים על שומות מס שבח ומס רכישה בעסקת אופציה

השופט י' עמית: ערעור על פסק דינה של ועדת הערר לפי חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: חוק מסוי מקרקעין או החוק) (כב' השופט מ' אלטוביה, רו"ח א' מונד ורו"ח צ' פרידמן), בו נדחו העררים שהגישו המערערים על שומות מס שבח ומס רכישה שהוצאו להם על ידי המשיב, לאחר שנקבע כי הסכם האופציה שנחתם בין הצדדים אינו אלא הסכם מכר.

בתמצית, ניתן לומר כי לדידו של מנהל מס שבח, יש להשקיף על עסקת האופציה כעל עסקת מכר.

...

כטבען וטיבן של שאלות מהסוג שבמוקד הליך זה, לא בנקל הגעתי למסקנה אליה הגעתי.

אשר לערעורו של גדעון, החלטתי לצרף את דעתי לדעתו של חברי השופט י' עמית; דין הערעור להתקבל.

חוששני כי לא עלה בידי המערערות להראות שפרשנותן לחוזה מסתברת יותר מזו של פקיד השומה, בעיקר נוכח ה"הואיל" החמישי המעורר כאמור תמיהה, ומכאן מסקנתי כי אין להיעתר לערעורן; לצערי לא קיבלו המערערות את הצעתנו, שבאה על רקע השיח בינינו, לחצות את הסכום שבמחלוקת, תוך קניית סיכוי וסיכון.

ההשגה שהגישה העוררת על שומות מס הרכישה ומס השבח נדחתה על ידי המשיב, ומכאן הערר המונח לפנינו.

המשיב מצידו לא חלק על עצם תשלום המס והדגיש: "יובהר, באופן שאינו משתמע לשתי פנים, העוררת לא תדרש לשלם כפל מס בגין הרווח שנצמח לה בעיסקה נשוא הערר. כך, שככל ויומצא טופס 50 מפקיד השומה, יינתן פטור ממס שבח בהתאם לסעיף 50 לחוק." (סעיף 163 לסיכומי המשיב) בנסיבות התיק (בהן נראה כי חברי הקבוצה כן רכשו את המקרקעין וחויבו כדין במס רכישה גם בגין התמורה ששלמו עבור האופציה) אינני נידרש להכריע אם מחויבות חברי הקבוצה כלפי העוררת הייתה שוללת מהם את הזכאות לפטור ממס רכישה, אם הם לא היו מממשים את הזכות בעצמם.

...

אמת, פגיעה בחופש הבחירה של מקבל האופציה לממש או לא לממש, העומד בבסיס הזכות, עשויה להוביל למסקנה כי אין מדובר באופציה כלל.

והשאלה שאותה עלינו לשאול היא האם המנגנון החוזי שיצרה העוררת, אשר הבטיח את מימוש האופציה בשלמותה, פגע מבלי משים בטיב הזכות שקיבלה מאת הבעלים, כך שהפטור ממס הרכישה שהוענק לה אינו מוצדק? לאחר שקילת הדברים, הגעתי למסקנה כי התשובה לכך שלילית.

סוף דבר מכל הנימוקים לעיל הייתי מציע לחבריי לקבל את הערר.

בפנינו עררים שהוגשו על שומות מס שבח ומס רכישה שקבע המשיב לעוררים 1, 2 ו-3 ועררים שהוגשו על שומות מס רכישה שקבע המשיב לעוררים 4 ו-5.

לגוף הערר, טוענים העוררים כי שגה המשיב בכל השומות שהוציא: בקשר עם שומות מס השבח ומס הרכישה שהוציא המשיב לחברות, טוענים העוררים כי החלטתו של המשיב שלא להכיר בעיסקה שנעשתה בין החברות ובין בעלי החלקה (ההסכם הראשון) כעיסקת "אופציה ייחודית" ולקבוע כי מדובר בעסקת מכר היא בלתי סבירה.

...

ש: בסופו של דבר מדובר ברווח של 700,000 ₪.

דעתי אינה כדעתם של העוררים בעניין זה. כבר נקבע כי קיומו של פער עצום בין שווי השוק לתמורה בהסכם מונע בדרך הטבע שכנוע בדבר קיומו של תום לב אלא אם נתלוו לעסקה עובדות יוצאות דופן המחייבות מסקנה אחרת (ראו ע"א 218/78 מלכה ליננברג נ' מנהל מס שבח תל אביב פ"ד לג(2), 423).

בנסיבות אלו, פער של 200,000 ₪ מתוך מחיר שנקבע להיות 350,000 ₪ הוא פער ניכר בהחלט המונע בנסיבות, שכנוע בדבר קיומו של תום לב. סוף דבר לו תשמע דעתי הייתי דוחה את כל ארבעת הערעורים וקובע כי העוררים יישאו בהוצאת המשיב ובכלל זה בשכר טרחת עורך דין המשיב בסכום כולל של 56,000 ₪ אליהו מונד, רו"ח, חבר: אני מסכים ומצטרף לפסק הדין.

המשיב דחה ביום 14.3.2022 את השגתו של העורר על שומת מס רכישה שהוצאה לו. המחלוקת בערר דנן עניינה שווי המכירה של נכס מקרקעין, בית מגורים חד משפחתי בשטח של 90 מ"ר, אליו צמודה קרקע בשטח של 303 מ"ר, ברחוב נחליאלי 12 חיפה, גוש 10819 חלקה 36 (להלן – הנכס).

המשיב קבע בשומה לפי מיטב השפיטה כי באיזור בו מצוי הנכס ניתן לבנות בצפיפות של 20 יח"ד לדונם וביחס למקרקעין בהם מצוי נכס מושא הערר ניתן לבנות 6 יח"ד. המשיב קבע כי שווי 1 יח"ד עומד על 700,000 ש"ח ובסך הכל 4.2 מיליון ₪ ל- 6 יח"ד. עוד נקבע על ידי המשיב כי ביום העסקה נחתם גם הסכם האופציה לרכישת 1/4 הנכס הנותר, כאשר שווי המימוש הועמד על סך של 1,115,000 ₪, משמע – שווי מלוא הנכס 4.6 מיליון ₪.

ראו לעניין זה: ע"א 4005/03 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ ואח' (5.6.2005), שם נקבע על ידי כבוד השופטת (כתוארה אז) א. חיות, בהסכמת כבוד הנשיא א. ברק (כתוארו אז) וכבוד השופט י. טירקל: "חוק מסוי מקרקעין קובע, איפוא, כי שוויה של הזכות הוא שווי השוק שלה, אלא אם ניתנה עבורה תמורה שונה במסגרת עסקה שנערכה בכתב ותמורה זו נקבעה בתום לב ובלא שהושפעה מיחסים מיוחדים בין הצדדים, שאז ייקבע השווי על פי התמורה המוסכמת. הגדרה זו של המונח "שווי" מיועדת "להרחיב את רשת המס ולא לצמצמה" (ראו: ע"א 188/82Hotel Corporation of Israel  נ' מנהל מס שבח, פ"ד לט(2) 197, 203 (להלן: עניין Hotel Corporation)), ולצורך כך ניתנה למנהל מס-שבח הסמכות לקבוע את שווי העסקה על פי שווי השוק של הקרקע הנמכרת, בלא שיהא כבול לעניין זה אל התמורה שנקבו הצדדים בהסכם ועליה הצהירו.

...

בנוסף, מקובלת עליי עמדת השמאי בוחניק לפיה מדיניותה של הוועדה המקומית בחיפה בעניין אחוזי הבניה האפשריים הן מכוח התב"ע והקלות שקיימות בנוגע לה והן מכוח תמ"א 38 בנוגע לנכס מושא הערר – השתקפה בהחלטות שקיבלה הוועדה המקומית ביחס לבקשת היתר קודמת מיום 13.8.2020, אשר צוטטה בהרחבה בסעיף 7 לחוות דעתו של השמאי בוחניק.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, סבורני כי דין הערר – להידחות, וכך אציע לחבריי הוועדה לפסוק.

לעניין שווי המכירה – בנסיבות בהן נטל הראיה רובץ לפתחו של העורר, אין לו אלא להלין על עצמו בלבד, לגבי אופן התנהלותו בנושא זה ובכך שכשל לחלוטין להרים נטל זה. לאור האמור לעיל אני מצטרף לדעתה של יו"ר הוועדה כבוד השופטת אורית וינשטיין שדין הערר להידחות.

ערר על החלטות המשיב, מנהל מסוי מקרקעין באר שבע (להלן- "המנהל"), שבגדרה נדחו 5 השגות שהגישה העוררת על שומות מס השבח שנקבעו לה בגין השבת מקרקעין לרשות מקרקעי ישראל (להלן- "רמ"י"), בעקבות שינוי ייעודם של המקרקעין מ'שימוש חקלאי' ל'מגורים'.

לצד המחלוקת באשר ל'מכירת' 'זכות במקרקעין' היו הצדדים חלוקים ביניהם בעבר גם בשאלה האם זכאית העוררת לזיכוי בשיעור 50% מהמס החל, כאמור בסעיף 48ג(א) בחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מסוי מקרקעין"), בשל הפקעת המקרקעין, ואולם בעקבות מתן פסק הדין בע"א 6074/21 בן זכאי מושב עובדים של הפועל המזרחי להתיישבות שיתופית ואח' נ' מנהל מסוי מקרקעין (מיום 15.5.2023), ויתרה העוררת על טענותיה בעיניין זה, והדיון במחלוקת האמורה התייתר.

העובדות העוררת ובן זוגה המנוח היו בעלי זכויות חכירה ב-5 חלקות, אשר נחכרו בשנות ה-50 על ידי אגודת "הדרי אשקלון" לשם גידול הדרים, לתקופה בת 49 שנים עם זכות לחדשה (אופציה) ל-49 שנים נוספות.

בהצהרותיה דיווחה העוררת על העיסקאות כ'הפקעה', ודרשה זכוי ממס השבח בשיעור מחצית מהמס, בהתאם לסעיף 48ג' בחוק מסוי מקרקעין.

...

בנסיבות האמורות אני סבורה שיש לדחות את הערר גם בשאלת הריבית והקנסות.

סוף דבר: בהתאם להחלטת יו"ר הוועדה ובהסכמת חבריה, נדחה בזאת הערר.