ערר על שומות מס שבח ורכישה: חישוב שווי עסקת תמורות

ערעור על החלטת המשיב לדחיית השגה שהגישו העוררים על שומות מס שבח ומס רכישה.

מסעיף 1 הנ"ל למדים אנו כי העקרון שנקבע על יד המחוקק הנו קביעת השווי על פי מבחן אובייקטיבי המתעלם מהתמורה המוסכמת ומרצון הצדדים (ראו דנ"א 22/71 דנקנר נ' מנהל מס שבח מקרקעין, איזור תל-אביב, פ"ד כח(1) 105 (1973)).

לאור האמור ובשים לב לכלל העיסקאות שהוצגו לעיוננו, לחוות הדעת ולגורמים השונים המשפיעים על הערכת השווי, נראה לנו נכון לקבוע את השווי על פי אומדנה ולהעמיד את שווי המקרקעין לפי מחיר של 90 ₪ למ"ר. סוף דבר על כן אנו מקבלים את הערר באופן חלקי ומורים למשיב להוציא, תוך 30 יום, שומה מתוקנת שבה יחושב שווי המקרקעין לפי מחיר של 90 ₪ למ"ר. בנסיבות אלו, אין צו להוצאות למי מהצדדים.

...

לאור האמור ובשים לב לכלל העסקאות שהוצגו לעיוננו, לחוות הדעת ולגורמים השונים המשפיעים על הערכת השווי, נראה לנו נכון לקבוע את השווי על פי אומדנה ולהעמיד את שווי המקרקעין לפי מחיר של 90 ₪ למ"ר. סוף דבר על כן אנו מקבלים את הערר באופן חלקי ומורים למשיב להוציא, תוך 30 יום, שומה מתוקנת שבה יחושב שווי המקרקעין לפי מחיר של 90 ₪ למ"ר. בנסיבות אלו, אין צו להוצאות למי מהצדדים.

בנוסף לזכויותיה בנכס המקרקעין רכשו וינברג וחברת מעגן ייעוץ וניהול בע"מ, על פי חוזה מיום 8.7.98, בחלקים שוים, את זכויותיה של גלמונד בנכס בתמורה לסך של 1,100,000$ (להלן: עסקת גלמונד), כאשר וינברג מממנת את חלקה בעיסקה מכספי הלוואה שנטלה מבנק לאומי.

בנוסף התחייבה המבקשת 2 ליטול על עצמה את סילוק יתרת חובה של וינברג לבנק על פי הסכם ההלוואה ולוח הסילוקים המפורט בו. המחלוקת בין הצדדים נבעה מכך שלשיטת המבקשים ההסכם השני הנו המחאת זכות וחוב חוזיות שאין עימה הפקת רווח ומכאן שלא היתה עסקה במקרקעין ואין ארוע מס על פי החוק, בעוד המשיב סבור כי מדובר בעיסקה במקרקעין ולצורך קביעת המס פיצל את שווי המכירה באופן יחסי לחלקים שרכשה וינברג ולמועדי הרכישה של חלקים אלה, כך שמס השבח נקבע לגבי כל חלק לחוד.

ועדת הערר הבהירה בפסק דינה כי המחלוקת עניינה קביעת מועד הרכישה וחישוב מס השבח ושווי הרכישה במקרקעין.

המבקשים טוענים עוד כי יש להקפיא את הליכי גביית החוב נוכח הוראה מס' 2 לקובץ הפרשנות לחוק מסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג – 1963, סעיף 87, לפיו "כאשר מוגשים השגה, ערר או ערעור על שומה, יש להקפיא את גביית קנס הגירעון (אם הוטל). יודגש, כי דין קנס הגירעון כדין המס השנוי במחלוקת לכל דבר ועניין". לפיכך סבורים המבקשים כי המשיב מיתנהל בדרך הסותרת את הוראותיו שלו ומבהירים כי סכום המס שאינו שנוי במחלוקת שולם כבר על ידם.

...

למעלה מן הצורך אוסיף, כי אני סבורה שדין הבקשה להידחות גם לגופה וזאת מבלי שאדרש לסיכויי הערעור.

כפי שציינתי, גם מבלי להידרש לסיכויי הערעור אני סבורה כי דין הבקשה להידחות וזאת מכיוון שלא עלה בידם של המבקשים להצביע על כך שאם יזכו בערעור יהא זה מן הנמנע להשיב המצב לקדמותו.

הבקשה נדחית.

]השופטת א' חיות: זהו ערעור על פסק-דינה של ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה (להלן: ועדת הערר), הפועלת מכוח חוק מסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: חוק מסוי מקרקעין), בו נתקבל ערר על שומת מס-שבח שהוצאה למשיבים בגין מכירת זכויות במקרקעין במסגרת עסקת חליפין.

האם מעקרונות דיני המס נובע כי בעסקת חליפין צריך שתהא זהות בין שווי המכירה של הקרקע האחת לשווי הרכישה של הקרקע האחרת שניתנה תמורתה בעיסקה? בע"א 2/89 אוניברסיטת בר-אילן נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד מו(2) 162, 166 (להלן: עניין אוניברסיטת בר-אילן), נפסק כי שווי הרכישה לצורך מס השבח יקבע בהתאמה לשווי שנקבע לאותה קרקע בעת שנרכשה, לצורך שומת מס הרכישה (ראו גם: ע"א 1261/92 סטוליאר נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פד"א כה 566).

האם, כטענת המערער, נובע מכאן כי שווי זה הוא השווי אותו יש להביא בחשבון כשווי המכירה של קרקע המשיבים בעסקת החליפין לצורך חישוב מס השבח בגין מכירה זו? ניתן לטעון, וכך אכן טוען המערער, כי אם לא תהא זהות בין שווי הרכישה של קרקע הימנותא שנקבע בהסכם הפשרה ובין שווי המכירה שייקבע לקרקע המשיבים, עלול להווצר מסוי ביתר או בחסר, בגין ההפרש בין שני ערכי שווי אלה, כאשר תמכר קרקע הימנותא.

...

תמיכה נוספת לאותה מסקנה עצמה ניתן למצוא בעובדה שבעסקאות המכר אותן ביצעה המשיבה 1 סמוך לאחר עסקת החליפין, נמכרו בפועל חלקים מקרקע הימנותא במחיר ממוצע של כ-105 דולר למ"ר, מחיר הנמוך באופן משמעותי משווי הרכישה שנקבע בהסכם הפשרה.

טענה זו אף היא דינה להידחות.

סוף דבר מכל הטעמים שאותם פרטתי אני מציעה לחבריי לקבל את הערעור בחלקו ולקבוע כי שווי המכירה של קרקע המשיבים לצורך מס השבח החל בעסקת החליפין, הוא התמורה המוסכמת שנקבעה בגינה בעסקה, קרי: שווי השוק של קרקע הימנותא במועד העסקה, חסר 50,000 דולר.

העורר מכר ביום 11.10.18 מחצית מזכויות הבעלות בחנות השנייה לחברת בובליל נכסים בע"מ (להלן – הרוכשת) תמורת סכום של 370,000 ₪, בתוספת מע"מ. העסקה דווחה למשיב באותו יום, ובמסגרת דיווח זה הצהיר העורר על שווי רכישה של החנות בסך 268,338 ₪ (נספח א' למש/2).

נותר איפוא לידון בערר העורר על שומת מס השבח שהוצאה לו על פי ההחלטה בהשגה, ובאופן ספציפי: בקביעת שווי הרכישה לצורך חישוב השבח בעיסקה מושא הערר.

...

על בסיס אותה הנמקה שפורטה לעיל, סבורני כי אין גם כל רבותא בטענותיו אלו של העורר.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אציע לחבריי לדחות את הערר ולקבוע כי החלטת המשיב בהשגה תעמוד בעינה ושווי הרכישה שייקבע בגין מכירת מחצית החנות השנייה יועמד על 0.01 ₪.

לפיכך, הערר נדחה והעורר יישא בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 50,000 ₪ כאמור לעיל.

הערר הוגש על החלטות המשיב מיום 9.3.22 בהשגות שהגישו העוררים על שומות מס שבח ומס רכישה שקבע המשיב.

סעיף 1 לחוק מגדיר שווי של זכות כדלקמן: "הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובילבד שבמכירות שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור". אם כן הכלל הוא, כי שווי המכירה לצורך חישוב מס נקבע לפי מחיר השוק.

על פי הוראות חוק מסוי מקרקעין, היוצא מהכלל הוא, שהשווי נקבע לפי התמורה החוזית זאת, אם המכירה נעשתה בכתב ורשויות המס שוכנעו שהחוזה נעשה בתום לב וללא השפעה של יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה (ראה לעניין זה עמ"ש (מחוזי חיפה) 5138/99 חנוביץ יצחק נ' מנהל מס שבח מקרקעין חדרה).

במסגרת עמ"ש (מחוזי חיפה) 5138/99 חנוביץ יצחק נ' מנהל מס שבח מקרקעין נקבע, כי "העובדה שהמנהל לא קיבל את המחיר הנקוב בהסכם הנ"ל כבסיס לשומת המס, אלא העריך את שווי המכירה בסכום העולה עליו באופן ניכר, הכפילו, היא הנותנת שלא שוכנע בכך שהמחיר הנקוב בהסכם הנ"ל נקבע בתום לב ומבלי שהושפע מקיום יחסים מיוחדים. פער גדול שכזה בין המחיר שבהסכם והערכת המנהל מונע שיכנוע בקיומו של תום לב." כאמור, על העוררים הנטל להוכיח, כי אין ביניהם יחסים מיוחדים וכי פעלו בתום לב. העוררים לא עשו דבר לשם הרמת נטל זה. אציין, כי אף אם הייתה מתקבלת טענתם בדבר העידר יחסים מיוחדים לא היה די בכך ומוטל עליהם להוכיח את שני התנאים על מנת שהשווי המוצהר יאומץ על אף הפער המשמעותי בינו לבין שווי השוק.

אציין עוד, כי בנגוד לאמור בדווח שהגישו למשיב, העוררים העידו, כי מס השבח וכל המסים בעיסקה מוטלים על העורר (ראה לעניין זה עדות סלימאן בעמ' 2 ש' 15-23 ועדות עודתאללה בעמ' 16 ש' 27-29).

...

לא שוכנעתי, כי העוררים לא היו מודעים לתכנית האמורה ולשינוי העתידי של ייעוד הקרקע וכי לא לקחו עובדה זו בחשבון בעת קביעת שווי העסקאות.

בנסיבות אלו סבורני, כי יש לחייב את העוררים בהוצאות המשיב בסך 35,000 ₪ שישולמו בתוך 30 ימים ממועד המצאת פסק הדין.

לאור כל האמור לעיל, אף אני סבור, כי דין הערר להידחות.