על השומה המכרעת הוגשו עררים על ידי הצדדים.
החלטות ועדת הערר דומות לקביעות השמאי המכריע בעניינינו, קביעות אשר לא נתקפו על ידי המערערת בעררה בפני ועדת הערר.
מפאת חשיבות הדברים, אביא אותם כלשונם (ההדגשות להלן אינן במקור):
"סעיף 4(7) לתוספת השלישית קובע כי נקודת הייחוס לבחינת שווי המקרקעין 'במצב החדש' היא ערכם של המקרקעין בשוק החופשי בעת הרלוואנטית. זהו נתון אובייקטיבי השאוב אך מהתכונות הקרקעיות ומגורמים שיש בהם כדי להשפיע על המחיר שקונה סביר יהיה מוכן לשלם בעד המקרקעין בשוק החופשי ... יש להוציא מכלל זה את התנאים וההתחייבויות שנטל על עצמו בעל המקרקעין לצורך יצירת 'המצב החדש', בין מול גורמים פרטיים ובין מול רשויות התיכנון כבעניינינו. ערכם של מקרקעין נגזר איפוא משווי השוק שלהם ובנתון לאמת מידה אובייקטיבית בתוך השוק החופשי בנקודת זמן ספציפית 'ובהיתחשב בשימוש הטוב והיעיל ביותר בנכס' ... על כן, ההוצאות החיצוניות שהוציא בעל המקרקעין לקראת הליכי התיכנון שיצרו את 'המצב החדש' לא מהוות חלק משווי השוק של המקרקעין ... הווה אומר – מקום ששני בעלי מקרקעין השקיעו השקעות שונות בחלקותיהם (בהנחה שעל שתי החלקות חלה אותה תכנית משביחה ושהן בעלות מאפיינים זהים לחלוטין), מידת ההתעשרות השונה של כל אחד מהם – הנובעת מפעולות חיצוניות לתכנית שקדמו לארוע ההשבחה – אינה רלוואנטית לשווי השוק האובייקטיבי ולשומת ההשבחה ... החוק מורה במפורש כי יש לבחון את השבחת המקרקעין כפועל יוצא של התיכנון שאושר, ולפיכך היתחשבות בנתונים חצוניים שאינם תוצר של פעולה זו בעת שומת ההשבחה אינה מתיישבת עם הוראות החוק ... היטל השבחה איננו מס על הרווח שהפיק בעל המקרקעין כתוצאה מההשבחה, שעשוי להיות מושפע מגורמים שונים שאינם ממין העניין; כי אם תשלום הנגזר מההשבחה האובייקטיבית של המקרקעין כתוצאה מהפעולה התכנונית. ודוקו: אין לגזור גזירה שווה מחיובים חצוניים לתכנית שבהם התחייב בעל מקרקעין במסגרת משא ומתן לקראת הפעולה התכנונית, שככלל אין בהם כדי להשפיע על שוויים האובייקטיבי של המקרקעין, להוצאות או מטלות ציבוריות שונות המוטלות על היזם או על בעל המקרקעין כחלק בלתי נפרד מהוראות התכנית. בקטגוריה אחרונה זו, הנגזרת מפורשות מהוראות התכנית, יכול שביצוע הפעולות האמורות נידרש לשם מימוש מלוא הפוטנציאל של המקרקעין בהתאם להוראות התכנית ומכאן שיש בהן כדי להשפיע על שווי השוק שלהם. לכך יכול שיינתן ביטוי גם בעת שומת ההשבחה. בנגוד לחיובים חצוניים לתכנית כגון אלה הנובעים מכתב שיפוי, ערך המקרקעין 'במצב החדש' עשוי להיות מושפע איפוא מהוצאות שנידרש בעל המקרקעין או היזם להוציא בהתאם להוראות התכנית כדי לממש את יעדיה ולהביא למימוש מלוא הפוטנציאל של הנכס. לחיובים 'פנימיים' כגון אלה היתייחס בית המשפט המחוזי בהכרעתו, אלא שלא ניתן לגזור גזירה שווה בינם לבין חיובים 'חצוניים' שאינם מהוים חלק מהתכנית המשביחה. סיכומה של נקודה זו: מקום שעל יזם או בעל מקרקעין לשאת בעלויות הנובעות מהתכנית המשביחה ונדרשות לשם ממושה ניתן, בהתאם לנסיבות העניין, לקחתן בחשבון בעת שומת היטל ההשבחה. לעומת זאת, כל חיוב או הוצאה אחרת שהם חצוניים לתכנית ושאין בהם כדי להשפיע על שווי השוק של המקרקעין ככאלה, לא יילקחו בחשבון בעת עריכת השומה מקום שאין הוראות מתאימות בדין המאפשרות זאת" (שם, פס' 16 – 18).
השבחה בגין תוכנית 3897
המערערת טוענת כי ועדת הערר לא דנה בטענותיה בנוגע לקביעת השמאי המכריע בסוגיה זו. מנגד טוענת המשיבה כי מדובר בעיניין שמאי, שאין מקום לועדת הערר להתערב בו.
אני סבורה כי דין העירעור להיתקבל גם בעיניין זה.
מדובר בעיניין משפטי, אשר נוגע לפרשנות המשפטית ביחס למצב התיכנוני שחל על המקרקעין, ובפרט, האם תקנות התיכנון והבניה מאפשרות בניית מרפסות בנגוד להוראות התוכנית ומה היחס בין התקנות ובין התוכניות שחלו על המקרקעין.
...
אציין, כי אלמלא הייתי מגיעה למסקנה, כי יש להחזיר את השומה לפתחו של השמאי המכריע בעניין חישוב ההשבחה בפרויקט, הייתי רואה לנכון להכריע בסוגיה זו ישירות על מנת שלא לעכב עוד את ההכרעה בהליך.
אולם משעה שההכרעה בסוגיה העיקרית ממילא נדחית, יש להורות על מיצוי ההליכים כסדרם.
סיכומם של דברים, הערעור מתקבל, והסוגיה בדבר חישוב ההשבחה ביחס לתוכנית 3850 תשוב לפתחו של השמאי המכריע, שיחשב את היטל ההשבחה בהתאם למתודה שמאית מקובלת שאינה נוגדת את הוראות הדין, ואילו סוגית ההשבחה בגין תוכנית 3897 תשוב לפתחה של ועדת הערר, שתדון ותכריע בעניין.
