ערר על חיזוק מבנה ותוספת ממ"דים ומרפסות

היזם והדיירים האמורים יכונו ביחד להלן: "העותרים". בבקשה התבקש היתר בנייה לתוספת 3 יחידות דיור למבנה הקיים (הכולל כיום 3 יחידות דיור ב-3 קומות), על ידי תוספת של 2.5 קומות מגורים, תוספת ממ"דים, מרפסת, מעלית ומקומות חנייה.

הבקשה תוקנה (להלן: "הבקשה המתוקנת הראשונה") והועברה לדיון בועדה המקומית, אשר החליטה ביום 27.10.2014 לאשר את חזוק המבנה ואת הוספת הממ"דים לדירות הקיימות, אך ללא תוספת הבנייה המבוקשת של הדירות והקומות נוספות.

פסק הדין ניתן ביום 30.10.2016, ובית המשפט העליון קיבל את העירעור, באופן שבו הוא הורה להשיב את הדיון בבקשה המתוקנת הראשונה לועדת הערר על מנת שתקיים דיון חוזר בשני נושאים: הנושא האחד היה נושא החנייה, ונקבע כי על הצדדים להביא בפני ועדת הערר תשתית עובדתית מקיפה בנוגע לסוגיית החנייה במיגרש וסביבתו על מנת שזו תיתן את דעתה מחדש לנושא זה. הנושא השני היה בנוגע לתכנית חזוק הבניין.

בהחלטת ועדת הערר השנייה נקבע: "למען הסר ספק יובהר כי שטח הדירות כפי שנקבע בהחלטתנו מיום 12.01.17 מתייחס לשטחים העקריים (וכולל ממ"ד), לא כולל שטח מרפסת זיזית עד 12 מ"ר. כלומר, שטח הדירה יהיה 120 מ"ר כולל ממ"ד ואליו ניתן לצרף מרפסת זיזית בשטח של 12 מ"ר". כמובן שאין לגזור מכך מסקנה לפיה וועדת הערר הכשירה מרפסת או פתח קיר אשר פונה לקיר המשותף בין המבנה הקידמי למבני האחורי, המהוה תיכנון פוגעני כלפי השכנים ומסכל אפשרות לבניה עתידית מעל המבנה הקידמי.

...

לגבי תקנה 20(א) עוד נקבע כך: "הדרך בה יש לפרש את תקנה 20(א) לתקנות הבקשה להיתר, היא לפי לשונה המפורשת שאינה טעונה כל פרוש נוסף וגם לפי פרשנות תכליתית, היא כי אין לסטות כלל מתקופה מעבר לשנתיים מיום ההחלטה למתן היתר בתנאים. גם סטייה מעבר לשנה יש להתיר רק בקיום טעמים מיוחדים, זו כוונת מחוקק ומחוקק המשנה ואין לחרוג ממנה בדרך של השלמת לקונות על ידי הרשות המנהלית וגם לא בדרך של 'חקיקה פסיקתית'. הפתרון היחידי הוא פתיחת הליך מחדש שייתכן ויהיה קצר, הכול תלוי בשינוי הנסיבות ממועד הגשת הבקשה הראשונה ועד לדיון בבקשה החדשה." לא ארחיב לגבי מחלוקת זו שבין הצדדים, שכן הקביעה של ועדת הערר לגבי כך שפג תוקפה של ההחלטה משנת 2017 נלווית לקביעה לפיה ממילא הערר נדחה לגופו.

לכן, מקובלת עלי העמדה לפיה פקע תוקפה של החלטת מוסד התכנון להעניק את היתר הבניה, היא החלטת ועדת הערר מיולי 2017, וההיתר לא הוצא טרם פקיעת התוקף, ואף מקובלת עלי העמדה לפיה הבקשה להארכת התוקף לא הוגשה במועד.

סיכום – נוכח האמור במקובץ, ומחמת הנימוקים המפורטים מעלה, דין העתירה להידחות.

עו"ד לגזיאל שבבו, אשר ייצגה את המערערים, טענה, כי קיים פער ניכר בין הבקשה להיתר שעמדה בפני הוועדה המקומית, לבין הבקשה שהוצגה, בסופו של יום, לבית משפט קמא, בציינה את הדברים הבאים: "ביהמ"ש ביטל את החלטת ועדת הערר והחזיר על כנה את החלטת הוועדה המקומית שמדברת על כך שיהיה חזוק הבניין כולל ממ"דים ללא תוספת קומות, ואילו הצעת המשיבים מדברת על חזוק הבניין לא חזוק הבניין כולל פיר מעלית, כלומר אין בכך התאמה". עו"ד שבבו הוסיפה וטענה, כי הותרת פסק דינו של בית משפט קמא על כנו, תיגרום להתמשכות בלתי סבירה של הליכי התיכנון, דבר אשר יפגע בדיירים, שכל חפצם הוא חזוק הבניין, ולדבריה: "אם הם יצליחו להרים את התוכנית וגם לא בטוח. שם מתגוררים דיירים שלא בהכרח יכולים להגיע והם מטופלים על ידי מטפלת לא יכולים להגיע למקלט, אני תוהה במה הועלנו". עו"ד משה פרייליך, אשר ייצג את המשיבים 4-1, התבקש להסביר במהלך הדיון מהי בדיוק ההצעה, שאותה מבקשים המשיבים 2-1 לקדם.

מלבד חזוק הבתים מפני רעידות אדמה, ישנם יתרונות נוספים לבניה הנעשית במסגרת תמ"א 38, כמו: שיפור המראה החצוני של מבנים קיימים, תוספת ממ"דים, מרפסות, ומעליות.

...

על היחס בין שני הסעיפים עמדו גדרון ונמדר בספרם, בעמ' 288-286: "סעיף 158א3(א) שולל ממוסד תכנון את הסמכות למנוע אישור זכויות בניה מכוח הוראות סעיפים 11, 12 ו-14 לתמ"א 38, מהנימוק כי לא ניתן להתקין את מספר מקומות החניה אותם יש להסדיר לפי סעיף 17 לתמ"א, כולם או חלקם, בתחום המגרש, אם מוסד התכנון מצא כי לא ניתן להסדיר את מקומות החניה בתחום המגרש. במקרה כזה על הועדה המקומית לתת את היתר הבניה המבוקש, על אף העובדה כי מבקש ההיתר לא הסדיר את מקומות החניה הנדרשים מכוח סעיף 17 לתמ"א בתחום המגרש, בכפוף לזכות הועדה המקומית לחייב את מבקש ההיתר לשלם דמי השתתפות להתקנת מקומות חניה בחניון ציבורי". מקובלת עליי גישתם זו של גדרון ונמדר, אשר עולה בקנה אחד עם מטרתה של תמ"א 38.

‏ סוף דבר לסיכום, לוּ תתקבל דעתי, הערעור יתקבל במובן זה שהנושא יוחזר לדיון מחודש בפני ועדת הערר.

ודוק, איני מביעה כל עמדה באשר למסקנה הסופית אליה צריכה ועדת הערר להגיע ומצטרפת אני לדברי חברי כי על ועדת הערר לפעול כחכמתה וכמיטב הבנתה בגיבוש החלטתה.

בבקשה להיתר התבקש חזוק הדירות הקיימות, שפוץ, הוספת מעלית, תוספת ממ"דים ותוספת מרפסות שמש.

המתנגדים הגישו ערר לועדת הערר על החלטת הועדה המקומית, בעיקר בנושא מיקום הממ"דים והחניות.

" (ההדגשה אינה במקור – א.א.) ועדת הערר בעיניין זה וקבעה בפיסקה 16 להחלטתה כי החריגה מהתכניות התקפות, קרי, תוספת דירות וקומות, נועדה לייתר תמריץ כלכלי עבור בעלי הזכויות בדירות הקיימות, כדי שתאפשר להם לחזק את המבנה שלהם מפני רעידות אדמה מבלי לשאת בעלויות, אולם אותו שיקול כלכלי מהוה אך שיקול אחד מיני רבים בבוא מוסד מקומי לשקול מתן היתר לפי תמ"א 38.

...

סוף דבר המקרה שלפני ממחיש את ההתנגשות בין תכלית בנייה לפי תמ"א 38 לבין מציאת פתרונות לבעיות שנוצרות בבניה לפיה, ובמקרה דנן בעיית מקומות החניה כאשר לא ניתן להכשיר כאלו בתחום המגרש.

הוועדה המקומית, נתנה את דעתה לשיקולים שעליהם עמדתי, בחנה בעין מקצועית את פתרונות החניה, הגיעה לידי מסקנה שיש באלה כדי לענות על הצרכים, הן לטווח המיידי והן לטווח הרחוק ושיהיה בהם כדי להבטיח את המתחייב על פני הדין.

לפיכך, דין העתירה להתקבל, והחלטת ועדת הערר בנוגע לחניות מבוטלת בזאת.

רקע העותרת היא חברה יזמית, העוסקת בבינוי תוספות למבנים וחיזוקם במסגרת תכנית מתאר ארצית 38 ("תמ"א 38"), והיא הגישה לועדה המקומית, על דעת בעלי הזכויות בבניין, בקשה להיתר בנייה הכולל תוספת בנייה של שלוש קומות (שתי קומות עליונות חדשות וסגירת קומת עמודים והרחבתה) וכן תוספת ממ"דים, מרפסות, מעלית וחניות.

העותרת הגישה ערר על החלטת הועדה המקומית, וועדת הערר, לאחר ששמעה את טענות הצדדים ושקלה אותם ולאחר שסיירה בבניין ובסביבתו, החליטה לקבל את הערר בחלקו.

עיקר הטענות העותרת טוענת כי החלטת ועדת הערר היא בלתי סבירה ומנוגדת לחקיקה ולפסיקה הרלוואנטית, המשקפת מדיניות ברורה ועקבית של העדפת האנטרס הצבורי של חזוק מבנים על פני אינטרסים פרטיים באשר הם. לטענתה, ועדת הערר טעתה כאשר קיבלה את טענות המתנגדים בדבר חסימת הנוף שתגרם עקב בניית שתי קומות עליונות, ובהעדפת עניינם של המתנגדים על פני האנטרס הצבורי בחיזוק מבנים שקבל ביטוי בתמ"א 38.

...

אשר לעץ האורן, העותרת טענה כי האינטרס הציבורי בשימור עצים אמנם חשוב, אולם מנגד יש להעדיף את האינטרס של חיזוק מבנים, ולכן טעתה ועדת הערר כאשר התעלמה מן הפתרון החלופי שאותו הציעה העותרת בעניין זה. ועדת הערר והוועדה המקומית טענו שיש לדחות את העתירה, מפני שהיא אינה מגלה עילה להתערבות שיפוטית בהחלטת ועדת הערר.

לכן, המסקנה המתחייבת היא שאת סעיף 2.1 של תמ"א 38 יש לקרוא כאילו נאמר בו שמדובר בהסדרים כלכליים סבירים המשקפים איזון של האינטרסים השונים הכרוכים במתן היתר הבנייה.

משלא ניתן אישור לכריתתו של העץ, אין העותרת יכולה להשיג על כך בגדר העתירה הנוכחית, מפני שהחלטת פקיד היערות אינה נמנית על העניינים שבתוספת הראשונה לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים תש"ס-2000 שבגינם ניתן להגיש עתירה מנהלית, ולכן העניין חורג מגדר סמכותו העניינית של בית משפט זה. בנוסף, יש ממש גם בטענה שעל פי האמור בסעיף 15 לפקודה היה על העותרת למצות את ההליך בפני פקיד היערות, ומשלא עשתה כן, אין אפשרות לשעות לטענותיה בעניין זה. סיכומו של דבר, העתירה נדחית.

העותרת תשלם לכל אחת מן המשיבות 1 ו-2 שכר טרחת עורכי דין בסכום 10,000 ₪.

מבוא בפניי שלוש עתירות מאוחדות שעניינן אחד: החלטת המשיבה 1 - ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובנייה (להלן: "ועדת הערר") לדחות שלושה עררים שהוגשו על החלטות הועדה המקומית לתיכנון ובנייה (להלן: "הועדה המקומית"), בגדרן נדחו בקשות העותרים לקבלת היתרי בנייה שהוגשו מכוח הוראות תכנית המתאר הארצית לחזוק מבנים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38 (להלן: "תמ"א 38").

היתר הבנייה שהתבקש כלל תוספת ממ"דים ומרפסות ליחידות הדיור הקיימות, תוספת של 2.5 קומות ובהן 5 יחידות דיור מעל הבניין והקלות בקוי ביניין.

בהודעה זו ציינה הועדה המקומית, כי בכוונתה להכין תכנית מפורטת לחזוק מבנים מפני רעידות אדמה לפי סעיף 23 לתמ"א 38 ולקבוע תנאים למתן היתרי בנייה בכל הנוגע לתוספת שטחי בנייה מכוח תמ"א 38, לרבות: קביעת מיגבלות על מתן תוספת שטחים בחלקים מתחום המרחב התיכנוני, עד לאישור התכנית המפורטת, בהתאם להקף הזכויות שנקבע בתכנית הכוללנית המופקדת (ג/21011).

מחד סבורים העותרים, כי בשלב בו מצויה התכנית הכוללנית המופקדת ובהיעדר אישור תכנית מפורטת מכוחה, אין בכוחה של התכנית הכוללנית המופקדת כדי לשנות את המצב התיכנוני הקיים, כך שבקשות העותרים לקבלת היתרי בנייה מכוח תמ"א 38 אינן עומדות בסתירה להוראות התכנית הכוללנית המופקדת, ולכן, הסתמכות ועדת הערר על סעיף 97(ב) לחוק התיכנון והבנייה הנה מוטעית.

...

סוף דבר סיכומם של דברים.

דין העתירות להידחות, וזאת, מפאת היותן של העתירות עתירות מוקדמות ומאחר שמצאתי, כי הוועדה המקומית רשאית הייתה לאמץ מדיניות ליישום הוראות תמ"א 38 ומדיניות זו, בנסיבות העניין ולאור המצב התכנוני של העיר נהרייה היא סבירה.

כל אחד מן העותרים ישלם לכל אחת מן הוועדה המחוזית, ועדת הערר והוועדה המקומית הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין, בסכום של 10,000 ₪ (בסך הכל ישלמו העותרים סך של 90,000 ₪ - 30,000 ₪ לכל אחת מן המשיבות: הוועדה המחוזית, ועדת הערר והוועדה המקומית).