ערר על שומת מס שבח מקרקעין על מכירת דירת מגורים

כב' השופט מגן אלטוביה – יו"ר: לפנינו ערר על שומת מס שבח מס' 111280814 מיום 13.6.2012.

ביום 30.1.2012 הגישו העוררים בקשה מתוקנת לפטור אותם מתשלום מס שבח על מכירת הדירה השנייה מכוח הוראות סעיף 6 לחוק מסוי מקרקעין (הגדלת הצע ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א – 2011 (להלן: "חוק ההיצע").

נימוקי השומה בפירוט הנימוקים לדחיית ההשגה (נספח א לכתב הערר), מציין המשיב: "3. לעמדת המנהל המשיגים אינם זכאים לפטור ממס שבח בגין מכירת דירת הירושה:

...

המשיב לא סמך טענתו זו על הוראת דין ונוכח כל האמור לעיל, איני מוצא ממש בטענה זו. בהתחשב בכל אלה, לטעמי, יש לפרש את הוראות סעיף 6 לחוק להגדלת ההיצע, באופן השולל את תחולתו של סעיף 49 טז (א) לחוק, ככל שמדובר בתקופה הקובעת, בהתקיים התנאים הקבועים בסעיף 6 לחוק ההיצע.

קביעה זו מובילה למסקנה המתבקשת כי הוראת השעה אינה יכולה לפטור עילת מס אשר כבר התקיימה ואשר שיעור המס הקצוב יתברר לעת מכירת הדירה החליפית.

סוף דבר הוחלט כאמור בפסק דינו של יו"ר הוועדה כב' השופט מגן אלטוביה.

בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים ו"ע 22557-10-13 אריאלי נ' מנהל מס שבח מקרקעין ע"מ 51491-07-13 חלק נ' מנהל מס שבח מקרקעין בפני ועדת הערר לעינייני מס שבח מקרקעין, שליד בית המשפט המחוזי בנצרת כב' השופט הבכיר האשם חטיב (בדימוס) יו"ר הועדה אברהם הללי, עו"ד, חבר הועדה נאדר זועבי, רואה חשבון, חבר הועדה עוררים חן אריאלי משיבים מנהל מס שבח מקרקעין ערר על החלטת המשיב מיום 20.6.13, לפיה נדחתה השגת העורר שהוגשה על שומה מס' 112037031, שהוצאה על ידי המשיב לפי מיטב השפיטה. פסק דין

על מכירה זו (להלן: "העסקה") הגיש העורר והקונה הצהרה , בהתאם לחוק מס שבח מקרקעין (שבח ורכישה, תשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק")).

דיון ומסקנות אין מחלוקת בין הצדדים כי הדירה הנדונה הנה דירת מגורים מזכה במובן סעיף 49 (א) לחוק, לפיכך מכירתה פטורה ממס שבח מקרקעין.

אין לקבל טיעון זה של ב"כ העורר ,גם אם מאותם מסמכים עולה כי המדובר בשומה אחת שלא פוצלה וגם אם מסכום מס הרכישה ששולם בגין העסקה משנת 2010, עולה כי הוא חושב על פי מדרגות המס החלות על רכישת דירת מגורים, אין זה מן הנמנע כי המשיב נהג בעיסקה משנת 2010 בדרך זו משום שעל פניו ראה כי העסקה לא תחויב במס שבח מקרקעין ולא מצא טעם להוציא שומות נפרדות בגין הדירה ללא זכויות הבנייה ובגין זכויות הבנייה הנוספות.

...

לסיכום טוען העורר, כי יש לקבל את השומה העצמית שהגיש ולקבוע את שווי דירת המגורים ללא זכויות הבנייה לכל הפחות, בסכום של 1,200,000 ₪.

לפיכך, ועל יסוד כל האמור לעיל אני מציע לחברי לוועדה לקבל את הערר באופן חלקי ולקבוע שווי של הדירה ללא זכויות בנייה נוספות בסכום של 825,000 ₪ כך שסכום הפטור ממס שבח מקרקעין לו זכאי העורר יעמוד על סך של 1,650,000 ₪.

האשם חטיב – שופט בכיר (בדימוס) יו"ר הוועדה אברהם הללי, עו"ד, חבר הוועדה אבקש להעיר לאחר עיון בהצעת כבוד היו"ר, כי נוכח הממצאים אליהם הגיע הייתי דוחה את הסתמכות של העורר על העסקה משנת 2012 ללא צורך במתן טעם לסיבה שפעל לפיה המשיב כפי שפעל בעסקה זו באותה עת. לגופה של הצעת כבוד היו"ר אני מסכים למסקנה אליה הגיע בכל הנוגע לקביעת שווי המקרקעין לצרוך מס ומבקש להוסיף כי חוות הדעת של השמאים שהובאו על ידי הצדדים אפשרו לוועדה לקבוע שווי שאיננו השווי שביקש העורר שנקבע אותו ולא את השווי שנקבע בהחלטת המשיב בדחותו את ההשגה של העורר.

כן אני סבור שהיה על המשיב בהחלטתו לקחת בחשבון את העדות שהובאה מטעמו ולתקן את השומה בעצמו מי שלא נהג כך אני סבור כי בצדק חויב בהוצאות הערר ושכ"ט בסך כלל של 3,000 ₪ _____________________ נאדר זועבי, רואה חשבון, חבר הוועדה אני מסכים.

פתח דבר: בפנינו ערר על החלטת המשיב, מנהל מסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב), מיום 28.7.14 בה דחה את ההשגה שהוגשה על ידי העוררים, אורן ונועה אבגי (להלן – העוררים), ביחס לשומת מס שבח שמספרה 114024243, שהוצאה לעוררים על ידי המשיב בגין מכירת דירת מגורים בעיסקה מיום 1.1.2014 (להלן – הדירה הראשונה).

המחלוקת בערר זה נסובה סביב השאלה האם זכאים העוררים לפטור ממס שבח לפי הוראת סעיף 49ה' לחוק מסוי מקרקעין, כנוסחו לאחר תיקון 76, בגין שתי דירות המגורים שנמכרו על ידם לאחר יום 1.1.2014? כפי שיפורט להלן, העוררים טוענים כי זכאים הם לפטור ממס שבח בגין מכירת שתי דירות המגורים, זאת הגם שביחס לדירה הנוספת, שולם על ידם מס שבח בחישוב לנארי מוטב כאמור, על פי חישוב שנעשה על ידם, והגם שלא הוצאה להם שומה לפי מיטב השפיטה על ידי המשיב ביחס לדירה הנוספת.

...

זאת ועוד, גם אם צודקים העוררים בטענתם כי התוצאה של קבלת עמדת המשיב היא כי בתקופת המעבר יהיו מקרים מעטים שבהם ניתן יהיה להחיל את הפטור המיוחד לפי סעיף 49ה – כגון במצבים בהם מדובר במי שרכש דירה קטנה נוספת לאחר מועד המעבר – אין בעובדה זו כדי לשנות מהמסקנה העולה בבירור עם לשון החוק, כמו גם עם תכליתו.

סוף דבר: אציע לחבריי לדחות את הערר על כל חלקיו ולקבוע כי העוררים אינם זכאים, בנסיבות העובדתיות של עניינם ונוכח תחולת הוראת המעבר על עניינם, לפטור המיוחד לפי סעיף 49ה לחוק במכירת הדירה הראשונה.

בנסיבות העניין ומאחר ובסופו של דבר הצדדים לא קיימו דיון הוכחות והסכימו על העובדות, יש לחייב את העוררים בהוצאות המשיב ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪.

ערעור על החלטת המשיב בגדרה נדחתה השגה שהגישו העוררים על שומת מס שבח שהוצאה להם בגין מכירת זכויות חכירה בבית מגורים.

העוררים הגישו הצהרה כנדרש על פי סעיף 73 לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, הצהירו כי מלוא התמורה שולמה בגין מכירת דירת המגורים ובקשו לפטור אותם מתשלום מס השבח.

מס שבח מוטל על מכירת כל זכות במקרקעין (סעיף 6 לחוק מסוי מקרקעין).

...

בהיעדר חוות דעת נגדית ובהיעדרן של ראיות המעידות על פגמים באופן עריכת השומה או על טעויות של השמאי, אנו סבורים שהערכה זו הנה סבירה ואין להתערב בה. סוף דבר בשים לב לאמור אנו סבורים, כי דין הערר להידחות וכי אין מקום להתערב בדרך פיצול התמורה על ידי המנהל.

על כן הערר נדחה.

העוררים ישלמו למשיב הוצאות הערר בסך של 10,000 ₪.

לפי עדותה לפני ועדת הערר לפי חוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963, הוחלט במשפחה כבר ב-1977, כשנרכשה עבורה הדירה ברעננה, כי אין טעם, שהדירה ברמת-אביב תועבר על שמה.

הדירה לא הייתה אמנם רשומה על שם ליאורה בלישכת רישום המקרקעין.

חשיבות נודעת לכך כדי לזכות בפטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים על-פי סעיף 49ב(2) ו-49ג של חוק מס שבח מקרקעין.

לסיכום, דעתי היא, כי יש לקבל את הערעור, לבטל את החלטת ועדת הערר, להחזיר על כנה את שומת מס הרכישה על העיסקה מיום 7.9.82 ולחייב את המשיבה בהוצאות המנהל בשתי הערכאות בסך 6,000 ש"ח, וכך אני מציעה לחבריי.

...

עם זאת, מקובלת עלי טענתה, כי הנטל בדבר הוכחת ביטולה של העיסקה הוא על הטוען זאת, וכי יש לדקדק עם הטוען, כשמדובר בעיסקת ביטול בין בני מישפחה מתוך הסכמה, כי אז קל יותר להגיע להסכמים מוסכמים במטרה להשתחרר מחובת מס וקשה יותר להפריך אותם.

כשמדובר בבטול ביחסים בתוך המשפחה, ללא עילה שבדין או בהסכם, יש לדקדק עם הטוענים לו, וניתן להסתפק בכל אלה כדי להגיע למסקנה כי מהותה האמיתית של העיסקה השנייה אינה ביטול אלא החזרת המתנה לליאורה בדרך עיסקת מתנה חדשה.

לסיכום, דעתי היא, כי יש לקבל את העירעור, לבטל את החלטת ועדת הערר, להחזיר על כנה את שומת מס הרכישה על העיסקה מיום 7.9.82 ולחייב את המשיבה בהוצאות המנהל בשתי הערכאות בסך 6,000 ש"ח, וכך אני מציעה לחבריי.