ערר תוך 15 ימים מתום 3 שנים ממועד הפרסום

על החלטת הועדה המקומית לדחות את התביעה או לא לשלם פיצויים עקב הוראות סעיף 200, ניתן לערור בפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה (להלן: ועדת הערר) תוך 45 ימים מיום המצאת ההחלטה (סעיף 198(ד)).

בהתאם לסעיף 9א לפקודה, שנוסף במסגרת תיקון מס' 3 לפקודת הקרקעות בשנת 2010, אם הוצע לבעל מקרקעין פצויי הפקעה והוא מבקש לחלוק על הסכום שהוצע, עליו להגיש השגה בפני ועדת ההשגות או בפני שמאי מכריע (כמשמעותו בחוק התיכנון והבניה) בהתאם לבחירתו, וזאת תוך 90 ימים מיום שההצעה הובאה לידיעתו.

תקנות הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (סדרי דין בועדת השגות ובבקשה למינוי שמאי מכריע), התשע"א-2011 קובעות מועדים מוגדרים לדיון בהשגה ולהכרעה בה: למשל, תשובה להשגה יש להגיש תוך 45 ימים מיום המצאת ההשגה, כשבחלוף המועד להגשת תשובה, הועדה "תידון בהשגה בהתאם לחומר שלפניה" (סעיפים 5 ו-6(א) לתקנות); דיון בהשגה, ככל שיתקיים, יערך לא יאוחר מ-45 ימים מיום הגשת התשובה (תקנה 7(א) ו-11); וההחלטה בהשגה תנתן, ככלל, תוך 90 ימים מתום הדיון בהשגה או מתום המועד שנקבע להשלמת טענות הצדדים בכתב (תקנה 18(א)).

בפסיקה נשמעה ביקורת על ההסדר הקיים, תוך העלאת האפשרות שמא הסדר אחר וכוללני שיאחד את סוגי הפגיעות במקרקעין ואת מתן הפצוי בגינן יהיה ראוי יותר (עניין סניור, בפיסקה 8; דנ"א בית עדה, בפיסקה 15).

עוד נזכיר את המועדים השונים שנקצבו להגשת כל אחת מהתביעות (בתביעה לפי סעיף 197 שלוש שנים מיום פירסום התכנית, ובתביעה לפצויי הפקעה, שלושה חודשים ממתן הצעת הפיצויים, כשהזכות לתשלום פיצוי הפקעה קמה במועד תפיסת החזקה בקרקע (סעיף 9א(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה; עניין רוטמן, בפסקות 20-19, 26)).

...

נוכח כל האמור, הערעור מתקבל במובן זה שאין מקום להשהות את ההליך דנן המתנהל בפני ועדת ההשגות עד להכרעה בתביעה לפי סעיף 197.

עם זאת, אני סבור כי בנסיבות שנוצרו, יש לאפשר למשיבים לחזור לוועדת ההשגות ולהעלות בפניה את השגותיהם, לרבות הערכת השומה של הוועדה המקומית בנוגע לשווי המקרקעין ב"מצבם החדש" בעקבות שינוי הייעוד תוך טיעוניהם והשגותיהם.

סוף דבר, שהערעור מתקבל במישור העקרוני כאמור בפסקה 17 לעיל.

(ב) טבלת ההקצאה והאיזון תיכלול – (1) את פרטי החלקות והמגרשים, לפי העניין, הכלולים במיתחם האיחוד והחלוקה, בהתאם לטופס 1 שבתוספת, ובכלל זה שטחם וייעודם, שמות בעליהם, ופרטי שעבודים כמשמעותם בסעיף 126 לחוק; (2) פרטים בדבר שווי החלקות והמגרשים ומועד קביעת השווי; קביעת שווי החלקות והמגרשים כאמור, תהא מעודכנת עד חצי שנה לפני מועד פירסום ההודעה בדבר הפקדת התכנית.

תקנה 9 לתקנות איחוד וחלוקה נועדה לחזק את עיקרון השויון היחסי בקבעה שככל שהופקדה תכנית הכוללת טבלת הקצאה ואיזון ולא אושרה תוך שלוש שנים ממועד הפקדתה, מוסד התיכנון לא יאשרה אלא אם כן קיבל חוות דעת בכתב משמאי מקרקעין, שפורט בה אם השתנה השווי של החלקות והמגרשים שבמתחם האיחוד והחלוקה באופן המחייב עידכון של טבלת ההקצאה והאיזון.

הליך אישורה של תכנית איחוד וחלוקה זהה להליך אישור של כל תכנית מתאר וכולל הפקדה (בין היתר לפי סעיפים 85 ו-88 לחוק התיכנון והבניה), התנגדויות (בין היתר לפי סעיפים 108-100 לחוק), אישור (בין היתר לפי סעיף 108 לחוק), ופירסום (בין היתר לפי סעיפים 1א, 1ב, 3, 89א, 96א ו-117 לחוק).

תכנית איחוד וחלוקה נכנסת לתוקף ביום תחילת תוקפה של התכנית הכוללת טבלת הקצאה ואיזון – בתום 15 יום מיום פירסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מבין ההודעות ברשומות או בעתון (סעיפים 119 ו-124 לחוק התיכנון והבניה).

לו היה מי מבעלי הזכויות טוען בערר שעיקרון השויון היחסי לא יושם כהלכה בכך שהחלק היחסי הוערך על סמך "מדד שטח" (תוך ייחוס שווי זהה לחלקות פנויות ותפוסות, בהיתעלם ממצבן המשפטי), והיה נמצא בטענה ממש (ולשם כך יש לקבל את הטענה העקרונית שהיה מקום להיתחשב במצב ההחזקה בחלקה, ולבחון גם את ההוראות המפצות האחרות שבתכנית), התוצאה הייתה זהה לזו שהתקבלה בעיניין בית מרכזים.

...

בסופו של דבר הקרקע נמכרה במחיר גבוה מהותית מהשומה (שמלכתחילה לא כללה את עלות הפינויים, להבדיל מדחיית מימוש בגינם).

אולם, כפי שאראה, אין כל הכרח להגיע למסקנה פרשנית כזו.

המענה המשפטי לסוגיה זו הוא סבוך למדי, ולנוכח התוצאה שאליה הגעתי לא ראיתי להרחיב בו. סוף דבר מכל המקובץ לעיל עולה כי יש לחלק את התמורה לפי מפתח הזכויות שנקבע בטבלת ההקצאה.

תמצית טענות העותרת בעתירה: הוועדה המקומית הציבה בפני העותרת בחוסר תום לב דרישה בלתי חוקית להקצות שטח השייך לה לטובת "שטח צבורי" ולחתום על כתב התחייבות כתנאי למתן היתר הבניה, כאשר בנסיבות הקיימות אין מקום להחיל את סעיפים 3 ו- 4 לכתב ההיתחייבות.

הערייה כרשות ציבורית היתנהלה בחוסר סבירות ובשרירותיות, באופן החורג מכל אמת מידה מקובלת, כאשר החתימה יזם על חוזה שרירותי, תוך ניסיון פלישה למקרקעין, תוך העלמת החלטות שהתקבלו ואי קיום התנאי לפיו תוך 3 שנים יהא עליה לאשר תכנית שתיתן תוקף לתנאים בסעיף 78 לחוק תיכנון והבניה.

ממועד החלטת הוועדה המקומית למתן היתר חלפו קרוב ל – 4.5 שנים, ממועד מתן היתר הבנייה חלפו 4 שנים, מפירסום הוועדה המחוזית בשנת 2015 חלפו 5 שנים, ומהפרסום בשנת 2017 חלפו 3 שנים.

בעיניינו הבקשה להיתר אושרה בחודש נובמבר 2015 וניתנה בחודש מרץ 2016; לאחר שפורסמו ההגבלות לפי סעיף 78 לחוק (אוקטובר 2015), כך שממילא אף ללא חתימה על כתב התחייבות, הגבלות לפי סעיף 78 חלות לגבי העותרת (ראה בעיניין זה עע"מ 5339/18 ועדת הערר לתיכנון ובנייה – מחוז ת"א נ' גורי בנייה והנדסה בע"מ, סעיף 11 לפסק דינו של כב' הש' מ' מזוז (6.10.19)).

ממסמך ההחלטות מישיבת ועדת משנה ב' להתנגדויות מספר 1335 שהתקיימה ביום 14.9.20 במשרדי הוועדה המחוזית ת"א עולה כי הוועדה דנה בהתנגדויות והחליטה לאשר את התכנית כפוף לשינויים המופיעים בעקרי ההחלטה (עמ' 15).

...

תמצית טענות המשיבות בתגובה לעתירה: יש לדחות את הבקשה מנימוקים מקדמיים: שיהוי בהגשת העתירה - ביום 3.1.2018 נרשמה לטובת הועדה המקומית הערת אזהרה במקרקעין בגין התחייבות העותרת בנוגע לשטח הציבורי.

אני סבורה כי בנסיבות שלפנינו, משנהנתה העותרת מהתוספות/ תמריצים בהיתר הבניה, שניתנו לה שלא על סמך תוכנית קיימת , וביצעה את הבניה בפועל .

בנייה שהסתיימה שנים לפני הגשת העתירה, אין לאפשר לה בדיעבד ובשיהוי ניכר , תוך העמדת המשיבות בפני "מעשה עשוי" ,להתנער מהתחייבותה להעמדת השטח הציבורי.

לסיכום: לאור האמור לעיל, דין העתירה להידחות.

ביום 24.3.19 הגישה המשיבה 3 לועדת הערר בקשה מוסכמת עם העותרות להארכת מועד להגשת ערר, תוך שהעותרות שומרות לעצמן את הזכות לטעון לגבי שהוי בתקופה שעד 24.3.19.

(ג)   (1)   רשות הרשוי תחליט בבקשה לפי סעיף זה, לאחר שדנה בהערות שהוגשו לה לפי התקנות האמורות בסעיף קטן (ה), ככל שהוגשו, בתוך 30 ימי עבודה מיום שנקלטה; (2)   לא החליטה רשות הרשוי המקומית בתוך התקופה האמורה בפיסקה (1), יראו זאת כסירוב לתת אישור ורשאי המבקש להגיש את בקשתו לועדת הערר בתוך 15 ימים מתום התקופה האמורה; ועדת הערר תחליט בבקשה בתוך 30 ימים מהיום שהוגשה לה. (ד)  הרואה את עצמו נפגע מהחלטת רשות הרשוי המקומית לסרב לבקשה לפי סעיף זה או לדחות הערה שהוגשה לפי סעיף זה רשאי לערור לפני ועדת הערר בתוך 15 ימים מיום שהומצאה לו ההחלטה; ועדת הערר תחליט בערר בתוך 30 ימים מיום הגשתו.

מדובר בהיתר שניתן לשימוש חורג ללא פירסום כדין, הכולל אישור של פתחים בקוו אפס עם מיגרש גובל שלא ניתן להסדירם, בהעדר מקומות חנייה בנגוד להוראות התוכנית, כשחלק מהמבנה פולש למגרש הגובל והנקוז נעשה למגרש הגובל, ועל כן בדין קבעה ועדת הערר שההיתר בטל, ולמצער מדובר בהחלטה מקצועית של מוסד תיכנון שבית המשפט לא מצא בה פגם חוקי, חריגה מסמכות, חוסר תום לב או חריגה קיצונית ממיתחם הסבירות (עע"ם 7381/15 דורפברגר נ' אברהם עודד (ניתן 30.10.16).

מכל מקום, הגמישות בהפעלת דוקטרינת התוצאה היחסית מופעלת כאשר מדובר ב"מעוות שיוכל לתקון" (עע"ם 8531/10 זכאי נ' משרד הביטחון (ניתן ביום 28.11.11)), או "סטיה קלה מקוי ביניין או תוספת קלה של נפח ביניין (ע"פ 586/94 מרכז הספורט איזור נ' מדינת ישראל, פ"ד נה (102) 12 (2001)), ועוד. הטענה בדבר הנזק שניגרם לעותרות כנגד הנזק שלא נגרם למשיבה 3 אינה מוכחת בעתירה. כפי שטענה המשיבה 3 ואישרה ועדת הערר, ניתנו לעותרות מספר הזדמנויות להתאים את בקשתן למציאות ולזכויות אחרות, אך הן עמדו על הכרעה בערר. גם בפניי ניתנה לעותרות היזדמנות נוספת שלא הביאה לשום הסכמה. על פי החלטת ועדת הערר אמנם בוטל היתר הבנייה, אך התוצאה היחסית שקבעה היא שההחלטה תיכנס לתוקף 180 יום לאחר מתן ההחלטה, וניתן יהיה לפנות לועדת הערר בבקשה להאריך את המועד ב-90 יום נוספים, בתנאי שנעשו מהלכים משמעותיים לקידום הסדרת המצב. כלומר, בידי העותרות להסדיר את הבנייה עד תום שנת הלימודים, בכפוף להתקדמות ובקשה להארכת מועד. בנסיבות אלה, הנזק היחיד לעותרות הוא שעליהן לפעול לפי הדין, בעוד שלציבור לא נגרם נזק. לציבור ייגרם נזק אם העותרות לא תפעלנה לפי הדין.

...

אני דוחה את טענת העותרות שלמרות הפגמים שנפלו בהיתר אין לבטלו.

על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה.

העותרות ישלמו למשיבה 1 הוצאות משפט בסך 10,000 ₪, ולמשיבה 3 הוצאות משפט בסך 11,700 ₪.

על המקרקעין הוחלה בזמנו תכנית רג/1231 שפורסמה למתן תוקף ביום 16.4.01 (נספח ג' לערר המשיבים, נספח 2 לערעור; להלן - תכנית בצלאל).

תכנית בצלאל כללה "סעיף התכלות" של זכויות הבניה על פיה תוך 3 שנים, לפיו אם לא יוצא היתר בניה תוך תקופה זו, ישובו ויהיו אלו לפי תכנית רג/מק/1168 על תיקוניה (סעיף 20 לתכנית).

בפועל, לא הוצא היתר בניה עד תום 3 שנים מיום מתן התוקף לתכנית בצלאל, ובהתאם לאמור, זכויות הבניה עפ"י תכנית זו היתבטלו ביום 16.4.04.

נוכח המחלוקת השמאית הנ"ל בקשר להשבחה הנובעת מתכנית בצלאל, מונה ביום 31.1.11 שמאי מכריע (מר דוד טיגרמן) לקביעת היטל ההשבחה בגין תכנית זו. ביום 15.5.11, למעלה משנה לאחר כניסתה לתוקף של התכנית השנייה ולמעלה מ-7 שנים לאחר פקיעת תוקף זכויות הבניה לפי תכנית בצלאל, ניתנה שומת השמאי המכריע טיגרמן (נספח ה' לערר המשיבים, שצורף כנספח 2 לערעור; להלן – שומת טיגרמן).

פסק הדין ניתן בחלוף כשש שנים לאחר מועד הדיון שהתקיים בערר ע"י הרכב שונה מהרכב הועדה בדיון, אשר רובו לא הישתתף בדיון בפני ועדת הערר בשנת 2016: ההרכב החתום על פסק הדין כלל את אותו יו"ר, אך חברי הוועדה היו אחרים, שלא נכחו בדיון שהתקיים בשנת 2016, והם שמאי המקרקעין מר זהר עירון, ונציג מתכנן המחוז, מר יעקב קרייזלר.

...

ממילא, בהעדר הוכחה כי המערערת ובאי כוחה ידעו על ההחלפה של חלק מחברי ההרכב, נדחית טענה זו של המשיבים.

נוכח האמור, שוכנעתי כי נפל פגם יסודי בכך שוועדת הערר לא נתנה הזדמנות לצדדים לטעון בעניין החלפת ההרכב טרם מתן פסק הדין.

לאחר ששקלתי את כלל השיקולים הרלבנטיים, נוכח אי מתן זכות טיעון טרם החלפת ההרכב ברובו, אי היידוע בהחלפה אלא בעת פסק הדין, נוכח הפגיעה הקשה בזכות הטיעון בעל פה לגוף העניין בפני חברי ההרכב שהוחלפו טרם פסק הדין ומתן פסק דין שניתן למעשה בחוסר סמכות כאמור בעניין רון לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי תוצאת הפגם ראוי שתהא ביטול פסק הדין והשבת הדיון לפני ועדת ערר לשמיעת הערר מחדש, על סמך כתבי הטענות שהוגשו, לאחר שיקויים דיון לצורך טיעון בעל פה. אמנם, תוצאה זו תגרום להתארכות ההליך במידת מה ואף תפגע באינטרס ההסתמכות של המשיבים על פסק הדין, אך אינטרס זה נסוג בנסיבות העניין, נוכח הפגם החמור שאירע בהליך היורד לשורש סמכות וועדת הערר.