ערר על מתן היתר לתוספת מחסן לבניין מגורים

זהו ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לעינייני ארנונה שליד עריית גבעתיים מתאריך 9.2.20, שניתנה בעררים מאוחדים 8/18 ו-9/19 (להלן:"ההחלטה"), שבגדרה נדחו עררים שהגישו המערערים על החלטת מנהל הארנונה לסווג שטח הצמוד לדירתם כ"מרפסת" ולא כ-"מרפסת גג". העובדות הרלוואנטיות בקצרה: 1.1 המערערים הם הבעלים והמחזיקים של דירת מגורים ברחוב ריינס 1 בגבעתיים בקומה ראשונה של ביניין מגורים בן 12 קומות שהוא חלק ממבנה/פרויקט בנייה הידוע בשם "מיתחם גבע". בפרויקט זה שני בנייני מגורים סמוכים בני 12 כל אחד שניבנו על מסד קומת מסחר גבוהה שהיקפה רחב בהרבה מהם.

"שטח ביניין למגורים": לרבות שטחים שמתחת לקירות חוץ ופנים, שטח מחסן, חדרי עזר שאינם מקלטים, ממ"ד, שטח מרתף הצמוד לדירה מסוימת, מרפסות (למעט מרפסות גג או גן) מבנים ששלדם בנוי מחומרים קלים ו/או מתקפלים ושטח מקורה כלשהוא, בתוספת 25% משטח מרפסת גן, 25% משטח מרפסת גג ו-25% מהשטח הצמוד.

בנוסף: בקביעתה כאמור, הוועדה היתעלמה מהעובדה שבתוכנית גב/508 "מיתחם גבע" שמכוחה ניתן היתר הבנייה, נקבע מפורשות בסעיף 4.1.2 שתותר בניית גזוזטראות (מרפסות בולטות מהבניין) בשטח ממוצע של עד 15 מ"ר. בהנחה שהיתר הבנייה ניתן כדין, הרי שמראש לא ניתן להתיר בבניין בניית מרפסות בגודל כה חריג.

יותר נכון לקבוע שמרגע שנכפה על העוררים מצב תיכנוני לפיו דירתם נימצאת במפלס הגגות הנמוכים של המבנה המסחרי, המשרדים וקומת המגורים שנמצאים מתחת לדירתם, הוצמדה להם "מרפסת גג" אשר חסרת פרופורציה לדירתם ואשר לא ניתן לעשות ברובה שימוש.

...

מכל מקום, מבלי להמעיט מכל האמור לעיל ומבלי להתיימר לקבוע מסמרות בהעדר נתונים מספיקים - נדמה שההפניה אל ההגדרה הנ"ל אינה מסייעת בהכרח לטיעונו של המשיב.

יש להפנות בעניין זה לפסק הדין בעניין אורט הנ"ל שעליו התבסס המשיב: "כאן ראוי להדגיש, כי גישת הפרשנות הדווקנית לדיני המס (במובן של פרשנות מצמצמת) איננה נוהגת עוד בשיטתנו. אמור מעתה: פרשנות מצמצמת איננה כלל פרשנות – פירוש מצמצם עשוי להיות תוצאתו של תהליך פרשנות תכליתית. "כאשר חוק מתפרש על-פי תכליתו, יש שהפירוש המתקבל הוא מצמצם ויש שהוא מרחיב..." ועוד נאמר בהמשך כך: "אף בעניין פירוש דיני המס לטובת הנישום יש לדייק: כאשר לשון החוק משתמעת לשתי פנים, יש להתמיד בתהליך הפרשני עד לגיבושה של תכלית החקיקה הסופית. רק בסוף תהליך פרשני זה, כאשר מוצו כל האמצעים לגיבוש תכלית החקיקה, ונותר ספק לגבי התכלית הסופית – "ככלל של ברירת דין מתירים את הספק לטובת הנישום". 4.13 סופו של דבר, לאור כל האמור אני מקבלת את הערעור וקובעת כי יש לסווג את השטח שבמחלוקת כ"מרפסת גג".

המשיב ישלם את הוצאות המערערים לרבות שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪ וזאת תוך 30 יום מהיום.

במסגרת הבקשה להיתר התבקש חזוק הבנין, סגירת קומת העמודים המפולשת לצורך הגדלת מבואת הכניסה, הקמת חדרי אשפה, מתקנים טכניים ומחסנים.

אין מחלוקת כי עסקינן בשתי יחידות משרדים שאושרו בהיתר המקורי שהוצא בשנת 1971 כשאין בפי הוועדה המקומית או בפי העותרים הסבר כיצד ניתן היה לאשרן בשעתו על פי תכנית רע/מק/1/1א. העותרים אינם טוענים כי יש לבטל או להרוס את המשרדים אלא שיש להמשיך את השמוש בהם, כמשרדים, כשאין מחלוקת כי שימוש למשרדים הוא בנגוד לתכנית רע/1/1א. ועדת הערר ראתה בקומה זו קומת קרקע נוספת לבנין בשל הטופוגרפיה המדרונית וקבעה בהחלטתה "באשר לקומת המסד, כאמור, אנו מתירים את השמוש החורג מהיתר למגורים לצמיתות על מנת להתאים את השמוש בפועל לשימושים המותרים כדין כיום במקום. ממילא תוספת של מימדי"ם לכל היחידות והרחבת יתר שתי דירות המגורים באותה קומה מקובלות עלינו והן בהתאם למתאפשר לפי תכניות החיזוק (ועולה כי מדובר בקומה שניתן להגדירה כקומת קרקע נוספת לבנין בשל הטופוגרפיה המדרונית)." על פי תמ"א 38 ניתן לאשר תוספת יחידות דיור ועל פי תכנית רע/מק/1010, בהתאם לסעיף 4.1.2ה אין מיגבלה של מספר יחידות הדיור או מיקומן.

במיגבלה זו עומדת תוספת המרפסות ובהתאם לכך הועדה המקומית קיבלה את ההיתנגדות העותרים ולא התירה את בנית המרפסות בחריגה מקוי הבניין שנקבעו בתמ"א. היזם לא הגיש ערר על החלטה זו וממילא אין מחלוקת בנקודה זו. גם היזם מפנה להוראת תכנית רע/מק/10/10 שהחילה את הוראות תמ"א 38 על מרחב התיכנון של רעננה.

...

בפני עתירה המכוונת כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר") מיום 17.12.18, בה נדחה הערר אותו הגישו העותרים על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה (להלן: "הועדה המקומית"), והתקבל הערר אותו הגיש המשיב 3 (להלן: "היזם").

על כן אני דוחה את הטענה.

התוצאה היא כי בשעות העומס, בזמן הכניסה והיציאה מהמתקן, צפוי להיווצר פקק תנועה ברחוב בורוכוב לפני הכניסה לבנין.

סוף דבר העתירה נדחית.

הבקשה להיתר כוללת חזוק קונסטרוקטיבי של המבנה הקיים, הוספת מרחבים מוגנים דירתיים בדירות הקיימות והחדשות, מרפסות שמש, מחסנים, מעלית, שינויים בגרם המדריגות, תוספת מקומות חניה, חדרי גז ועוד.

עוד נקבע על ידי ועדת הערר כי, טענות העותרים בכל הנוגע לעומס תנועה ברחוב צה"ל נטענו בעלמא וללא כל תימוכין; איזורי מגורים ככלל אינם מחוללי תנועה כבדה; תוספת הבניה על פי התוכנית המבוקשת כוללת שינוי שאינו משמעותי, ואינו מורגש בהיבט התחבורתי; בנוסף לכך, המקרקעין נמצאים בתחום השפעתם של קו המטרו ותחנת הרכבת הקלה, אשר אמורים להקל על עומס התנועה.

עוד נטען על ידי העותרים כי, החומר הטכני שצורף לבקשה הנו חומר ישן, והוא כולל הנחיות ומסקנות שלא מולאו עד לדיוני הועדה המקומית, שהחליטה על מתן היתר מותנה בהשלמות נקודתיות; ועדת הערר המחוזית היתעלמה מחוות דעתו של המומחה וקסמן שהציג דיעה הפוכה לחלוטין באשר לנתונים המקצועיים שהוצגו; הועדה המקומית לא הציגה כל בדיקה, תיכנון הנדסי ומסמכים הנדסיים משלימים המתחייבים על פי נספחי קובץ תקנות התיכנון והבניה, כדי לאשר מתן היתר בניה.

המשיבה ממשיכה וטוענת כי, הבנייה המבוקשת אושרה על ידי כל היועצים והיא תואמת את מדיניות הוועדה המקומית, ואת הוראות התוכניות החלות עליה; חזקה היא כי בקשה להיתר אשר עברה את הליכי התיכנון והרשוי אינה יכולה להוות כשלעצמה סכנת חיים לבניינים שכנים; ההפך נכון, המנעות ממתן היתר הבנייה תהווה סכנת חיים ל-32 המשפחות המתגוררות בבניין נשוא הבקשה להיתר.

...

דיון והכרעה לאחר שנתתי דעתי להחלטת ועדת הערר ולטענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות.

סוף דבר – העתירה נדחית.

אני מחייב את העותרים לשלם לכל אחת מן המשיבות הוצאות משפט בסך 3,000 ₪.

בבית המשפט העליון בר"ם 353/23 לפני: כבוד השופטת ד' ברק-ארז המבקשת: אל טרנס מגורים בע"מ נ ג ד המשיבה: הועדה המקומית לתיכנון ולבניה רמת גן בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום 22.11.2022 בעמ"ן 6574-02-22 שניתן על-ידי כבוד השופט ה' קירש בשם המבקשת: עו"ד אור קוטלר בשם המשיבה: עו"ד הילה סירוטה ][]החלטה

השמאי המכריע היתייחס אף לתוספת המחסנים, ובהקשר זה קבע כי ביחס ל-13 יחידות הדיור החדשות יש לחשב את ההשבחה לפי מועד מתן ההיתר (שנת 2017), ואילו את ההשבחה ביחס לשש הדירות שהיו קיימות בבניין הישן יש לחשב בהתאם למועד אישורה של תכנית המחסנים (שנת 2006).

באשר למועד ההשבחה בגין המחסנים ביחידות החדשות, ועדת הערר הדגישה כי על אף שהזכות לבנייתם נוצרה בשנת 2006, האפשרות לבנותם קמה רק בעקבות תכנית רג/30 והיתר הבניה שהוצא מכוחה.

...

המשיבה הגישה תשובתה ביום 3.8.2022 ובה טענה כי יש לדחות את הערעור על הסף, ולגופו של הערעור חזרה על טענותיה בפני ועדת הערר, תוך שהיא סומכת ידיה על החלטתה.

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות בהתאם לתקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, שחלה כאן מכוח תקנה 34 לתקנות סדר הדין בבתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000.

סוף דבר: הבקשה נדחית.

הצדדים, העדים והראיות הנתבעת, חברת ניסנוב בניה וייזום בע"מ (להלן: "ניסנוב בע"מ") שהייתה בעלת זכויות מקרקעין בקריית מלאכי, קיבלה ביום 01.06.15, היתר בניה על פיו ניתן לבנות ביניין מגורים בן 7 קומות, קומת מסחר על גבי הקרקע ומרתף שיכלול מחסנים וחניון.

אף בטענות הנתבעת, כפי שנטענו במסגרת הערר על דחיית בקשת הנתבעת להיתר כלפי העיריה והוועדה המקומית לתיכנון ולבניה יש לחזק את גרסת התובעת.

מכאן מתבקשת המסקנה וכך אני קובע כי הנתבעת היא האחראית, לכך שהופסקה עבודתה והיא שנדרשה להתאים את הבניה להיתר הבניה שניתן לה , או, כפי שהיה בפועל, לבקש היתר בניה נוסף שענינו, היתר לתוספת בניה להיתר קיים.

...

סוף דבר משאחרה הנתבעת למסור את הנכס, קמה זכאות התובעת לפיצוי מוסכם בגין האיחור במסירה ובנוסף קמה זכאותה להשבת רכיב ההצמדה וריבית על התשלום האחרון.

הנתבעת לא הוכיחה שהיא זכאית לפטור מתשלום הפיצוי המוסכם ולא סתרה את שיעור הפיצוי המוסכם ועל כן דין התביעה להתקבל.

הנתבעת תשלם לתובעת פיצוי בגין האיחור במסירה כמוסכם בין הצדדים וכמפורט לעיל בסך של 437,877.5 ₪ ומע"מ. בנוסף, תשיב הנתבעת את הסכום שקיבלה בגין ריבית והצמדה על התשלום האחרון ובסך של 38,671 ₪.