ערר על חיוב בהיטל השבחה בגין מכירת קרקע פנויה

הוא קבע כך: "אני מקבל את טיעון שמאי הבעלים, שעצם קיומה של תכנית הר/1786 מעלה את שווי הקרקע בין קונה מרצון לבין מוכר מרצון באופן ממשי...כל שכן לנוכח העובדה שהיא בוטלה מסיבה טכנית בלבד. נשאלת אפוא השאלה העקרונית: האם יש להביא בחשבון את השפעת תכנית הר/1786 על שווי הקרקע במצב הקודם? הפרקטיקה הרווחת עוד מראשית יישום תיקון 18 לחוק התיכנון והבניה בשנת 1981 היא שבשומות היטל השבחה אין לכלול בשווי במצב הקודם את השפעת הציפיות לאישור התכנית המשביחה עצמה. פראקטיקה זו אומצה מאוחר יותר ב"הילכת לוסטרניק". מכאן, שהתנאי הראשון להכרה בהשפעת תכנית הר/1786 על השווי במצב הקודם הנו החשבתה כהליך תיכנוני נפרד להליכים התכנוניים, שיצרו את התכניות המשביחות שבנידון: הר/2073/א/מח והר/2073/מח. אני סבור שהמטרה התכנונית העיקרית של יוזמי תכנית הר/1786 היא הפשרת הקרקע לבניה למגורים, תוך הקצאה של חלקים מהקרקע לצרכי ציבור כמתחייב על פי הנורמות התכנוניות המקובלות.

ועדת הערר קבעה כי: "בכל הנוגע לתכנית המופקדת שהפקדתה בוטלה בעיניין אברמוביץ, לא הועלתה בפסק הדין כלל השאלה האם יש לראות באותה תכנית כחלק מההליך התיכנוני שהביא לאישורה של התכנית המשביחה, אם לאו. משכך, ממילא, פסק הדין אינו עוסק בשאלה שהונחה לפתחו של השמאי המכריע ולפתחנו...בעובדה שפסק הדין הנ"ל בעיניין אברמוביץ מאשר את ההתחשבות בפוטנציאל תיכנוני – אין כל רבותא למחלוקת שבפנינו. אם בכלל ניתן לראות בקביעה בפסק הדין משום תמיכה בעמדת הועדה המקומית, באשר פסק הדין מאמץ עמדה שלפיה לא נכון להביא בחשבון בהערכת שווי המצב הקודם, את מלוא הזכויות שנכללו בתכנית מופקדת שבוטלה הפקדתה, מאחר שבכך מופטרים בעלי הקרקע מתשלום היטל השבחה בשל עליית ערך כתוצאה מאותה תכנית, אך נהנים מעליית ערך זו שכן היא מופחתת מההשבחה שנוצרה בגין התכנית החדשה". טענות המערערת ומכאן העירעור.

כיון שזו תכלית ההיטל, הרי שצריך להתקיים קשר סיבתי בין הפעילות התכנונית שבעקבותיה מחויב בעל המקרקעין בהיטל ובין עליית שווי המקרקעין: "לא כל השבחה כלכלית, באשר היא, גוררת חיוב לתשלום היטל השבחה, אלא רק "השבחה" כהגדרתה בחוק" (בר"ם 2090/16 הועדה המקומית לתיכנון ובניה הרצליה נ' אקרו בע"מ, סעיף 3 לפסק דינו של כב' השופט מזוז (15.3.18)).

המנגנון לעריכת השומה נקבע בסעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק: "השומה תערך ליום תחילת התכנית...בהיתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי". ומכאן: "בעריכת השומה על השמאי לשוות לנגד עיניו את שני אלה: ערכה של הקרקע ערב אישור התכנית המשביחה (להלן – המצב הקודם) אל מול ערכה לאחר אישור התכנית (להלן – המצב החדש). ודוק, רק אם ערכה של הקרקע עלה בעקבות אישור התוכנית, ובשל התכנית בלבד, יוטל על המקרקעין היטל ההשבחה" (פס"ד לוסטרניק, פסקה 6).

יש לראות הבדלים אלו, כפי שקבע השמאי המכריע, כתוצאה של תהליך טבעי ואבולוציוני של התפתחות הליכי תיכנון עד לאישורם הסופי, במיוחד כאשר מדובר בחטיבת קרקע גדולה ופנויה ממחוברים, שם קיימת גמישות תכנונית גדולה יותר, ובמיוחד כאשר התכניות המשביחות באו לתקן את הפגם שנפל בתכנית המקורית נוכח התעלמותה מהוראות תמ"א 13.

...

בחנתי את טענות הצדדים ואת קביעת השמאי המכריע ואני סבורה שיש ממש בטענות המערערת בעניין זה. משמעותה של הוראת הפטור בתוספת השלישית היא כי שטחי הממ"דים לא יחויבו כלל בהיטל השבחה ויש להוציא שטחים אלו מתחשיב היטל ההשבחה, באופן מלא.

מקובלת עלי, אם כן, טענת המערערת כי יש להפחית את השטח המוחלט, במ"ר, הנדרש לבניית הממ"דים, מהשטח הנלקח בחשבון להערכת שווי המצב החדש.

בנסיבות אלו, בהן טענות הצדדים בנושא זה כלל לא נשמעו בפני השמאי והוא לא דן בהן, וכאשר עולה חשש שהמערערת חויבה בגין חלק משטחי הממ"דים בניגוד להוראות הדין, אני סבורה שיש להחזיר הדיון בנקודה זו בלבד לשמאי המכריע אשר יערוך שומה מתוקנת, בשים לב להערות בפסק דין זה, לאחר שישמע טענות הצדדים ויקבל תחשיבים מטעמם.

לשיטת הועדה המקומית, היטל ההשבחה הוא בגין שני תיקונים לתכנית המתאר לעיר חולון, ח'/1: הראשון, תיקון מס' 10א' מיום 13.10.1994, שעניינו התרת בניית פרגולה בצמוד לחדר יציאה לגג, ששיטחה 1/3 משטח הגג הפנוי הצמוד לדירה שעליה בנוי חדר היציאה לגג, בשטח שלא יעלה על 23 מ"ר. השני, תיקון מס' 23 שעניינו הגדלת חדר יציאה לגג מ- 23 מ"ר ל- 40 מ"ר, מיום 26.6.2008 (להלן: "תכניות הגגות" או "התכניות המשביחות").

וועדת הערר קבעה כי חיוב היטל ההשבחה בטל, מהטעם העקרי שמי שיכל להנות ולהתעשר מההשבחה, הוא בעל דירת הגג בלבד, ולא המשיב 2 שהיה בעל דירת הקרקע, שאינו יכול לבנות חדר על הגג, ואינו יכול להרחיב את החדר שעל הגג ל-40 מ"ר, ולא יכול לבנות על הגג פרגולה בצמוד לחדר שעל הגג, בהתאם לתוכניות המשביחות שאושרו.

אי לכך, לשיטת וועדת הערר על בעל דירת הגג לשאת במלוא היטל ההשבחה וחיוב העורר מתבטל.

עוד נאמר בחוות הדעת: "ככלל, אין מקום לחייב את בעלי הדירות התחתונות בגין תכנית הנתנת למימוש אך ורק בדירות העליונות ומעלה רק את ערכן של האחרונות (ההדגשה במקור, י' ש'). עליית שוויים של מקרקעין הנה דרישת סף לשם חיוב בהיטל ההשבחה, ובלתה לא יקום החיוב בהיטל. אין איפוא להטיל חיוב בהיטל השבחה על שכמו של מי שלא הוכח שנכסו הושבח עקב התכנית, דהיינו כי עלה על ערכו האובייקטיבי בשוק המקרקעין. חיוב כזה, ככלל, חוטא לרציונאל שבבסיס החיוב בהיטל השבחה ולתכליותיו" (שם).

זו ציפייתו והוא אינו מודע להשלכות העתידיות עליו, בהן הוא עתיד יחוייב בהיטל השבחה לפי חלקו היחסי בגג ובזכויות הבנייה שעל הגג, בעת שיחפוץ בעתיד למכור את דירתו.

...

מקובלת עלי עמדת וועדת הערר והיועמ"ש כי דירות הגן אינן נהנות ישירות מההשבחה, אך הרי יש להן חלק יחסי ברכוש המשותף, ולחלק זה יש שווי כלכלי.

כך נפסק בפס"ד בני אליעזר (סע' כז' לחוו"ד של כב' המשנה לנשיאה, א. רובינשטיין): "כפי שהוסבר, דיון בהיבטים תכנוניים של בקשה בלא תימוכין כאלה (הכוונה היא לתימוכין קנייניים של מבקש ההיתר לזכויותיו בנכס מושא הבקשה התכנונית, הערה שלי, י' ש') עלול להביא לדיוני סרק, ואולי אף - לאו דווקא במקרה דנא - לעידוד בניה בלתי-חוקית, ומשכך צודקות בסופו של יום המערערת והמדינה בעמדתן, כי מוסדות התכנון רשאים היו לעכב את הדיון בבקשת המשיבה עד להכרעה בסוגיות אלה. סבורני, כי עמדה זו מובילה גם לתוצאה רצויה של מעין "תמיכה הדדית" בין דיני הקניין לדיני התכנון והבנייה, אשר כשלעצמי אני רואה בה חשיבות, וכך נזדמן לי לומר בעבר "אך פשיטא שהמצב הנכון והרצוי הוא כי שני המסלולים, הקנייני והתכנוני - ילכו יחדיו, כי במהות לכך נועדו" (ראו: רע"א 10165/06 כאסתירו נ' אטל (לא פורסם) פסקה ז'; פרשת סטרולוביץ הנזכרת)".

כל שטענה הוועדה המקומית הוא, שהיא מסיקה מכללא שבעל דירת הגן הסכים לבניה, מהטעם שפקח שביקר במקום הגיע למסקנה שדירת הגן עושה שימוש ייחודי בחצר.

סיכום לאור האמור לעיל, במצטבר, אני דוחה את הערעור.

בגדרי ההחלטה נדחו טענות המערערים לתחולתו של סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן, בהתאמה - התוספת וחוק התיכנון והבניה או החוק), הקובע פטור מהיטל השבחה בגין בנייתה או הרחבתה של דירת מגורים עד לשטח של 140 מ"ר. רקע והחלטת ועדת הערר.

(2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפיסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, 'גמר הבניה' – כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961.

בהקשר זה, הוסבר כי המונח "מחזיק" נועד להטיל את החיוב על "מי שהנו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס במועד הרלוואנטי לחיוב" (שם).

לשם המחשה, קשה לראות שוני מהותי כלשהוא בין מתן פטור מהיטל השבחה ל-8 בעלי זכויות בקרקע פנויה, אשר ניתן היתר לבנות בה 8 דירות, לבין מתן פטור מהיטל ל-2 בעלי זכויות נוספים במקרקעין שעליהם ביניין מגורים קיים בן 6 דירות, אשר ניתן לגביו היתר להקמת שתי דירות נוספות (בדומה לעניינם של המערערים בעמ"ן 10942-02-21).

באותו מקרה התקבלה עמדתה של הועדה המקומית לתיכנון ובניה, לפיה זכויות המערערים שם אינן עולות כדי זכות בעלות במקרקעין, וכי משכך אין לראותם כבעל המקרקעין לעניין היטל השבחה ועל כן הם אינם החייבים בתשלום ההיטל, וממילא גם אינם זכאים לפטור.

...

ודאי שלא הוצבע על כל גורם אחר אשר הדירה שתיבנה נועדה למגוריו, בדומה לעניין נווה שלום הנ"ל. בנסיבות אלה, לא די בעובדה שבעת בקשת ההיתר היו המקרקעין מושכרים לאחרים, על מנת להביא למסקנה כי לא מתקיימת דרישת הזהות בין המחזיק במקרקעין לבין החייב בהיטל.

המסקנה המתקבלת היא כי החלטת ועדת הערר איננה יכולה לעמוד.

על יסוד כל האמור, הערעורים מתקבלים.

העוררים לא הציגו תשריט חתום על ידי כל בעלי המקרקעין השכנים באותה חלקה, ולכן אפילו מיקומם המדויק של המקרקעין אינו נקי לגמרי מספקות – אותם חובה היה על העוררים להסיר.

מעבר לנדרש אציין כי אם המוכר שילם היטל השבחה – יתכבד ויציג נתון זה. היטל השבחה שיחול על הקונה, הוא עניין עתידי, אשר לא צריך להשפיע על שווי המקרקעין נכון למועד המכירה והנגזר כאמור מדמי השכירות המופקים ממנה.

בהתאם לניתוח הסכם שכירות זה בחלקה, ניתוח עליו לא חלקו העוררים ולא הציגו לנתונים העולים ממנו כל חישוב אלטרנאטיבי, הראה בוחניק כי נכון להסכם משנת 2016 ולדמי השכירות ששולמו החל מחודש נובמבר שנת 2018, שווי דונם בחלקה הנובע רק מדמי השכירות לחלק הקרקע הפנוי, הוא כ- 1,571,564 ₪ (וזאת לאחר הפחתת מלוא הסכום בו הישתתפה שוכרת א' בהוצאות בניה, כנ"ל).

אם חישוב זה שערכו חבריי - המגיע לכך שאף ללא היתחשבות בשיפור במצב התיכנוני אלא רק מכוח עסקת חב' מנסור ושוכרת א' (ותוך התאמה לגודל ולהבדל שבין שכירות למכר) שווי המקרקעין הוא כמיליון ₪ - היה מוצג מראש על ידי המשיב לעוררים, הייתי סבור כי נכון היה לקבוע שווי גבוה מעט יותר - וזאת כדי לשקלל את עליית הערך המאוחרת הנובעת מהשיפור במצב התיכנוני.

...

סוף דבר אציע לחבריי לקבוע כדלקמן: הערר יידחה ברובו המכריע, תוך ששווי המקרקעין יועמד על 1,000,000 ₪.

שווי קרקע ביעוד זה גבוה בשיעור ניכר משווי קרקע חקלאית ולכן איני מקבל את השווי שנקבע ע"י שמאית העורר בסך 120,000 ש"ח. המשיב העמיד את שווי המקרקעין בסך של 1,200,000 ₪ והציג חו"ד שנערכה ע"י שמאי המקרקעין מר אילן בוחניק, אשר קבע כי שווי המקרקעין הנו 1,750,000 ₪, גבוה אף יותר מהשווי שקבע המשיב.

איני מקבל גם את השווי שקבע שמאי המשיב, אשר מבוסס על שקלול נתוני השוואה ובהם חילוץ שווי קרקע משטחים בנויים לצד קרקעות ריקות.

סעיף 47א(ב) לחוק מע"מ קובע כי: "היה ערך הנכסים או השירותים 24,375 ₪ או יותר, חייב הוא לידרוש ממוכר שהוא עוסק מורשה חשבונית מס". דהיינו, לא רק שהתובעת לא היתה רשאית לוותר על קבלת חשבונית מס, היתה מוטלת עליה חובה לידרוש חשבונית מס ועל הנתבעות חלה חובה להנפיק לתובעת חשבונית מס. טענת הנתבעים בהקשר זה מנוגדת לדין והופכת את הצדדים לעברייני מס. בנוסף, כפי שנקבע בבר"ע 979/06 פורת נ' ועדת הערר על פי חוק כביש אגרה (כביש ארצי לישראל) התשנ"ה -1995 (27.8.2008) בפיסקה 24: "לכול מקבל שירות – גם אם אינו עוסק – אינטרס לעמוד על הוצאת חשבונית עסקה או חשבונית מס, באופן שיבטיח תשלום מס אמת, כאנטרס משותף של כל תושב, אזרח או אחר, העשוי להיות מושפע מגובה המס שתיגבה הרשות". משהתובעת דרשה קבלת חשבונית מס ומשאין בהסכם כל הוראה המלמדת שהתובעת וויתרה על זכות זו - דבר שאף היה הופך את ההסכם לבלתי חוקי - חובה על הנתבעים להנפיק לתובעת חשבונית מס על מכירת המקרקעין.

הדבר נאמר במפורש בסיכום הדיון שהתקיים ברשויות מע"מ ביום 8.5.16 ולפיו: "השווי הכולל של העסקה יחד עם הסכום המזומן הנו 13,686,623 ₪...החברה תפנה למוכרים בבקשה להחליף חשבוניות מס בגין מכירת הקרקע ...". יש לדחות את עמדת הנתבעים כי אם תונפק לתובעת חשבונית יהיה על התובעת לשלם את תשלום המע"מ. שהרי, סעיף 16(1) לחוק המע"מ מטיל על מוכר המקרקעין – הנתבעים – את החבות בתשלום המע"מ. ככל שהייתה בין הצדדים הסכמה לסטות מהוראות הדין ולהטיל חבות זו על התובעת, היה עליהם לעגן זאת במפורש בהסכם, כפי שנעשה הדבר לגבי חיוב המע"מ ביחס לשירותי הבנייה כמפורט בסעיף 38 להסכם שבו נקבע שלמרות שהחובה החוקית חלה על התובעת, הנתבעים הם אלו שישלמו סכום זה. כל תכליתו של סעיף 38 שקבע שהנתבעים ישלמו את המע"מ עבור שירותי הבנייה נועדה על מנת שבסופו של דבר התובעת תותיר בכיסה את סכום המע"מ. אחרת, כל צד היה מנפיק חשבונית על העסקה בסכום זהה וכל אחד היה "מזדכה" על המע"מ. בצדק טוענת התובעת בסיכומיה (סעיף 77) כי: "כל תכליתו של סעיף 38, כפי שהבהיר מר בשן הייתה להותיר לבוטיק בסופו של יום את סכום המע"מ". הנתבעים לא יכולים להבנות מסעיף 33 להסכם שקובע כי: "למען הסר ספק, יובהר כי הבסיס לעסקה שעל פי הסכם זה הנו כי הבעלים יהיו זכאים לקבל את חלק הבעלים כשהוא בנוי ומושלם בלא שיהיה עליהם לשאת בכל הוצאה שהיא לצורך כך, למעט מע"מ על שירותי הבנייה ולמעט היטל השבחה והוצאות אחרות שהוטלו על הבעלים על פי הסכם זה מפורשות". זאת, מאחר שסעיף זה חל ביחסים הכלכליים שבין הצדדים ולא נועד לפטור מי מהצדדים בחבות החלה עליו על פי דין כגון להנפיק חשבונית מס. חזקה כי הצדדים התכוונו לכרות הסכם חוקי ולא הסכם שמצדיק ומאפשר אי קיומן של הוראות חוק קוגנטיות שאין להתנות עליהן.

שהרי, הנתבעים לא מכרו לתובעת קרקע שמושכרת בדיירות מוגנת אלא קרקע המיועדת לבניית יחידות דיור ומדובר בקרקע פנויה וחופשית.

...

תמצית טענות הנתבעים יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות, מאחר שהחיוב במס בהתאם לסעיף 28(א) לחוק המע"מ חל עם העמדת המקרקעין לרשות הקונה.

. כמו כן, יש לדחות את עתירת התובעת לפיה תתווסף לסכום הנ"ל הריבית ההסכמית.

התובעת אף הנפיקה חשבונית מס לנתבעים בגין תשלום זה ועל הנתבעים לשאת בתוצאות של אי תשלום המע"מ במועד ולכן עליהם לשאת בכל הקנסות והריביות שהוטלו לאור האיחור בתשלום המע"מ. ביחס לרכיב זה חלה על הנתבעים החובה לשלם את הריבית ההסכמית, שהרי מדובר בהוצאה שהיה על הנתבעים לשאת בה על פי ההסכם והם הפרו את חובתם ולא עשו כן. כשם שבפסק הדין בסד"מ נקבע שהנתבעים ישלמו את חובם בתוספת הריבית ההסכמית, הוא הדין ליתר רכיבי התשלום שהתובעת שילמה למע"מ. התובעת הציגה רשימה מוסדית בדבר גובה החוב כולל התוספות (טופס שע"מ- מע"מ, נספח 19 לתצהיר התובעת) ואין כל סיבה שלא לקבל אסמכתא זו. לפיכך, על הנתבעים לשלם לתובעת סך של 329,788 ₪ בתוספת הריבית ההסכמית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל כמפורט בסעיף 74 לכתב התביעה.

משהתביעה התקבלה בחלקה, הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות משפט בגובה מחצית מאגרת בית המשפט ששילמה על פי אסמכתאות וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 75,000 ₪.