ערר על תכנית שינויים במבנה מחסן בהיתר

ועדת הערר קבעה בהחלטתה מיום 27.7.2016 כדלקמן: "27. אין מחלוקת על כך שהתכנית נשוא הערר הוגשה על ידי העורר על מנת להכשיר בניה בלתי חוקית שבוצעה על ידו. יחד עם זאת, גם אם אין מדובר בשימוש חורג או הקלה, על מנת שניתן יהיה לאשר תכנית יש צורך בנימוקים תיכנוניים שיצדיקו את אישורה וכאלה לא הצלחנו למצוא. נהפוך הוא, העוררים לא הצביעו על כל הצדקה תכנונית לשינוי מבנה הנחלה באופן נקודתי.

בין הדוגמאות, ציין העותר את ישיבת הוועדה המקומית לגבי משק מס' 65 במושב גנות, בו, לטענתו, המליצה הוועדה המקומית לאשר הקמת מבנה פל"ח לאיחסון + מבנה פל"ח למשרדים בגודל של 323 מ"ר, במצב שבו על הנחלה קיימים 4 מבנים שניבנו למגורים; ישיבת הוועדה המקומית בה, לטענתו, המליצה הוועדה המקומית ליתן היתר לגבי משק מס' 76 במושב גנות למבנה פל"ח לאיחסון ציוד משרדי בשטח של 448 מ"ר + 100 מ"ר למשרדים וזאת בנוסף ל – 4 מבני מגורים קיימים על הנחלה; וטענתו כי, במשק הסמוך למשק העותר (מס' 5) קיימים 3 דונם מחסנים ותוספת 4 מבנים למגורים.

...

על הכרעת הדין וגזר הדין, הגיש העותר ערעור לבית המשפט המחוזי (עפ"א 3639-09-14), אשר נמחק בהתאם להמלצת בית המשפט, תוך מתן צו עיכוב ביצוע לצו הפסקת השימוש עד ליום 31.1.2015 וקביעה לפיה: "המשיבה [הכוונה לועדה המקומית – י.ש.] תסייע עד כמה שניתן בבקשה להארכת מועד לפי סעיף 207, אם תוגש ולכשתוגש, להיעתר לבקשה במידה והמצב התכנוני החל על השטח יאפשר אופק תכנוני המכשיר את המבנה / המבנים." הועדה המקומית הסכימה להארכת המועד לכניסתו לתוקף של צו ההריסה, להבדיל מצו איסור השימוש – לגביו לא ניתנה ארכה.

הסתמכות העותר על הנחיות מהנדסת הועדה המקומית לטענת העותר, החלטת הועדה המקומית מנוגדת לסיכום ותיקון שהתבקש על ידי מהנדסת הועדה בהנחיותיה ומכתביה אל האדריכלית מטעם העותר – גברת עינב קווה, בהתייחס לפתרון המוסכם ביניהן, לפיו לגבי המבנים על החלקה יבוקש פל"ח ביעוד תיירות / צימרים בהתאם לתכנית גז/1000.

כפי שקבעתי בה"פ (מרכז) 50178-10-13 מעוז **** חברה קבלנית לבניה בע"מ נ' ראש עיריית ראשון לציון -דב צור (פורסם בנבו, 28.2.2017): (על פסק הדין הוגש ערעור ע"א 3393/17 הקבוע לדיון ליום 14.6.2018): "מעבר לכך, כבר נפסק בעניין זה, כי רשות מינהלית רשאית לשנות את מדיניותה בכל עת ולפרט אין זכות מוקנית לדרוש את המשך קיומה של אותה מדיניות. כך, שמדיניות זו, כשלעצמה, אינה מהווה הבטחה שלטונית (ראה למשל: בג"ץ 3871/91 שמן (תעשיות) בע"מ נ' שר התעשייה והמסחר, מו(4) 272 (1992(; בג"צ 594/78 אומן מפעלי סריגה בע"מ נ' שר התעשיה, המסחר והתיירות, פ"ד לב(3) 469 (1978); בג"ץ 198/82 מוניץ נ' בנק ישראל, פ"ד לו(3) 466 (1982)). כלומר, כך או כך, ממילא אין לפנינו הבטחה שלטונית; וראה גם הפסיקה וההלכות שפורטו בפסק הדין שניתן על ידי לפני מספר ימים בעת"מ 22989-03-16 פנחסי רפאל ואח' נ' הועדה להשלמת תוכניות שליד הועדה המחוזית –מחוז מרכז [פורסם בנבו] (מיום 14.2.2017, פסקאות 10 – 15 לפסק הדין) בנוגע לכך שהרשות התכנונית רשאית וחייבת לשנות מהחלטותיה הקודמות - משיקולים ענייניים, עד למועד מתן תוקף סופי לתכנית ופרסומה." לאור כל האמור, נימוקי ועדת הערר בטענה זו, הינם נימוקים סבירים ואין להתערב בהם.

לפני סיום, אציין, כי יש לדחות את טענת העותר להיעדר החלטה בדבר מי הגורם שצריך לשפות את העותר בדין הנזקים וחסרון הכיס שנגרם לו לאור התנהלות הועדה המקומית והמהנדסת מטעמה – היות ואין זה מתפקידה של ועדת הערר להחליט בעניין זה. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחית.

הוראות התכנית קובעות, בין השאר, הוראות בנייה לבנייני משק חקלאי המוגדרים בסעיף ההגדרות של התכנית (סעיף 5) כ - " מבנים המיועדים לגידול בעלי חיים ובתי צמיחה ומבנים הדרושים לשימושים חקלאיים". ביום11.2.2019 , הורתה הוועדה המחוזית לוועדה המקומית, לאחר ששמעה את ראש עירית טירה ואת נציג היחידה הארצית לאכיפת דיני התיכנון והבניה, ועל מנת להגביר את הפיקוח על מתן היתרי בניה למבנים חקלאיים, מחסנים חקלאיים או כל היתר בקרקע חקלאית (להלן "מבנים חקלאיים") כי "לא יאושר ולא ינתן היתר בניה שהוחלט לאשרו ערב החלטה זו, למבנים חקלאיים, מחסנים חקלאיים או כל היתר בקרקע חקלאית בתחומי השיפוט של טירה, אלא לאחר קבלת אישור משרד החקלאות בדבר הפעילות החקלאית של המבקש ועל תיפקוד השטח כשטח חקלאי בפועל, וכן על התאמת המבנה להנחיות משרד החקלאות על פי הפעילות החקלאית המבוקשת". ביום 9.9.2019 , לאחר שהתקיימו בוועדה המחוזית מספר דיונים בהתאם לסעיף 28 לחוק התיכנון והבניה תשכ"ה – 1965 (להלן "החוק") , "בנושא היתרי בניה למחסנים ומבנים חקלאיים הנבנים בפועל למבני מגורים בשטחים החקלאיים במרחב התיכנון של טירה וזאת לאור תופעה רחבה של עבירות בניה בשטחים אלה", קבעה הוועדה המחוזית, גם הפעם לאחר ששמעה את ראש עירית טירה ונציג היחידה הארצית לאכיפת דיני התיכנון והבניה, ובהתאם לסמכותה על פי סעיף 28(ב) לחוק כי החלטות הוועדה המקומית מהימים 24.7.2019 ו-7.8.2019, לאשר בקשות להיתרי בניה למבנים חקלאיים בשטחים חקלאיים בטירה הן בנגוד לתקנה 32 לתקנות התיכנון והבניה (רשוי בניה) תשע"ו – 2016 (להלן "תקנות רשוי בניה"), המחייבות קבלת חוו"ד משרד החקלאות כתנאי לקליטת בקשה להיתר .

בהתייחס לעותר 3 החליטה הוועדה המקומית לאשר את בקשתו לשינויים בכפוף לאישור משרד החקלאות, ולטענת הוועדה המקומית הבקשה לשינויים אינה חורגת מהוראות תכנית טר/ 3007.

על הלכה זו חזר ביהמ"ש בעע"מ 7344/16 הועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים נ' ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה מחוז ירושלים (28.8.17): "לאחר שעמדתי על כך שהיתר, הניתן על פי סעיף 145(א)(2) לחוק, מסדיר גם את היבט הבינוי וגם את היבט השמוש בנכס, נשאלת השאלה מה דינה של בקשה להיתר, במסגרתה מבוקש לעשות בינוי או שימוש החורגים מהתכנית החלה, או כאשר עולה חשש כי ישנה כוונה לחרוג מן התכנית כאמור. אפשרות אחת, היא כי דינה של בקשה שכזו להפסל. האפשרות השנייה, היא כי מוסד התיכנון יהא רשאי להכניס התאמות בבקשה, או להתנות אותה בתנאים, על מנת להבטיח שהבינוי והשמוש שיבוצעו בנכס מכוחה, יתאמו לתכנית.

...

ואולם, סבורני כי סמכות זו נובעת גם מן ההלכה הפסוקה, כמקור עצמאי, שכן הפסיקה הדגישה פעמים רבות כי אין לנתק בין מישור הבינוי למישור השימוש, במסגרת היתר בניה שניתן, וכי שני מישורים אלו מצויים בסמכותו של מוסד התכנון, כאשר ההיתר ניתן לשניהם, גם יחד.

לאור הודעת הועדה המקומית, כאמור בסעיף 11 לעיל, אני מקבלת את עתירת העותר 1 והוועדה המקומית תנפיק לו היתר, לאחר מילוי כל התנאים שנקבעו על ידי הועדה המקומית בהחלטתה מיום 28.12.2016.

אני דוחה את עתירת העותרים 2 ו- 3.

בפסק הדין שניתן במסגרת תביעת 2009 אכן נקבע כי המבקשים 1-2 חתמו על תוכנית הבינוי, המהוה חלק מתוכנית היתר הבנייה שניתן למשיבים.

כאמור לעיל, לפי קו חלוקה זה, שהנתבעים הסכימו לו בחתימתם, עולה כי אכן קיימת הסגת גבול מצד הנתבעים, שכן, חלקי מבנים/מחסנים שלהם חורגים אל מעבר לקו הגבול הנ"ל, אל תוך שטחם של התובעים.

" איני סבורה כי ניתן להסיק מכך כי אין לידון בטענות המשיבים במסגרת התובענה דנן שלפיהן התנגדויות המבקשים 1-2 לתוכניות השינויים שהוגשו על ידי המשיבים מהוות הפרה של הסכמתם להיתר הבנייה שעליו חתמו.

המשיבים הגישו ערר על ההחלטה להנפיק היתר בניה אך מחקו אותו בהמלצת ועדת הערר (נספח 7 לבקשת המבקשים 1-2).

...

על כן, אני סבורה כי יש לדון בטענות המבקשים כטענות מקדמיות.

מדובר בעילות תביעה נזיקיות העולות כדי מאות אלפי שקלים שהוצאו על ידי המשיבים לאו דווקא בשל הליכים משפטיים שנדונו בבית משפט ושניתן לגביהם פסק דין, כך שדין טענות המבקשים לעניין זה להידחות.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, הבקשות מתקבלות באופן חלקי.

המזכירות תואיל לדוור העתר החלטתי זו לב"כ הצדדים.

ביום 15.05.2019 הונפק למשיב מס' 3 היתר בנייה להריסת מבנים קיימים והקמת בית מגורים חד-משפחתי וחד קומתי, מבנה פל"ח הכולל מחסן לציוד ימי ללא חומרים מסוכנים ומשרד במיגרש 42 (להלן: "ההיתר").

סבורני כי צדקה ועדת הערר בקביעתה, לפיה יש להורות על ביטול היתר הבניה באופן חלקי, אך יחד עם האמור, מצאתי לקבוע כי ככל ותוך 6 חודשים לא תאשר הוועדה המקומית בקשה לתכנית שינויים אשר תציע גישה חוקית למגרש של העותרים, התואמת את הוראות התב"ע המאושרת או בקשה הכוללת הקלה מהוראות התכנית בכל הנוגע לזיקת ההנאה, יבוטל ההיתר במלואו.

...

העתירה שלפניי מכוונת נגד החלטת המשיבה מס' 1 – ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה חיפה (להלן: "ועדת הערר"), מיום 07.04.2022, בגדרה נדחה הערר שהגישו העותרים על החלטת המשיבה מס' 2 – הועדה המקומית לתכנון ובנייה חוף הכרמל (להלן: "הועדה המקומית"), אשר ביטלה באופן חלקי היתר בנייה שניתן לבנייה במקרקעין הידועים כגוש 1190, חלקה 39, מגרש 42 ביישוב גבע כרמל, למשיב מס' 3 (להלן: "הנחלה", ו/או "המקרקעין").

כך לדוגמא בעע"מ 7926/06 אדרי-אל ישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון (24.06.2009), התייחס בית המשפט העליון לשאלה אם המסקנה שהיתר הבנייה אינו תואם את התכנית, מחייבת בהכרח את התוצאה לפיה יש להצהיר על בטלותו של היתר הבנייה, או שמא יש מקום להורות על הפעלת דוקטרינת הבטלות היחסית.

סבורני כי מדובר בתוצאה מידתית המאזנת באופן ראוי בין האינטרסים של כל הצדדים.

לסיכום: לאור כל האמור לעיל, ומשלא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר דין העתירה להידחות, בכפוף לאמור בסעיף 34 לעיל.

רקע כללי שני המגרשים בהם עסקינן סווגו במסגרת תכנית ש/40 מיום 21.3.1968 כמקרקעין המיועדים לאיזורי תעשיה, מלאכה ומחסנים.

על החלטה זו, המאשרת שימוש חורג למסחר במבנה בתצורתו החדשה, הוגש ערר על ידי נציגי הועדה המחוזית, ונראה כי לאור הערר לא הונפק היתר נוסף מלבד ההיתר הקודם לשימוש חורג.

הווה אומר, ועדת הערר סבורה, כי הוצאות ההתאמה במקרה זה עומדות על העלויות שנבעו מהתאמת המבנה התעשייתי למסחרי בעקבות השמוש החורג, משום שזו המציאות שהייתה קיימת ערב אישורה של התוכנית המשביחה ובה יש להיתחשב – בדיוק כפי עמדת החברה.

במילים אחרות, השבחה מכוח אחת החלופות הנזכרות מגבשת את "ארוע המס" היוצר את עצם החיוב בהיטל השבחה : "עליית שווי המקרקעין חייבת שתעמוד בקשר סיבתי ישיר לשינוי תיכנון שנעשה לפי חוק התיכנון והבניה (אישור תוכנית מקומית או תוכנית מפורטת, מתן הקלה או התרת שימוש חורג). רק אם עליית השווי באה עקב אותם שנויי תיכנון המנויים בחוק, רק אז יחוב אדם בהיטל השבחה" (דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נ"ו (5) 49, עמ' 63)).

...

חיזוק למסקנתי זו אני מוצא בעובדה שהשמאי המייעץ בהנחיותיו לצדדים שניתנו ביום 22.5.16 לשם יישום ההחלטה הקודמת, הורה לחברה להגיש "עסקאות השוואה בהן נמכרו שטחים בייעוד מסחרי ממרכזי קניות הדומים ככל האפשר במאפייניהם לנשוא הערר. עסקאות ההשוואה יהיו מקרקעין ולא קרקע". על החלטה זו החברה השיגה בפני ועדת הערר בטענה כי בקשת השמאי המייעץ לא מתיישבת עם ההחלטה הקודמת, וועדת הערר החליטה לדחות השגה זו בהחלטתה מיום 17.7.17 בהסבירה "לא מצאנו כי המסמכים שנדרשו הצדדים להגיש לשמאי המייעץ נוגדים את הנחיות ועדת הערר או אינם סבירים. לפי כך אין הצדקה כי נתערב בהליך התלוי ועומד בפני השמאי המייעץ..". · הפרשנות בה דגל השמאי המייעץ היא פרשנות אפשרית להנחית ועדת הערר בהחלטתה הקודמת, מה גם, כפי שהסביר השמאי המייעץ, עסקאות השכירות להשוואה אותן הציגה החברה רחוקות מעסקאות השוואה רלוונטיות מדמי שכירות.

מכל האמור, ההשבחה עומדת על סך 56,673,456 ₪ (חלף 52,167,788 ₪ כקביעת ועד הערר) וההיטל מחצית סכום זה. הוצאות המשפט הצדדים, שניהם, השיגו כנגד החלטת ועדת הערר מיום 7.11.23 בגדרה הועדה המקומית חויבה לשם הוצאות משפט לחברה בסך 20,000 ₪ בצירוף מע"מ. עיינתי בהחלטה ובטענות הצדדים, ולא ראיתי הצדקה להתערבות במסקנה זו, שכן לוועדת הערר שיקול דעת רחב בקביעת הוצאות המשפט וההתערבות ראוי לה כי תעשה במקרה יוצא דופן – וזה לא המקרה.

סוף דבר מורה על דחיית ערעור החברה, וגם על דחיית ערעור הוועדה המקומית למעט התיקון שקיבל ביטוי בפסקה 68 שלעיל.